Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий органа местного самоуправления, выразившихся в отказе администрации муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области (далее – администрация) в переводе в категорию нежилых помещений квартиры №112 площадью 51,4 кв.м, расположенного в доме №1 микрорайон 1 г. Десногорск.

Решением суда от 25.03.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. В апелляционной жалобе предприниматель ссылается на то, что получение согласия собственников всех помещений в многоквартирном доме не является обязательным, т.к. в ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации данный порядок получения такого согласия не урегулирован.

Администрация муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области своего представителя в судебное заседание не направила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением.

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителя ответчика не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, ФИО3 по договору купли-продажи от 31.03.2008г приобрела в собственность квартиру №112, расположенную по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 03.04.2008, л.д.22).

25.06.2008 ФИО3 обратилась в администрацию с заявлением о переводе приобретенной квартиры в нежилое помещение, приложив необходимый пакет документов.

Постановлением главы администрации муниципального образования «город Десногорск» от 30.06.2008 №403 предусмотрено перевести жилое помещение, расположенное по адресу: <...> в категорию нежилых помещений (л.д.23). Собственнику предписано выполнить отдельный вход в нежилое помещение, перепланировку и переустройство нежилого помещения оформить в установленном порядке.

1 декабря 2008 прокурор г. Десногорска принес протест на постановление главы администрации МО №город Десногорск» Смоленской области от 30.06.2008 №403 «О переводе жилого помещения в нежилое», в связи с тем, что оно нарушает права собственников жилых помещений по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им на праве долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. (л.д.67-68).

Признав протест прокурора обоснованным, глава администрации МО «город Десногорск» Смоленской области постановлением от 09.12.2008 №1104 отменил предыдущее постановление от 30.06.2008 №403 «О переводе жилого помещения в нежилой фонд» (л.д.71).

По приобретении статуса индивидуального предпринимателя (свидетельство от 01.10.2009 за государственным номером 3093254274001113 (л.д. 11) ФИО3 22.10.2009 повторно обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение с целью размещения в нем магазина промышленных товаров (л.д.8).

Уведомлением от 18.11.2009 №1065 администрация отказала предпринимателю в удовлетворении этого заявления в связи с тем, что ею не соблюдены требования ст. ст. 36, 40 ЖК РФ (отсутствует протокол согласия собственников многоквартирного дома №1) (л.д.6).

Отказав в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Исходя из п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение возможен, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с ч. 3 ст. 36, ч. 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Таким образом, положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из проекта перепланировки помещения №112 следует, что оно расположено на 1 этаже жилого дома, предусмотрено устройство отдельного входа со стороны торца здания. Таким образом, в случае перевода спорного помещения, принадлежащего ИП ФИО3 из жилого в нежилое, возникнет необходимость установления отдельного входа в помещение путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, что связано с изменением несущих конструкций дома, относимой в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общей долевой собственности. Кроме того, согласно разрешению на строительство №32 от 20.10.2008 заявителю разрешена реконструкция нежилого помещения, в соответствии с актом обследования муниципальной жилищной инспекции от 20.11.2008 в этом помещении демонтированы несущие перегородки между комнатой и коридором и частично между комнатами №2 и №3.

Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается индивидуальным предпринимателем, ИП ФИО3 не получала согласия всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию и переоборудование спорного жилого помещения (л.д.48).

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные доказательства во взаимосвязи с вышеприведенными нормативными положениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации МО «г. Десногорск» Смоленской области индивидуальному предпринимателю ФИО3 в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в нежилое, является обоснованным.

Довод апелляционной жалобы о том, что в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень представляемых документов и не говориться о том, что необходимо представить какие-либо согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ч. 1 ст. 24 ЖК РФ предусмотрено как основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое не только непредставление определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, но в числе иных, осуществление перевода жилого помещения в нежилое в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения.

Частью 1 ст. 22 ЖК РФ определено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на справку ОАО «Атомэнергопроект» от 24.03.2010 №420-22/191 судом признана несостоятельной, поскольку она носит справочную информацию технического характера и не влияет на суть спора. Положениями ст. 36 ЖК РФ ограждающие ненесущие стены (наружные стены здания) отнесены к общему имуществу дома, поэтому их частичное разрушение (в том числе для устройства двери) влечет уменьшение этого имущества.

Заявителем также не оспаривается, что при оборудовании крыльца к магазину, как это предусмотрено проектом, используется придомовая территория, то есть изменяется объект и режим использования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящейся к общей долевой собственности собственников квартир в этом доме.

При отсутствии правового регулирования механизма по получению согласия жильцов на перевод рассматриваемой квартиры в категорию нежилых помещений заявитель вправе самостоятельно выбрать способ получения такого согласия.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2010 по делу №А62-367/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Г.Д. Игнашина

О.Г. Тучкова