Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарём судебного заседания Киреевой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк «Открытие» на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу №А76-21560/2011 (судья Воронов В.П.).

В судебном заседании приняли участие:

конкурсный управляющий ФИО1 (паспорт),

представитель открытого акционерного общества Банка «Открытие» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 27.11.2012).

Решением арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2011 общество с ограниченной ответственностью «Продсервис» (далее - общество «Продсервис», должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 (далее - конкурсный управляющий).

19.11.2012 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об определении порядка и условий продажи и установлении начальной продажной цены заложенного имущества (л.д.4-6 т.1), а именно:

- нежилое здание – контора, общей площадью 182,9 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/А в размере 1 476 500 руб.;

- нежилое здание – технологический цех, общей площадью 1166, 4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/И в размере 6 212 500 руб.;

- нежилое здание – консервный цех, общей площадью 453,4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е в размере 3 046 000 руб.;

- нежилое помещение – сокохранилище, общей площадью 480,8 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Л в размере 2 668 500 руб.;

- нежилое здание – соковый цех, общей площадью 151,8 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/В в размере 751 500 руб.;

- нежилое здание – облепиховый цех, общей площадью 503, 8 кв.м., расположенное по- нежилое здание – облепиховый цех, общей площадью 503, 8 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Б в размере 2 699 500 руб. ;

- нежилое здание – склад готовой продукции, общей площадью 928,7 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Ж в размере 4 221 500 руб.;

- нежилое здание – котельная, общей площадью 50, 6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Д в размере 335 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 246 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) №74-74-19/060/2009-112 в размере 1 075 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 327,2 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74-74-19/060/2009-111 в размере 1 688 000 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 13 700 кв.м., кадастровый номер 74:19:20:01: 001: 0024 в размере 832 000 руб.

23.11.2012 залоговый кредитор открытое акционерное общество Банк «Открытие» (далее – ОАО «Банк «Открытие», Банк) обратилось в суд с заявлением с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об утверждении Положения о порядке и условиях реализации заложенного имущества в редакции Банка (л.д.5 т. 4), установив следующую начальную продажную цену имущества:

26.02.2013 конкурсный управляющий и Банк представили суду согласованное Положение о продаже имущества должника (далее – Положение) (л.д.21 т.4).

Суд первой инстанции, рассмотрев разногласия, принял Положение и определил начальную продажную стоимость имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной по отчету оценщика, представленного конкурсным управляющим.

С принятым судебным актом не согласился Банк и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить в части определения первоначальной цены продажи заложенного имущества, вынести определение об утверждении Положения с учетом стоимости предмета залога, в редакции пункта 1.2 предложенной Банком.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на утрату актуальности отчета от 08.10.2012, представленного конкурсным управляющим и составленного по состоянию на 26.09.2012. Банк ссылается на пункт 26 ФСО «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 №256. Банк ссылается также на судебную практику Ф09-10566/10-С4 от 15.12.2010.

Банк полагает, что представленная конкурсным управляющим справка ООО «Техноком-Инвест» не может заменить отчет.

Не согласен Банк с выводом суда о возможности включения в состав реализуемого имущества права аренды, поскольку договор аренды земельного участка был расторгнут на основании решения от 06.02.2012 по делу №А76-21560/2011, право аренды как не принадлежащее должнику не подлежит продаже с торгов. Включение земельного участка в состав реализуемого имущества необоснованно увеличивает общую стоимость реализуемого имущества и потенциально сужает круг покупателей.

Не согласен Банк с применением судом положений статей 36, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Банк считает, что стоимость имущества, предложенная Банком близка к стоимости установленной определением от 13.09.2012 Челябинского областного суда. Отчет Банка составлен позже и является более актуальным.

Банк ссылается на наличие у него приоритета как залогового кредитора по определению цены имущества в силу статьи 138 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) и разъяснений в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание иные конкурсные кредиторы представителей не направили.

