Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка «СОЮЗ» (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011г. по делу №А14-3705/2011 (судья Щербатых Е. Ю.) по иску акционерного коммерческого банка «СОЮЗ» (открытое акционерное общество) (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЕКСКОР» (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (ОГРН <***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Рентал», общество с ограниченной ответственностью «Галант», о признании недействительным соглашения от 04.08.2008г., применении последствий недействительности сделки, обязании ООО «Альфа-Строй» возместить стоимость помещений общей площадью 1 383,3 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей спорного здания в размере рыночной стоимости объекта,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «СОЮЗ» (открытое акционерное
общество) (далее – АКБ «СОЮЗ» (ОАО), истец) обратился в
суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной
ответственностью «ЭЛЕКСКОР» (далее – ООО «ЭЛЕКСКОР»), обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (далее – ООО «Альфа-Строй») о признании заключенного между ответчиками соглашения от 04.08.2008г. о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007г. недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки, обязании ООО «Альфа-Строй» передать в собственность ООО «ЭЛЕКСКОР» помещения общей площадью 1 464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей нежилого здания в 9 уровнях (подземный паркинг, цокольный этаж и 7 этажей), строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 36:34:06 05 043:005, расположенном по адресу: <...>, в том числе лестничную клетку в осях А-Б; 7-8; лестничную клетку в осях Д-Е; 1-2; эскалатор в осях А/2-В-1; лифт в шахтах лифта в осях Д-Е; 8-9.

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил признать заключенное между ответчиками соглашение от 04.08.2008г. о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007г. недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, обязать ООО «Альфа-Строй» возместить стоимость помещений общей площадью 1 383,3 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей спорного здания в размере рыночной стоимости объекта.

Определением суда от 28.06.2011г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Рентал» (далее – ООО «Рентал») и общество с ограниченной ответственностью «Галант» (далее – ООО «Галант»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011г. по делу №А14-3705/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, АКБ «СОЮЗ» (ОАО) обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Заявитель жалобы просит исключить из мотивировочной части обжалуемого решения следующие абзацы:

«Из буквального толкования условий инвестиционного договора от 16.04.2007, заключенного между ответчиками, следует, что по правовой природе он является договором долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Такой вывод позволяет суду сделать анализ договора, содержащего все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 указанного Федерального закона: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 1.1, приложение №1); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 4.1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, приложение №2); гарантийный срок на объект долевого строительства (пункт 3.1.3).

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

Между тем, ответчики не представили доказательств государственной регистрации инвестиционного договора от 16.04.2007, что является основанием считать его не заключенным. Выводы суда подтверждаются судебной практикой (постановления ФАС Центрального округа от 27.11.2009 по делу №А14-16541/2008/554/12, от 8.12.2010 по делу №А14-572/2010/9/1, определение ВАС РФ от 13.04.2011 №ВАС- 3680/11)».

ООО «ЭЛЕКСКОР», ООО «Альфа-Строй», ООО «Рентал», ООО «Галант» отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЭЛЕКСКОР» (инвестором) и ООО «Альфа-Строй» (застройщиком) заключен договор от 16.04.2007г., поименованный сторонами как инвестиционный, предметом которого является совместное участие сторон в строительстве многофункционального комплекса - нежилого здания в 9 уровнях (подземный паркинг, цокольный этаж и 7 этажей), строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 36:34:06 05 043:005, расположенном по адресу: <...>.

ООО «ЭЛЕКСКОР» обязалось передать денежные средства (финансирование) на возведение объекта, а ООО «Альфа-Строй» обязалось организовать и обеспечить строительство объекта и передать инвестору в собственность нежилые помещения первого этажа общей проектной площадью 1 464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей, в том числе лестничную клетку в осях А-Б; 7-8; лестничную клетку в осях Д-Е; 1-2; эскалатор в осях А/2-В-1; лифт в шахтах лифта в осях Д-Е; 8-9.

