Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федина К.А., судей Заикиной Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Марс» (Брянская область, г. Трубчевск, ИНН 3230007310, ОГРН 1023202936866) – Максимова В.В. (доверенность от 14.01.2013), от третьего лица – администрации Трубчевского муниципального района (Брянская область, г. Трубчевск, ОГРН 1023202939660, ИНН 3230002865) – Слободчикова С.А. (доверенность от 19.08.2013), индивидуального предпринимателя Леонова Николая Николаевича (Брянская область, г. Трубчевск) – Леоновой Т.С. (доверенность от 19.12.2013), в отсутствие заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района Брянской области (Брянская область, г. Трубчевск, ОГРН 1023202936393, ИНН 3230003308), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в лице филиала Трубчевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Марс» на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 по делу № А09-9474/2012 (судья Гоманюк Н.С.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Марс» (далее – заявитель, общество, ООО «Марс») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района Брянской области (далее – комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа комитета от 16.10.2012 № 233 и понуждении заключить с ООО «Марс» договор купли-продажи о возмездном отчуждении арендуемого имущества – изолированного нежилого помещения площадью 63,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.06.2011 32-АГ № 920865), расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «БИ-НИКА» от 28.09.2011 № 3234043083-11-987 (с учетом уточнения заявленных требований).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 26.11.2012 к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен индивидуальный предприниматель Леонов Николай Николаевич.

Определением суда от 02.12.2013 к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в лице филиала Трубчевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Брянской области (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2013 данные требования ООО «Марс» оставлены без удовлетворения.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.06.2013 названный судебный акт оставлен без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 10.10.2013 № А09-9474/2012 обжалуемые ООО «Марс» судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции были учтены указания кассационной инстанции, дополнительные соглашения от 09.03.2006 и 01.08.2007, заключенные между ООО «Марс» и комитетом, а также
определения Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2013 о принятии к производству искового заявления ООО «Марс» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района о внесении изменений в договор от 31.08.2013 № 173 (дело № А09-6170/2013).

В ходе нового рассмотрения дела заявитель уточнил свои требования: просит признать отказ комитета по управлению муниципальным имуществом от 16.10.2012 № 233 незаконным и понудить ответчика заключить с ООО «Марс» договор купли-продажи о возмездном отчуждении арендуемого имущества – помещения площадью 63,2 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, 44, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, выполненному ООО «БИ-НИКА» от 28.09.2011, с учетом неотделимых улучшений. Данное уточнение было принято судом.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района был заключен договор аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 № 173, предметом которого являлась аренда муниципального предприятия Аптека № 9 г. Трубчевска как имущественного комплекса с передачей во временное владение и пользование. При этом спорное помещение не входило в перечень объектов, указанных в названном договоре, и не входило и в состав предприятия.

Кроме того, данное помещение до настоящего времени входит в состав имущественного комплекса, принадлежащего МП «Аптека № 9» на праве хозяйственного ведения, и не может быть выкуплено в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что суд первой инстанции в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел переоценку обстоятельств, установленных решением Трубческого районного суда от 15.06.2009 № 2-120, оставленным без изменения кассационным определением Брянского областного суда от 23.07.2009 по делу № 33-1986/09, из которого следует, что в аренде ООО «Марс» находится помещение общей площадью 63,5 кв. м, являющееся объектом муниципальной собственности Трубчевского муниципального района, а следовательно, в состав имущества, принадлежащего МП «Аптека № 9», спорное помещение не входит.

При этом общество отмечает, что названные обстоятельства установлены также решениями Арбитражного суда Брянской области от 31.08.2010 по делу № А09-5037/2010, от 08.11.2011 по делу № А09-6339/2011, от 14.10.2012 по делу № А09-7418/2012, вступившими в законную силу, постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.04.2013 по делу № А09-7766/2012.

Кроме того, указывает, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорное нежилое помещение находится в аренде ООО «Марс» с 2004 года. При этом доказательства того, что спорное имущество находится в хозяйственном ведении МП «Аптека № 9», в материалах дела отсутствуют, регистрация права хозяйственного ведения не проводилась.

Комитет, не согласившись с доводами апелляционной жалобы, возражения изложил в отзыве и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В обоснование своей позиции заинтересованное лицо ссылается на то, что обществу передан в аренду имущественный комплекс МП «Аптека № 9», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации договора аренды от 31.08.2004 серия 32 АБ № 130471, о чем в едином государственном реестре прав сделана соответствующая запись, в связи с чем положения Закона № 159-ФЗ на спорное имущество не распространяются, поскольку действие данного закона не распространяются на случаи приватизации имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Кроме того, указывает на то, что договор аренды от 31.08.2004 № 173 не содержит описания помещений, входящих в состав имущественного комплекса, и это не позволяет однозначно определить перечень помещений в составе имущественного комплекса.

