Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» и Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 по делу № А48-10610/2018 (судья Аксенова Т.В.)

по исковому заявлению акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (ОГРН 1085742002026, ИНН 5751035630) к Администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013 (пункт 3.3.2 договора), путем установления срока уплаты цены права на заключение договора – в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020; о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013 (пункт 10 плана-графика), установив срок осуществления строительства – 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38- 2019 от 10.10.2019); о признании договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 (даты вступления в силу соглашения № 5 от 10.05.2018 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Администрацией города Орла и ЗАО «Зенит»),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (ОГРН 1025700826029, ИНН 5753018207), Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (ОГРН 1195749001403, ИНН 5752080675),

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество «Зенит» (на основании решения единственного акционера от 19.03.2019 №1 переименовано в акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит», о чем в ЕГРЮЛ 27.03.2019 внесена запись за ГРН 2195749083671) (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит», застройщик) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013, в котором просило судвнести изменения в договор о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013 (пункт 3.3.2 договора) путем установления срока уплаты цены права на заключение договора – в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020; внести изменения в договор о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013 (пункт 10 плана-графика), установив срок осуществления строительства – 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019); признать договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 (даты вступления в силу соглашения № 5 от 10.05.2018 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Администрацией города Орла и ЗАО «Зенит») (с учетом принятого судом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (далее – УФАС по Орловской области) и Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 по делу № А48-10610/2018 исковые требования удовлетворены частично: пункт 10 плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору (приложение № 4 к договору № 292 от 23.12.2013) изложен в следующей редакции: «Наименование обязательства: осуществление строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; исполнитель: застройщик; максимальные сроки выполнения обязательства: 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области № 464-р от 12.09.2018, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019)», в удовлетворении требования о внесении изменений в пункт 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 отказано,требование о признании договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, АО «Специализированный застройщик «Зенит» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений в пункт 3.3.2 договора, в части оставления без рассмотрениятребования о признании договора о развитии застроенной территории в г. Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018, и принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В свою очередь Администрация города Орла также обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, исключив из мотивировочной части не соответствующие обстоятельствам дела выводы об исчислении срока исполнения обязательства по предоставлению земельных участков для строительства в границах развиваемой территории с 19.11.2019.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик и третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель АО «Специализированный застройщик «Зенит» поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает решение незаконным и необоснованным в части отказа в иске, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, апелляционную жалобу ответчика просит оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 31.10.2013 Администрацией города Орла принято постановление № 4931 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская».

31.10.2013 на официальном сайте торгов http//torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете № 43 (175) от 08.11.2013 опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, содержащее в том числе проект договора о развитии застроенной территории.

26.11.2013 ЗАО «Зенит» была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории на условиях, содержащихся в опубликованном извещении, в которой истец выразил согласие со сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, и принял обязательство в случае признания победителем аукциона заключить договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 02.12.2013 ЗАО «Зенит» признано победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе города Орла.

23.12.2013 между Администрацией города Орла и ЗАО «Зенит» (застройщиком) в соответствии с постановлениями Администрации города Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», от 07.10.2013 №4550 «О внесении изменений в постановление Администрации города Орла от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская», на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона был заключен договор №292 о развитии застроенной территории в городе Орле.

Согласно пункту 1.1 указанного договора застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская согласно схеме (приложение №1 к договору).

Как следует из пункта 1.2 договора, на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения, согласно перечню (приложение №2 к договору).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора №292 от 23.12.2013 цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 руб. Оплата стоимости права на заключение договора производится в порядке, предусмотренном пункте 3.3 договора, а именно:

- внесенный застройщиком задаток засчитывается как первоначальный платеж цены договора (пункт 3.3.1 договора);

- перечисление оставшейся суммы застройщик осуществляет в течение трех банковских дней с даты исполнения Администрацией города Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (пункт 3.3.2 договора).

