Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения от 22.09.2009 №Ц4533-С/01 «Об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» по адресу: <...> обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принятия постановления об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ИП ФИО1, паспорт, выдан ТП в г. Сокольники ОУФМС России по Тульской области в Новомосковском районе 26.02.2008,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 30.12.2009 №121,

установил:

ФИО1, осуществляющая предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования г. Новомосковск (далее – администрация) от 22.09.2009 №Ц4533-С/01 «Об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» и обязании ответчика заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять постановление об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением суда от 11.02.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва не нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, встроенное нежилое помещение 1 в жилом доме, общей площадью 344,10 кв.м., в том числе основной 218,80 кв.м., расположенное по адресу: <...> относится к объектам муниципальной собственности муниципального образования г. Новомосковск, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2003 сделана запись регистрации №71-01.15-13.2003-0031 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2007 сер.71 АБ №334917.

Решением Комитета по управлению имуществом администрации г. Новомосковск и Новомосковского района от 07.04.2005 №190 «О целевом выделении объекта нежилого муниципального фонда в аренду» часть указанных нежилых помещений площадью 156,2 кв.м на срок с 15.04.2005 по 13.04.2006 переданы ИП ФИО1 для осуществления розничной торговли продовольственными товарами (л.д.29).

15 июня 2005г. Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Новомосковск и Новомосковский район (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №134 а сроком до 13.04.2006. В соответствии с п.1.1 договора предпринимателю сданы в аренду обозначенные на этажном плане технического паспорта помещения 1,2, 6 – 13, и 16.

По предложению арендатора о заключении договора аренды на новый срок 29.05.2009 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 15.06.2005 №134а, вступившее в силу с 01.05.2009. Нежилое помещение было передано ИП ФИО1 администрации по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2009 (л.д. 18).

В тот же день администрация муниципального образования г. Новомосковск и Новомосковский район и ИП ФИО1 заключили договор аренды №34а этого же нежилого помещения 156,2 кв.м сроком по 29.04.2010г. включительно (л.д.19-21).

Двусторонним соглашением от 28.01.2010 в п. 1.1 договора аренды от 29.05.2009 №34а внесены изменения, согласно которым ФИО1 передается 11 помещений, общей площадью 156,2 кв.м. (л.д. 68).

8 сентября 2009 ИП ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 30).

Письмом администрации от 22.09.09 №4533-с/01 предпринимателю отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества на том основании, что арендуемые ею нежилые помещения не отвечают требованиям недвижимого имущества, определенным статьей 130 ГК РФ, и не могут быть предметом отчуждения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. (л.д.31).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Доказательств включения арендуемого помещения в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства администрацией не представлено.

ИП ФИО1 относится к субъектам малого предпринимательства, поскольку за предшествующий календарный год численность работников составила 6 человек, выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость составила 25 470 тыс. руб., балансовая стоимость активов – 350 тыс. руб. (менее 400 млн. руб.)

С учетом перечисленных условий нет оснований, препятствующих приобретению предпринимателем арендуемого имущества, которое находится во временном владении и пользовании предпринимателя с 15.06.2005, на момент подачи заявления о выкупе договор аренды не расторгнут; задолженность по арендной плате за такое имущество отсутствовала; площадь арендуемых помещений составляет 156,2 кв.м., что не превышает установленные Законом Тульской области от 18.12.2008 №1182-ЗТО предельные значения площади арендуемого имущества, (1000 кв. м) находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с п.8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 №134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно ч.6 и ч.8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение помещения устанавливается посредством географического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Сведения об объекте указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта на такой объект.

Действующий технический паспорт инв. №127 на встроенное нежилое помещение 1 на первом этаже жилого доме №12 по ул. Ленина г. Сокольники Новомосковского района (кадастровый № 130407:002:060001270:0001:20001) составлен по состоянию на 13.04.2007г. Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация».

Встроенное помещение состоит из подвала площадью 137,2 кв. м., из нескольких основных помещений общей площадью 311,0 кв. м и двух площадок по 12,4 и 3,5 кв. м.

Согласно плану 1 этажа и экспликации в поэтажному плану строения во владении и пользовании ИП ФИО1 находятся следующие помещения: №1 тамбур – 1,4 кв.м, №2 торговый зал – 69,2 кв. м, №№6, 11,13 кладовые по 17,1; 2,9; 12,9 кв. м; №7 коридор – 13,8 кв. м; №8 кабинет – 5,5 кв.м; №№9,10 и 16 туалеты по 1,7 ;1,2 и 3,5 кв. м, №12 коридор – 8,6 кв. м.

Все перечисленные помещения являются изолированными с отдельным входом. При этом помещения №№1, 2, 6 – 12 вместе составляют единый комплекс помещений с раздельным входом в здание и разделенный стеной от помещений №14 и №15, сданных в аренду ИП ФИО3 (договор от 24.03.2005 №56а) и также имеющих отдельных вход с улицы (двора). Используемые ФИО1 помещения №13 и 16 также являются обособленными.

В соответствии с ч.7 ст.27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вправе принять решение об отказе в постановке на учет помещения в случае, или такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Согласно Приложению №1 к Правилам ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных приказом Минэкономразвития от 08.09.2006 №268 (зарегистрирован в Минюсте России 27.09.2006 №8327), в Перечень типов объектов учета, применяемый при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства относятся: здания, сооружения, объект незавершенного строительства, помещения, часть помещения (комната).

По правовому смыслу разъяснений, данных в абзаце 2 п. 8 Информационного письма ВАС № 134, не требуется оформление кадастрового учета обособленного помещения (комнаты), как полагает заявитель жалобы, до принятия решения о приватизации.

Таким образом, суд полагает, что рассматриваемые помещения представляют собой не часть помещений (торговое место), в качестве самостоятельного объекта недвижимости могут быть поставлены на кадастровый учет с последующим проведением государственной регистрации.

Ответчик не представил доказательства, свидетельствующие о невозможности отдельного использования частей встроенных в жилой дом нежилых помещений.

Решение суда в части понуждения администрации к совершению юридически значимых действий, связанных с выкупом помещений, основано на положениях ч. 2 и ч.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Приведенные заявителем доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения и не являются достаточным основанием для переоценки выводов суда первой инстанции.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 11.02.2010 по делу №А68-13323/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

О.А. Тиминская

Е.Н. Тимашкова