Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Советская» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2019 по делу № А47-2145/2019 (судья Евдокимова Е.В.).

Администрация города Орска (далее – истец, Администрация) обратилась к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Советская» (далее – ответчик, ООО УК «Советская», общество) с исковым заявлением о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2019 (резолютивная часть объявлена 18.04.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд расторг договор № 1372 от 07.11.2016 аренды нежилого имущества, заключенный между администрацией города Орска и обществом «УК «Советская». Обязал ООО УК «Советская» в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить по акту приема-передачи администрации города Орска нежилое встроенное помещение № 5 общей площадью 103,7 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <...>. Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (л.д. 60-64).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит отменить решение суда первой инстанции.

Податель жалобы полагает, что в рассматриваемом случае оснований для расторжения договора не имеется, поскольку истцом не представлено доказательств, что нарушение условий договора носило существенный характер и продолжение действия договора повлечет негативные последствия (ущерб, дополнительные расходы). Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Само себе нарушение стороной существенного условия договора, по мнению апеллянта, не может служить основанием для его расторжения без выяснения вопроса о степени значительности лишений, претерпеваемых контрагентом вследствие такого нарушения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 07.11.2016 заключен договор аренды нежилого недвижимого имущества № 1372 (далее - договор аренды, л.д. 11-12).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 предметом договора является встроенное помещение № 5, назначение: нежилое, на 1 этаже, общая площадь 103,7 кв.м. Условный номер 56-56-24/009/2009-101, расположенное по адресу: <...>.

Истец ссылался на то, что обязательства по оплате арендных платежей исполнялись ответчиком ненадлежащим образом в связи с чем, образовалась задолженность, которая стала основанием для обращения Администрации г. Орска в суд с исковыми заявлениями, рассмотренными в Арбитражном суде Оренбургской области по делам № А47-5585/2018 и № А47-15597/2018.

Решением суда от 23 апреля 2019 года по делу № А47-5585/2018 исковые требования Администрации г. Орска удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Советская» в пользу Администрации г. Орска взыскана денежная сумма в размере 90 330 руб. 39 коп., в том числе, 82 390 руб. 33 коп. - основной долг за период с 07.11.2016 по 31.12.2017, 7 940 руб. 06 коп. - пени за период с 10.01.2017 по 22.12.2017.

Решением суда в виде резолютивной части, согласно ст. 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 08.02.2019 по делу № А47-15597/2018 исковые требования Администрации города Орска удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Советская»» в пользу Администрации города Орска взыскана задолженность по договору № 1372 от 07.11.2016 в сумме 114 730 руб. 03 коп. из которой: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.10.2018 в сумме 103 700 руб. 00 коп., пени за А47-2145/2019 просрочку платежей за период с 23.12.2017 по 23.10.2018 в сумме 11 030 руб. 03 коп.

Указанные решения суда по делам № А47-5585/2018 и № А47-15597/2018 вступили в законную силу, взыскателю выданы исполнительные листы.

Согласно исковым требованиям по настоящему делу, в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией г. Орска в адрес ООО «УК «Советская» направлено письменное предложение (исх. № 13/03-8037 от 30.11.2018г) об исполнении обязательства по уплате арендных платежей, пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого недвижимого имущества, о расторжении договора аренды и освобождении помещения с приложением расчета задолженности по арендной плате (л.д. 17-18).

В соответствии с почтовым уведомлением письмо вручено ООО «УК «Советская» 07.12.2018 (л.д. 19).

Ввиду отсутствия ответа со стороны общества, истец повторно обратился к ответчику с письмом (исх. от 07.12.2018 № 13/02-8125) с предложением урегулирования вопроса по оплате возникшей задолженности (л.д. 30).

Ответчик обратился к истцу с письмом (исх. от 20.12.2018 № 1881) в котором предложил подписать соглашение о зачете взаимных обязательств с приложением проекта данного соглашения от 30.11.2018 (л.д. 28-29).

Согласно письму Администрации (исх. от 10.01.2019 № 13/02-246), который послужил ответом на предложения ответчика соглашения о зачете взаимных обязательств, заключение представленного проекта соглашения повлечет непоступление денежных средств за арендную плату по договору аренды от 07.11.2016 № 1372 на единый счет бюджета. Истец в данном письме предложил обществу погасить имеющуюся на 10.01.2019 задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 216 214 руб. 54 коп., а также возвратил проект соглашения о зачете взаимных обязательств от 30.11.2018, акт взаимозачета от 30.11.2018 № 1, счет-фактуру от 30.11.2018г № 380 без подписания (л.д. 31).

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для расторжения договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 6.1 договора аренды предусмотрено, что изменение договора или его расторжение производится по соглашению сторон. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 6.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

6.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями (два и более).

6.2.2. Существенно ухудшает состояние недвижимого имущества, то есть без согласия комитета произвел реконструкцию и (или) иные строительные работы, связанные с перепланировкой, ослаблением несущих конструкций недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора.

6.2.3. Более двух месяцев подряд не вносит арендную плату в полном объеме.

6.2.4. Не производит текущего или согласованного с собственником капитального ремонта арендованного недвижимого имущества.

6.2.5. Без согласия арендодателя сдает арендуемые площади в субаренду или если сдаваемые площади более согласованных.

Факт наличия задолженности по договору аренды подтвержден вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам № А47-5585/2018 и № А47-15597/2018.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66) и предложения расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается письменным предложением (исх. № 13/03-8037 от 30.11.2018) об исполнении обязательства по уплате арендных платежей, пени за просрочку платежей по договору аренды нежилого недвижимого имущества, о расторжении договора аренды и освобождении помещения с приложением расчета задолженности по арендной плате (л.д. 17-18).

В указанном предложении истец, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложил досрочно расторгнуть договор аренды № 1372 от 07.11.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> и передать Администрации г. Орска указанное помещение по акту приема- передачи с предупреждением о том, что в случае если в 30-дневный срок с момента получения данного письма обязательства по оплате арендных платежей и пени, получения отказа либо неполучения в установленный срок ответа на предложение досрочно расторгнуть договор аренды № 1372 от 07.1.2016 нежилого недвижимого имущества и освободить занимаемое помещение не поступят, Администрацией города Орска будет подано в суд исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды и освобождении помещения (л.д. 17 на обороте).

Факт направления и получения указанного предложения в адрес ответчика подтверждается материалами дела (л.д. 19).

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления арендной платы, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование о возвращении части недвижимого имущества судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Довод жалобы о том, что сам по себе факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, поскольку необходимо установить существенность нарушения, отклоняется судебной коллегией.

Судом первой инстанции установлено ненадлежащее исполнение и в срок принятых им на себя ответчиком обязательств в рамках договора аренды, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении обществом условий договора аренды.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, что послужило основанием для удовлетворения требования истца.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2019 по делу № А47-2145/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Советская» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи Л.П. Ермолаева

И.Ю. Соколова