Гражданский кодекс часть 1

от Администрации Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области: ФИО3, представителя по доверенности от 18.07.2016 (выдана сроком на шесть месяцев), ФИО4, представителя по доверенности от 18.07.2016 (выдана сроком на шесть месяцев),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РН-Развитие» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2016 по делу № А14-3618/2016 (судья Пименова Т.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РН-Развитие» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Администрации Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***> ИНН <***>) о признании незаконным бездействия, выразившегося в уклонении от заключения дополнительного соглашения о переходе к нему прав Арендатора земельного участка с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды №8 от 23.10.2003 от продавца недвижимого имущества – сооружений производственного назначения, отдельно стоящих зданий производственного и административного назначения, образующих единый промышленный комплекс - «Панинская нефтебаза», имеющих адресный ориентир: <...>, и обязании заключить в установленный законом срок с заявителем дополнительное соглашение о переходе прав арендатора земельного участка площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды № 8 от 23.10.2003,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РН-Развитие» (далее – ООО «РН-Развитие», Общество или заявитель) обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Администрации Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области (далее – Администрация, административный орган) о признании незаконным бездействия, выразившегося в уклонении от заключения дополнительного соглашения о переходе к Обществу прав Арендатора земельного участка площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды №8 от 23.10.2003 от продавца недвижимого имущества – сооружений производственного назначения, отдельно стоящих зданий производственного и административного назначения, образующих единый промышленный комплекс - «Панинская нефтебаза», имеющих адресный ориентир: <...>, и обязании заключить с заявителем в установленный законом срок дополнительное соглашение о переходе прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды № 8 от 23.10.2003.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2016, принятым по данному спору, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, Общество обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на то, что бездействие административного органа, выразившееся в уклонении от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, нарушает права и законные интересы Общества.

Указывает, что нормы права, на которые ссылается суд первой инстанции, утратили свою силу.

Полагает, что суд области не рассмотрел второе заявленное Обществом требование – обязать Администрацию заключить в установленный законом срок с заявителем дополнительное соглашение о переходе прав арендатора земельного участка площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды № 8 от 23.10.2003. По данному требованию не сделано никакого вывода в резолютивной части решения.

Кроме того, суд не исследовал главный вопрос, послуживший поводом для обращения за судебной защитой, - по каким причинам Администрация проигнорировала обращения Общества по оформлению арендных отношений с новым владельцем имущественного комплекса.

Считает, что заявленное Администрацией в процессе судебного разбирательства ходатайство о пропуске срока для обращения в суд подтверждает бездействие органа местного самоуправления.

В судебном заседании представитель Общества просил обжалуемый судебный акт отменить, а жалобу удовлетворить.

Администрация Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области в представленном отзыве опровергая доводы жалобы, соглашается со всеми выводами суда первой инстанции. Ссылается на то, что собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, вправе приобрести в аренду не весь земельный участок, а лишь его часть, занятую принадлежащими собственнику объектами недвижимости и необходимую для их использования. Указывает, что права и законные интересы Общества не нарушены.

Считает решение суда области законным и обоснованным.

Представители Администрации в судебном заседании просили обжалуемое решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв на пять рабочих дней с 30 августа по 06 сентября.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участников процесса, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт неподлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи с ЗАО «Воронеж-Терминал» от 31.12.2014 №06-01/20-2014 ООО «РН-Развитие» приобрело в собственность восемь объектов недвижимости - сооружений производственного назначения, отдельно стоящих зданий, образующих единый промышленный комплекс, расположенных на земельном участке площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по адресному ориентиру: <...>.

Право собственности ООО «РН-Развитие» на приобретенные объекты недвижимости подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права собственности.

Единый промышленный комплекс расположен на земельном участке, который был передан ЗАО «Воронеж-Терминал» (Арендатор) на праве аренды по договору от 23.10.2003 №8, заключенному между ним и Администрацией р.п. Панино Панинского района Воронежской области (Арендодатель), и акту приема-передачи от 24.10.2003 сроком на 49 лет до 22.10.2052. Земельный участок передавался ЗАО «Воронеж-Терминал» для производственной деятельности.

ООО «РН-Развитие», являясь собственником восьми объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, обратилось в Администрацию с заявлениями от 15.09.2015 №РНР.150915/4, от 18.11.2015 №РНР.131115/1, от 18.11.2015 № РНР. 181115/2 в порядке ч. 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ о заключении дополнительного соглашения о переходе к нему с 01.06.2015 прав арендатора по договору аренды от 23.10.2003 №8 земельного участка площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по адресному ориентиру: <...>.

Не получив ответа на свои заявления, Общество, в связи с бездействием Администрации, выразившемся в уклонении от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что бездействие Администрации не нарушает законные интересы заявителя.

