Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: ФИО2, представитель по доверенности от 17.01.2020, удостоверение адвоката №019742,

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности от 28.10.2019, удостоверение адвоката №36/1478,

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2020 по делу №А14-14629/2019 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Воронеж (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2 и решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 11.10.2019 №КУВД-001/2019-7963274/3 в отношении нежилого встроенного помещения IV в лит. 1А, площадью 212,1 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0401021:175, расположенного по адресу: <...>, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области устранить нарушения прав и законных интересов ИП ФИО3,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО5, г. Воронеж,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, ФИО3) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2, и обязании Управления Росреестра по Воронежской области устранить нарушения его прав и законных интересов.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2019 дело №А14-14629/2019 объединено в одно производство с делом №А14-19131/2019 по заявлению ИП ФИО3 к Управлению Россреестра по Воронежской области о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации прав на нежилое встроенное помещение IV в лит. 1А, назначение: нежилое помещение, площадью 212,1 кв. м., расположенное по адресу <...> IV с кадастровым номером 36:34:0401021:175 и обязании Управления Росреестра по Воронежской области устранить нарушения его прав и законных интересов.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2020 по делу №А14-14629/2019 требования ФИО3 удовлетворены. Суд признал незаконными, несоответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, изложенные в уведомлениях: о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2, об отказе в государственной регистрации права собственности от 11.10.2019 №КУВД-001/2019-7963274/3 в отношении нежилого встроенного помещения IV в лит. 1А, площадью 212, 1 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0401021:175, расположенного по адресу: <...>; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО3; взыскал с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 600 рублей расходов по оплате госпошлины.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что содержание договора купли-продажи и акта к нему свидетельствуют об исполнении сторонами обязательств, а соответственно его прекращении. Суд первой инстанции, по мнению заявителя, руководствуясь исключительно соглашением 29.05.2019 о расторжении договора купли-продажи от 06.11.2018, установил, что на момент расторжения договора купли-продажи от 29.05.2019 ИП ФИО5 не исполнил обязанность по оплате полученного имущества. Заявитель указал, что суд не дал никакой оценки договору купли-продажи и акту приема-передачи, содержащих полностью противоположную информацию. По мнению заявителя, факт неисполнения ИП ФИО5 обязательства по оплате имущества, нельзя считать доказанным, при этом, ФИО3 и ФИО5 при обращении в орган регистрации прав представили противоречивые сведения, в связи с чем их действия направлены на злоупотребление правом.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 в судебном заседании пояснил, что договор купли-продажи от 06.11.2018 не был исполнен покупателем, сведения об оплате ошибочно внесены сторонами в спорный акт от 06.11.2018 к договору купли-продажи, считает, что оспариваемые решения Управления Россреестра по Воронежской области, изложенные в указанных уведомлениях, являются незаконными и нарушают его права и законные интересы; просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (письменный отзыв на жалобу имеется в материалах дела).

Индивидуальный предприниматель ФИО5, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, о причинах неявки не сообщил.

В связи с наличием доказательств надлежащего уведомления данного лица о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения указанных представителей, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.11.2018 между ИП ФИО3 и ИП ФИО5 заключен договор купли-продажи №2018/11/06, по которому ФИО3 (продавец) обязался передать в собственность, а ИП ФИО5 (покупатель) обязался принять и оплатить нежилое встроенное помещение IV с кадастровым номером 36:34:0401021:175, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 212,1 кв.м.

Стоимость объекта составляет 12 720 000 руб.( пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

По акту приема-передачи от 06.11.2018, подписанному сторонами без замечаний, указанное нежилое помещение было передано продавцом ИП ФИО5

Согласно пункту 1 акта приема-передачи от 06.11.2018 покупатель полностью выполнил свои обязанности по оплате цены объекта в соответствии с условиями договора.

17.12.2018 право собственности зарегистрировано за новым владельцем, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №36:34:0401021:175-36/069/2018-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2018.

29.05.2019 ИП ФИО3 и ИП ФИО5 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018, ввиду невыполнения покупателем условий по оплате переданного объекта (пункт 2 соглашения о расторжении договора купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018).

