Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Строй-Сталь» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 по делу №А14-4209/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Строй-Сталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме №166 от 25.02.2021; об обязании заключить договор аренды данного земельного участка сроком на три года

при участии:

от Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области: ФИО2 – представитель по доверенности № 21 от 16.06.2021, сроком действия на 1 год, предъявлен паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Строй-Сталь» - представители не явились, надлежаще извещено,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Строй-Сталь» (далее – ООО НПП «Строй-Сталь», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее – Администрация Новоусманского района, Администрация, муниципальный орган) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:125, выраженного в письме №166 от 25.02.2021; об обязании заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО НПП «Строй-Сталь» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на наличие у него оснований для получения земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта недвижимости по инвестиционному соглашению.

Также указывает, что шестимесячный срок для обращения с иском об изъятии объекта незавершенного строительства истек.

В судебном заседании представитель Администрации Новоусманского района возражал против доводов апелляционной жалобы.

Считает, что Общество требованиям пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Кодекс), право собственности на объекты незаверенного строительства было оформлено только в декабре 2020 года и апреле 2021 года.

Просил оставить решение суда без изменения.

ООО НПП «Строй-Сталь» явку своих представителей не обеспечило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассматривалось в отсутствие не явившегося участника процесса в порядке ст. ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

10.12.2009 решением межведомственной комиссии по размещению производственных сил на территории Воронежской области (протокол №2) было дано НПП «Строй-Сталь» предварительное согласование на размещение минизавода по производству строительной арматуры класса А500 мощностью 35,7 тыс.тонн (Инвестиционный проект) в Новоусманском муниципальном районе, поселок Воля.

30.12.2009 постановлением Администрации Новоусманского района от 30.12.2009 №2275 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский р-н, восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300001, категория земель – земли промышленности и иного специального назначения, общей площадью 25500 кв.м, разрешенное использование - для производственных целей.

27.02.2010 ООО НПП «СтройСталь» во исполнение Решения межведомственной комиссии по размещению производственных сил на территории Воронежской области от 10.12.2009, а также постановления от 30.12.2009 №2275, в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта «Строительство мини-завода по производству арматурной стали класса А 500С» обратилось в Администрацию Новоусманского района с заявлением о заключении договора долгосрочной аренды земельного участка общей площади 2,55 га по адресу: Воронежская область, Новоусманский р-н, восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300001, разрешенное использование - для производственных целей.

05.07.2010 Администрацией Новоусманского района было принято постановление №795 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО НПП «Строй-Сталь» в соответствии с которым Обществу на срок пять лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 36:16:5300001:125 общей площадью 25 500 кв.м.

На основании указанного постановления 05.07.2010 между Администрацией Новоусманского района (арендодатель) и ООО НПП «Строй-Сталь» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №215, сроком на 5 лет (до 05.07.2015). Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 24.12.2010 земельный участок был передан ООО НПП «Строй-Сталь».

Пунктом 2 указанного акта приема-передачи установлено, что земельный участок предоставлен для строительства мини-завода по производству арматурной стали.

03.12.2012 ООО НПП «Строй-Сталь» было выдано разрешение №RU36516302-175-12 на строительство мини-завода по производству строительной арматуры класса А500, расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300001.

Действие разрешения продлялось до 06.07.2020.

06.07.2015 между Администрацией Воленского сельского поселения Новоусманского района (арендодатель) и ООО НПП «Строй-Сталь» (арендатор) был заключен новый договор аренды земельного участка №3 до 06.07.2020.

На основании акта приема-передачи от 06.07.2015 земельный участок был предоставлен для строительства мини-завода по производству арматурной стали.

Экспертным советом при Правительстве Воронежской области по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области от 01.12.2015 (протокол заседания №8, пункт 1.3) ООО НПП «Сталь-Строй» был согласован инвестиционный проект «Строительство мини-завода по производству строительной арматур класса А500С, ООО НПП «Сталь-Строй», Новоусманский муниципальный район» путем создания высокотехнологичного металлоперерабатывающего центра по производству высокопрочного арматурного проката класса А500С и А600С, широкого ассортимента сварных арматурных изделий заводской готовности, применяемых в строительстве сборных и монолитных зданий и сооружений на период реализации проекта с 2016 по 2020 годы в соответствии с Программой социально-экономического развития Воронежской области на 2012-2016 годы, утвержденной Законом Воронежской области от 08.06.2012 №80-03.

21.12.2015 было заключено Инвестиционное соглашение № ИС-154, предметом которого являлось осуществление долевого финансирования строящегося объекта ООО НПП «Строй-Сталь» при привлечении заемных средств ПАО «Сбербанк России» (пункт 3.1 Соглашения).

В соответствии с пунктом 4.1 Соглашения, его объектом является Инвестиционный проект «Строительство мини-завода по производству строительной арматуры класса А500С».

Общество на основании имеющихся сведений обязано создать объект и обеспечить ввод его в эксплуатацию с характеристиками, указанными в прошедшей экспертизу проектно-сметной документации (пункты 5.1 т 5.4 Соглашения).