Срок действия договора №292 от 23.12.2013 согласован в пункте 6.1 с момента подписания договора до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.3 договора сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены планом-графиком (приложение №4 к договору).

Согласно плану-графику (приложение №4 к договору №292 от 23.12.2013) застройщик обязан был в течение 4 месяцев со дня подписания договора разработать проект межевания застроенной территории (п.1); разработать эскизный проект застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны №1.1 (ул. Карачевская) (пункт 3); с течение 36 месяцев со дня подписания договора – создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории (пункт 6); уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (п.7); в течение 1 месяца после расселения граждан – осуществить снос существующих зданий, строений и сооружений, расположенных в границах застроенной территории (пункт 9); в течение 6 лет со дня подписания договора – осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 10).

Администрация города Орла, в свою очередь, обязалась в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории (пункт 2); в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов - принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 4); в течение 36 месяцев со дня подписания договора – переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении №3 к договору (пункт 5); в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (пункт 8).

Срок предоставления земельных участков был установлен сторонами до 23.06.2017.

По условиям пункта 4.2.11 договора от 23.12.2013 №292, пункта 8 плана-графика (приложение №4 к указанному договору) ответчик должен был предоставить истцу земельные участки под строительство в срок 23.06.2017.

Постановлением Администрации города Орла от 16.03.2018 №1210 согласовано заключение соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:25, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:35, находящихся в частной собственности ЗАО «Зенит» в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

На основании постановления Администрации города Орла между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла и ЗАО «Зенит» было заключено соглашение о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, от 10.05.2018 №5.

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, от 10.05.2018 №5 (подписано ЗАО «Зенит» 05.06.2018), с момента государственной регистрации у ЗАО «Зенит» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, у муниципального образования «Город Орел» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:253, 57:25:0020402:254, 57:25:0020402:255, 57:25:0020402:256.

На основании обращений ЗАО «Зенит» от 29.10.2018 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области были подготовлены кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370 и 57:25:0020402:252 с учетом объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, установленных распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р.

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что ЗАО «Зенит» 09.06.2018 зарегистрировало право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, 16.10.2018 – право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370, 57:25:0020402:371. Земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370, 57:25:0020402:371 имеют разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

На дату заключения договора о развитии территории №292 от 23.12.2013 охранные зоны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с частью 5 статьи 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ, не накладывались на территорию, в отношении которой было принято решение о развитии, за исключением участка охранной зоны объекта культурного наследия по ул. Карачевская, 42, информация о котором указана в пункте 2.5 договора №292 от 23.12.2013.

Как следует из пункта 2.5 договора №292 от 23.12.2013, земельный участок частично находится: - в заповедной зоне №1.1 (ул. Карачевская), границы которой установлены в приложении №2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 №46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»; - в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору от 23.12.2013 №292, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города), что подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования.

Назначение данных территориальных зон определено в пунктом 2 статьи 52 ПЗЗ г. Орла, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 статьи 53 ПЗЗ г. Орла и предусматривают возможность строительства в указанных зонах.

Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 15.08.2016 №01-21/147 утвержден проект межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-ой Посадской и Карачевской в Заводском районе г. Орла.

В постановлении Администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 изложено решение уполномоченного органа о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7887 кв.м, на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу. Постановлением №4550 от 07.10.2013 Администрация города Орла внесла изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 №3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская» в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения, положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской; установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждены Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, Требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

В июне 2019 года на территории развития был выявлен объект археологического наследия «Культурный слой исторической части города Орла: ул. 2-ая Посадская, дом 14» (приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 №76). В связи с необходимостью проведения археологического обследования земельного участка и историко-культурной экспертизы застройщик заключил договоры №28-19СП от 10.06.2019 и №30-18СП от 04.09.2019 с исполнителем СПОК «Елецкий стан».

После проведения археологических раскопок приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области был издан приказ №140 от 19.11.2019, которым внесены изменения в приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 №76 «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области». Приложением к приказу Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 №140 установлены границы территории выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой г. Орла: ул. 2-ая Посадская, дом 14».

