Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Хасановой М.Т., судей Серковой З.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Парикмахерская Аурика» к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа «Город Уфа» и индивидуальному предпринимателю ФИО1, третье лицо – Федеральная регистрационная служба по Республике Башкортостан, при участии: от истца – ФИО2 (паспорт <...>), ФИО3 (доверенность от 20.02.2008), от ответчика – ФИО1 (водительское удостоверение 02ВУ №190389), ФИО4 (доверенность от 14.01.2008),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Парикмахерская Аурика» (далее – ООО «Парикмахерская Аурика») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г.Уфы (далее – КУМС) о признании договора аренды нежилого помещения от 26.01.2007, расположенного по адресу: <...>, заключенного между КУМС и ИП ФИО1, недействительным. А также истец просил суд исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию аренды №02-04-01/029/2007-179 в пользу ИП ФИО1

Определением суда первой инстанции от 21.05.2007 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.12.2007 исковые требования ООО «Парикмахерская Аурика» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2008 решение суда первой инстанции отменено. Дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Федеральная регистрационная служба по республике Башкортостан (далее – ФРС).

Определением суда апелляционной инстанции от 11.03.2008 удовлетворено ходатайство истца о привлечении ФИО1 в качестве ответчика.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.04.2008 произведена замена судьи Арямова А.А. на судью Соколову Т.В.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд признать договор аренды нежилого помещения от 26.01.2007 (регистрация в ЕГРН №02-04-01/029/2007-179), расположенного по адресу: <...>, заключенного между КУМС и ФИО1 недействительным и исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию аренды №02-04-01/029/2007-179 от 26.01.2007 в пользу ФИО1 (т.2, л.д.94-96).

В обоснование исковых требований сослался на то, что в период действия договора аренды нежилого помещения, заключенного между КУМС и ООО «Парикмахерская Аурика», был заключен другой аналогичный договор аренды нежилого помещения с ИП ФИО1 без уведомления арендатора – ООО «Парикмахерская Аурика» и расторжения ранее заключенного договора. Правовым основанием исковых требований заявлены статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик отклонил доводы искового заявления, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что в договорах аренды, заключенных между КУМС и ИП ФИО1 и КУМС и ООО «Парикмахерская «Аурика», указан одинаковый адрес, однако, нумерация помещений разная. Технические паспорта различные. В свидетельстве о государственной регистрации номеров помещений, занимаемых ООО «Парикмахерская «Аурика», нет. Договор с ИП ФИО1 заключен в соответствии с требованиями, предусмотренными законом и прошел государственную регистрацию. Оснований для удовлетворения исковых требований нет.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители КУМС и ФРС не явились.

ФРС в отзыве на исковое заявление пояснила, что договор аренды №20836 зарегистрирован в пользу ФИО1, регистрационный №02-04-01/029/2007-179 на срок с 21.05.2006 по 21.05.2009. Объект аренды: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Революционная,92, литера А, помещение бытовое, нежилое, общей площадью 25,80 кв.м., помещения №9-1; 16МОП. Регистрация сделки произведена в полном соответствии с действующим законодательством.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей КУМС и ФРС.

В судебном заседании 08.04.2008 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.04.2008 до 14 часов 00 минут.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы искового заявления, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части признания договора аренды нежилого помещения от 26.01.2007 недействительным. В части исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию аренды №02-04-01/029/2007-179 от 26.01.2007 в пользу ФИО1 в иске следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.08.2003 КУМС (арендодатель), МУЖРЭП №16 Советсткого района г. Уфы (балансодержатель) и ООО «Аурика» (арендатор) заключили договор аренды №533 нежилого фонда, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, площадью 219,7 кв.м., данные технического паспорта №4052 от 03.04.2003, сроком до 21.05.2006.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.11.2003.