Пунктом 7.1 Соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его подписания уполномоченными представителями сторон и проставления оттисков их печатей (при наличии) и действует до исполнения сторонами обязанностей по соглашению.

29.12.2020 в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи о праве собственности ООО НПП «Строй-Сталь» на незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 36:16:5300001:612, 36:16:5300001:613 и 36:16:5300001:614 от 29.12.2020.

28.01.2021 ООО НПП «Строй-Сталь» в целях завершения строительства незавершенных строительством объектов обратилось в Администрацию Новоусманского района с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:125, общей площадью 25 500 кв.м. по адресу: Воронежская область, Новоусманский р-н, восточная часть кадастрового квартала 36:16:5300001, ранее предоставлявшегося Обществу для строительства мини-завода по производству арматурной стали.

Согласно Выписке из указанного протокола, Комиссией по рассмотрению земельных вопросов и территориальному планированию Новоусманского муниципального района Воронежской области было принято решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка и о выделении земельного участка под строениями.

25.02.2021 Администрацией Новоусманского района со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ ООО НПП «Строй-Сталь» отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:125.

Данный отказ направлен Обществу письмом от 25.02.2021 №166.

По результатам совещания Экспертного совета по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития Воронежской области (протокол от 08.06.2021 №4) инвестиционный проект ООО НПП «Строй-Сталь» был исключен из Перечня особо значимых проектов, утвержденного Законом Воронежской области от 07.07.2006 №67-ОЗ.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов необоснованным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО НПП «Строй-Сталь» обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта, решения органа, осуществляющего публичные полномочия, должностных лиц, необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным ненормативным правовым актом, решением прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 14 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития.

Пунктом 23.2 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт.

В силу подпункта 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает в рассматриваемом случае заключение договора аренды на срок реализации инвестиционного проекта.

В связи с чем, апелляционная коллегия считает, что поскольку земельный участок предоставлялся с целью реализации инвестиционного проекта, то и срок аренды не мог быть менее срока реализации проекта.

Оба ранее заключенных договора аренды в этот срок укладываются.

Суду не представлено доказательств того, что соглашение было расторгнуто ранее.

Согласно представленным суду доказательствам действие инвестиционного соглашения прекращено на 08.06.2021 (инвестиционный проект ООО НПП «Строй-Сталь» был исключен из Перечня особо значимых проектов, утвержденного Законом Воронежской области от 07.07.2006 №67-ОЗ), то есть позднее обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства. Права собственности на объекты незавершенного строительства его зарегистрированы. Поэтому право на приобретение в аренду земельного участка однократно без торгов для завершения строительства с даты окончания периода реализации проекта (в данном случае - с момента прекращения действия инвестиционного соглашения) заявителем не утрачено.

Также, суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке на момент рассмотрения настоящего дела расположены принадлежащие ООО НПП «Строй-Сталь» объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 36:16:5300001:612, 36:16:5300001:613 и 36:16:5300001:614 от 29.12.2020.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В связи с чем, его законное изъятие не представляется возможным.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Таким образом, возникает юридическая неопределенность: публичный владелец земельного участка не может распорядиться ни земельным участком, ни объектами незавершенного строительства, а собственник объектов незавершенного строительства не может продолжить осуществлять строительные работы без разрешения на строительство, для получения которого необходимо оформление прав на соответствующий земельный участок, в чем ему было отказано.

Апелляционная коллегия считает, что в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента прекращения действия инвестиционного соглашения возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Указанная правовая позиция высказана Верховным Судом РФ в определении от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Кроме того, создание такой неопределенности по мнению суда, не отвечает и сложившийся в настоящее время в стране ситуации, когда необходима реализация программы импортозамещения, условия для развития собственного производства и создания рабочих мест.

Таким образом, повторно исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что законные основания для предоставления спорного земельного участка заявителю в аренду однократно без торгов для завершения строительства имеются.

Следовательно, оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права Общества.

Поскольку совокупность условий, предусмотренных статьей 201 АПК РФ судом установлена, заявленные требования подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом результатов рассмотрения дела и положений статьи 110 АПК РФ, с Администрации в ползу Общества подлежит взысканию 4 500 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных в судах первой и апелляционной инстанций (чек-ордер от 22.03.2021 операция №65 на сумму 3 000 руб. и чек-ордер от 22.12.2021 операция №54 на сумму 1 500 руб. соответственно).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2021 по делу №А14-4209/2021 отменить.

Признать незаконным отказ Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в предоставлении в аренду земельного участка, кадастровый номер 36:16:5300001:125, выраженного в письме №166 от 25.02.2021.

Обязать Администрацию Новоусманского муниципального района Воронежской области обязать заключить с обществом с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «СтройСталь» договор аренды земельного участка, кадастровый номер 36:16:5300001:125 сроком на три года для завершения строительства.

Взыскать с Администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие «Строй-Сталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 500 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Н.Д. Миронцева

судьи Н.А. Песнина

ФИО1