Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «СтройГрад»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по охране объектов культурного наследия Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном в режиме онлайн, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018 по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в размере 7 112 997 руб. 72 коп.,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», ФИО6, Комитет по охране объектов культурного наследия Курской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ООО «Агроторг») о взыскании убытков в размере 7 112 997 руб. 72 коп., из которых 880 107 руб. 72 коп. с учетом налога на добавленную стоимость - стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018), 6 232 890 руб. - стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей до передачи помещения арендатору отделки и состава помещений по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018), а также 5 816 220 руб. 09 коп. упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере арендной платы (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», ФИО6, Комитет по охране объектов культурного наследия Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Агроторг» в пользу ИП ФИО5 взысканы убытки в размере 7 112 997 руб. 72 коп., упущенная выгода в размере 4 196 246 руб. 22 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Агроторг» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель обращает внимание на отсутствие у арендатора предусмотренной договором аренды нежилого помещения от 15.08.2017 обязанности по возврату помещения в первоначальном состоянии. Заявитель полагает, что не установлен такой элемент гражданско-правовой ответственности в виде убытков как причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель также указал на недоказанность того, что истец был лишен возможности использовать спорное помещение по вине ответчика.

ИП ФИО5 представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Иные лица, участвующие в деле,явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения истца и представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобуООО «Агроторг» - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.12.2005 № 30610-р объект культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная» 1956 года постройки, расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 461410361830005.

Право собственности на нежилое помещение площадью 939,4 кв. м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом. I (комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль) и нежилое помещение площадью 4 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты № 60, на 1-м этаже зарегистрировано за ФИО5

15.08.2017 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 939,4 кв. м, этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом. I (комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а - 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 - 1 этаж, комната 1 - антресоль); нежилое помещение площадью 4 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты № 60, на 1-м этаже.

Согласно пункту 1.2 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

Пунктом 1.5 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 определено, что для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2. настоящего договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению                                                                                                  № 3 к настоящему договору.

Подрядчик, осуществляющий комплекс строительно-монтажных и иных работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, и выполняющий работы по монтажу технологического оборудования, должен иметь в перечне работ, указанном в свидетельстве о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы с объектами культурного наследия.

С момента подписания акта приема-передачи арендатор и его подрядчики вправе производить строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору. Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные выше работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением № 3), установка деверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит - систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору (пункт 2.4.9 договора).

После завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. Стороны дополнительно согласовали, что в случае невозможности согласовать произведенную арендатором перепланировку/переоборудования помещения по причине наличия в здании, в состав которого входит помещение, иных перепланировок, арендатор освобождается от ответственности за неисполнение указанного обязательства, при этом неисполнение условий по согласованию с компетентными органами/организациями, произведенной арендатором перепланировки/переоборудования помещения, не признается существенным нарушением условий настоящего договора.

Арендатор обязуется при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществлять производственные работы в помещении с разрешения (или при наличии согласования) комитета по культуре Курской области (пункт 2.2.6. договора).

В срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки согласно приложению № 3 к настоящему договору и внесения арендодателем записи в ЕГРН об изменении площади помещения в связи с произведенной арендатором перепланировкой, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору, согласно которому стороны уточнят предмет настоящего договора в соответствии с приложением № 3. При этом у арендатора по договору останутся помещения ориентировочной площадью 535 кв. м (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую сторону не более 10 кв. м). Точная площадь помещения после перепланировки будет определена в соответствии с документами технической инвентаризации помещения и выпиской из ЕГРН в отношении помещения (пункт 2.2.7 договора).

Пунктом 2.2.4 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 также предусмотрена обязанность арендатора содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту от 15.08.2017.

Письмом от 14.07.2017 № 10.8-01-36/1267 Управлением по охране объектов культурного наследия был согласован эскиз проекта на размещение информационной вывески арендатора.

Однако письмом от 14.02.2018 № 03.4-01-36/263 Управление отказало в согласовании визуализации крышной вывески и входной группы на основании распоряжения Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг, указав, что данное проектное решение портит общее восприятие фасада объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» а также дисгармонирует со сложившейся исторической средой центральной площади города Курска.

19.12.2017 арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.2 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 с 19.03.2018.

20.12.2017 по инициативе арендатора сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2, согласно которому пункт 3.2 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 дополнили абзацами следующего содержания: «ежемесячная величина арендной платы 01.01.2018 по 31.01.2018 составляет 1 000 р. Ежемесячная величина арендной платы с 01.02.2018 составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 руб. без НДС».

Так же абзацем 4 пункта 1 дополнительного соглашения от 20.12.2017 №2 стороны предусмотрели условие о том, что в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается.

Во исполнение обязательств по спорному договору и в соответствии с заключенным соглашением от 20.12.2017 № 2 ответчик по февраль 2018 года включительно перечислял истцу арендную плату в размере, установленном соглашением, что подтверждается платежными поручениями.

19.02.2018 арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 на основании пункта 5.2 договора с 19.05.2018.