10.10.2019 АО «Специализированный застройщик «Зенит» получено разрешение на строительство жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Орел, ул. 2-ая Посадская, д. 14, сроком действия до 09.10.2022.

По условиям договора №292 от 23.12.2013 застройщик должен был осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 24.12.2019.

В установленный срок АО «Специализированный застройщик «Зенит» строительство не осуществило, в настоящее время ведутся строительные работы на развиваемой территории, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) от 15.01.2020, составленной на основании актов о приемке выполненных работ (КС-2).

08.11.2018 ЗАО «Зенит» обратилось к Администрации города Орла с предложением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 в части срока уплаты цены права на заключение договора, а также в части срока осуществления строительства, направило проект соглашения об изменении договора.

Письмом от 28.11.2018 №1/1-17095 Администрация города Орла отказалась вносить изменения в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013, ссылаясь на то, что изменение условий договора противоречит требованиям части 8 статьи 448 ГК РФ.

Отказ ответчика от изменения условий договора послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 путем признания указанного договора измененным с 14.06.2018 истцом в досудебном порядке не заявлено.

Данное требование включено в проект соглашения об изменении договора № 292 от 23.12.2013, который был вручен Администрации города Орла 25.04.2019 одновременно с дополнением к иску, то есть в период рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Ответчик в возражениях от 13.05.2019 заявил, что в отношении данного требования истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах требование о признании договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 суд области правомерно оставил без рассмотрения.

При этом в силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ условия договора могут быть распространены на ранее возникшие отношения только по соглашению сторон, но не в судебном порядке.

Частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

В силу пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Следовательно, исходя из буквального толкования данной нормы права, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент заключения договора.

Вместе с тем из содержания указанной нормы права не следует запрет на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, как верно указано судом области, пункт 26 статьи 46.3 ГрК РФ устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора. Аналогичному вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2019 №305-ЭС19-1406 по делу №А40-231567/2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 №18-КГ13-70, в случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления, возможность разумно предвидеть это изменение.

С учетом изменений законодательства, которые стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, суд области установил необходимость в изготовлении проекта объединенной зоны охраны расположенных вблизи застроенной территории объектов культурного наследия. В отсутствие такого проекта на территории, в отношении которой принято решение о развитии, действовали бы защитные зоны, предусмотренные статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ, что исключало возможность застройки и неизбежно повлекло бы расторжение договора № 292 от 23.12.2013. При этом расторжение указанного договора противоречит общественным интересам, поскольку развитие застроенной территории по договору № 292 от 23.12.2013 осуществляется в том числе с целью расселения граждан из аварийного жилья.

Судом области установлено, что ответчиком нарушен срок предоставления земельных участков под строительство (участки должны были быть предоставлены в срок до 23.06.2017. При этом соглашение о перераспределении земельных участков подписано 05.06.2018; право собственности застройщика на земельные участки зарегистрировано 09.06.2018; охранные зоны объектов культурного наследия, в границах которых предоставлены земельные участки под строительство, в окончательном виде установлены только 19.11.2019).

По данным публичной кадастровой карты Росреестра объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле (57:25-6.803), была поставлена на учет 14.11.2018, единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле (57:25- 6.804), - 16.11.2018.

Согласно пункту 6 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Таким образом, с 16.11.2018 прекратилось существование защитных зон объектов культурного наследия, расположенных в границах земельных участков, предоставленных по договору от 23.12.2013 №292.

Суд области учел, что в связи с утверждением объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, и единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, застройщик был вынужден изменить этажность строящегося многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции также установил, что по территории земельных участков, переданных застройщику, проходит газопровод низкого давления, охранная зона которого установлена на основании постановления Правительства Орловской области от 06.02.2012 №39 и поставлена на кадастровый учет.

