Гражданский кодекс часть 1

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Карпачевой М.И. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семерка» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07 июня 2010 г. по делу № А76-11225/2008 (судья Кирьянова Г.И.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Семерка» - ФИО1 (доверенность от 15.04.2010); от общества с ограниченной ответственностью «АРН» - ФИО2 (протокол собрания от 24.02.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АРН» (далее – ООО «АРН», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семерка» (далее – ООО «Семерка», ответчик) о расторжении договора аренды № 17/07 от 29.07.2007, а также о взыскании 420 987 руб. задолженности по арендной плате, 27 768 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2008 по 30.04.2009 с последующим начислением процентов до дня фактической уплаты денежных средств ответчиком.

ООО «Семерка» заявило встречный иск к ООО «АРН» о признании договора аренды № 17/07 от 29.07.2007 незаключенным (т.2, л.д.1-2), со ссылкой на ст. ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2009 данное встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальным иском (т.2, л.д.31).

Определениями от 05.06.2009 и от 30.09.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) (т.1, л.д.1-2; т.2, л.д.82).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.11.2009 исковые требования ООО «АРН» по первоначальному иску удовлетворены частично, договор аренды от 29.07.2007 №17/07, заключенный между ООО «АРН» и ООО «Семерка» расторгнут, с ООО «Семерка» в пользу ООО «АРН» взыскано 438 645 руб., в том числе, 420 987 руб. основного долга, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.06.2008 по 30.04.2009 в сумме 17 658 руб. по день фактической уплаты сумм основного долга исходя из учетной ставки банковского процента 10% годовых, в остальной части в удовлетворении первоначальных требований отказано. Указанным решением суда в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Семерка» отказано (т. 2, л.д. 104-114).

Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2010 дело передано на новое рассмотрение в связи с неполным установлением судом обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора (т. 3, л.д. 19-22).

В судебном заседании истец по первоначальному иску заявил ходатайство уменьшении размера исковых требований в части основного долга до 220 083 руб. 76 коп., в части взыскания процентов – до 9 541 руб. 23 коп. (л.д. 75, т.3).

Судом ходатайство об уменьшении размера исковых требований удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2010 (резолютивная часть объявлена 31.05.2010) исковые требования ООО «АРН» по первоначальному иску удовлетворены полностью. Судом расторгнут договор аренды № 17/07 от 29.07.2007, заключенный между ООО «АРН» и ООО «Семерка». С ООО «Семерка» взыскана в пользу ООО «АРН» задолженность в сумме 220 083 руб. 76 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами сумме 9 541 руб. 23 коп., всего - 229 624 руб. 99 коп., а также 6 092 руб. 50 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Семерка» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, с апелляционной жалобой обратилось ООО «Семерка», в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «АРН» и об удовлетворении исковых требований ООО «Семерка».

По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды является незаключенным. В силу требований ч.3 п.12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 135 от 06.08.2004, к договору о сдаче в аренду здания (его помещений) должен прилагаться поэтажный план. В нарушение требований Инструкции к договору не приложен поэтажный план. Кроме того, в договоре не перечислены индивидуально-определенные характеристики, позволяющие идентифицировать помещение, передаваемое по договору аренды.

Вывод суда о передаче помещений ответчику 10.10.2007 опровергается материалами дела.

Кроме того, вывод суда о соблюдении истцом процедуры расторжения договора аренды является ошибочным.

Вывод суда о пользовании ответчиком имуществом опровергается отзывом истца, в котором он указал на то, что до завершения ремонта, приостановленного им самим, помещения пустовали.

Отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступало.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда считает подлежащим отмене.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился. Решение суда считает законным и обоснованным. Указал на то, что отзыв, на который ссылается податель апелляционной жалобы представлялся ООО «АРН» в рамках дела № А76-9806/2008, не имеет юридической силы, поскольку истец впоследствии представил в суд повторный отзыв с иными доводами.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.10.2009 № 304 и в соответствии с положениями п.п. 5 и 7 приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 31.08.2009 № 220 «О реорганизации некоторых территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с 01.11.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и ИП ФИО3 явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «АРН» и ответчиком ООО «Семерка» 29.07.2007 заключен договор аренды здания №17/07, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду принадлежащее арендодателю нежилое здание, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 130,5 кв. м.

Указанное здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством серии 74-АА № 172057 от 23.07.2007.

Пунктом 1.3 договора установлен срок аренды – с 29.07.2007 по 01.09.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д.18).

Согласно акта сдачи – приемки от 10.10.2007 в аренду здание передано арендодателем ответчику (т.1, л.д. 19).

Размер арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора составляет 36 000 руб. в месяц. Срок внесения арендной платы в соответствии с п.4.3 договора – не позднее 10-го числа 60% оплаты за текущий месяц, оставшаяся часть не позднее 10-го числа следующего месяца.

