Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 46» на решение Арбитражного суда Курской области от 07.02.2019 по делу № А35-6255/2018 (судья Масютина Н.С.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 46» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 573 369 руб. 19 коп.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 46» (далее – ООО «Торгсервис 46», ответчик) о взыскании в пользу истцов задолженности по договору аренды №С4/50-04/17 недвижимого имущества от 01.05.2017 в общей сумме 573 369 руб. 19 коп. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.02.2019 по делу № А35-6255/2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО1, ИП ФИО3 с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2017 между ИП ФИО1, ИП ФИО3 (арендодателями) и ООО «Торгсервис 46» (арендатором) заключен договор аренды №С4/50-04/17 недвижимого имущества, в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017.

В соответствии с пунктом 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017) арендодатели передают в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (нежилое помещение), общей площадью 2 450,6 м2, в том числе:

- помещение площадью 2 420,3 кв.м, кадастровый номер 46:29:102217:439, расположенное на первом этаже, состоящее из комнат №№2а, 61,62;

- помещение площадью 13,4 кв.м, кадастровый номер 46:29:102217:438, расположенное на первом этаже, состоящее из комнаты №16б;

- помещение площадью 17,2 кв.м, кадастровый номер 46:29:102217:443, расположенное на первом этаже, состоящее из комнаты №16в.

Нежилое помещение расположено в нежилом здании литер Б, б, б1, кадастровый номер 46:29:102217:33, общей площадью 14 017,9 кв.м.

Арендодатели являются собственниками здания на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/2 часть здания №46-46-01/106/2012-390 (ИП ФИО1) от 31.05.2016 и свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/2 часть здания №46-46-01/179/2012-264 (ИП ФИО3) от 31.05.2016.

Согласно пункту 1.3 договора нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Пунктом 2.1.10 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017 установлена обязанность арендодателя обеспечивать гарантию на полы помещения 5 лет, в том числе дополнительно укрепленные полы в соответствии с разделительной ведомостью.

В связи с чем спорный договор был дополнен сторонами пунктом 2.4, согласно которому стороны установили порядок выполнения работ по разделительной ведомости и взаимодействия по открытию магазина (пункт 1.23 дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017).

Так, стороны установили, что с даты подписания договора арендодатель начинает выполнение работ по ремонту полов в нежилом помещении на площади 941 кв.м, которые должны быть окончены в течение 45 календарных дней (один месяц и две недели). По результатам выполнения ремонта полов стороны подписывают акт осмотра, в котором фиксируют площадь выполненного ремонта и состояние полов.

С даты подписания акта осмотра, но не ранее даты государственной регистрации договора, арендатор в течение пяти календарных месяцев в нежилом помещении устанавливает торговое и иное оборудование, необходимое для торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, завозит товар, осуществляет его выкладку и совершает иные подготовительные мероприятия, направленные на открытие магазина и начала коммерческой деятельности.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей и перечисляется арендатором на расчетные счета ИП ФИО1 и ИП ФИО3 каждому по 50 % от сумм, указанных в данном пункте договора.

Постоянная часть арендной платы составляет:

- с даты подписания договора на шесть календарных месяцев и две недели аренды (один месяц и две недели выполнения работ арендодателями по разделительной ведомости по ремонту полов и пять месяцев на открытие арендатором магазина) – 250 000 руб. без НДС за весь период и за всё нежилое помещение;

- за первые два месяца с даты начала коммерческой деятельности – 125 000 руб. без НДС в месяц за все нежилое помещение;

- за каждый последующий месяц аренды – 250 000 руб.

В постоянную часть арендной платы включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Переменная часть арендной платы определяется как стоимость потребленной арендатором электроэнергии за оплачиваемый прошедший месяц и уплачивается арендатором ежемесячно, определяется на основании фактического потребления услуг или расчетным путем (пункт 1.25 дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017).

Пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017 сторонами определено, что под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности. В случае, если дата начала коммерческой деятельности будет ранее, чем через пять месяцев с даты подписания акта осмотра, указанного в пункте 2.4.2 договора, то арендная плата в размере, указанном в пункте 3.1.2 начинает начисляться раньше на соответствующее количество дней. Если дата начала коммерческой деятельности будет позднее, то арендная плата начисляется в сроки и размерах, указанных в пункте 3.1 без изменений, если стороны не согласуют иное в дополнительном соглашении. Данные условия применяются в случае, если арендодателем соблюден срок (не увеличен) производства работ по ремонту пола в соответствии с разделительной ведомостью.

Согласно пункту 5.1 договора срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017 в случае несвоевременной оплаты арендной платы и (или) компенсации иных платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Арендованное имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017 за номером 46:29:102217:33-46/001/2017-8.

Как следует из искового заявления, работы по ремонту полов были окончены 01.08.2017 (акт осмотра выполненных работ от 01.08.2017).

ООО «Торгсервис 46» начало коммерческую деятельность 15.03.2018 (акт начала коммерческой деятельности от 15.03.2018).

