Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - Серебро Е.Л. (доверенность от 03.04.2017), от администрации города Смоленска - ФИО1 (доверенность от 28.03.2017), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания - Содействие» на решение Арбитражного суда Брянской области от 25.04.2016 по делу № А62-8105/2015 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания – Содействие» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска (далее – управление) по расторжению договора аренды от 16.12.2011 № 1441/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26, площадью 800 кв. м и о признании указанного договора аренды действующим.

Определением суда от 17.02.2016 с согласия общества в качестве второго ответчика к участию в деле привлечена администрация города Смоленска (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2016 решение суда области оставлено без изменений.

Постановлением суда кассационной инстанции от 25.11.2016 судебные акты нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал, что применительно к рассматриваемому спору подлежали исследованию обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что судами не дана оценка обстоятельствам воспрепятствования администрацией города Смоленска достижению целей аренды (необоснованный отказ в выдаче разрешения на строительство), а также не исследованы обстоятельства, связанные с совершением ответчиком действий, направленных на освоение земельного участка.

Решением суда области от 01.02.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован не достижением ответчиком цели аренды, и как следствие, отсутствием оснований для продления арендных отношений.

В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.11.2011 между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ТД «Кортекс» заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 67:27:0020307:26; участок предоставлен сроком до 16.12.2014 (пункт 2.1 договора), с установленным видом разрешенного использования – для строительства предприятия общественного питания (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

С письменного согласия арендодателя 28.08.2013 между ООО ТД «Кортекс» и обществом заключен договор уступки прав и обязанностей по названному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020307:26 перешли к обществу.

Поскольку после 16.12.2014 арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее ГК РФ).

Письмом от 04.09.2015 (исх. № 24/9254-исх.) арендодатель уведомил общество о прекращении договора аренды от 16.12.2011 № 1441/3 по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.

Полагая, что действия арендодателя по прекращению договора аренды являются незаконными (арендатор добросовестно уплачивал арендные платежи и осуществлял действия по целевому использованию земельного участка), имеют признаки злоупотребления правом (совершены в целях неисполнения решения суда по делу № А62-835/2015), нарушают права и законные интересы общества (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная инстанция с такими выводами суда не может согласиться в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса в соответствующей редакции земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.

В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал следующее.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2014 по делу N А40-30557/13-1-126, от 24.09.2012 по делу №А40-84128/11-135-238, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу №А32-17908/2011.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ стадией, предшествующей процессу строительства объекта капитального строительства, является разработка проектной документации, прохождение экспертизы проектной документации, получение исходно-разрешительной документации, в том числе разрешения на строительства.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае необходимо дать оценку действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора.

Из материалов дела следует и ответчиком не опровергнуто, что в целях строительства предприятия общественного питания на предоставленном в аренду земельном участке ООО «Торговый дом Кортекс» были выполнены следующие работы по освоению земельного участка, предоставленного для строительства по договору аренды:

- в мае 2012 года заказан и получен расчет годовой потребности в тепле и топливе для отопления, ГВС и пищеприготовления строящегося на участке предприятия общественного питания;

- 19.06.2012 направлено обращение в Управление Архитектуры и градостроительства г. Смоленска о выдаче заключения о разрешенном использовании земельного участка для оформления градостроительного плана;

- 21.07.2012 получены технические условия для присоединения к электрическим сетям;

- 22.06.2012 направлено письмо о выдаче технических условий на водоснабжение и канализацию предприятия общественного питания;

- заключен договор с ООО «Землемер» на выполнение инженерно-геологических изысканий, по результатам которых в июле 2012 получен технический ответ;

- 27.06.2012 заключен договор с ФГБУ науки «Институт археологии Российской академии наук» № 751-12 на проведение археологических изысканий;

- 29.06.2012 направлено письмо в ООО «Газпром межрегионгаз Смоленск» о согласовании выполнения проектно-монтажных работ по газификации объекта, к которому был приложен расчет годовой потребности в природном газе.