Сведения об охранной зоне внесены в кадастр неверно, а карта (план), выполненная Кирилловым А.Ю. для ОАО «Орелоблгаз», содержит ошибочные сведения об участке газопровода в части контура №13, в результате чего на кадастровом учете отражена охранная зона несуществующего участка газопровода, а охранная зона существующего участка газопровода на кадастровый учет не поставлена.

Письмом от 07.12.2018 №766-з Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области указал на необходимость обратиться с заявлением об утверждении границ охранной зоны с измененными характеристиками собственнику газораспределительной сети либо эксплуатационной организации ГРС.

14.05.2019 застройщиком было заключено соглашение с АО «Газпром газораспределение Орел» о компенсации затрат, связанных с переносом участка газопровода, по условиям которого АО «Газпром газораспределение Орел» обязалось выполнить комплекс работ за счет средств АО «Специализированный застройщик «Зенит».

Удовлетворяя требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» о внесении изменений в план-график к договору №292 от 23.12.2013 в части срока осуществления строительства, суд области учел, в том числе срок действия разрешения на строительство от 10.10.2019 №57-301000-38-2019 – до 09.10.2022.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о внесении изменений в пункт 10 плана-графика, являющегося приложением №4 к договору от 23.12.2013 №292.

Выводы суда области о наличии оснований для изменения плана-графика Администрацией города Орла не оспариваются.

В обоснование требования об изменении срока уплаты цены права на заключение договора, предусмотренного пунктом 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле №292 от 23.12.2013, истец ссылается на изменения законодательных требований к застройщикам многоквартирных домов, изменение условий привлечения денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве.

В частности, Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено требование об обязательной оплате уставного капитала застройщика, установлен минимальный размер уставного капитала в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика (для АО «Специализированный застройщик «Зенит» минимальный размер уставного капитала составил 40 000 000 руб.), утверждены требования о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», эскроу-агент перечисляет застройщику либо направляет на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) денежные средства дольщиков, внесенные на счета эскроу, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Истец указал в иске, что с учетом изменений, внесенных указанными Федеральными законами, а также Федеральным законом от 25.12.2018 №478-ФЗ, АО «Специализированный застройщик «Зенит» вправе привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве только с использованием счетов эскроу, ввиду чего для дальнейшего строительства необходимо проектное финансирование.

В предложенной истцом редакции пункта 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013 срок исполнения застройщиком обязательства по оплате обусловлен наступлением обстоятельств, зависящих от воли третьего лица – кредитной организации, не являющейся участником правоотношений по договору о развитии застроенной территории в городе Орле.

Поступление в будущем на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства не является событием, которое должно неизбежно наступить по статье 190 ГК РФ.

Исполнение застройщиком обязательства по оплате под условием наступления события, зависящего от воли третьего лица (кредитной организации), не являющейся участником спорных правоотношений, нарушает права и охраняемые законом интересы Администрации города Орла как кредитора по данному обязательству.

Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», о защите прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств.

Судом учтено, что на дату принятия решения указанный в уточненных исковых требованиях предельный срок оплаты цены договора (01.02.2020) уже наступил.

Кроме того, изменение стоимости строительства в рамках проекта по развитию застроенной территории не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку относится к предпринимательским рискам застройщика. Аналогичная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.10.1998 №249/98.

Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» о внесении изменений в пункт 3.3.2 договора №292 от 23.12.2013 отклонены судом первой инстанции.

В апелляционной жалобе Администрация города Орла полагает неверным вывод о предоставлении земельных участков для строительства в границах развиваемой территории 19.11.2019.

Между тем, указанное обстоятельство не входит в предмет доказывания по данному спору, поскольку требование о продлении срока действия договора обосновано датой прекращения существования охранных зон (16.11.2018), а требование об изменении срока платежа- предоставлением банком кредитных средств истцу.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Администрация города Орла на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на АО «Специализированный застройщик «Зенит» и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 по делу №А48-10610/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» и Администрации города Орла– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков

Г.Н. Кораблева