Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «ПИЩЭРА»: Харламовой А.В., представителя по доверенности от 24.01.2021, адвокатское удостоверение № 495 от 03.12.2007, Шишкиной И.В., представителя по доверенности от 02.09.2020, адвокатское удостоверение № 703 от 21.05.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пахомовой Алины Алексеевны на решение Арбитражного суда Липецкой области от 06 апреля 2021 г. по делу № А36-207/2020 (судья Никонова Н.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пахомовой Алины Алексеевны (ОГРНИП 316482700092315, ИНН 482420298025) к обществу с ограниченной ответственностью «ПИЩЭРА» (ОГРН 1144827006411, ИНН 4826110565) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.08.2015 с дополнительными соглашениями, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508, с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пахомова Алина Алексеевна (далее – истец, ИП Пахомова А.А.) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПищЭра» (далее – ответчик, ООО «ПищЭра») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.08.2015 с дополнительными соглашениями, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508.

В процессе рассмотрения дела Арбитражным судом Липецкой области истец ходатайствовал об уточнении заявленных требований, просил о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.08.2015 с дополнительными соглашениями, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508.

Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела Определением Арбитражного суда Липецкой области от 09.11.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Индивидуальному предпринимателю Бархатову Валерию Николаевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли установить техническое состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508, как пригодное или непригодное, или пригодное не в полном объеме для использования по назначению по состоянию на 27.08.2015?

2) Установить, соответствует ли техническое состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508 согласно акту осмотра помещения от 28.06.2019, техническому состоянию указанного помещения на момент передачи ООО «ПищЭра» 27.08.2015 по материалам дела № А36-207/2020?

3) В случае выявления изменения технического состояния нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508, указать изменения и определить, какие были произведены до 27.08.2015 года, а какие после 27.08.2015 по материалам дела № А36-207/2020?

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 06.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Пахомова А.А. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Липецкой области от 06.04.2021 по делу № А36-207/2020 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с выводами, произведенными в результате судебной экспертизы.

ИП Пахомова А.А. полагает недоказанными обстоятельства проведения работ предыдущим собственником. Указывает, что технический план, как документ, предназначенный для кадастрового учета, не содержит таких сведений как наличие либо отсутствие скрытых и открытых проводок и коммуникаций, нарушения целостности стен, переделок или прокладок сетей. При этом в основу вывода суда первой инстанции об отсутствии нарушения Ответчиком пункта 4.2.7 Договора аренды суд положил исключительно исследование обстоятельств, отраженных в технических планах.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Пахомовой А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. Представители ООО «ПищЭра» с доводами апелляционной жалобы не согласились, считали обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве и дополнительном пояснении на апелляционную жалобу, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд не находит основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 августа 2015 года между Пахомовым Алексеем Сергеевичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ПищЭра» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор, л.д. 6 - 9 т. 1), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество (далее - нежилое помещение), расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4 «б», здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв. м., этажность: 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508.

Арендодатель владеет нежилым помещением на праве собственности (п. 1.2 договора).

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что целевое использование помещения арендатором: организация деятельности кафе (ресторана). В соответствии с целевым использованием арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские, подсобные помещения.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации и действует в течение 25 лет (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.01.2020 года (л.д. 12 - 16 т. 1).

Согласно п. 3.1 договора подписанный договор одновременно является передаточным актом, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 5.2 договора предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы за всё нежилое помещение до окончания проведения ремонтных работ составляет 30 000 рублей в месяц без НДС, а после окончания проведения ремонтных работ, оформленных двусторонним актом, составляет 100 000 рублей в месяц без НДС.

31 августа 2015 года между Пахомовым Алексеем Сергеевичем и истцом заключен договор дарения нежилого помещения, согласно которого Пахомов Алексей Сергеевич безвозмездно передает в собственность истца вышеуказанное нежилое помещение (л.д. 10 т. 1).

09 ноября 2016 года между Пахомовой Алиной Алексеевной и ООО «ПищЭра» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 27 августа 2015 года, на основании которого внесены сведения о Пахомовой Алине Алексеевне как арендодателе, а также изменен размер арендной платы, который установлен в размере 15 000 рублей в месяц (л.д. 11 т. 1).

28.06.2019 года истец произвел осмотр нежилого помещения, в ходе которого был составлен акт осмотра от 28.06.2019 года, который со стороны ООО «ПищЭра» не подписан (л.д. 36 т. 1).

11.12.2019 ООО «ПищЭра» направлено предписание об установлении срока устранения нарушений условий договора аренды (л.д. 43 - 46 т. 1).