30.12.2005 между КУМС (арендодатель), ООО «Парикмахерская Аурика» (арендатор) и ИП ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды №8298, согласно условий которого арендатор по согласованию с арендодателем передает, а субарендатор принимает в пользование нежилое помещение на первом этаже, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, 92, общей площадью 23,7 кв.м. сроком с 27.09.2005 до 21.05.2006 (т.1, л.д.92-95).

01.12.2006 между КУМС (арендодатель) и ООО «Парикмахерская Аурика» (арендатор) заключен договор №533.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании Решения КУМС от 16.11.2006 №1272-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения №34-50, 63, 64 расположенное на первом этаже по адресу: Советский район городского округа «Город Уфа» Республики Башкортостан, ул. Революционная, 92, литера А, общей площадью 219,1 кв.м. Стороны распространили действие условий договора на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.05.2006 по 16.05.2007 (т.1, л.д.28-32).

27.11.2006 КУМС (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды №20836, по условиям которого в аренду последней были переданы нежилые помещения №9-1, 16, МОП, площадью 25,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, 92.

При этом условия договора стороны также распространили на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.05.2006 по 21.05.2009 (т.1, л.д.28-32).

Договор зарегистрирован ФРС 26.01.2007.

Считая незаконными как действия КУМС по заключению договора аренды с ИП ФИО1 в период действия договора аренды с прежним арендатором, так и действия ФИО1 по регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о признании сделки недействительной по основаниям ничтожности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 32 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Таким образом, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Предъявляя настоящий иск о признании договора аренды от 27.11.2006 недействительным (ничтожным), ООО «Парикмахерская Аурика» ссылается на то, что оспариваемый договор нарушает его права. При этом истец указывает на то, что ответчиком в нарушение условий договора аренды, в аренду ФИО1 переданы спорные помещения, которые уже были обременены правом аренды истца.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела видно, что ООО «Парикмахерская «Аурика» занимает нежилые помещения площадью 219,7 кв.м., расположенные на первом этаже дома №92 по ул. Революционной, на основании договора аренды №533 от 18.08.2003.

По окончании срока действия договора от 18.08.2003 ООО «Парикмахерская «Аурика» продолжает пользоваться нежилыми помещениями.

Согласно пункту 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользованием имуществом.

Следовательно, данный договор является документом, подтверждающим право пользования ООО «Парикмахерская «Аурика» нежилыми помещениями, переданными в аренду ИП ФИО1

Имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений гражданского законодательства, регулирующих аренду, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор, заключенный с ИП ФИО1 в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. Договор, не соответствующий требованиям закона и иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не порождает у сторон, его заключивших, соответствующих прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что передача другому лицу прав владения и пользования недвижимым имуществом, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность договора от 26.01.2007.

Возражения ответчика ФИО1 о том, что по данным технического паспорта по состоянию на 04.05.2006 в аренду ей были переданы помещения под другими номерами, не могут служить основанием к отказу в иске.

Анализ сведений, содержащихся в технических паспортах, представленных ООО «Парикмахерская «Аурика» и ИП ФИО1, свидетельствует о том, что в данном случае объектом аренды является одно и то же помещение. Ответчику в аренду было передано помещение , площадью 25,8 кв.м., входящее в состав нежилых помещений общей площадью 219,7 кв.м. (литера А), расположенных по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Революционная, 92.

Требование истца об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию аренды №02-04-01/029/2007-179 от 26.01.2007 в пользу ФИО1 подлежит отклонению, поскольку избранный истцом способ защиты права в виде «исключения записи о государственной регистрации договора из ЕГРП» не соответствует правилам статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исковые требования о применении последствий недействительности сделки не заявлялись.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Парикмахерская Аурика» удовлетворить частично.

Признать договор аренды нежилого помещения от 26.01.2007 (регистрация в ЕГРН №02-04-01/029/2007-179), расположенного по адресу: <...>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа «Город Уфа» и ФИО1 недействительным.

В удовлетворении требования об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию аренды №02-04-01/029/2007-179 от 26.01.2007 в пользу ФИО1 отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья М.Т.Хасанова

Судьи: З.Н.Серкова

Т.В. Соколова