С учетом мнения конкурсного управляющего, представителя Банка и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель Банка доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Конкурсный управляющий с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В отсутствие возражений сторон судебный акт пересматривается в части по доводам апелляционной жалобы (пункт 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, конкурсным управляющим составлен проект Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, находящегося в залоге у Банка (л.д.9 т.1). В пункте 1.2 Положения конкурсным управляющим предложена стоимость имущества подлежащего продаже на основании отчета №2706-ОН/11-09 индивидуального предпринимателя ФИО3 и справки ООО «Техноком-Инвест» от 08.12.2012 (л.д.20-27 т.1), общая величина стоимости имущества составляет 25 065 000 руб.

Полагая, что предложенная конкурсным управляющим стоимость не актуальна, Банк предложил редакцию пункта 1.2 Положения с указанием иной цены имущества, определенной согласно отчету №185-01/13 общества «Бизнес-Актив» по состоянию на 10.01.2013. Согласно отчету №185-01/13 итоговая величина стоимости объектов оценки составила 15 050 000 руб. (л.д. 85-147 т. 2) и обратился с настоящим заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления Банка в части цены имущества должника, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, возражая против цены предложенной конкурсным управляющим Банк должен был доказать, что предложенная конкурсным управляющим цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены продажи имущества должника.

Между тем, цена, предложенная конкурсным управляющим и определенная в соответствии с отчетом оценщика, сопоставима с ценой предложенной Банком, однако имеется значительная разница только в части объектов недвижимости: нежилое здание – технологический цех, общей площадью 1166, 4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/И в размере 6 212 500 руб. против 2 769 200 руб. предложенной Банком; нежилое здание – консервный цех, общей площадью 453,4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е в размере 3 046 000 руб. против 1 565 200 руб.; нежилое помещение – сокохранилище, общей площадью 480,8 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Л в размере 2 668 500 руб. против 1 685 600 руб.; нежилое здание – облепиховый цех, общей площадью 503, 8 кв.м., расположенное по- нежилое здание – облепиховый цех, общей площадью 503, 8 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Б в размере 2 699 500 руб. против 1 204 000 руб. ; нежилое здание – склад готовой продукции, общей площадью 928,7 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Саргазы, условный (кадастровый) № 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Ж в размере 4 221 500 руб. против 1 204 000 руб.

Принимая позицию конкурсного управляющего, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств недостоверности отчета используемого конкурсным управляющим, а также доказательств того, в результате каких обстоятельств при незначительной временной разнице состояние объектов должника настолько ухудшилось, что их стоимость составила более низкую цену.

Ходатайств о назначении экспертизы в отношении отчета №2706-ОН/11-09 индивидуального предпринимателя ФИО3 и справки ООО «Техноком-Инвест» Банком заявлено не было. Оснований не доверять полученным сведениям у суда не имеется. Принимая во внимание интересы всех кредиторов и проведение торгов с целью получения наибольшего удовлетворения требований за счет продажи имущества должника, суд первой инстанции правомерно указал на возможность принятия в качестве первоначальной цены, стоимость, предложенную конкурсным управляющим.

Банк не представил суду доказательств невозможности реализации имущества по предложенной конкурсным управляющим цене, а также обстоятельств, препятствующих принять во внимание отчет №2706-ОН/11-09 индивидуального предпринимателя ФИО3 и справки ООО «Техноком-Инвест».

В свою очередь, необоснованное занижение стоимости заложенного имущества может нарушить права иных кредиторов, требования которых могут быть удовлетворены в оставшейся части за счет предмета залога.

Что касается возражений Банка о включении в состав имущества права аренды, то суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в отношении применения статей 36, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило следование земельного участка судьбе объекта недвижимости находящегося на нем. Одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, несмотря на отсутствие договора аренды земельного участка у должника, покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, причем вид права, которое он сможет реализовать в последующем, покупатель определяет самостоятельно (аренда, собственность, безвозмездное пользование).

При таких обстоятельствах, заявление Банка правомерно отклонено.

Доводы апелляционной жалобы Банка проверены и признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый акт отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу № А76-21560/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк «Открытие» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий судья С.А. Бабкина

Судьи С.Д. Ершова

Л.В. Забутырина