Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 по делу № А14-3272/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СБ-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 34 852 руб. 80 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СБ-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 37 158 руб. 53 коп. основного долга и неустойки по договору субаренды недвижимого имущества № 40-04-БД от 08.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СБ-Агро» (далее – истец, ООО «СБАгро») 05.03.2021 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н б/д к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (далее – ответчик, ООО «Коммерческая недвижимость») о взыскании 34 670 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, возникшего из договора субаренды недвижимого имущества № 40-04-БД от 08.07.2019, 294 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за период с 23.12.2020 по 05.03.2021, продолжении с 06.03.2021 их начисления по день фактической оплаты задолженности; взыскании 10 000 руб. 00 коп. расходов на оплату юридических услуг.

Определением от 30.04.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, одновременно приняв к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Коммерческая недвижимость» к ООО «СБ-Агро» о о взыскании с истца 17 045 руб. 20 коп. основного долга (из них: 5 000 руб. 00 коп. штраф за курение, 12 045 руб. 20 коп. – остаток компенсации расходов на восстановительный ремонт помещения), 20 113 руб. 33 коп. неустойки за период с 27.02.2021 по 20.10.2021 по договору субаренды недвижимого имущества № 40-04-БД от 08.07.2019 (с учетом принятого судом уточнения).

В процессе рассмотрения дела судом истец также ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 34 670 руб. 80 коп. неосновательного обогащения (удержанного ответчиком обеспечительного платежа), 181 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2021 по 05.03.2021, продолжить с 06.03.2021 их начисление по день фактической оплаты основного долга, взыскать с ответчика 94 000 руб. 00 коп. судебных издержек.

Ходатайство представителя истца также удовлетворено, на основании статей 49, 159 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 исковые требования ООО «СБ-Агро» удовлетворены частично. С ООО «Коммерческая недвижимость» в пользу ООО «СБ-Агро» взыскано 34 670 руб. 80 коп. неосновательного обогащения (при этом начисление и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами производить с 06.03.2021 на сумму основного долга), 177 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2021 по 05.03.2021, 1 999 руб. 75 коп. расходов по уплате государственной пошлины, а также 48 996 руб. 49 коп. судебных издержек.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Коммерческая недвижимость» отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Коммерческая недвижимость» в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено обстоятельство, согласно которому фото (Приложение № 2) к Договору было сделано уже после заселения ООО «СБ-Агро» в помещение, так как о данном факте свидетельствуют изображения на фото с полным рабочим процессом, поэтому сделать вывод об отсутствии вины и причинно-следственной связи в повреждениях ООО «СБ-Агро» основываясь только на изображениях картин на стене, не представляется возможным.

Ответчик находит вывод суда первой инстанции о том, что фотоматериалы в приложении № 2 не позволяют сделать вывод, что состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи, несостоятельным, так как в акте возврата помещения от 22.12.2020 (который был подписан истцом), фиксируется наличие повреждений (в том числе отверстия от саморезов, расслаивание обоев, повреждение ГПК).

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы полагает необоснованными выводы суда первой инстанции, что истцом полностью обновлены стены помещений, а это выходит за рамки обозначенных ответчиком повреждений. При этом согласно требованиям к отделочным работам (утв. Приказом Минстроя России от 27.02.2017 №128/пр), окрашивание стен производится от угла до угла.

Ответчик полагает, что суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что к повреждениям, вызванным естественным износом относятся незначительные локальные повреждения стен, которые появляются при обычном использовании помещения в рабочем процессе в течение длительного срока.

Кроме того ответчик считает, что Арбитражный суд Воронежской области не учел обстоятельство, согласно которому унифицированной формы составления акта о фиксации нарушения, вызванного пунктом 8.2 Договора, законодательством не предусмотрено, тем самым взыскание штрафа с ООО «СБ-Агро» является законным и обоснованным.