Согласно пункту 2.4 инвестиционного договора, приложению №2 сумма, подлежащая уплате ООО «ЭЛЕКСКОР» на счет ООО «Альфа-Строй», составляет 61 495 980 руб.

Застройщик обязан завершить строительство объекта до 31.08.2007г. и передать инвестору помещения по акту приема-передачи в течение 30 дней после получения разрешения на ввод.

25.06.2007г. между АКБ «СОЮЗ» (ОАО) и ООО «ЭЛЕКСКОР» (заемщиком) заключен кредитный договор №212/2007-РКЛ, согласно которому банк открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в размере 85 635 000 руб., сроком возврата 24.06.2009г. Целью предоставления первых траншей в размере 46 956 784 руб. является оплата по инвестиционному договору от 16.04.2007г., остальные транши в общей сумме 38 678 216 руб. предоставлены для приобретения оборудования и проведения строительно-монтажных работ.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и ООО «ЭЛЕКСКОР» (залогодателем) заключен договор залога №212/2007-ЗПТ от 25.06.2007г., по условиям которого в залог переданы имущественные права (требования) на получение в собственность от общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» в соответствии с инвестиционным договором от 16.04.2007г. помещений первого этажа общей проектной площадью 1 464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования. Залоговая стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 43 047 186 руб.

В силу пункта 3.1.2 договора залога залогодатель обязан не расторгать инвестиционный договор до истечения срока его действия и не совершать других действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

04.08.2008г. инвестиционный договор от 16.04.2007г. расторгнут по соглашению сторон. ООО «Альфа-Строй» возвращены ООО «ЭЛЕКСКОР» денежные средства в сумме 61 495 980 руб. и уплачена неустойка за нарушение сроков передачи объекта инвестору в размере 8 500 000 руб.

Подписание ответчиками 04.08.2008г. соглашения о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007г. обусловлено нарушением застройщиком обязательств по сдаче законченного строительством объекта приемочной комиссии и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, невозможностью инвестора произвести оформление документов технической инвентаризации и регистрации права собственности, нести бремя содержания и вести предпринимательскую деятельность в помещении.

01.10.2008г. ООО «Альфа-Строй» заключило в отношении спорных помещений инвестиционный договор с ООО «Галант», право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 15.08.2008г. по делу №А40-48611/08-101-107Б в отношении ООО «ЭЛЕКСКОР» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 31.12.2008г. по делу №А40-48611/08-101-107Б требования АКБ «СОЮЗ» (ОАО) включены в реестр требований кредиторов ООО «ЭЛЕКСКОР» по кредитному договору №212/2007-РКЛ от 25.06.2007г. в размере 2 033 212 руб. 62 коп. в третью очередь, как обеспеченные залогом на основании договора №212/2007-ЗПТ о залоге имущественных прав (требований) от 25.06.2007г. и договора ипотеки №212/2007-ЗНЗ от 24.05.2008г.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 29.07.2009г. по делу №А40-48611/08-101-107Б требования АКБ «СОЮЗ» (ОАО) включены в реестр требований кредиторов ООО «ЭЛЕКСКОР» по кредитному договору №212/2007-РКЛ от 25.06.2007г. в размере 99 336 719 руб. 90 коп. в третью очередь, как обеспеченные залогом.

Ссылаясь на несоответствие соглашения о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007г. пункту 3 статьи 56 Закона РФ «О залоге», истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая исковые требования по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 1 статьи 54 Закона РФ от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге» предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

По условиям договора залога №212/2007-ЗПТ от 25.06.2007г. ООО «ЭЛЕКСКОР» передало в залог АКБ «СОЮЗ» (ОАО) имущественные права (требования) на получение в собственность от ООО «Альфа-Строй» нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования.

По существу залогодателем были заложены права на недвижимое имущество, которые он приобретет в будущем, что соответствует пункту 6 статьи 340 ГК РФ.