При этом отмечает, что ссылка общества на судебные решения является несостоятельной, поскольку они не имеют преюдициального значения для настоящего спора.

ИП Леонов Н.Н. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором соглашается с позицией, изложенной комитетом, и просит решение Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.05.2014 объявлен перерыв до 30.05.2013.

Представители заинтересованного лица и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей заинтересованного лица и третьих лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения представителя заявителя, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из анализа названных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства, и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Заявителем оспаривается решение администрации Трубчевского муниципального района об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 63, 2 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44.

Основанием для отказа заявителю для отказа в реализации преимущественного права выкупа указанных помещений послужило то обстоятельство, что возможность приобретения отдельных частей имущественного комплекса не предусмотрена Законом № 159-ФЗ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ комитета в реализации заявителем преимущественного права на выкуп спорного помещения соответствует закону и не влечет нарушение прав и законных интересов заявителя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Положениями части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, из системного толкования положений Закона № 159-ФЗ следует, что часть взятого в аренду имущества, которое в совокупности представляет собой комплекс имущества, предназначенного для выполнения одной задачи, не может быть выкуплена в порядке, предусмотренном указанным законом.

Как усматривается из материалов дела, 31.08.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодатель) и ООО «Марс» (арендатор) заключен договора аренды № 173, согласно которому общество арендовало имущественный комплекс – МП «Аптека № 9», расположенный по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44.

Согласно постановлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского района от 11.04.2005 № 51 финансово-хозяйственная деятельность МП «Аптека № 9» приостановлена в связи с передачей ООО «Марс» на основании решения сессии Трубчевского совета народных депутатов от 28.11.2003 № 2-263, постановления администрации Трубчевского района от 15.07.2004 № 431.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодатель) и ООО «Марс» (арендатор) заключен договор аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 № 173 (далее – договор), предметом которого является аренда МП «Аптека № 9» г. Трубчевска как имущественного комплекса с передачей во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 названного договора целью настоящего договора является создание экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории района.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс – МП «Аптека № 9», расположенный по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44.

В состав имущественного комплекса входят:

- нежилое здание по ул. Советской, д. 44, в г. Трубчевске, площадью 594,2 кв. м.;

- нежилая часть здания в п. Белая Березка, ул. Набережная, д. 28 «а», площадью 250,8 кв. м.;

- три склада площадью соответственно 29,4 кв. м, 19, 3 кв. м и 19,3 кв. м;

- гаражи площадью 29,4 кв. м и 37 кв. м;

- автомашины УАЗ и ГАЗель;

- товарные запасы на сумму 317 000 рублей;

- инженерные сети в зданиях по ул. Советская, д. 44 и ул. Набережная, д. 28;

- водопровод;

- отопление;

- горячее водоснабжение;

- канализация;

- телефонная линия, сигнализация;

- инвентарь (согласно инвентарной описи на сумму 6 000 рублей), кредиторская задолженность на сумму 1 164 000 рублей;

- оборотные средства в сумме 488 000 рублей;

- товарные запасы на сумму 311 000 рублей;

- малоценное имущество и инвентарь на сумму 6 000 рублей;

- земельные участки в г. Трубчевск по ул. Советская, д. 44 и п. Белая Березка по ул. Набережная, д. 28 «а»;

- дебиторская задолженность.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендатор обязуется использовать по назначению и содержанию арендуемое муниципальное имущество в соответствии с настоящим договором и целями, определенными уставом ООО «Марс».

В соответствии с пунктом 3.2 договора срок аренды имущественного комплекса установлен на 15 лет.

Данный договор аренды 08.04.2004 зарегистрирован ООО «Марс» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем внесена соответствующая запись под номером 32-1/26-6/2004-382.

Общество, полагая, что в силу Закона № 159-ФЗ у него возникло преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 63,2 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, обратилось в администрацию Трубчевского района с соответствующими заявлениями от 14.10.2010, 30.01.2012, 20.06.2012, в которых просило произвести продажу указанного помещения без торгов с рассрочкой платежа, а также исключить из стоимости этого имущества стоимость неотделимых улучшений.

16.10.2012 № 233 комитет отказал ООО «Марс» в выкупе указанного помещения, поскольку обществу в аренду передан имущественный комплекс, состоящий из нежилых зданий, расположенных по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44 и Брянская область, пгт Белая Березка, ул. Набережная, д. 28 «а».

