Гражданский кодекс часть 1

от КУИ Курской области: Кулагина Е.В., заместитель председателя, доверенность № 01-12/720 от 30.01.2009 г.; Афанасьева Ж.В., консультант управления по распоряжению земельными участками г. Курска, доверенность №01-12/16 от 11.01.2008 г.;

от ООО «Октябрьский домостроительный комбинат»: Гукова Л.В., представитель по доверенности б/н от 18.06.2009 г.;

от комитета архитектуры и градостроительства г. Курска: Тищенко Е.В., консультант, доверенность № 5882/06021 от 10.10.2008 г.;

от департамента архитектуры и градостроительства Курской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 года по делу № А35-2497/09-С3 (судья Масютина Н.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат» к комитету по управлению имуществом Курской области, при участии в качестве третьих лиц комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, департамента архитектуры и градостроительства Курской области, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат» (далее – ООО «Октябрьский домостроительный комбинат») обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Курской области о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, а именно: обязании ответчика возвратить истцу полученные по сделке денежные средства в сумме 106 558 336 руб. 40 коп., в том числе 106 500 000 руб., уплаченные по результатам выигрыша аукциона, а также уплаченные истцом арендные платежи в размере 58 336 руб. 40 коп.; обязании истца возвратить переданный ему на основании договора земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1 по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены комитет архитектуры и градостроительства города Курска и департамент архитектуры и градостроительства Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 года исковые требования были удовлетворены частично. Договор № 1129-08ю от 19.03.2008 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат и комитетом по управлению имуществом Курской области признан недействительным. На комитет по управлению имуществом Курской области возложена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат» полученные по сделке денежные средства в сумме 106 500 000 руб., уплаченные по результатам выигрыша аукциона. На общество с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат» возложена обязанность возвратить комитету по управлению имуществом Курской области переданный ему на основании договора № 1129-08ю от 19.03.2008 года земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1 по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 года отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель комитета по управлению имуществом Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» просил оставить решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 года без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Представитель комитета архитектуры и градостроительства г. Курска поддержал доводы заявителя апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Департамент архитектуры и градостроительства Курской области ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в ходатайстве свою позицию по апелляционной жалобе не выразил.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалобы была рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании 14.08.2009 года объявлялся перерыв до 21.08.2009 года.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не нашла оснований к изменению или отмене состоявшегося решения.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области от 17.01.2008 года № 01-18/48 в отношении земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:1 01 063:0011 площадью 110 232 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная, был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Информация о проведении аукциона была опубликована в газете «Курская правда» от 06.02.2008 года № 16 (24446), а также размещена на официальном сайте администрации Курской области в сети Интернет.

Аукцион состоялся 12.03.2008 года. Согласно протоколу о результатах проведения аукциона от 12.03.2008 года № 2, победителем аукциона было признано ООО «Октябрьский домостроительный комбинат», предложившее цену за право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка в сумме 106 500 000 руб.

В соответствии с извещением о проведении аукциона, с лицом, выигравшим аукцион, должен быть заключен договор аренды земельного участка в срок не позднее 5 банковских дней со дня подписания протокола.

На основании протокола о результатах проведения аукциона, 19.03.2008 года между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» был заключен договор № 1129-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, для проектирования и строительства многоэтажной застройки, на срок до 12.03.2014 года.

В мае 2008 года был принят Генеральный план города Курска, согласно которому оценены пригодность территории под размещение жилой и общественной застройки, а также определены участки размещения жилищного строительства на территории города.

Согласно Корректуре генерального плана города Курска, утвержденной решением Курского городского Собрания от 15.05.2008 года № 43-4-ОС и вступившей в силу 17.06.2008 года, часть предоставленного в аренду земельного участка, расположена в зоне застройки производственного назначения (промышленная и коммунально-складская зона), а также в шумовой зоне от аэропорта.

Участок, переданный ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» по указанному договору в аренду, в число территорий, рекомендуемых к застройке жилыми домами на планируемый период генплана 2005-2020 годы, не вошел. В графических материалах «Корректировка генерального плана г. Курска. Проектный план. Размещение жилищного строительства» этот участок обозначен как зона застройки производственного назначения (промышленная и коммунально-складская).

Генплан города Курска был разработан московским институтом ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор». По заказу Департамента архитектуры и градостроительства города Курска с ФГУП «Российский государственный институт градостроительства и инвестиций «Гипрогор» был заключен договор на корректировку генплана. В пункте 2.2 к «Корректировке генплана. Проектное решение по территориальному планированию» указано, что в жилом районе Железнодорожного округа предлагается многоэтажное капитальное строительство на месте малоценного одноэтажного элитного жилищного фонда на территории, вне шумовой зоны от аэропорта.