27.12.2019 истцом произведен повторный осмотр нежилого помещения на предмет выполнения предписания об устранении выявленных нарушений с составлением акта осмотра нежилого помещения. В акте осмотра от 27.12.2019 года указано на то, что выявленные нарушения арендатором не устранены. Указанный акт был направлен в адрес ООО «ПищЭра» (л.д. 57, 58 т. 1).

20.07.2019 в адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 27.08.2015, на основании которого предложено установить размер арендной платы за объект аренды – 831 983 руб. в месяц с учетом НДС, а также направлен проект соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.08.2015 (л.д. 59 - 61 т. 1).

23.07.2019 года в адрес ответчика направлена претензия от 22.07.2019 № 2105 (л.д. 74 - 80 т. 1).

ООО «ПищЭра» в электронном виде представлены письма от 20.12.2019 и от 31.12.2019 с возражениями против претензий о прокладке проводок, коммуникаций, а также перепланировок без разрешения арендодателя, и возражениями против освобождения нежилого помещения (материалы дела в электронном виде, л.д. 124 т. 1).

ООО «ПищЭра» направленные в его адрес соглашения подписаны не были, что послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение.

Принимая во внимание представленную переписку, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом претензионного порядка перед обращением в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 06.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом Арбитражного суда Липецкой области по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что нежилое помещение фактически передано ответчику 27.08.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец просит расторгнуть спорный договор в связи с тем, что в самовольном порядке без согласования с истцом ответчиком были проведены работы по перепланировке, переоборудованию, реконструкции, текущему ремонту нежилого помещения, прокладке скрытых и открытых проводки и коммуникации. В подтверждение заявленных оснований расторжения Пахомовой А.А. представлены копии технического паспорта БТИ по состоянию на 26.03.2013 (л.д. 17 - 35 т. 1), технического заключения по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций здания кафе (Лит.Б) от 27.06.2018, выполненного ООО «Атриум» (л.д. 47 - 56 т. 1).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходима полная совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102).

По смыслу данных норм права лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451, статьи 450 ГК РФ.

Положения пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ направлены, в том числе на обеспечение баланса интересов сторон договора в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2598-О).

Судом первой инстанции в целях проверки заявленных оснований для расторжения договора назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ИП Бархатову В.Н.

Выводы эксперта изложены в заключении № 107/2020 от 01.02.2021.

По первому вопросу проведённым исследованием установлено, что техническое состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д.4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508, было не пригодно в полном объеме для использования по назначению по состоянию на 27.08.2015 и наиболее вероятно было пригодно не в полном объеме.

По второму вопросу установлено, что техническое состояние нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508 согласно Акту осмотра помещения от 28.06.2019 года, соответствует техническому состоянию указанного помещения на момент передачи ООО «ПищЭра» 27.08.2015 года и не соответствует данным по состоянию «До изменений» (26.03.2013 года), так как проведённым исследованием установлено, что техническое состояние нежилого помещения на момент передачи соответствовало состоянию на 24.04.2015 года.

По третьему вопросу сделан вывод, что выявленное при решении второго вопроса несоответствие заключается в том, что согласно Акту осмотра от 28.06.2019 года указано, что изменение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, здание кафе, назначение: нежилое здание, общей площадью 2015,6 кв.м., этажность 3, кадастровый номер 48:20:0013702:508 произошло в период с 27.08.2015 года по 14.05.2018 года, подтверждая это технической документацией от 26.03.2013 года и 14.05.2018 года, что неверно, так как проведённым исследованием установлено, что изменения произошли в период с 26.03.2013 года по 24.04.2015 года, т.е. до заключения рассматриваемого договора аренды помещения от 27.08.2015 года. В период с 27.08.2015 года до момента производства экспертного осмотра изменений не выявлено (л.д. 36, 37 т. 8).

Проведение экспертного исследования было основано на выкопировке из технического паспорта ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» по состоянию на 26.03.2013 года (л.д. 17 - 35 т. 1); техническом заключении по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций здания кафе, составленном ООО «Атриум», по состоянию на 27.06.2018 года (л.д. 47 - 56 т. 1); техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ООО «Липецкоблземсервис» Чепелевым СВ., по состоянию на 12.05.2015 года (л.д. 146 - 160 т. 1); техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ООО «Липецкоблземсервис» Чепелевым СВ., по состоянию на 14.05.2015 (л.д. 1 - 23 т. 4); акте осмотра помещения по состоянию на 28.06.2019 (л.д. 36 т. 1); абрисе (л.д. 69 - 128 т. 5); инвентаризационном деле ОГУП «Липецкоблтех-инвентаризация» на здание кафе, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б, кадастровый номер 48:20:0013702:508 (т. 6), иных материалах дела; результатах экспертного осмотра по состоянию на 15.01.2021.