Отклоняя довод заявителя о том, что спорное помещение подлежит приватизации, поскольку в настоящее время имущественный комплекс состоит из двух разрозненных объектов, не связанных между собой производственной деятельностью и расположенных в разных населенных пунктах Трубчевского муниципального района, а также о том, что спорное помещение является обособленным объектом, что подтверждается техническим паспортом от 20.10.2008 нежилого помещения № 44, расположенного в литере «А» по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, в котором помещению площадью 63,2 кв. м присвоен инвентарный номер 0265/31:1000/А, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Нежилое помещение площадью 63,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания № 44 по ул. Советской г. Трубчевска, не входило в перечень объектов, указанных договоре аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 № 173.

Данное помещение не входило и в состав предприятия.

Так, согласно сведениям технического паспорта от 02.06.2004 общая площадь помещений в здании бывшей аптеки составляет 720,4 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора аренды 31.08.2004 ООО «Марс» передано нежилое помещение площадью 594,2 кв. м (с пристройкой и подвальным помещением), а именно: 84,2 кв. м – подвал с расположенными в нем инженерными коммуникациями, 337,8 кв. м – 1-ый этаж здания с пристройкой и 172,2 кв. м – нежилое помещение на 2 этаже.

Оставшаяся площадь здания составляет – 126,2 кв. м (720,4 кв. м. - 594,2 кв. м.), она в аренду обществу не передавалась, поскольку состоит из бывших двух жилых помещений общей площадью 71,6 кв. м, где проживали работники МП «Аптека № 9». У них, в свою очередь, и образовалось помещение площадью 63,2 кв. м. после реконструкции квартир.

Данный факт подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 19.08.2004, направленной в отдел Росреестра по Трубчевскому району комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района накануне заключения договора № 173, актом от 16.08.2004 № 4 о приеме-передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, письмом Управления Росреестра от 03.02.2012 № 01-000096/12, адресованным ИП Леонову Н.Н.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.2009 (свидетельство 17.11.2009 № 32-АГ 591563) нежилое помещение общей площадью 172,2 кв. м. на втором этаже реализовано с торгов судебными приставами-исполнителями и на основании договора купли-продажи от 12.11.2009 квартира площадью 54,6 кв. м, этаж № 2 (общая площадь составила 226,8 кв. м.) - свидетельство о государственной регистрации от 09.12.2009 № 32-АГ 618056), приобретена в собственность ИП Леоновым Н.Н.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что разница в площади помещений второго этажа составила 71,6 кв. м. (298,4 кв. м - 226,8 кв. м.), где 298,4 - общая площадь помещений второго этажа, 226,8 кв. м - общая площадь помещений второго этажа, принадлежащая ИП Леонову Н.Н.

Из акта комиссии, созданной администрацией Трубчевского муниципального района от 27.04.2010, следует, что на вышеуказанную разницу в площади помещений второго этажа – 71,6 кв. м – документы передачи в пользование не оформлялись. Документов в подтверждение заключения договора аренды на спорное помещение общество также не представило.

Кроме того, дополнительные соглашения от 09.03.2006 и 01.08.2007 в части изменения объема площадей, переданных по договору от 31.08.2004 № 137, в Управлении Росреестра не зарегистрированы.

Согласно сведениям Управления Росреестра право на спорное помещение площадью 63,2 кв. м зарегистрировано за Трубчевским муниципальным учреждением лишь 15.06.2011, о чем в едином государственном реестре прав сделана соответствующая запись № 32-32-13/005/2011-113, следовательно, обременение арендой спорного помещения (арендатор ООО «Марс» на период с 15.06.2011 по 08.10.2019) также зарегистрировано 15.06.2011.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которых может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

При этом суд апелляционной инстанции полагает, что доказать указанные обстоятельства должно лицо, обратившееся с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение таких помещений в собственность.

Из представленных в материалы дела документов следует, что договор аренды на спорное помещение не заключался, пояснить в судебном заседании, на каком основании зарегистрировано обременение арендой данного помещения, стороны не смогли.

Из писем Управления Росреестра по Брянской области № 13/001/2011-280, № 13/001/2011-287 усматривается, что по состоянию на 30.03.2011 информация о правах на объекты недвижимого имущества: помещения общей площадью 71,6 кв. м и 63,2 кв. м, расположенные по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, отсутствует.

Кроме того, ООО «Марс» передан в аренду комплекс имущества МП «Аптека № 9», предназначенного для создания экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории Трубчевского района.

