Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тимохина О.Б., рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сунар» на решение Арбитражного суда Курганской области от 18.03.2019 по делу № А34-137/2019 (судья Саранчина Н.А.),рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Общество с ограниченной ответственностью «Сунар» (далее - ООО «Сунар», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - департамент, ответчик) о взыскании денежных средств 4 519 руб. 87 коп. в качестве процентов за пользование чужими средствами, уплаченных ООО «Сунар» арендных платежей по договору №2321 от 23.12.2008 и договору №2344 от 08.04.2011, заключенным между департаментом и ООО «Сунар» на сумму 344 371 руб. 23 коп. за период с 15.11.2018 по 15.01.2019 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 64-67).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, направить дело в суд первой инстанции для рассмотрения в порядке общего производства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

По мнению апеллянта, материалами дела №А34-9720/2017 установлено, что департамент при реализации обществом преимущественного права в выкупе помещений незаконно отказал в данном действии. Судом при вынесении решения не учтено то обстоятельство, что на момент отклонения департаментом протокола разногласий, имелись все условия, обеспечивающие реализацию преимущественного права, а именно: арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании; отсутствовала задолженность по арендной плате.

Податель жалобы полагает, что судом не применена ст. 445 ГК РФ. Так, сторона, необоснованно отклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причинённые убытки. Полагает, что у суда имелись все основания для рассмотрения настоящего спора в рамках общего производства.

Суд, в нарушение процессуального законодательства, дал правовую оценку заключению о рыночной стоимости помещений, без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, независимого оценщика ИП Игнатьевой Т.Л.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Возражениями на апелляционную жалобу ответчик отклонил доводы апелляционной жалобы по мотивам, в них изложенным.

На основании положений ч. 1 ст. 272.1 АПК РФ и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 47 постановления от 18.04.2017 №10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», апелляционная жалоба рассмотрена судьей арбитражного суда апелляционной инстанции единолично, без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без вызова их в судебное заседание, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, ООО «Сунар» являлся арендатором нежилых помещений, площадью 62 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 45:25:070211:2182, расположенных по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Тобольная, д. 54, в соответствии с договором №2321 от 23.12.2008 и договором №2344 от 08.04.2011 (т. 1, л.д. 9-13), заключенными между департаментом (арендодатель) и ООО «Сунар» (арендатор).

Общество 03.03.2017 обратилось в департамент с заявлением о намерении реализовать право приобретения объекта нежилого фонда (помещения №37-40, общей площадью 62 кв.м), расположенных по указанному адресу.

Распоряжением №217-р от 10.05.2017 «Об условиях приватизации помещения, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Тобольная, 54, арендуемых субъектом малого предпринимательства» утверждены условия приватизации спорного объекта, ООО «Сунар» предоставлено преимущественное право на приобретение спорного помещения по рыночной стоимости - 3 699 000 руб.

ООО «Сунар» 18.05.2017 получен проект договора №42/17 от 18.05.2017 купли-продажи спорных помещений.

В соответствии с проектом договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, арендуемые на основании договоров аренды нежилых помещений №2321 от 23.12.2008 и №2344 от 08.04.2011, помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 62 кв.м, этаж; 1.

В соответствии с п. 6 договора определена цена продажи имущества - 3 699 000 руб.

В связи с несогласием по п. 6 и п. 9 договора ООО «Сунар» направило в адрес департамента протокол разногласий от 13.06.2017 по указанным пунктам.

Департаментом 07.07.2017 в адрес ООО «Сунар» направлено письмо №09-01-4646 об отмене распоряжения об условиях приватизации от 10.05.2017 №217 в связи тем, что договор купли-продажи арендуемого помещения не подписан ООО «Сунар» в установленный законодательством срок, а также в связи с несогласием со стороны ООО «Сунар» с ценой выкупа помещения.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о выкупной стоимости помещения, ООО «Сунар» обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту об утверждении условий договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.06.2018 по делу №А34-9720/2017 иск ООО «Сунар» удовлетворен, урегулированы разногласия, при заключении договора №42/17 от 18.05.2017 купли-продажи помещений, расположенных по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Тобольная, 54, арендуемых субъектом малого предпринимательства путем принятия п. 6 и 9 в следующей редакции:

«6. Цена продажи имущества (рыночная стоимость), указанного в п.1 настоящего договора, определенная на основании отчета ООО «УралоСибирский центр независимой экспертизы» от 31.05.2017 года №01.01.17-106 «Об определении рыночной стоимости объектов оценки: помещения, назначение; нежилое, площадь: общая 62 кв.м, этаж:1, кадастровый (или условный): 45:25:070211:2182, адрес (местоположение): Россия, Курганская область, г. Курган, ул. Тобольная, д. 54», составляет 1 833 000 руб.

