Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс» на решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу №А35-9404/2016 (судья Силакова О.Н.) по заявлению ООО «Эльдекор ХХI плюс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации №46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015. о возмещении из бюджета уплаченной госпошлины в сумме 3000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс» (далее – ООО «Эльдекор ХХI плюс», заявитель, общество, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации №46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016, об обязании заинтересованного лица произвести действия, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 (с учетом уточнений).

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитета по управлению имуществом Курской области.

Решением суда от 21.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что виды разрешенного использования выбираются самостоятельно. Вид разрешенного использования «производственная деятельность, объекты придорожного сервиса» выбран с учетом зонирования территории. Решение Администрации об изменении вида разрешенного использования подтверждает установленную законом реализацию возможности выбора заявителем наиболее эффективного вида разрешенного использования, что соответствует п. 4.1.5 ПЗЗ МО «г. Курск».

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Комитет по управлению имуществом Курской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 01.12.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс» (Арендатор) был заключен договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, находящийся по адресу: <...> для строительства объекта: «Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 10000 кв.м.

На участке имеются объекты недвижимости: объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, срок аренды Участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2018.

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс» (Арендатор) 15.07.2016 заключено Соглашение о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, согласно которому на основании заявления ООО «Эльдекор ХХI плюс», пункту 6.1 договора аренды земельного участка №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, кадастровому паспорту земельного участка от 12.07.2016 №46/16-1-240936, стороны договорились внести следующие изменения в договор: «для строительства объекта: «Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске» заменить словами «производственная деятельность»; «объекты придорожного сервиса».

ООО «Эльдекор ХХI плюс» 19.07.2016 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка №01-30/119-5335- 15ю от 01.12.2015.

На основании уведомления Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2016 №46/001/002/2016-12453 государственная регистрация по заявлению ООО «Эльдекор ХХI плюс» была приостановлена в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды.

ООО «Эльдекор ХХI плюс» 16.08.2016 представило в Управление Росреестра по Курской области письменные пояснения.

Управлением Росреестра по Курской области 31.08.2016 принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2016 к договору аренды земельного участка №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации №46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, ООО «Эльдекор ХХI плюс» обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленное на государственную регистрацию Соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, не отвечает принципам земельного и градостроительного законодательства.

Апелляционная коллегия полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Пунктом 2 статьи 16 Закона №122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона №122-ФЗ.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

Согласно части 2 статьи 17 Закона №122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона №122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Основания отказа в государственной регистрации содержатся в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных Законом №122-ФЗ, является непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что видом разрешенного использования земельного участка «объекты придорожного сервиса» не предусмотрено использовать земельный участок для завершения строительства объекта «по переработке древесины и хранению строительных материалов», то есть для целей, для которых Обществу предоставлялся земельный участок в аренду.

Проанализировав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает исходить из следующего.

Первоначально договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска №4286-12ю от 09.11.2012, был заключен между Комитетом по управлению имуществом Курской области и Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане» 21.04.2014 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101067:126, расположенном по адресу: <...> для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) площадью 10000 кв.м..

Основанием для заключения данного договора послужило решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 30.10.2012 №01-19/2956 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане».

Земельный участок был предоставлен Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса РФ с предварительным согласованием места размещения объекта – решение Комитета от 03.08.2012 №01-19/2002 «О предварительном согласовании Курской городской общественной организации ветеранов войны в Афганистане размещения объекта и утверждения Акта выбора земельного участка».

В связи с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды №4286-12ю от 09.11.2012, было заключено дополнительное соглашение от 17.07.2014 к договору №4286-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 09.11.2012, согласно которому внесены изменения относительно Арендатора, а именно «Курская городская общественная организация ветеранов войны в Афганистане» заменено на «Общество с ограниченной ответственностью «Эльдекор ХХI плюс».

Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска 14.11.2014 было выдано разрешение на строительство №ru 46302000-2705, согласно которому ООО «Эльдекор ХХI плюс» разрешено строительство объекта «Склад строительных материалов по ул. 1-я Агрегатная в г.Курске».

Проектной документацией было также предусмотрено устройство: площадки для складирования сборных железо-бетонных изделий, площадью 2593,98 кв.м., площадки для складирования металла и изделий из металл – 764,56 кв.м., площадки для складирования сыпучих материалов (песок, щебень) – 1066,6 кв.м., парковки для грузовых автомобилей – 405,09 кв.м. Общая площадь здания – 31,25 кв.м.; площадь застройки – 49,3 кв.м.; строительный объем здания – 172,5 куб.м.