В то же время письмом от 20.02.2018 арендатор, указывая на отзыв Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области ранее выданного разрешения по согласованию эскизного проекта на размещение информационной вывески арендатора, вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.

Одновременно с этим арендатором проводились строительные и отделочные работы, право проведения которых предусмотрено пунктом 2.4.9 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017.

16.02.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области было выдано предписание № 02 от приостановлении ремонтно-восстановительных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...>» в связи с выявленными нарушениями в ходе их проведения.

11.04.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области вновь было выдано предписание № 03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...>» в связи с выявлением новых нарушений в ходе их проведения.

18.04.2018 арендатором вновь было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 на основании пункта 5.3 в связи с нарушением арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.

21.05.2018 ИП ФИО5 и ООО «Агроторг» был подписан акт приема-передачи (возврата) арендованного помещения с особым мнением.

Согласно представленному акту приема-передачи принятое арендодателем помещение по техническому состоянию не позволяет его эксплуатировать, исполнительная, эксплуатационно-техническая документация не представлена и отсутствует, помещение находится в несправном состоянии.

04.05.2018 комиссией в составе арендодателя, представителя арендатора, представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка»), инженера ООО «Курская служба безопасности» составлен акт проверки соответствия выполненных работ проектной документации на реставрацию с приспособлением части помещений 1 этажа объекта «Здание гостиницы «Центральная» для размещения универсального магазина по адресу: <...>, в котором приведен перечень нарушений, отклонений при проведении работ, выполненных в несоответствии с проектом.

Кроме того, комиссией с участием арендодателя, представителей арендатора, представителя проектной организации (ООО «Эксперт-Оценка»), представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка») составлен дефектный акт технического состояния помещения на момент обследования 08.05.2018.

21.11.2018 истец направил ответчику претензию № 211 с требованием компенсировать стоимость реального ущерба для восстановления нарушенного права в виде затрат на ремонтно-восстановительные работы, которые истец должен будет провести для восстановления помещения в исходное состояние, а также компенсировать стоимость упущенной выгоды по аренде помещений в размере 12 607 413 руб. 38 коп. в течение десяти календарных дней с даты получения настоящей претензии.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства и полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств им причинены убытки, ИП ФИО5 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции обоснованно исходил из установленных в рамках дела № А35-3135/2018 обстоятельств, имеющих вопреки возражениям ответчика преюдициальное значение в силу статьи 69 АПК РФ, а также того, что доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по согласованию ремонтных работ с арендодателем и уполномоченными органами не представлено, помещения переданы в состоянии, не соответствующем условиям договора и эксплуатации.

Рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения арбитражным судом области норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017, в том числе пункт 2.2.8, а также пункт 2, подпункты «а», «в» пункта 5, пункт 7 Охранного обязательства от 18.09.2014 № 23, установил, что сторонами определен порядок осуществления арендатором действий по эксплуатации имущества, в частности, обязанность арендатора как пользователя объекта культурного наследия беспрекословно выполнять обязательства, обеспечивающие режим эксплуатации объекта культурного наследия, а также проводить ремонтно-реставрационные работы, содержать объект и все связанное с ним имущество, при подготовке проектной документации и осуществлении производственных на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, обеспечение работ технической документацией.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, в том числе заключение экспертов индивидуального предпринимателя ФИО7, ФИО8 (проектировщик), ФИО9 (строитель, сметчик), специалиста ООО «Белгородопроект» ФИО10 от 24.01.2020 № 116/10-19, подготовленного в рамках назначенной по настоящему делу комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, согласно которому в результате произведенных ООО «Агроторг» работ помещение возвращено истцу в состоянии, непригодном для дальнейшей эксплуатации и использования, представленный ООО «Агроторг» технический план помещения от 11.05.2018 не соответствует произведенной им перепланировке/переустройству помещения на дату подписания акта приема-передачи (возврата) от 21.05.2018, суд первой инстанции установил, что на момент возврата помещений их технические характеристики (площадь, строительный объем) изменились, произведена реконструкция помещений, появились новые помещения, видоизменились прежние планировки помещений, не являющиеся улучшением имущества.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о неисполнении арендатором обязанности, предусмотренной статьей 622 ГК РФ, - возврат имущества в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, поскольку невозможность дальнейшей эксплуатации спорных помещений обусловлена некачественными, незавершенными работами ответчиком, произведенными с нарушениями проектной документации.

Размер убытков определен судом на основании не оспоренного ответчиком заключения экспертов от 24.01.2020 № 116/10-19 - 7 112 997 руб. 72 коп., включая стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) в размере 880 107 руб. 72 коп. с НДС, а также стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) в размере 6 232 890 руб. 90 коп.

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что ФИО6 как новый собственник спорного имущества на основании договора купли-продажи от 26.12.2018 при выполнении требований, предусмотренных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», понес фактические затраты на демонтажные работы, строительно-монтажные работы по восстановлению существовавшей отделки и состава помещений, стоимость которых превысила 8 000 000 руб., что подтверждено актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 04.03.2019, контрактом на выполнение работ по ремонту и приспособлению на объекте культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная» от 11.12.2019, справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, платежными поручениями.