В п. 9 установлены размер, срок внесения платежей в счет оплаты имущества и уплаты процентов в соответствии с графиком».

Истцом 11.10.2018 в адрес ответчика направлена претензия с предложением в течение 30 дней с момента получения претензии произвести зачет денежных средств в виде излишне уплаченных арендных платежей в счет оплаты стоимости имущества и уплаты процентов (л.д. 23-25). Факт направления претензии подтвержден почтовой квитанцией (л.д. 26).

ООО «Сунар», полагая, что в связи с уклонением департаментом от заключения договора №42/17 купли-продажи помещений, расположенных по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. Тобольная, 54, арендуемых субъектом малого предпринимательства от 18.05.2017, ООО «Сунар» были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей, обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика и возражения истца на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

По смыслу ст. 12, 15, 1064 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав.

Обращаясь с требованием о возмещении вреда, причиненного органом публичной власти, истец обязан доказать незаконность (противоправность) действий публичного органа, а также факт и размер причиненного вреда.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Закона №159-ФЗ. Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие ст. 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Возникновение убытков в размере 344 371 руб. 23 коп. ООО «Сунар» определяет суммой внесенных за период с 15.11.2018 по 15.01.2019 арендных платежей и связывает с нарушением права преимущественного выкупа арендуемого имущества, допущенном управлением.

В силу п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона №159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), а по смыслу ст. 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) (п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Так как обязанность ООО «Сунар» по оплате арендной платы связана с моментом заключения договора купли-продажи муниципального имущества, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, общество вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденного внесения арендной платы, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Факт несения ООО «Сунар» расходов в виде арендных платежей не оспаривается сторонами.

В силу ч. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом согласно п. 4 ст. 3 Закона №159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона №159-ФЗ.

Материалами дела установлено, что истец обратился в департамент с заявлением о выкупе ранее арендуемого имущества 03.03.2017, отчет №54- 17 об оценке рыночной стоимости помещений выполнен 18.04.2017. Решение о приватизации имущества принято 10.05.2017, тем же распоряжением от 10.05.2017 №217-р определены условия приватизации государственного имущества, обществу направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

С заявлениями о незаконном бездействии департамента общество не обращалось.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, после получения проекта договора купли-продажи истец не согласился с условиями договора в предложенной редакции.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А34-9720/2017 урегулированы разногласия, возникшие между истцом и департаментом об условиях заключаемого договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества.

Как верно указано арбитражным судом первой инстанции, само по себе урегулирование разногласий в судебном порядке не свидетельствует об уклонении департамента от заключения договора купли-продажи, и также не позволяет квалифицировать поведение ответчика в период рассмотрения преддоговорного спора как незаконное бездействие.

Также судом первой инстанции верно отмечено, что при рассмотрении дела №А34-9720/2017 отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный в рамках государственного контракта, не был признан несоответствующим законодательству об оценочной деятельности, а определенная оценщиком рыночная стоимости нежилых помещений не признана недостоверной в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона об оценочной деятельности.

В силу изложенного, установление при рассмотрении преддоговорного спора по результатам судебной экспертизы иной рыночной стоимости, не свидетельствует о неправомерности действий департамента, поскольку исходя из положений п. 5 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная оценщиком.

В связи с чем, расхождения в рыночной стоимости имущества, определенной в результате заключения государственного контракта и по результатам судебной экспертизы, не могут являться основанием для удовлетворения рассматриваемых требований.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ответчиком не допущено противоправного бездействия (уклонения) при реализации обществом преимущественного права на выкуп государственного имущества в порядке Закона №159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица независимый оценщик, подлежит отклонению судебной коллегией в силу следующего.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Поскольку достоверность, полнота и правильность отчета об оценке не была предметом исследования судом первой инстанции в настоящем деле, следовательно, и необходимости в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица независимого оценщика, составившего отчет об оценке, не имеется.

Доводы подателя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, иное толкование и иную оценку правовых норм.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При приведенных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 265.1, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 18.03.2019 по делу №А34-137/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сунар»- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья О.Б. Тимохин