С учетом положений пункта 3 соглашения о расторжении договора купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018, по акту приема-передачи от 29.05.2019 помещение возвращено ИП ФИО3

01.07.2019 ИП ФИО3 и ИП ФИО5 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о регистрации права собственности на ИП ФИО3, представив для регистрации, в том числе: соглашение о расторжении договора купли-продажи от 29.05.2019, акт приема-передачи к соглашению от 29.05.2019.

Уведомлением от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2 Управление Росреестра по Воронежской области приостановило на срок до 11.10.2019 государственную регистрацию прав, до устранения причин приостановления, указав, что оплата произведена, в связи с чем, договор купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 исполнен, ввиду чего не представляется возможным расторгнуть договор на основании соглашения о расторжении 29.05.2019 и зарегистрировать право собственности на прежнего собственника.

Уведомлением от 11.10.2019 №КУВД-001/2019-7963274/3 Управление Росреестра по Воронежской области отказало заявителю в государственной регистрации прав по вышеуказанным основаниям.

Заявитель утверждая, что договор купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 не был исполнен покупателем, не оплатившим переданное ему помещение, считает, что оспариваемые решения Управления Росреестра по Воронежской области, изложенные в данных уведомлениях, являются незаконными и нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции требования заявителя удовлетворил.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с ведением Единого государственного реестра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, с 01.01.2017 регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Часть 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

В соответствии со статьей 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, уведомлением от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2 Управление Росреестра по Воронежской области приостановило на срок до 11.10.2019 государственную регистрацию прав на объект недвижимости, до устранения причин приостановления, указав, что оплата за объект недвижимости произведена, в связи с чем, договор купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 исполнен, ввиду чего не представляется возможным расторгнуть договор на основании соглашения о расторжении 29.05.2019 и зарегистрировать право собственности на прежнего собственника.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписало законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, в связи с невыполнением ИП ФИО5 условий по оплате переданного объекта, 29.05.2019 стороны договора пришли к соглашению от 29.05.2019 о расторжении договора купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 и возврате недвижимого имущества (акт приема-передачи от 29.05.2019), и 01.07.2019 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с соответствующими заявлениями.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, на момент расторжения - 29.05.2019 договора купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 ИП ФИО5 (покупатель) не исполнил обязанность по оплате полученного имущества (иного в материалах дела не содержится).

В ходе рассмотрения спора представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 пояснял, что договор купли-продажи №2018/11/06 от 06.11.2018 не был исполнен покупателем (оплата за имущество не произведена), сведения об оплате ошибочно внесены сторонами в спорный акт от 06.11.2018 к договору купли-продажи.

При этом реализованное волеизъявление обеих сторон сделки на расторжение договора путем заключения соответствующего соглашения и обращение с заявлениями в регистрирующий орган является достаточным основанием для регистрации соответствующего права. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в статье 450 ГК РФ.

В силу части 5 статьи 200АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно материалам дела, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не представило доказательств, подтверждающих, что обязательство по оплате объекта недвижимости было исполнено покупателем.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в отношении исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи и его прекращении, о чем, по мнению заявителя, свидетельствует акт к договору, уже являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка, при этом, судом апелляционной инстанции также исследованы указанные обстоятельства и отклоняются по вышеизложенным основаниям.

Доводы заявителя жалобы о том, что действия сторон спорного договора направлены на злоупотребление правом, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения спора и опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и исследованными обстоятельствами по спору.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, изложенные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав от 11.07.2019 №КУВД-001/2019-7963274/2 и об отказе в государственной регистрации прав от 11.10.2019 №КУВД-001/2019- 7963274/3 в отношении указанного нежилого помещения, не соответствуют указанным нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Несогласие подателя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого судебного акта.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции.

Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что действия Управления Росреестра по Воронежской области в данном случае законными и обоснованными признаны быть не могут.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2020 по делу №А14-14629/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.А. Песнина

Судьи Н.Д. Миронцева

ФИО1