По результатам экспертизы не было установлено изменений технического состояния помещения по состоянию на 24.04.2015, 12.05.2015, 14.05.2015, 14.05.2018, 27.06.2018, 28.06.2019 и на момент экспертного осмотра 15.01.2021. Экспертом были выявлены изменения технического состояния помещения по сравнению с состоянием на 26.03.2013, которые были произведены в период с 26.03.2013 по 24.04.2015 – до заключения договора аренды от 27.08.2015 года.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции был вызван эксперт для дачи пояснений по существу проведенного исследования. Эксперт ответил на поставленные истцом вопросы и дополнительно обосновал выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы.

С учетом результатов проведенного экспертного исследования, факт изменения технического состояния помещения по состоянию на 24.04.2015, 12.05.2015, 14.05.2015, 14.05.2018, 27.06.2018, 28.06.2019 и на момент экспертного осмотра 15.01.2021 не подтвержден.

Оценив результаты проведенной по делу экспертизы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно принял их в качестве надлежащих доказательств, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

Изложенные заявителем по апелляционной жалобе возражения по экспертному заключению не принимаются судебной коллегией, поскольку сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области промышленного и гражданского строительства и касаются вопроса специальных познаний.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

С учетом изложенного, учитывая предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Истец, в обоснование заявленных доводов указывает, что в заключении эксперта, вопросах эксперту и иных документах ставится вопрос о техническом состоянии спорного нежилого помещения. При этом, что конкретно подразумевается под понятием «техническое состояние помещения» в материалах дела не уточняется.

Вместе с тем, не соглашаясь с выводами проведенного экспертного исследования, истцом ходатайства о назначении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, а также результаты проведенного экспертного исследования, арбитражный суд признал недоказанным факт проведения работ по прокладке проводок, коммуникаций, а также перепланировки без разрешения арендодателя ответчиком.

Довод ответчика, что технический план, как документ, предназначенный для кадастрового учета, не содержит таких сведений как наличие либо отсутствие скрытых и открытых проводок и коммуникаций, нарушения целостности стен, переделок или прокладок сетей, в связи с чем не может подтверждать факт проведения работ в конкретный период отклоняется судом апелляционной инстанцией в связи со следующим.

В материалы дела представлены технический план, подготовленный кадастровым инженером ООО «Липецкоблземсервис» Чепелевым СВ., по состоянию на 12.05.2015 (л.д. 146 - 160 т. 1); технический план, подготовленный кадастровым инженером ООО «Липецкоблземсервис» Чепелевым СВ., по состоянию на 14.05.2015 (л.д. 1 - 23 т. 4).

Из ответа ООО «Липецкоблземсервис» от 04.02.2020 следует, что работы по инвентаризации здания с кадастровым номером 48:20:0013702:508, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, 4б, производились дважды 12.05.2015 года и 14.05.2018, выезд осуществлялся соответственно в указанные даты. Перепланировок, реконструкций, а также иных изменений при осмотре здания 14.05.2018 по отношению к изменениям, произведенным по состоянию на 12.05.2015, не выявлено. Изготовление технического плана по состоянию на 14.05.2018 обусловлено изменением версии программного комплекса для автоматизации процесса подготовки межевых и технических планов (ПКЗО) и связана с приведением технического плана от 12.05.2015 к действующим требованиям, предъявляемым ФГБУ «Кадастровая палата» (л.д. 143 т. 1). Заказчиком работ по изготовлению технического плана от 12.05.2015 по договору № 196-а от 14.04.2015 являлась Пахомова О.И. (л.д. 145 т. 1, л.д. 4 т. 2).

Кроме того, из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 07.08.2014 года ИП Пахомова О.И. (Арендодатель) предоставляла ООО «ПищЭра» (Арендатор) в аренду часть нежилого помещения - технический этаж в целях эксплуатации здания кафе, назначение: нежилое здание, инвентарный номер: 1728н\01-1, литер: Б по адресу: г. Липецк, ул. Кузнечная, д. 4б. Согласно п. 1.3 указанного договора целевое использование помещения арендатором: организация деятельности кафе.

Из п. 3.2 данного договора вытекало, что нежилое помещение предоставлялось арендатору в хорошем санитарно-техническом состоянии, пригодном для использования по целевому назначению; находящиеся в помещении коммуникации, инженерные системы и оборудование, в том числе отопительная система, находились в технически исправном состоянии (л.д. 5 - 7 т. 2). Дополнительное соглашение № 1 от 01.12.2014 к договору аренды от 07.08.2014 была увеличена площадь передаваемого в аренду имущества, и арендатор принял в аренду часть нежилого помещения здания кафе, расположенную на эксплуатируемой крыше и 2 этаже здания кафе (л.д. 8 т. 2). По дополнительному соглашению № 2 от 14.05.2015 площадь передаваемого в аренду имущества также была увеличена, передано здание кафе с эксплуатируемой кровлей, площадью 2015,6 кв.м. К дополнительному соглашению № 2 от 14.05.2015 был приложен технический план здания от 12.05.2015 (л.д. 9 - 10 т. 2).