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда области и полагает необходимым исходить из следующего.

На основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными актов и незаконными решений, действий (бездействия) необходимо одновременное существование указанных в ст. 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

В Постановлении от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» приведены рекомендации, согласно которым в случае если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Приобретение покупателем права пользования соответствующей частью земельного участка под отчуждаемыми зданиями и примыкающей к ним территории закреплены и в пункте 1.7 договора купли-продажи от 31.12.2014 года №06-01/20-2014.

Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 23.10.2003 № 8 являлся земельный участок с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 площадью 28 880 кв.м. Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке и приобретенных Общество в собственность, составляет 2 996,5 кв. м.

ООО «РН-Развитие» обратилось в Администрацию с заявлениями о заключении дополнительного соглашения о переходе к нему прав Арендатора на данный земельный участок. Однако ответа на данные заявления со стороны административного органа так и не последовало.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу о бездействии Администрации, не ответившей на обращения Общества от 15.09.2015 №РНР.150915/4, от 18.11.2015 №РНР.131115/1, от 18.11.2015 № РНР. 181115/2.

Вместе с тем апелляционный суд считает, что данное бездействие административного органа не привело к нарушению прав и законных интересов ООО «РН-Развитие».

Как было отмечено ранее, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, Общество, покупая объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 28 880 кв.м., в силу прямого указания закона имеет право землепользования данным земельным участком на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости на том же праве, что и предыдущий собственник.

Доказательства, подтверждающие нарушение прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности бездействием Администрации, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, апелляционная полагает возможным отметить следующее.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Как указывалось выше, ЗАО «Воронеж-Терминал» спорный земельный участок был передан для производственной деятельности.

Между тем, как указал суд области , в ходе судебного разбирательства было пояснено, что Общество намерено в дальнейшем перепродать их. Намерения использовать приобретенное имущество и земельный участок для производственной деятельности у заявителя не было.

Данное обстоятельство подтверждается и Администрацией. В представленном суду отзыве административный орган указывает, что участок с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 не используется, зарастает травой и бурьяном, а здания, приобретенные сами Обществом, разрушаются. Кроме того, из пояснений Администрации следует, что заявителем не исполнялись условия договора, в связи с чем посчитали отвечать на заявления Общества нецелесообразным. Также из материалов дела усматривается, что Администрация обратилась с иском к Обществу о расторжении договора аренды, тем самым фактически подтвердив статус арендатора участка.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции о том, что Общество нормативно не обосновало необходимость заключения дополнительного соглашения о переходе к нему прав Арендатора по договору аренды №8 от 23.10.2003 земельного участка с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 площадью 28 880 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что бездействие Администрации не нарушает прав и законных интересов заявителя, не препятствуют ему распоряжаться своей собственностью, а соответственно отсутствует совокупность оснований, предусмотренных ст.198 АПК РФ для удовлетворения требований заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд области не рассмотрел второе заявленное Обществом требование – обязать Администрацию заключить в установленный законом срок с заявителем дополнительное соглашение о переходе прав арендатора земельного участка площадью 28 880 кв. м с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 по договору аренды № 8 от 23.10.2003, поскольку в резолютивной части отсутствует указание на данное требование отклоняется апелляционным судом. Так, из имеющегося в материалах дела заявления усматривается, что требования Общества заявлены в порядке статьи 198 АПК РФ. Государственная пошлина уплачена как за единое требование. Суд первой инстанции также рассмотрел данное требование по правилам главы 24 АПК РФ. В мотивировочной части решения содержатся ссылки на положения ст.200 АПК РФ, регулирующей рассмотрение данного вида заявления, в также вывод о том, что заявление ООО «РН-Развитие» не подлежит удовлетворению.

Поскольку суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия, выразившегося в уклонении от заключения дополнительного соглашения о переходе к Обществу прав Арендатора земельного участка площадью 28 880 кв. м., посчитав права Общества не нарушенными, в связи с чем не было необходимости обязывать Администрацию заключать с заявителем дополнительное соглашение о переходе прав арендатора на земельный участок и отсутствие указания в резолютивной части судебного акта в отказе в удовлетворении такого требования не привело к принятию незаконного судбного акта.

Довод заявителя жалобы о том, что нормы права, на которые ссылается суд первой инстанции, утратили свою силу, отклоняется апелляционным судом, поскольку не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного акта.

Ссылка заявителя на нарушение прав и законных интересов Общества не принимается во внимание апелляционной коллегией, как неподтвержденная.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не заявлено.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Оснований для переоценки сделанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2016 по делу № А14-3618/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.А. Семенюта

Судьи Н.Д. Миронцева

ФИО1