Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Большакова Д.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Староверовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.02.2021 по делу № А54-8765/2020 (судья Копыт Ю.Д.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным уведомления о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 21.10.2020 № КУВД-001/2020-19224941/1,

лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее – управление) о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 21.10.2020 № КУВД-001/2020-19224941/1.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.02.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование своих доводов апеллянт указывает на то, что государственная регистрация сделки является самостоятельным юридически значимым действием - самостоятельным регистрационным действием. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах - за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 настоящего пункта: для физических лиц - 2 000 рублей; для организаций - 22 000 рублей.

От общества в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1 (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 23.09.2013 № ЛМ-48-07/2013 нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме общей площадью 165 кв.м., литера А, расположенном по адресу: <...>. В соответствии с п. 5.1 договора, срок договора аренды составляет 7 лет.

Управлением 08.11.2013 осуществлена государственная регистрация ограничения в виде аренды недвижимого имущества.

Между ИП ФИО1 и обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды 15.06.2020 № ЛМ-48-07/2013, согласно которому срок действия договора продлен с 08.11.2020 на следующие семь лет до 08.11.2027 включительно. Кроме того, изменена редакция п. 1.1 договора.

В связи с чем, общество 13.10.2020 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.06.2020.

За государственную регистрацию указанных изменений, руководствуясь пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК, общество уплатило государственную пошлину в размере 1 000 рублей. Управление уведомлением от 21.10.2020 № КУВД-001/2020-19224941/1 не приняло к рассмотрению и возвратило представленные документы на основании ст. 25 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи с отсутствием в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате государственной пошлины в размере, установленном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ - 22 000 рублей, и отсутствием документа об уплате государственной пошлины в указанном размере.

Не согласившись с таким уведомлением, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции исходил из того, что особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены ст. 51 Закона № 218-ФЗ, согласно части 1 которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в гражданском законодательстве не урегулирован. Вместе с тем, обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом). Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора не во всех случаях необходимо внесение записи о сделке.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что исходя из условий дополнительного соглашения, в данном случае изменяются лишь сведения о сроке аренды, согласованного в ранее зарегистрированном договоре аренды недвижимого имущества. В рассматриваемом случае дополнительное соглашение к договору не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и, как следствие, возникновения в отношении объекта недвижимости обременения в виде аренды, а его заключение к уже действующему договору аренды недвижимого имущества влечет только необходимость внесения изменений в записи ЕГРН.

Содержание дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, которым изменяются условия договора о сроке аренды, не позволяет однозначно отнести данное соглашение к сделкам с объектом недвижимого имущества применительно к указанным в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ сделкам, поскольку данное дополнительное соглашение не влечет возникновения или прекращения ограничений (обременений) объекта недвижимости, а изменяет некоторые условия этих ограничений (обременений), не связанные с правами на объект недвижимости.

Положения пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ не подлежат применению в случае внесения изменений исключительно в существующие записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества. В этом случае применению подлежат положения пп. 27 п. 1 с. 333.33 НК РФ. Следовательно, государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы должна оплачиваться государственной пошлиной в размере, определенном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Между тем судом не учтено следующее.

Частью 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость (в соответствии с ч. 2 ст. 7 названного Закона входящий в состав ЕГРН) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ).

В силу положений ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, исходя из положений ст. 164, 609 ГК РФ при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Статьей 17 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ, которая, в силу положений п. 1 ст. 333.16 НК РФ, представляет собой сбор, взимаемый с лиц, указанных в ст. 333.17 НК РФ, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены ст. 333.33 НК РФ.

В силу пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, организацией - 22 000 рублей.

Согласно пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается физическими лицами в размере 350 рублей, организациями – 1 000 рублей.

Из названных положений НК РФ следует, что указанные размеры государственной пошлины установлены за осуществление самостоятельных юридически значимых действий – за регистрацию прав (ограничений прав и обременений, сделок) в отношении объектов недвижимости и за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости.

При этом в силу прямого указания, содержащегося в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, в установленных данной нормой размерах подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Законом № 218-ФЗ, за государственную регистрацию такого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, то есть для организаций – 22 000 рублей.

Данная правовая позиция выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2021 № АКПИ20-932, оставленном в силе апелляционным определением от 02.02.2021 № АПЛ20-487, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021 №307-ЭС21-6664 и от 21.10.2021 №307-ЭС21-8546.

Как указал Верховный Суд в названных определениях, то обстоятельство, что при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимости в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, по общему правилу не может служить основанием для вывода об уплате в рассматриваемой ситуации государственной пошлины, предусмотренной пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ в размере 1 000 рублей.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что управление пришло к обоснованному выводу о необходимости уплаты государственной пошлины, предусмотренной пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

С учётом вышеизложенного, вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы должна оплачиваться государственной пошлиной в размере, определенном пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, нельзя признать правомерным, решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований заявителя надлежит оказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.02.2021 по делу № А54-8765/2020 отменить.

В удовлетворении требований ООО «Лабиринт-М» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мордасов

Д.В. Большаков

Е.Н. Тимашкова