Довод истца о прекращении инвестиционного договора на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ ввиду надлежащего исполнения правомерно отклонен судом первой инстанции как противоречащий материалам дела.

Разрешение №RU-36302000-241 на ввод объекта в эксплуатацию было получено ООО «Альфа-Строй» 09.10.2008г., а обязанность застройщика передать инвестору нежилое помещение в соответствии с условиями инвестиционного договора установлена в течение 30 дней с даты получения разрешения на ввод.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Указанные положения подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако в такой ситуации право залога возникает у залогодателя только с момента приобретения этого имущества.

На основании изложенного, арбитражный суд области правомерно указал, что на дату заключения договора залога и на дату его расторжения право залога у истца не возникло.

Данная правовая позиция подтверждается определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2011г. №ВАС-7/11.

В соответствии с пунктом 3 статьи 56 Закона РФ от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге», пунктом 3.1.2 договора залога залогодатель обязан не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Между тем, статьей 57 Закона РФ от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге» предусмотрены иные последствия неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных статьей 56 указанного закона, а именно: независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель вправе требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права.

Кроме того, в пункте 4.3.5 кредитного договора стороны предусмотрели право банка потребовать от заемщика досрочного возврата кредита и уплаты процентов при нарушении заемщиком условий договоров, обеспечивающих исполнение обязательств по настоящему договору, утраты обеспечения возврата кредита.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве данный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Указанный закон вступил в силу с 01.04.2005г.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство многофункционального комплекса получено истцом 25.07.2006г. в период действия Закон об участии в долевом строительстве.

Пункт 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве выводит из-под действия указанного Закона отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств и приобретаемый по результатам объект. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение в строящемся объекте, по результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить право на объект в целом для получения прибыли или другого полезного эффекта.

Дав оценку условиям договора от 16.04.2007г. по правилам статьи 431 ГК РФ и статьи 71 АПК РФ, а также установив, что после выполнения всех обязательств по договору инвестор приобретает право на получение в собственность помещений первого этажа общей проектной площадью 1 464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей, в том числе лестничную клетку в осях А-Б; 7-8; лестничную клетку в осях Д-Е; 1-2; эскалатор в осях А/2-В-1; лифт в шахтах лифта в осях Д-Е; 8-9, а не объекта в целом, суд обоснованно указал, что данный договор не содержит признаков договора инвестирования и по содержанию отвечает требованиям Закона об участии в долевом строительстве.

Как правильно установлено арбитражным судом области, договор от 16.04.2007г. содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 указанного Федерального закона: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 1.1, приложение №1); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 4.1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, приложение №2); гарантийный срок на объект долевого строительства (пункт 3.1.3).

Пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, ответчики не представили доказательств государственной регистрации договора от 16.04.2007г., что является основанием считать его не заключенным.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что правовые основания для признания недействительным соглашения от 04.08.2008г. о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007г. и применения последствий недействительности отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Кроме того, судом учтено, что денежные средства, перечисленные ООО «ЭЛЕКСКОР» во исполнение инвестиционного договора, возвращены ему в полном объеме. Требования истца о возмещении инвестору рыночной стоимости объекта недвижимости не основаны на нормах права.

Довод заявителя жалобы о том, что договор от 16.04.2007г., заключенный между ООО «ЭЛЕКСКОР» и ООО «Альфа-Строй», по своей правовой природе является инвестиционным договором, а не договором долевого участия в строительстве объекта недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не опровергает вывод суда первой инстанции, а выражает лишь несогласие с ним.

Таким образом, убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права, в связи с чем апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011г. по делу №А14-3705/2011 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы АКБ «СОЮЗ» (ОАО) по платежному поручению от 14.09.2011г. №4065 уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011г. по делу №А14-3705/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка «СОЮЗ» (открытое акционерное общество) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А. Е. Шеин

Судьи Л. А. Колянчикова

ФИО1