Согласно пункта 4.2.4 договора аренды нежилого помещения от 31 августа 2015 года арендатор может перепланировать арендуемое нежилое помещение только в установленном законом порядке и с письменного согласия арендодателя, в случае нарушения данного пункта арендатор уплачивает штраф в размере 100% от месячной арендной ставки.

На основании пункта 4.2.7 договора аренды нежилого помещения от 31 августа 2015 года ответчик не вправе производить в помещении без письменного разрешения истца прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок. В случае обнаружения истцом самовольных построек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы ответчиком, а нежилое помещение приведено в прежний вид за счета арендатора в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя (л.д. 6, 7 т. 1).

Таким образом, договором был предусмотрен порядок проведения перепланировок арендуемого нежилого помещения, а также последствия его нарушения.

При этом, в договоре не указано на то, что нарушение порядка проведения перепланировок предоставляло арендодателю право на расторжение договора в одностороннем порядке.

С учетом анализа представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что в период действия договора аренды от 27.08.2015 года ответчиком была произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения, прокладывалась проводка и коммуникации.

Кроме того, истцом в качестве основания для расторжения договора указано на несвоевременное внесение арендатором арендной платы.

Указанный довод был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен в связи со следующим.

Предусмотренное подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ основание расторжения договора аренды, а именно, не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не может быть принято судом в рамках настоящего дела, поскольку на момент обращения в суд письменного предупреждения о необходимости оплаты арендатору не направлялось. Истцом о невнесении арендной платы было заявлено только 28.07.2020 (л.д. 43 – 46 т. 2).

По договору аренды от 27.08.2015 арендодателем выступал Пахомов Алексей Сергеевич.

Сторона указанного договора - арендодатель была изменена 09.11.2016, когда заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 27 августа 2015 года, на основании которого внесены сведения о Пахомовой Алине Алексеевне как арендодателе (л.д. 11 т. 1).

ИП Пахомовой А.А. не оспаривалось исполнение ответчиком обязательств по арендной плате за период с ноября 2016 года (л.д. 112 - 114 т. 3, л.д. 35 - 55 т. 4).

При оценке доводов истца относительно задолженности по арендной плате, возникшей до октября 2016 года, суд исходит из того, что в указанный период от имени истца сделка была совершена Пахомовым А.С., в адрес которого по договору должны были производиться арендные платежи, и которым о наличии задолженности не заявлено.

В рамках настоящего дела в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ ответчиком заявлено о применении срока исковой давности для требования о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы за период с 27.08.2015 до октября 2016 года (по основанию нарушения условий договора об оплате) (л.д. 134 т. 3).

По смыслу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В случае пропуска срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца, независимо от того, было ли действительно нарушено его право, невозможна.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно основным правилам применения исковой давности, предусмотренным правовыми нормами главы 12 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Оценив условия договора аренды, суд первой инстанции приходит к правомерному выводу о том, что сроки исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы за период с 27.08.2015 до октября 2016 года наступили не позднее 06 октября 2016 года (за последний расчетный месяц указанного истцом периода). Таким образом, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 27.08.2015 до октября 2016 года основания для досрочного расторжения договора возникли уже в октябре 2016 году. Соответственно, срок исковой давности в данном случае истек в ноябре 2019 года, тогда как исковое заявление поступило в Арбитражный суд Липецкой области 17.01.2020.

На момент изменения стороны договора аренды от 27.08.2015 и подписания дополнительного соглашения от 09.11.2016 о наличии задолженности ответчика ИП Пахомовой А.А. заявлено не было.

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2016 № 3-П).

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах.

С учетом изложенного, при условии истечения срока для взыскания задолженности, срок для предъявления требования о расторжении договора по причине невнесения арендных платежей также истек.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Аналогичный правовой подход содержится в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.09.2017 № Ф01-3461/2017 по делу № А43-19580/2016.)

Закрепленное в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснение о разумном сроке заявления требования о расторжении договора аренды с момента уплаты арендатором долга, следует учитывать и применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

С учетом указанного, оценив в комплексе представленные доказательства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы за период с 27.08.2015 до октября 2016 года.

Данный вывод в суде апелляционной инстанции истцом не обжалуется.

При совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 06 апреля 2021 года по делу № А36-207/2020 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 06 апреля 2021 года по делу № А36-207/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

судьи

Е.Ю. Щербатых

С.И. Письменный