Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Строитель» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2014 по делу № А07-14902/2014 (судья Воронкова Е.Г.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества «Строитель» - ФИО1 (доверенность от 23.12.2014 № 025);

Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 16.12.2014 № 213-19-254).

Открытое акционерное общество «Строитель» (далее – ОАО «Строитель», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру № 1 в жилом доме № 2/1 по ул. Летчиков в городе Уфа Республике Башкортостан, выраженного сообщением от 18.04.2014 №01/087/2014-999 и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру.

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2014 (резолютивная часть оглашена 09.12.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО «Строитель» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о квалификации отношений между обществом и Министерством внутренних дел Республики Башкортостан (далее – МВД РБ) в качестве основанных на договоре купли-продажи будущей вещи. По мнению апеллянта, договор подряда № 19 от 06.10.2008 с дополнительными соглашениями к нему о распределении площадей вновь возведенного объекта, является смешанным договором, содержащим условия договора инвестирования, к которому подлежат применению положения Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон об инвестиционной деятельности).

Полагает, что судом первой инстанции не учтено признание представленных на государственную регистрацию документов достаточными для осуществления государственной регистрации права собственности на иные квартиры в том же доме за ОАО «Строитель» и МВД РБ.

Считает подлежащим государственной регистрации возникшее на основании положений статей 8, 12, пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 8 Закона об инвестиционной деятельности право собственности на квартиру, созданную как результат инвестиционной деятельности

Управлением Росреестра представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.

В отзыве ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан от 12.11.2010 № 598 МВД РБ является обладателем зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:051401:196, расположенным по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права л.д. 56 т.1).

В целях строительства на указанном земельном участке жилого дома МВД РБ были выданы разрешения на строительство (т. 1 л.д. 72-83).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU03308000-32-ЖА от 15.11.2013 в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом по ул. Летчиков, 2 в г. Уфа (1 очередь, корпус 1.1, секции В, Г) (л.д. 69 т.1).

Строительство указанного многоэтажного жилого дома, в котором расположена заявленная к регистрации квартира № 1, было осуществлено ОАО «Строитель» на основании договора подряда № 19 от 06.10.2008, заключенного между ОАО «Строитель» (генеральный подрядчик) и МВД РБ (заказчик) по результатам конкурса на заключение договора подряда, проведенного в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом о 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (л.д. 45-47).

Условиями названного договора было предусмотрено выполнение генеральным подрядчиком - ОАО «Строитель» строительных работ стоимостью, определенной проектно-сметной документацией, объекта ориентировочной общей площадью 16 477,7 кв.м.

Дополнительным соглашением от 06.10.2008 № 1 стороны предусмотрели, что заказчик и генподрядчик за исполнение своих обязанностей становятся правообладателями 20 % и 80 % площадей объекта, соответственно (т. 1 л.д. 49).

Дополнительным соглашением от 21.07.2011 № 2 сторонами уточнено количество подлежащих передаче квартир и их площадь (т. 1 л.д. 50).

В соответствии с актом распределения площадей, подписанным между заказчиком строительства МВД РБ и ОАО «Строитель», в собственность общества закреплено 107 квартир общей площадью 7 986,2 кв.м., в том числе квартира № 1 (т. 1 л.д. 54).

Указанный акт распределения площадей правообладателями которых становятся стороны договора на основании дополнительных соглашений подписан уполномоченным лицом МВД РБ.

19.02.2014 ОАО «Строитель» обратилось в Управление Росреестра за осуществлением государственной регистрации права собственности на квартиру № 1 в жилом доме по ул. Летчиков, 2 в г. Уфа. Из расписки в получении документов на государственную регистрацию усматривается, что заявителем были представлены вышеназванные разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU03308000-32-ЖА от 15.11.2013, акт распределения площадей, договор подряда № 19 от 06.10.2008, дополнительные соглашения № 1 от 06.10.2008 и № 2 от 21.07.2011 к нему, а также кадастровый паспорт жилого помещения (т. 1 л.д. 131).

По результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, регистрация прав была приостановлена, в том числе по заявлению общества.

18.04.2014 Управлением Росреестра было принято решение об отказе в государственной регистрации права в соответствии с абз. 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, выраженное сообщением №01/087/2014-999 (т. 1 л.д. 16).

В качестве оснований отказа в осуществлении государственной регистрации было указано на отсутствие в числе представленных на государственную регистрацию двух подлинных экземпляров договора подряда от 06.10.2008 № 19, дополнительного соглашения от 06.10.2008 № 1, дополнительного соглашения от 21.07.2011 № 2 (пункт 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Из анализа содержания представленных на государственную регистрацию договора подряда с дополнительными соглашениями к нему, был сделан вывод о его квалификации как смешанного договора. К обязательствам по передаче помещений признаны применимыми правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пункт 2 статьи 455, пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него (статьи 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, для проведения государственной регистрацииправа собственности ОАО «Строитель» на квартиру № 1 в жилом доме № 2/1 по ул. Летчиков не были представлены заявление и иные документы на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации, права оперативного управления МВД РБ на вышеуказанный объект недвижимого имущества, с приложением документов, необходимых для ее проведения, заявление на переход права собственности. Дополнительно Управлением Росреестра указано на необходимость согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления, на осуществление распорядительных действий в отношении такого имущества. Однако, такого согласия акт распределения объектов недвижимого имущества не содержит.