- 04.07.2012 направлено письмо в Администрацию города Смоленска о выдаче градостроительного плана земельного участка с приложением охранного обязательства;

- 05.07.2012 направлено письмо о выдаче технических условий на газоснабжение в ОАО «Смоленскоблгаз»;

- 23.07.2012 получены технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации проектируемого предприятия общественного питания;

- 25.07.2012 заключен договор № 40750054 с ОАО «МРСК Центра» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

- 25.10.2012 получен градостроительный план земельного участка;

- в период с сентября 2012 по июль 2013 в соответствии с договором ФГБУ науки «Институт археологии Российской академии наук» проводило археологические научно-исследовательские изыскания;

- в августе 2013 предоставлено заключение ФГБУ науки «Институт археологии Российской академии наук» по результатам археологических раскопок;

- 01.11.2013 заявителем заключен договор с ООО «БСУ Позитив» на подготовку разработку исходно-разрешительной документации для получения обществом разрешения на строительство объекта; с октября 2013 по 2014 года ООО «БСУ Позитив» подготовило проект предприятия общественного питания, в том числе согласование стройгенплана с Администрацией, Управлением ЖКХ; проект обоснования размещения предприятия, проект обоснования размеров санитарно-защитной зоны объекта строительства;

- 06.09.2014 получено экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта обоснования размеров санитарно-защитной зоны;

- 13.01.2014 получены технические условия на присоединение к газораспределительной сети № 2-2п/9, 09.04.2014 получены технические условия с МБУ «СпецАвто» № 394.

- 27.06.2014 направлено заявление в адрес Департамента Смоленской области по культуре и туризму о согласовании проведения строительных работ на земельном участке, на которое 03.07.2014 получен ответ о согласовании работ;

- 04.09.2013 заменены ранее полученные технические условия, 26.08.2014 заключен договор на осуществление строительных работ с подрядчиком;

- с марта 2014 по ноябрь 2014 года заявителем велась переписка с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму об отсутствии необходимости в проведении экспертизы проектной документации и продлении охранного обязательства;

- с 04.09.2014 заявитель вел переписку с Администрацией г. Смоленска относительно выдачи разрешения на строительство, в выдаче которого неправомерно отказано. По другому арбитражному делу № А62-835/2015 признан незаконным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство. Судебный акт вступил в законную силу, однако, как следует из материалов дела, со стороны Администрации не исполнен до настоящего времени.

Указанное, по сути, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Администрации, выраженном в намеренном воспрепятствовании ответчиком достижению цели аренды земельного участка. Судом области оценка указанным выше обстоятельствам не дана.

В силу ст. 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные при освоении земельного участка, установив, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, в то время как истцом представлены доказательства обратного, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в письме от 04.09.2015 представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ является незаконным.

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более.

Акт осмотра земельного участка, на который ссылается Администрация, при наличии доказательств освоения земельного участка и подготовки к строительству, не подтверждает факт не использования заявителем земельного участка по его назначению. По этой же причине отсутствие на земельном участке межевых знаков, капитальных строений и сооружений на земельном участке само по себе не свидетельствует о не использовании арендатором земельного участка по его целевому назначению.

Более того, из материалов дела следует, что истцом на протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд апелляционной инстанции находит несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что арендодатель обоснованно реализовал право на прекращение бессрочного договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ. В настоящем случае отказ от договора по указанному основанию является злоупотреблением правом со стороны администрации, и в силу ст. 10 ГК РФ такое право не может быть реализовано арендодателем.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по делу в сумме 12 000 руб. подлежат отнесению на ответчика в порядке распределения судебных расходов с учетом конкретных обстоятельств дела, а также с учетом разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 №99, пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117, абзаце 9 пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2016 по делу № А62-8105/2015 отменить.

Признать незаконными действия Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды земельного участка № 1441/з от 16.12.2011, выразившиеся в направлении уведомления от 04.09.2015 № 24/9254-исх об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1441/з от 16.12.2011 с кадастровым номером 67:27:0020307:26 по адресу: <...>.

Договор аренды земельного участка № 1441/з от 16.12.2011 признать действующим.

Взыскать с Администрации города Смоленска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания - Содействие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. судебных расходов по делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова