Гражданский кодекс часть 1

от администрации Линецкого сельсовета Железногорского района: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Заря» на решение Арбитражного суда Курской области от 26.09.2019 по делу № А35-358/2019 (судья Кондрашева Е.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплектация-Курск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации Линецкого сельсовета Железногорского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), закрытому акционерному обществу «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АгрокомплектацияКурск» (далее – ООО «Агрокомплектация-Курск», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к администрации Линецкого сельсовета Железногорского района (далее – Администрация), закрытому акционерному обществу «Заря» (далее – ЗАО «Заря») о признании договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 1 977 838 кв. м, С кадастровым номером 46:06:191202:26, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: Курская область, Железногорский район, Линецкий сельсовет, АОЗТ «Россия», заключенного между администрацией Линецкого сельсовета Железногорского района Курской области и ЗАО «Заря», зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 26.11.2018 за номером регистрационной записи 46:06:191202:26/007/2018-2, недействительным (ничтожным), об обязании погасить регистрационную запись от 26.11.2018 № 46:06:191202:26/007/2018-2, устанавливающую ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Определением суда от 30.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.09.2019 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2019 указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 24.01.2020 представители администрации Линецкого сельсовета Железногорского района и третьего лица не явились.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 123,156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель истца в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считал решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд при этом исходит из следующего.

Из обстоятельств дела следует, что решением Железногорского городского суда Курской области от 26.09.2012, оставленным без изменения апелляционным определением Курского областного суда от 20.12.2012, за Линецким сельсоветом было признано право муниципальной собственности на двадцать девять невостребованных земельных долей (по 6,82 га каждая) в составе земельного участка площадью 25 437 000 кв.м., с кадастровым номером 46:06:000000:158, расположенного по адресу: Курская область, Железногорский район, Липецкий сельсовет, АОЗТ «Россия». Право собственности на доли зарегистрировано 08.04.2013.

Предварительным договором аренды от 13.05.2014 администрация Линецкого сельсовета Железногорского района Курской области и закрытое акционерного общество «ЗАРЯ» обязались заключить основной договор, которым администрация предоставляет обществу во временное владение и пользование земельный участок, образованный из земельного участка с кадастровым номером 46:06:000000:158 за счет выдела двадцати девяти земельных долей, право муниципальной собственности на которые признано решением Железногорского городского суда Курской области от 26.09.2012.

Расходы на формирование земельного участка условиями предварительного договора (пункт 6) возложены на ЗАО «Заря».

В период с 05.06.2014 по 23.07.2014 на информационном стенде администрации Линецкого сельсовета Железногорского района Курской области, а так же на официальном сайте в сети «Интернет» было размещено объявление об утверждении проекта межевания земельных участков. В газете «Курская правда» № 67-68 (25648-25649) от 05.06.2014 было опубликовано извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № 46:06:000000:158.

Для согласования размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка в газете «Курская правда» № 96 (25677) от 08.08.2014 было опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка участниками долевой собственности. Предложений о доработке проекта межевания или возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка в течение 30 дней с момента опубликования данного извещения не поступило.

В результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:06:000000:158, кадастровым инженером ФИО6 подготовлен межевой план от 10.09.2014.

Кадастровый учет земельного участка, выделенного в счет земельных долей, с присвоением кадастрового номера 46:06:191202:26 произведен 30.10.2014, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2018.

Запись о праве собственности муниципального образования «Линецкий сельсовет» Железногорского района Курской области на спорный земельный участок была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 02.03.2016.

В печатном издании «Курская правда» 16.12.2016 Администрацией опубликовано объявление о возможности приобретения в собственность или аренду земельного участка с кадастровым номером 46:06:191202:26.

24.01.2017 ЗАО «Заря» обратилось к главе Администрации с предложением заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на пять лет.

Договор аренды №1 земельного участка был заключен ответчиками 01.02.2017 сроком на одиннадцать месяцев, по истечении которых арендатор в заявлении от 19.01.2018 потребовал возобновить договорные отношения на новый срок.

В свою очередь, администрацией 16.03.2018 принято постановление № 9 об объявлении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка. Организация торгов поручена обществу с ограниченной ответственностью «Фонд содействия муниципалитетам».

Истец оплатил задаток и подал заявку на участие в аукционе с датой проведения 24.04.2018, которая была принята организатором 12.04.2018.

Определением Арбитражного суда Курской области от 17.04.2018 по делу № АЗ5-3006/2018 по заявлению ЗАО «Заря» о признании незаконными действий Администрации по отказу в заключении договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления, судом были приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия постановления администрации Линецкого сельсовета Железногорского района Курской области от 16.03.2018 № 9 об объявлении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка до вступления в законную силу судебного акта по делу № А35-3006/2018, которые позднее были отменены судом.

Письмом от 20.04.2018 истец был уведомлен о приостановлении аукциона на основании принятых судом обеспечительных мер.

Постановлением от 14.11.2018 № 50 Администрация отменила проведение аукциона.

Между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2018, по которому спорный земельный участок предоставлялся в аренду ЗАО «Заря» сроком на сорок девять лет. Государственная регистрация договора состоялась 26.01.2018.