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Представитель истца поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, поступившем через Информационный сервис «Мой Арбитр», считал обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика просил отменить решение суда первой инстанции, считал его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы поддерживал в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Коммерческая недвижимость» (арендатор,-арендодатель) и ООО «СБ-Агро» (субарендатор, - арендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества № 40-04-БД от 08.07.2019 в отношении нежилых офисных помещений, расположенных в здании по адресу: <...> б.

Согласно пункту 5.1 договора арендодатель передает арендатору объект по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон и являющемуся неотъемлемой частью договора, в котором отражается состояние объекта и фото объекта (приложение № 2).

Согласно пункту 4 акта приема-передачи помещений от 09.07.2019, качество и техническое состояние помещения при его передаче условиям договора соответствует.

При заключении договора сторонами было подписано приложение № 2 к Договору субаренды недвижимого имущества, в котором содержатся фото офисных помещений. На представленных фото, помимо всего прочего, видны размещенные на стенах картины, календари, предметы офисного интерьера.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора при расторжении договора субаренды субарендатор должен вернуть объект по акту приема-передачи (возврата) в хорошем состоянии с учетом естественного износа и произведенных субарендатором неотделимых улучшений.

При этом, как указано в абзаце 2 пункта 7.6 Договора если состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи и на фото (приложение № 2), не учитывая ухудшения при естественном износе, арендатор обязан по требованию арендодателя либо привести объект в соответствие с указанными требованиями, либо оплатить затраты арендодателя на приведение объекта в соответствие согласно сметному расчету, предоставленному арендодателем, соответствующей стоимости, обычной для такого рода работ в г. Воронеже.

01.12.2020 сторонами было подписано соглашение № 5 о расторжении Договора субаренды недвижимого имущества, а 22.12.2020 был подписан акт приема-передачи (возврата) объектов аренды, в пункте 3 которого стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещений условиям Договора соответствует. Между тем в акте возврата были отражены: локальные повреждения обоев, линолеума; отверстия от саморезов на стене, отслаивание обоев (в отношении одного из помещений также – «повреждение ГКА»).

Согласно п. 3.2 Договора субарендатор производит оплату обеспечительного депозита, который составляет 72 312,07 рублей.

При этом, согласно пункту 3.2.4, при расторжении договора сумма обеспечительного депозита удерживается арендатором до момента начисления и выставления счетов на оплату переменной части арендной платы. Сумма обеспечительного депозита, оставшаяся после оплаты переменной части подлежит возврату субарендатору, при условии отсутствия у последнего обязанности по оплате иных платежей по договору.

Истец полагает, что ответчик незаконно удержал обеспечительный депозит в части 34 670 руб. 80 коп. и требует его возврата по правилам о неосновательном обогащении с начислением процентов с 20.01.2021.

По мнению ответчика, истец возвратил помещения из аренды в состоянии, худшем, чем принял, и превышающем критерии нормального износа, в связи с чем ответчик понес расходы по восстановлению помещений, в обоснование чего в материалы дела представлены расчет стоимости работ и материалов, подготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО6, договор с ИП ФИО6 от 04.08.2020, платежное поручение к нему № 28 от 21.01.2021.

08.02.2021 в адрес ООО «Коммерческая недвижимость» ООО «СБ-Агро» была направлена претензия исх. № 10 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в размере 34 670,80 рублей в течение 10 дней.

18.02.2021 ответчиком также была направлена встречная претензия с требованием оплатить задолженность в размере 17 045,20.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «СБ-Агро» и общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость в Арбитражный суд Воронежской области с настоящими первоначальными и встречными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), по общему правилу, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Согласно статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2). Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3).

Стороны в договоре предусмотрели, что при расторжении договора сумма обеспечительного депозита удерживается арендатором до момента начисления и выставления счетов на оплату переменной части арендной платы. Сумма обеспечительного депозита, оставшаяся после оплаты переменной части подлежит возврату субарендатору, при условии отсутствия у последнего обязанности по оплате иных платежей по договору. (пункт 3.2.4).

По смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Представитель ответчика не отрицал факт получения арендодателем обеспечительного платежа

В силу пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Суд апелляционной инстанции, учитывая имеющиеся в деле доказательства, а также положения заключенного между сторонами договора субаренды, находит правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика обеспечительного депозита по правилам о неосновательном обогащении с начислением процентов.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда области о недоказанности ответчиком состава убытков по встречному иску в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно положениям статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).

В пункте 1 статьи 15 ГК РФ указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как указано в пункте 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с положениями статьи 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Как отражено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако от сторон соответствующих ходатайство не поступило, согласия на ее проведение не дано (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что в акте приема-передачи помещений в аренду, и в акте возврата помещений из аренды стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещения условиям договора соответствуют. Сопоставление сведений о повреждении стен, отраженных в акте возврата от 22.12.2020, с состоянием помещения, зафиксированным на согласованных сторонами фотоматериалах в приложении № 2 к договору, не позволяет суду сделать вывод, что состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи и на фото (приложение № 2).

Ссылка ответчика о том, что фото в Приложении № 2 к договору сделано после заселения истца в помещения, судом отклоняется, поскольку Приложение № 2 (фото объекта) подписано сторонами 8 июля 2019 г., Помещения же были переданы истцу 9 июля 2019 г., что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, материалами дела установлено, что фото в Приложении № 2 к договору сделаны до передачи помещений в аренду, нахождение предметов интерьера в помещении до передачи помещения истцу зафиксировано путем фотофиксации, достоверность которой стороны подтвердили подписанием Приложения № 2 к Договору.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что сторонами было согласовано качество помещений, в котором они должны были быть возвращены Субарендатором. Согласно п. 2 Соглашения № 5 от 01.12.2020 г. стороны установили, что передача Субарендатором помещения Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи (возврата) помещения в нормальном пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии в день расторжения Договора. В пункте 3 акта возврата помещений от 22 декабря 2020 г. стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещения условиям Договора соответствует.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нормальный износ помещений необходимо определять в каждом конкретном случае в зависимости от характера недостатков помещения. В рассматриваемом случае, размещение на стенах офисных помещений часов, календарей, картин и прочих элементов интерьера приводит к незначительным локальным повреждениям стен, то есть предполагается при обычном использовании офиса в течение длительного срока, в связи с чем, такие повреждения относятся к нормальному (естественному) износу.

Более того, согласно п. 2.2.2. Договора аренды субарендатор имеет право своими силами и за свой счет устанавливать в помещении оборудование, мебель и/или иное движимое имущество, которое ему необходимо для использования Помещения по назначению.

Как следует из материалов дела, стороны подписали акт приема-передачи и акт возврата помещения, согласовали, что помещения соответствуют техническому состоянию предусмотренному договором. Кроме того, размещение на стенах картин, часов и иных элементов интерьера так или иначе приводит к незначительным повреждениям стен, обоев.

При этом понятия нормального износа в законодательстве не предусмотрено, но исходя из обстоятельств конкретного дела можно сделать вывод о том, что нормальный износ это износ, который претерпевало бы то или иное имущество при использовании его по целевому назначению в обусловленный действием договора срок.

Таким образом, ООО «СБ-Агро» не может нести ответственность по восстановлению стен помещений ООО «Коммерческая недвижимость».

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности факта нарушения истцом пункта 8.2 приложения № 3 к договору субаренды о наложении штрафа в размере 5 000,00 рублей за курение.

Ответчик не представил в суд достаточных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о том, что нарушение требований установленных приложением №3 к Договору, происходило именно действиями сотрудников или посетителей ООО «СБ-Агро».

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований встречного иска.

В порядке статьи 110 АПК РФ суд первой инстанции взыскал судебные издержки в размере 48 996 руб. 49 коп., о чрезмерности которых ответчиком заявлено не было. Возражений относительно размера взысканных судом судебных издержек в апелляционной жалобе не заявлено.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 по делу № А14-3272/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 по делу № А14-3272/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3