В августе 2007 года состоялся технический совет, на котором специалисты московского института «Гипрогор» представили завершенную ими работу по корректировке генплана города Курска на перспективу до 2020 года.

С 26 по 28 сентября 2007 года в актовом зале департамента архитектуры и градостроительства проходили публичные слушания по проекту корректуры генерального плана города Курска, на которых корректировка генплана города была одобрена.

В марте 2008 года состоялось рассмотрение проекта корректировки генплана города. 26.01.2009 года истцом был отправлен в ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» запрос о возможности застройки участка по ул. 1-я Агрегатная Железнодорожного округа г. Курска (письмо № 97 от 26.01.2009г.).

Согласно полученному ответу (исх. № 41 от 26.01.2009 года), участок по ул. 1-я Агрегатная Железнодорожного округа г. Курска не может быть использован под жилую застройку, так как находится в СЗЗ производственных и коммунальных объектов, а также в санитарном разрыве вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов. Генеральным планом города Курска жилая функция на этой территории не предусмотрена.

В марте 2009 года истцом было направлено письмо (исх. № 282 от 17.03.2009г.) в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области о проведении экспертизы и даче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам земельного участка по ул. 1 -я Агрегатная, выделенного для многоэтажной застройки.

Согласно ответу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области (исх. № 12-1765 от 26.03.2009г.) указанный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне КПКО «Курскаэропорт». В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов» размещение жилой застройки в санитарно-защитной зоне не допускается.

Письмом № 1336/06021 от 27.03.2009 года комитет архитектуры и градостроительства города Курска сообщил истцу, что на предоставленном им чертеже градостроительного плана земельного участка по ул. 1-я Агрегатная, разработанного ООО «ОДСК-Проект», не указана в качестве обременения зона шумового воздействия от существующего аэропорта. При ее нанесении зона допустимого размещения жилой застройки уменьшается в два раза и составит ориентировочно 1,65 га. Одновременно комитет архитектуры и градостроительства города Курска пояснил, что работы по утверждению градостроительного плана земельного участка по ул. 1-я Агрегатная временно приостанавливаются и будут продолжены после внесения необходимых изменений в чертеж.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылался на статьи 166, 167, пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что земельный участок, переданный по договору аренды № 1129-08ю от 19.03.2008 года для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть полноценно использован под жилую застройку, так как находится в санитарно-защитной зоне производственных и коммунальных объектов, а также в санитарном разрыве вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки воздушных судов. Генеральным планом города Курска жилая застройка на этой территории не предусмотрена. Перед участием в аукционе, в нарушение подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и при заключении сделки он не был осведомлен о предстоящей корректировке генерального плана города Курска, повлекшей существенное изменение качеств предмета сделки, а именно о необходимости учета зоны шумового воздействия аэропорта при разработке проекта архитектурно-планировочного решения зоны застройки. Данное ограничение существенно для него, так как более половины площади спорного земельного участка не может быть использовано для размещения жилых зданий. С момента получения данного земельного участка и до настоящего времени истец не имеет возможности использовать его в соответствии с назначением, предусмотренным оспариваемой сделкой. В случае, если бы истцу было известно на момент совершения сделки о предстоящем отнесении половины земельного участка к зоне шумового воздействия аэропорта, он отказался бы от участия в аукционе и от заключения договора аренды земельного участка, поскольку такие условия значительно снижают рыночную стоимость и количество ликвидных объектов недвижимости.

Довод ответчика относительно расположения спорного земельного участка в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для жилой застройки высокой этажности (более 9 этажей) не опровергает данных о наличии ограничений. Истец не оспаривал возможности строительства жилых домов вообще или объектов иного назначения. На карте функционального зонирования (основной чертеж) генерального плана города Курска, утвержденного решением Курского городского Собрания от 15.05.2008 года № 43-4-ОС, данный участок определен как центр многофункционального назначения.

В соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа город Курск в части границ территориальных зон, являющейся графическим приложением к Правилам землепользования (глава 14), вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для жилой застройки высокой этажности (более 9 этажей).

То обстоятельство, что в карте границ зон с особыми условиями использования территорий городского округа города Курска, являющейся графическим приложением Правилам землепользования (глава 15), установлена шумовая зона аэропорта, которая не затрагивает предоставленный в аренду земельный участок не может быть принято во внимание при наличии неоспоренных доказательств, свидетельствующих о том, что он входит в территорию санитарно-защитной зоны в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов».

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты нарушенных прав, одним из которых является признание сделки недействительной и применение последствий недействительности.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Совершение сделки под влиянием заблуждения означает, что такая сделка выражает неправильно сложившуюся волю ее участника и, соответственно, приводит для него к иному результату, нежели тот, который он в действительности имел в виду. Это дает основания для признания такой сделки недействительной.

Пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданско-правовых отношений, осуществляя тем самым защиту гражданских прав.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Исходя из отсутствия информации о возможных ограничениях строительства жилых помещений, что составляет предмет коммерческого интереса ООО «Октябрьский домостроительный комбинат», истец был лишен возможности реально оценить соответствие предмета сделки своим потребностям, т.е. заблуждался относительно качеств земельного участка.

Наличие общедоступной информации о возможности корректировки Генерального плана города Курска не равнозначно предупреждению о том, что участок изначально находится на таком расстоянии от промышленного объекта, которое обязательно отразится на проектировании и потребительских свойствах возводимых жилых строений.

Кроме того, ссылаясь на возможность размещения иных, в том числе школьных и дошкольных учреждений, ответчик не привел доводов, согласно которым их проектирование и строительство не вызовет такие же затруднения.

В соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона должен предоставлять информацию о предмете аукциона, в том числе о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Как следует из материалов дела, истец перед участием в аукционе и при заключении сделки не был осведомлен о наличии ограничений и предстоящей корректировке генерального плана города Курска, повлекшей существенное изменение качеств предмета сделки, а именно: необходимость учета зоны шумового воздействия аэропорта при разработке проекта архитектурно-планировочного решения зоны застройки.

Данное ограничение существенно для истца, так как более половины площади спорного земельного участка может быть использовано исключительно для размещения вспомогательных объектов, размещение же жилых зданий в зоне шумового воздействия запрещено. Указанное обстоятельство подтверждается письмом Комитета архитектуры и градостроительства города Курска (исх. № 1336/0602Г от 27.03.2009г.), письмом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области (исх. № 12-1765 от 26.03.2009г.)

Кроме того, согласно пункту 12.5.2 Градостроительных регламентов, утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 года № 388-3-РС, в границах санитарно-защитной зоны из условий воздействия авиационного шума запрещается размещение объектов для проживания людей.

Протокол о результатах проведения аукциона, договор аренды № 1129-08ю от 19.03.2008 года не содержат сведений об ограничениях использования земельного участка в виде возможности размещения жилых зданий в составе комплексной застройки исключительно па территории площадью 1,65 га, не относящейся к зоне шумового воздействия аэропорта.

Как усматривается из имеющихся в материалах дела документов (письмо от 06.05.2009 года исх. № 1.3-439 КПКО «Курскаэропорт»), санитарно-защитная зона аэропорта находится в стадии проектирования и, как следствие, ее границы могут быть уточнены по сравнению с предусмотренными генеральным планом. В связи с указанным обстоятельством, а также на основании состоявшейся корректировки генплана Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск» (утв. решением Курского городского Собрания от 23.10.2007г. № 388-3-РС) границы такой зоны подлежат изменению.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, с момента получения данного земельного участка и до настоящего времени истец не имеет возможности использовать его в соответствии с целями, для которых он приобретался.

По утверждению истца, при осведомленности об этих обстоятельствах, договор аренды не был бы заключен, поскольку целью заключения договора являлось получение земельного участка для максимально возможного строительства ликвидных жилых помещений.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании недействительным договора аренды № 1129-08ю от 19.03.2008 года подлежали удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия доказательств невозможности использования участка для жилищного строительства не могут быть признаны состоятельными, так как суд дал надлежащую оценку всем имеющимся в деле доказательствам, правомерно определив предмет доказывания как наличие существенного заблуждения относительно предмета сделки, а не невозможность строительства 12-этажных жилых домов.

Отказ в удовлетворении исковых требований в части возврата истцу арендных платежей в размере 58 336 руб. 40 коп. сторонами не обжаловался, в связи с чем суд апелляционной инстанции не оценивал соответствующие выводы суда.

Требования ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» о применении последствий недействительности сделки в виде возврата полученных по сделке денежных средств в сумме 106 500 000 руб., уплаченных по результатам выигрыша аукциона, а также возврата истцом переданного ему на основании договора № 1129-08ю от 19.03.2008 года земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1 по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная суд первой инстанции удовлетворил правомерно.

Довод заявителя жалобы относительно необходимости привлечения к участию в деле администрации г. Курска в связи с перечислением 80% выкупной стоимости земельного участка в местный бюджет не может повлечь отмену или изменение состоявшегося решения. Институт реституции предполагает гражданско-правовые последствия для сторон недействительной сделки и не затрагивает межбюджетных отношений ответчика и третьих лиц.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на федеральный бюджет, так как ответчик освобожден от ее уплаты при рассмотрении споров в арбитражном суде в силу пп. 1.1 п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 04.06.2009 года по делу № А35-2497/09-С3 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья Л.М. Мокроусова

Судьи И.Б. Сухова

А.С. Яковлев