Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Железногорского района Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 10.08.2022 по делу № А35-6347/2021 (судья О.А. Матвеева),

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации Железногорского района Курской области (ОГРН<***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Курской области,

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество «Заря» (далее – истец, ЗАО «Заря») обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации Железногорского района Курской области (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №40 купли-продажи земельных участков, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Общая цена земельных участков с кадастровыми номерами 46:06:201001:7 площадью 953 625 кв.м, 46:06:201001:8 площадью 1 663 904 кв.м, 46:06:201001:9 площадью 609 770 кв.м, 46:06:201002:14 площадью 1 709 734 кв.м, 46:06:201002:15 площадью 240 477 кв.м, 46:06:201002:16 площадью 312 550 кв.м, 46:06:201002:17 площадью 612 082 кв.м составляет 19 981 574 руб. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.08.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе содержится ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

По мнению заявителя жалобы, заключение эксперта ФИО7 №Т21/12-21 от 14.12.2021 не является достоверным доказательством, в связи с чем не может быть положено в основу обжалуемого судебного акта в целях установления рыночной стоимости спорных земельных участков, поскольку выявленные ответчиком ошибки в экспертном заключении могут свидетельствовать о наличии сомнений в его обоснованности.

10.10.2022 через канцелярию суда от Комитета по управлению имуществом Курской области также поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой просит поручить ФИО8, поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 46:06:201001:7, 46:06:202001:8, 46:06:201001:9, 46:06:201002:14, 46:06:201002:15, 46:06:201002:16, 46:06:201002:17 сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Курская область, Железногорский район, Нижнеждановский сельсовет, по состоянию на 20.10.2020.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Железногорского района Курской области поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, поддерживает ходатайство об экспертизе.

Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, поддерживает заявленное ходатайство.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, возражает против назначения повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика и третьего лица о назначении повторной экспертизы, учитывая мнение истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении.

В силу части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства, в том числе, о проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Между тем, таких оснований судом первой инстанции не установлено.

Несогласие с выводами эксперта не может являться основанием для признания его недостоверным доказательством, а также основанием для назначения повторной экспертизы при отсутствии правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 10.08.2022 по делу № А35-6347/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 03.03.2009 между Администрацией Железногорского района Курской области (арендодателем) и ЗАО «Заря» (арендатором) заключен договор аренды земельных участков № 221, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 6102142 кв.м, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, расположенные по адресу: Курская область, Железногорский район, Нижнеждановский сельсовет: участок № 1 с кадастровым номером 46:06:201001:7, площадью 953625 кв.м, участок № 2 с кадастровым номером 46:06:201001:8, площадью 1663904 кв.м, участок № 3 с кадастровым номером 46:06:201001:9, площадью 609770 кв.м, участок № 4 с кадастровым номером 46:06:201002:14, площадью 1709734 кв.м, участок № 5 с кадастровым номером 46:06:201002:15, площадью 240477 кв.м, участок № 6 с кадастровым номером 46:06:201002:16, площадью 312550 кв.м, участок № 7 с кадастровым номером 46:06:201002:17, площадью 612082 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок аренды данных земельных участков устанавливается с 03.03.2009 по 02.03.2049 (пункт 2.1 договора).

03.03.2009 вышеуказанные земельные участки были переданы по акту приема-передачи.

20.10.2020 ЗАО «Заря» обратилось в Администрацию Железногорска района Курской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату указанных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.03.2021 по делу №А35-10252/2020 признаны незаконными бездействия Администрации Железногорского района Курской области с 20.11.2020 по не направлению ЗАО «Заря» ответа на заявление. Суд обязал Администрацию Железногорского района Курской области рассмотреть заявление ЗАО «Заря» от 20.10.2020 о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 46:06:000000:108, 46:06:201001:7, 46:06:201001:8, 46:06:201001:9, 46:06:201002:14, 46:06:201002:15, 46:06:201002:16, 46:06:201002:17.