Полагая, что ответчик должен был исполнить обязательство по открытию магазина не позднее 01.01.2018, то есть по истечении пятимесячного срока на подготовку нежилого помещения с даты приемки работ по ремонту полов, истцы за период январь - февраль 2018 года выставили ответчику счет на оплату аренды нежилого помещения в сумме 125 000 руб. за каждый месяц, и за каждый последующий месяц в сумме 250 000 руб., согласно условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017.

Таким образом, согласно расчету исковых требований у ответчика вследствие внесения арендной платы не в полном объеме и с нарушением сроков оплаты перед истцами образовалась задолженность за период январь-июль 2018 года в общей сумме 573 369 руб.19 коп.:

- перед ИП ФИО1 в сумме 288 744 руб. 19 коп. (284 750 руб. – по постоянной части арендной платы и 3 994 руб. 19 коп. – по переменной части арендной платы);

- перед ИП ФИО3 в сумме 284 625 руб. (задолженность по постоянной части арендной платы).

В связи с нарушением арендатором обязанности по уплате арендных платежей истцы направили ООО «Торгсервис 46» досудебную претензию от 01.03.2018 с требованием в десятидневный срок погасить образовавшуюся задолженность.

Так как указанная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения ответчиком, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Как следует из условий договора (пункт 3.1 в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017), постоянная часть арендной платы согласована сторонами с даты подписания договора на шесть календарных месяцев и две недели аренды (один месяц и две недели выполнения работ арендодателем по разделительной ведомости по ремонту полов и пять месяцев на открытие арендатором магазина), то есть до 14.11.2017, в размере 250 000 руб. за все помещение, далее за первые два месяца с даты начала коммерческой деятельности, то есть до 14.01.2018, в размере 125 000 руб. в месяц и за каждый последующий месяц аренды – 250 000 руб. в месяц.

Арендодатели осуществили ремонт полов до 01.08.2017, допустив просрочку в 1,5 месяца.

В этой связи согласно расчету иска арендодатели увеличили период аренды, подлежащей оплате в размере 250 000 руб., на период просрочки, то есть до 31.12.2017 вместо 14.11.2017, что соответствует положениям статьи 328 ГК РФ.

По смыслу договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017 после подписания акта осмотра выполненных работ по ремонту полов, арендатору предоставляется пять календарных месяцев для осуществления подготовительных мероприятий, направленных на открытие магазина и начало коммерческой деятельности.

Вместе с тем указанный срок ответчиком не соблюден. Уведомление о том, что открытие магазина планируется на конец февраля – начало марта 2018 года, датированное 29.12.2017, не соответствует принципам добросовестности при исполнении обязательств.

Ответчик полагает, что поскольку истцами нарушен срок выполнения работ по ремонту полов, то начисление и уплата арендной платы производятся в соответствии с пунктом 3.2 договора в первоначальной редакции, то есть с даты начала коммерческой деятельности арендатора - даты официального открытия магазина для покупателей, без учета дополнительного соглашения №1 от 01.05.2017.

Пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения, по мнению ответчика, подлежит применению только в случае, если арендодателями соблюден срок производства работ по ремонту пола.

Вместе с тем, пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения регулирует вопросы начисления арендной платы в зависимости от того, начата ли коммерческая деятельность с просрочкой пятимесячного срока с даты подписания акта осмотра или досрочно. При этом, если дата начала коммерческой деятельности будет позднее, то арендная плата начисляется в сроки и размерах, указанных в пункте 3.1, без изменений, если стороны не согласуют иное в дополнительном соглашении.

Обязанность ответчика в течение пяти месяцев с даты подписания акта выполненных работ по ремонту пола начать коммерческую деятельность установлена также пунктами 2.4.3, 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения.

Из изложенного следует, что просрочка пятимесячного срока на открытие магазина ответчиком влечет его обязанность уплатить арендную плату в том размере, который согласован в пункте 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения, с даты истечения пятимесячного срока. Указанное условие договора направлено на защиту прав арендодателей на получение арендной платы в размере 125 000 руб. с даты запланированного, а не фактического начала коммерческой деятельности, и стимулирует арендатора открыть магазин в согласованный срок.

Просрочки ответчика начала коммерческой деятельности приведет к извлечению преимущества из его недобросовестного поведения, что нарушает положения статьи 1 ГК РФ.

Ответчик, подписав дополнительное соглашение к договору аренды, согласился с его условиями, в том числе с изложением пункта 3.2 договора в новой редакции, которая не содержит условия об арендных каникулах.

Оценив условия договора аренды в их взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что согласованный в пункте 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения порядок и размер арендной платы позволяет сделать вывод о правомерности начисления истцами арендной платы за период с 01.05.2017 до 01.01.2018 (даты, когда должна быть начата ответчиком коммерческая деятельность) (восемь месяцев вместо шести месяцев и двух недель) в размере 250 000 руб., за январь и февраль 2018 года по 125 000 руб., с марта 2018 года- по 250 000 руб. в месяц.

Рассчитанная таким образом задолженность ответчика перед истцами за период с января по июль 2018 года составляет 573 369 руб. 19 коп.

Исходя из изложенного суд первой инстанции правомерно счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Иных доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 07.02.2019 по делу № А35-6255/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 46» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячныйсрок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи Г.Н. Кораблева

А.И. Поротиков