Утверждение ООО «Агроторг» о том, что проведение работ по ремонту арендуемых помещений было согласовано с арендодателем, на что указано в пункте 2.4.9 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1.5 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 подрядчик, осуществляющий комплекс строительно-монтажных и иных работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, и выполняющий работы по монтажу технологического оборудования, должен иметь в перечне работ, указанном в свидетельстве о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы с объектами культурного наследия.

Арендатор, воспользовавшись предоставленным ему по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 правом, заключил договор подряда от 11.10.2017 № 3/11019 с ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик), имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Предметом договора подряда от 11.10.2017 № 3/11019 является выполнение подрядчиком по поручению заказчика работ на объекте, расположенном по адресу: <...>, в сроки и на условиях, оговоренных договором, своими силами и средствами, а также силами привлеченных субподрядчиков.

18.01.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано разрешение № 01-31/1 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание Гостиницы «Центральная», расположенного по адресу: г. Курск, Красная площадь, 2 (Ленина, д. 2).

ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик) в свою очередь заключило договор субподряда от 27.12.2017 № 660 с ООО «СтройГрад» (субподрядчик), по условиям которого субподрядчик по поручению подрядчика обязуется в сроки и на условиях, оговоренных в настоящем договоре, своими силами и средствами, а также силами субсубподрядчиков выполнить работы объекте, расположенном по адресу: <...>.

16.02.2018 в ходе проведения контрольных мероприятий Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области выявлены несоответствия выполненных работ на объекте проектной документации, в связи с чем ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано предписание № 02 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

06.04.2018 в ходе повторных контрольных мероприятий по контролю соответствия выполняемых работ проектной документации Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области совместно с представителями авторского надзора ООО «Эксперт-Оценка» вновь был выявлен ряд отклонений от проектной документации.

11.04.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано предписание № 03 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

Вместе с тем из ответов ассоциации «Саморегулируемая организация «Строители Белгородской области» на обращения истца от 05.10.2018, от 08.10.2018, акта № 318-В выездной проверки от 31.10.2018 в отношении ООО «СтройГрад» следует, что фактически выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения осуществлялось ООО «СтройГрад», не имеющим соответствующей лицензии на выполнение указанных работ.

В то же время отсутствие претензий арендодателей в период действия договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 не является детализированным согласованием производимых работ, а потому не исключает самовольное проведение работ ответчиком.

Оснований для применения пункта 2.1.4 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017, возлагающих на арендодателя обязанность компенсировать арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещение к использованию по целевому назначению в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора, правомерно не установлено арбитражным судом области, поскольку решением Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу № А35-3135/2018 установлено отсутствие каких-либо нарушений пункта 2.1.3 договора со стороны арендодателя и, как следствие, об отсутствии у арендатора оснований для отказа от договора аренды по пункту 5.3 договора.

Кроме того, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере арендной платы в сумме 5 816 192 руб. 42 коп., рассчитанной за период с 01.03.2018 по 19.12.2018.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ передать арендодателю оригиналы проектной и исполнительской документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями.

Кроме того, в срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительской документации с уполномоченными органами/организациями арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки и внесения арендодателем в ЕГРН записи об изменении площади помещения в связи с произведенной перепланировкой обязуются подписать между собой дополнительное соглашение к договору, в котором уточнят предмет договора. При этом у арендатора по настоящему договору останутся помещения общей ориентировочной площадью 53 кв. м (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую стоимость не более 10 кв. м) (пункты 2.2.6, 2.2.7 договора аренды).

По мнению истца, в связи с установленной на момент подписания акта приема-передачи (возврата) помещений от 21.05.2018 невозможности их дальнейшей эксплуатации в связи с некачественными, незавершенными работами, произведенными с нанесением ущерба нежилым помещениям, отсутствием технического плана, несоответствием произведенной перепланировки проектной документации ИП ФИО5 был лишен возможности сдавать помещения в аренду.

Кроме того, как указывает истец, ввиду неисполнения ответчиком пунктов 2.2.6, 2.2.7 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 и непредставления им необходимой документации, отсутствия ответов на неоднократные претензионные письма ИП ФИО5 о необходимости представления соответствующих документов истец был лишен информации об изменении площади образуемого в результате перепланировки объекта и состава комнат, что также затруднило процесс государственной регистрации спорных помещений.

Вместе с тем с 01.03.2018 истцу стали поступать коммерческие предложения о заключении договоров аренды от ИП ФИО11, от ООО «Десертные истории», ООО «Вершина».

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 лишило истца возможности получать доход в размере арендной платы нежилых помещений.

Установив, что техническое состояние помещения делало невозможным предъявление произведенных работ к приемке органу охраны объектов культурного наследия, суд первой инстанции признал обоснованным требование истца о взыскании упущенной выгоды, произведя ее расчет с 21.05.2018 - дата подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений - 21.05.2018.

Таким образом, размер упущенной выгоды за период с 22.05.2018 по 19.12.2018 составляет 4 196 246 руб. 22 коп. Выводы суда в части отказа в удовлетворении исковых требований не оспариваются.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 11.06.2021 по делу № А35-11085/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3