В приложении № 2 к договору сторонами согласован передаваемый в аренду объект, план подписан сторонами договора и скреплен печатями (т.1, л.д.20).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что суд на основании ст.ст. 432, 606, 608, 611, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации оценивает договор аренды, как заключенный. Поскольку судом установлено обстоятельство неисполнения обязательства по оплате арендной платы в размере 220 083 руб. 76 коп., требование истца о взыскании задолженности в указанном размере является обоснованным и подлежит удовлетворению. В связи с тем, что ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, оплата арендных платежей ответчиком произведена несвоевременно и не в полном объеме, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно. Учитывая, что судом установлено, что ответчик (арендатор) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, а также то, что истцом соблюдены требования к процедуре расторжения договора аренды, требование о расторжении договора аренды № 17/07 от 29.07.2007 заявлено ООО «Семерка» правомерно и подлежит удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции следует признать верными.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды от 29.07.2007, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно условиям договора аренды № 17/07 от 29.07.2007, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду принадлежащее арендодателю нежилое здание, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 130,5 кв. м.

Договор аренды, акт приема-передачи данного помещения подписан ООО «Семерка» без замечаний.

Таким образом, предмет договора аренды индивидуализирован.

Поскольку сторонами в установленной ст. 609 ГК РФ письменной форме согласованы существенные условия договора аренды недвижимого имущества, имущество фактически передано арендатору, суд первой инстанции обоснованно оценил договор аренды, как заключенный.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на п.3 статьи 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, несостоятельна.

Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Согласно п.3 статьи 12 данной Инструкции, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно п.3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений - к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно п.1.1 договора аренды, передаваемая по настоящему договору в аренду часть нежилого помещения обозначена по контуру красной линией на плане, который прилагается к настоящему договору (Приложение № 2). В приложении № 2 к договору аренды изображен план помещением с указанием площадей, передаваемых в аренду.

Месторасположение здания на земельном участке определяется планом земельного участка (Приложение № 3 к договору).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Челябинской области.

В связи с изложенным, договор аренды № 17/07 от 29.07.2007 является заключенным.

Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Семерка» о признании договора аренды незаключенным.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указано выше, спорное помещение передано арендодателем ответчику по первоначальному иску согласно акта сдачи – приемки от 10.10.2007 (т.1, л.д. 19), подписанному сторонами, следовательно, с этого момента у арендатора возникла обязанность по оплате пользования имуществом.

Таким образом, довод жалобы об ошибочности вывода суда о передаче помещений ответчику 10.10.2007, несостоятелен.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в период с 15.08.2008 по 31.01.2009 пользование спорным помещением фактически осуществлялось ИП ФИО3, что подтверждается договором аренды помещения от 15.08.2008 (т. 1, л.д. 67-69), передаточным актом от 15.08.2008 (т. 1, л.д. 70), актом приема-передачи от 31.01.2009 (т. 3, л.д. 74).

Следовательно, материалами дела подтверждается, что ООО «Семерка» пользовалось нежилым зданием, находящимся по адресу: <...>, общей площадью 130,5 кв. м в период с 10.10.2007 по 01.02.2009, за исключением периода с 15.08.2008 по 31.01.2009, в который пользование спорным помещением осуществлялось ИП ФИО3

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что вывод суда о пользовании ответчиком имуществом опровергается отзывом истца, не обоснован, поскольку истцом исковые требования в судебном заседании поддержаны.

Кроме того, отзыв, на который ссылается податель апелляционной жалобы, представлялся ООО «АРН» в рамках дела № А76-9806/2008.

Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что в отзыве от 31.10.2008 истец указал на необоснованность обстоятельств, изложенных им в предыдущем отзыве, на который ссылается податель апелляционной жалобы.

Арендная плата за период с октября 2007 года по 14.08.2008, февраль, апрель 2009 года ответчиком оплачена не в полном объеме, в результате чего за ООО «Семерка» образовалась задолженность по арендной плате на сумму 220 083 руб. 76 коп. (расчет истца – т.3, л.д. 76).

Расчет основного долга, представленный истцом и принятый судом первой инстанции, судом проверен и признан правильным.

Обратное ответчиком не доказано.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 220 083 руб. 76 коп.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора учетной ставкой банковского процента на день предъявления иска в суд или на день вынесения решения.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан арифметически верным.

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, оплата арендных платежей ответчиком произведена несвоевременно и не в полном объеме, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 541 руб. 23 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО «АРН» направлено в адрес ООО «Семерка» в установленном порядке уведомление от 01.12.2008 о необходимости исполнения обязательства, а также с предложением расторгнуть договор (т.1, л.д. 12), уведомление получено ООО «Семерка» 03.12.2008 (т.1, л.д.13).

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая, что ответчик арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, а также то, что истцом соблюдены требования к процедуре расторжения договора аренды, требование истца о расторжении договора аренды № 17/07 от 29.07.2007 также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод подателя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда о соблюдении истцом процедуры расторжения договора аренды, несостоятелен.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указано выше, уведомление истца о необходимости исполнения обязательства, а также с предложением расторгнуть договор ООО «Семерка» 03.12.2008.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Челябинской области 02.06.2009, что подтверждается штампом канцелярии Арбитражного суда Челябинской области.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07 июня 2010 г. по делу № А76-11225/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семерка» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru .

Председательствующий судья В.В. Баканов

Судьи: М.И. Карпачева

Л.В. Пивоварова