Администрация Железногорского района Курской области направила ЗАО «Заря» предложение заключить договор купли-продажи земельных участков по цене 30 476 800 руб.

ЗАО «Заря» направило в Администрацию Железногорского района Курской области протокол разногласий к указанному договору купли-продажи с указанием иной цены земельных участков - 21 350 000 руб.

Администрация Железногорского района Курской области письмом              № 06-2210 от 01.07.2021 отказала ЗАО «Заря» в акцепте направленной им оферты на иных условиях.

Ссылаясь на наличие разногласий по цене при заключении договора купли-продажи земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об определении цены договора в редакции, предложенной истцом, суд области обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 настоящего Кодекса.

Спорные земельные участки, права на которые не разграничены между публично-правовыми образованиями, находятся в государственной собственности. Исходя из абзаца 4 пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Администрация Железногорского района Курской области уполномочена на продажу спорных земельных участков.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 9 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утверждённого Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па, продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Право истца на выкуп спорных земельных участков подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, суд области в порядке статьи 82 АПК РФ назначил экспертизу, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7.

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 46:06:201001:7, 46:06:202001:8, 46:06:201001:9, 46:06:201002:14, 46:06:201002:15, 46:06:201002:16, 46:06:201002:17 по состоянию на 20.10.2020 составляет 19 981 574 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Судом области правомерно установлено, что экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и подтверждены.

Оценив заключение эксперта ФИО7 № Т21/12-21 от 14.12.2021в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции не установил в нем неясности в суждениях. В заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Заключение выполнено последовательно, с соблюдением требований законодательства, экспертом были даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения ответчика и третьего лица относительно недостоверности заключения эксперта отклонены судом области.

В соответствии со статьей 14 Закона №135-ФЗ, пунктом 24 Федерального стандарта оценки №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В экспертном заключении эксперт перечислил применяемые нормативные документы (в том числе примененные Федеральные стандарты оценки) и литературу; обоснована используемая методология, примененные подходы к оценке и конкретные методы в рамках соответствующих подходов, используемые объекты-аналоги и корректировки.

Возражения в отношении заключения эксперта, представленные ответчиком и третьим лицом, носят оценочный характер и содержат субъективное мнение в отношении примененных аналогов и корректировок.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, экспертом проведен анализ рынка, анализ фактических данных о ценах сделок, выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги по индивидуальным характеристикам с объектом исследования.

Анализ рыночных данных об объектах - аналогов проведен с использованием информации размещенной на информационных порталах о недвижимости. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, проведены соответствующие корректировки.

Эксперт применил сравнительный подход, от остальных подходов (доходный, затратный) эксперт отказался, причины обосновал.

Ссылки ответчика и третьего лица на недопустимость применения экспертом выбранного метода исследования являются необоснованными, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

В заключении эксперт приводит расчет корректировки на месторасположение, а также поясняет, что общее месторасположение земельных участков определяется их расположением по отношению к общей инфраструктуре территории, то есть близости к крупным населенным пунктам, крупным торговым, промышленным и культурным центрам, основным транспортным магистралям. Для точного определения месторасположения земельных участков объектов оценки и объектов аналогов были определены координаты земельных участков на основании кадастровых номеров земельных участков с помощью публичной карты Росреестра и определено расстояние от областного центра.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Само по себе предоставление сторонами иных цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения не предопределяет недостоверность определенной экспертом рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом в судебном порядке не оспорен отчет об оценке имущества №111-11-02 от 24.05.2021, отклоняется судебной коллегией.

Представленное заключение оценщика ООО фирмы «Агро Плюс» составлено по состоянию на 24.05.2021, следовательно, указанное заключение не может быть применено для определения цены земельных участков, подлежащей установлению на дату подачи заявки о выкупе- 20.10.2020.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, приняв доводы проведенной судебной экспертизы в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд области пришел к правомерному выводу об урегулировании разногласий в редакции истца.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заявитель жалобы освобожден от уплаты госпошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 10.08.2022 по делу №А35-6347/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Железногорского района Курской области– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3