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении между ОАО «Строитель» и Министерством внутренних дел Республики Башкортостан Республики Башкортостан отношений основанных на договоре купли-продажи будущей вещи. Поскольку заявитель не представил полный пакет документов, необходимый для регистрации права собственности, отказ в ее осуществлении признан соответствующим закону.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности сделанных судом первой инстанции выводов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с абзацами 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В рассматриваемом случае Управлением Росреестра отказано в осуществлении государственной регистрации заявленного к регистрации права собственности на квартиру во вновь возведенном жилом доме по причине отсутствия документов о возникновении права оперативного управления МВД РФ и его заявления о государственной регистрации перехода права собственности, исходя из положений статей 454,455, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку необходимость предоставления таких документов находится в зависимости от квалификации отношений между ОАО «Строитель» и МВД РБ, судебная коллегия исходит из следующего.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В рассматриваемом случае строительство жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ОАО «Строитель» и МВД РБ было осуществлено в рамках договора строительного подряда №19 от 06.10.2008 с дополнительными соглашениями

По условиям договора, заказчиком строительства выступало МВД РБ, которому принадлежали право постоянного (бессрочного) пользования и застройки земельного участка, выраженного разрешением на строительство. Генеральному подрядчику было поручено в соответствии с проектно-сметной документацией выполнение общестроительных работ по объекту: многоэтажный жилой дом по адресу: ул. Летчиков, д. 2 в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией, но необходимых для полного сооружения объекта и его нормальной эксплуатации, с включением этих работ в сводный сметный расчет (пункт 1.1 договора). Срок выполнения работ и сдача объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 3.1 договора подряда от 06.10.2008 № 19 предполагались в 4 квартале 2010.

Стоимость работ определена проектно-сметной документацией (пункт 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 06.10.2008 № 1 к договору подряда от 06.10.2008 № 19 стороны установили, что заказчик объекта - многоэтажный жилой дом по адресу: ул. Летчиков, д. 2 в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан за исполнение своих обязанностей становится правообладателем 20 % площадей объекта, а именно: квартир общей площадью 3295,5 кв.м., и может распоряжаться ими по своему усмотрению. Генподрядчик становится правообладателем 80 % площадей объекта, а именно квартир общей площадью 11278,5 кв. м и нежилых помещений площадью 1903,7 кв.м. и может распоряжаться ими по своему усмотрению.Дополнительным соглашением № 2 к договору подряда от 06.10.2008 № 19 произведено уточнение количества и площади квартир.

Названные условия позволяют сделать вывод о том, что обязанности генерального подрядчика выполнить и сдать работу противопоставлялась обязанность заказчика принять и оплатить ее путем передачи квартир в собственность.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» даны разъяснения о том, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В отсутствие соглашения о форме участия, порядке внесения вкладов в денежной и неденежных формах, отношения сторон по заключенным ими договорам не соответствуют правоотношениям, возникающим при заключении договора простого товарищества.
Соответственно,имеющийся в материалах дела акт распределения площадей по объекту от 09.12.2013 не может быть признан соглашением о распределении между участниками результатов инвестиционной деятельности.

Принимая во внимание изложенные выше разъяснения о возникновении права собственности на вновь возведенный объект у стороны, предоставившей земельный участок с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приведенное в обжалуемом отказе обоснование о необходимости осуществления государственной регистрация права на МВД РБ и последующего перехода права собственности на квартиру к ОАО «Строитель» является правильным. Оснований для иной оценки выводов суда первой инстанции в этой части судебной коллегией не установлено.

Ссылки апеллянта на возникновение права собственности на объект незавершенного строительства в силу положений Федерального закона от 25.02.199 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» подлежат отклонению. В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Утверждения апеллянта об осуществлении государственной регистрации права собственности на иные квартиры в том же доме за ОАО «Строитель» и МВД РБ на основании документов, аналогичных для представленным на государственную регистрацию в рассматриваемом случае не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции. Действительно, договор подряда от 06.10.2008 № 19 с дополнительными соглашениями к нему, акт распределения квартир и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию названы в числе оснований для государственной регистрации ОАО «Строитель» на квартиры № 242 и 178 в доме 2 корпус 1 по ул. Летчиков в г. Уфа, осуществленной в 2009 году (т. 1 л.д. 43, 44). Однако, указанное обстоятельство не влечет обязательности аналогичной правовой оценки оснований для государственной регистрации при рассмотрении дела арбитражным судом (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка на указанное обстоятельство, как подтверждающее отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, приведена апеллянтом ошибочно, поскольку такое противоречие выявляется в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества (пункт 1 статьи 13 Закона о регистрации).

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная платежным поручением № 176 от 29.12.2014 государственная пошлина в сумме 1 000 руб. подлежит возврату ОАО «Строитель» из федерального бюджета (подпункты 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.12.2014 по делу № А07-14902/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Строитель» – без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу «Строитель» из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 29.12.2014 № 176 за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская

Л.А. Суспицина