Строительство данного объекта предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126, площадью 10000 кв.м..

Комитет архитектуры и градостроительства города Курска в ответ на запрос Управления Росреестра по Курской области в письме от 23.09.2015 №5594/031.01- 11 (т.1 л.д.95) сообщил, что исходя из договора №4296-12ю от 09.11.2012 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска и дополнительного соглашения от 17.06.2014, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 (земли населенных пунктов), площадью 10000 кв.м. расположенный по адресу: <...> предоставлен в аренду ООО «Эльдекор ХХI плюс» для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен объект капитального строительства – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101067:160, общая площадь 31,3 кв.м.; степень готовности объекта – 65%.

Договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, был заключен на основании статей 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Земельный кодекс РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства, определяет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Правовой статус земельного участка должен соответствовать правовому статусу расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Положения статьи 42 ЗК РФ устанавливают обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели размещения, строительства либо эксплуатации размещенного на нем объекта капитального строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 №289 «О Федеральной государственной информационной системе территориального планирования» утверждены Правила ведения федеральной государственной информационной системы территориального планирования.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте fgis.economy.gov.ru земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 расположен в территориальной зоне «П-1».

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.

Согласно указанному классификатору такой вид разрешенного использования как «объекты придорожного сервиса» включает в себя: размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса (код 4.9.1).

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 №388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск».

Для производственной зоны П-1, на территории которой расположен земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126, в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены, в том числе: для размещения промышленных объектов V класса вредности (по классификатору – производственная деятельность, код 6.0); для размещения объектов для обслуживания транспорта (по классификатору объекты придорожного сервиса, код 4.9.1).

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что договор аренды был заключен с целью, противоречащей той, которая указывалась в Соглашении от 15.07.2016 о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015.

Заключая договор о передаче (уступке) прав и обязанностей от 21.04.2014 по договору аренды №4286-12ю аренды земельного участка от 09.11.2012, новый арендатор – ООО «Эльдекор ХХI плюс» согласился с целью аренды земельного участка - «для строительства объекта по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности)» и взял на себя обязательства по исполнению указанного договора.

Фактически при заключении соглашения о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015, сторонами было выбрано два самостоятельных основных вида разрешенного использования земельного участка - производственная деятельность и объекты придорожного сервиса, что не соответствует общим принципам указанных выше градостроительных норм.

При таких обстоятельствах, суд области пришел к верному выводу, что соглашение от 15.07.2016 о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка не отвечает общим принципам земельного и градостроительного законодательства, поскольку определенный представленным на государственную регистрацию Соглашением от 15.07.2016 о внесении изменений в договор №01-30/119-5335-15ю от 01.12.2015 аренды земельного участка вид разрешенного использования «объекты придорожного сервиса» не предусматривает возможность использования земельного участка для завершения строительства объекта – «Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске», т.е. не предусматривает возможности достижения цели, ради достижения которой земельный участок с кадастровым номером 46:29:101067:126 был предоставлен в аренду первоначально.

Суд апелляционной инстанции оценил обстоятельства того, что на основании Постановления Администрации города Курска от 28.04.2016 №1457 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:101067:126 из категории земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> изменен с «Для строительства объекта: «Объект по переработке древесины и хранению строительных материалов (предприятие V класса вредности) по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске» на «Производственная деятельность, обслуживание автотранспорта». Администрацией города Курска 29.06.2016 было вынесено постановление №2130 «О внесении изменения в постановлении Администрации города Курска от 28.04.2016 №1457» в пункте 1 которого, слова «обслуживание автотранспорта» заменены словами «объекты придорожного сервиса».

Вместе с тем, соглашение к договору аренды земельного участка от 15.07.2016, и оспариваемый отказ в государственной регистрации от 31.08.2016, заключены и приняты до выдачи разрешения на строительство №46-Ru46302000-3340-2016 от 07.10.2016, что свидетельствует о том, что обществом были нарушены принципы земельного законодательства.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие сложившейся арбитражной практике. Кроме того, они фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции акте, были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о законности решения об отказе в государственной регистрации №46/001/002/2016-12453 от 31.08.2016.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269 ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2016 по делу №А35-9404/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья А.И. Протасов

судьи Е.А. Семенюта

Н.Д. Миронцева