Ссылаясь на то, что заключение оспариваемого договора без проведения торгов нарушает установленный законом порядок и лишает ООО «Агрокомплектация-Курск» возможности приобрести спорный земельный участок в ходе конкурентных процедур, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая относительно заявленных требований ответчики ссылались на то, что 13.05.2014 Администрация и общество заключили предварительный договор аренды земельного участка, на основании которого в дальнейшем был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017. Полагая, что имеются правовые основания для предоставления спорного земельного участка обществу без проведения торгов, администрация и общество заключили оспариваемый истцом договор аренды земельного участка от 14.11.2018.

Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отказать в удовлетворении иска в силу следующих причин.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, упомянутых в пункте 2 той же статьи, в том числе, в случае предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, в соответствии с пунктом 5.1. статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Льготный порядок приобретения земельного участка возможен только для сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а отсутствие у лица такого статуса лишает его права приобрести земельную долю на льготных условиях.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, отчетах о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства и животноводства за 2016-2017 по форме № 9-АПК и № 13-АПК, справки-расчета доли дохода за девять месяцев 2017, сведений налоговой отчетности за спорный период времени, следует, что основным видом экономической деятельности ЗАО «Заря» является выращивание зерновых культур, выручка от реализации которой составляет более 50% общей суммы выручки общества.

Кроме того, из обстоятельств дела следует и не оспаривается сторонами, что истец до истечения шести месяцев с момента публикации 16.12.2016 объявления о возможности приобретения в собственность или аренду спорного земельного участка обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.

Из буквального толкования пункта 5.1 статьи 10, ст. 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) следует, что закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих факт использования истребуемого им в собственность земельного участка, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок, в порядке указанной нормы, данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аналогичный правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (пункты 24, 25 Обзора судебной практики № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 № 310-КГ16-21437, от 31.08.2017 № 310-КГ16-6693).

Из имеющихся в деле доказательств, оценка которых произведена апелляционным судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что до государственной регистрации права муниципальной собственности, земельный участок с кадастровым номером 46:06:000000:158, из которого был образован спорный земельный участок, использовался ЗАО «Заря» для сельскохозяйственного производства.

В подтверждение данного факта представлены документы, подтверждающие включение спорного земельного участка в состав обрабатываемых ЗАО «Заря» земель (очерк ФГБУ «Станция агрохимической службы «Рыльская» «О проведении агрохимического и эколого-токсиологического обследования почв в ЗАО «Заря» Железнодорожного района Курской области от 2014 с прилагаемой совмещенной агрохимической картограммой); работу сельскохозяйственной техники ЗАО «Заря» на спорном земельном участке (справка общества с ограниченной ответственностью «Навигация 46» от 23 октября 2019 о посещении транспортом геозон в отчетный период с 01.04.2015 по 30.09.2016, копии справки ЗАО «Железногорский вагоноремонтный завод» о договоре аренды от 01.04.2014, копии договора аренды от 01.04.2014 сельскохозяйственной техники между ЗАО «Железногорский вагоноремонтный завод» и ЗАО «Заря», паспортов сельскохозяйственной техники № ТС 256193, № ТС 077661, № СА 041544, отраженной в справке о посещении геозон); возмещение расходов по оплате земельного налога собственникам земельных паев, выплате им арендной платы ЗАО «Заря» (копии расходных кассовых ордеров № 462 от 01 октября 2010, № 535 от 12 ноября 2010, № 574 от 02 декабря 2010, № 227 от 22 июня 2011, № 200 от 01 июня 2011, № 203 от 06 июня 2011 вместе с прилагаемыми к ним ведомостями и доверенностями; акт о получении платы по договору аренды с ЗАО «Заря»).

Указанные доказательства со стороны ответчика надлежащим образом не опровергнуты и в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.11.2011 № Д23-4894 по вопросу о разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут рассматриваться в качестве документов, подтверждающих фактическое пользование ответчиком спорными земельными участками.

Доказательств, подтверждающих использование земельного участка иными лицами на момент регистрации права муниципальной собственности, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Нарушения прав истца, третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей, судом не установлено.

Таким образом, из представленных ответчиком в обоснование доводов апелляционной жалобы документов в их совокупности следует, что ЗАО «Заря», как сельскохозяйственная организация, использовало спорный земельный участок до регистрации на него права муниципальной собственности, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о наличии условий для возникновения у общества преимущественного права заключить договор аренды данного земельного участка без торгов в порядке, установленном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку в изложенных обстоятельствах проведение торгов о предоставлении в аренду спорного земельного участка, противоречило бы требованиям земельного законодательства, истец, лишенный возможности участвовать в таких торгах, не имеет охраняемого законом интереса в оспаривании договора, стороной в котором он не является. Признаков недействительности оспариваемой сделки по основаниям, изложенным в исковом заявлении, судебной коллегией не установлено.

В силу изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат отнесению на истца, также с истца в пользу ответчика подлежат взысканию 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.09.2019 по делу №А35-358/2019 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплектация-Курск» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплектация-Курск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Заря» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2

ФИО3