В соответствии с договором аренды от 31.08.2004 № 173 наряду с недвижимым имуществом обществу переданы также автотранспортные средства, гаражи, склады, товарные запасы, оборотные средства, кредиторская и дебиторская задолженность и т.д.

Свидетельством о государственной регистрации договора аренды 31.08.2004 № 173 серии 32 АБ № 13047 также подтверждается тот факт, что объектом права является именно имущественный комплекс, о чем 06.10.2004 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись № 32-1/26-6/2004-382.

Переданное обществу в аренду имущество представляет собой единый комплекс. Поскольку спорное помещение не является обособленным объектом недвижимого имущества, сформированного в порядке кадастрового учета, поэтому оно не может выступать объектом договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что спорные помещения на дату подачи заявления(15.10.2012), на момент рассмотрения дела в арбитражном суде и до настоящего времени как самостоятельные объекты недвижимого имущества не сформированы.

Судом установлено, что в период 2005 – 2006 годов службой судебных приставов арестовано и продано за долги МУП «Аптека № 9» следующее имущество:

здание аптеки (1-й этаж), площадь 337, 8 кв. м,

гараж, площадью 29,4 кв. м,

гараж, площадью 37 кв. м,

склад, площадью 19, 3 кв. м,

склад, площадью 29,4 кв. м,

склад, площадью 19,3 кв. м,

нежилое помещение 2-го этажа, площадью 172,2 кв. м.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2011 по делу № А09-7793/2010 инженерные коммуникации (водопровод, отопление, горячее водоснабжение, канализация) с момента перехода права собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44, к нескольким собственникам перешли в разряд общего имущества.

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.03.2006 из договора № 173 исключена площадь 337,8 кв. м., гараж (площадью 29,4 кв. м), гараж (площадью 37 кв. м.), склад (площадью 19,3 кв. м), склад (площадью 29,4 кв. м), расположенные по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, 44.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.08.2007 из договора № 173 исключается площадь 172,2 кв. м, склад (площадью 19,3 кв. м), расположенные также по вышеназванному адресу.

С учетом вышеизложенного, ООО «Марс» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным
имуществом Трубчевского муниципального района о внесении изменений в договор
№ 173 от 31.08.2004 (дело № А09-6170/2013). Согласно уточненным требованиям ООО
«Марс» просило изменить условия договора, в том числе изложить п. 2.2.1 договора
№ 173 в следующей редакции: «нежилое помещение площадью 63,2 кв. м, расположенное на втором этаже двухэтажного здания по ул. Советской № 44 г. Трубчевска».

Решением арбитражного суда от 17.12.2013 по делу № 09-6170/2013 требования истца удовлетворены частично: из договора аренды № 173 от 31.08.2004 с согласия ответчика исключены пункты 2.2.4, 2.2.7, 2.2.8., 2.2.9, 2.2.10 (автомашины УАЗ и ГАЗель, водопровод, отопление, горячее водоснабжение, канализация). Пункт 2.2.6 договора № 173 изложен арбитражным судом в следующей редакции: «инженерные сети в здании по ул. Набережная, дом 28». В остальной части иска отказано.

В названном решении арбитражный суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в составе имущественного комплекса находящегося в аренде у ООО «Марс» на текущий момент находится:

2.2.2. нежилое (часть) здания в пос. Белая Березка, ул. Набережная, №28, площадью 250,8 кв. м,

2.2.5. товарные запасы на сумму 317 000 рублей,

2.2.6. инженерные сети в здании по ул. Набережная, д. 28,

2.2.11. телефонная линия (номер 2-23-80),

2.2.12. сигнализация с милицией,

2.2.13. инвентарь (столы, стулья, ведра и т.д.) согласно инвентарной описи на сумму 6 000 рублей,

2.2.14. кредиторская задолженность на сумму 1 164 000 рублей,

2.2.15. оборотные средства (кроме заёмных), включая финансовые активы в
сумме 488 000 рублей, передаются на условиях выкупа равными долями
(ежеквартально) до 2006 года,

2.2.16 товарные запасы (лекарства, препараты) на сумму 311 000 рублей, хранящиеся на складе или находящиеся в продаже в аптечных пунктах по цене закупки. Вырученные суммы от их реализации (без учета наценки) направляются на погашение долгов и иных обязательств, имеющихся у МП «Аптека № 9» на момент продажи,

2.2.17 малоценное имущество и инвентарь на сумму 6 000 руб., согласно перечню (приложение № 1). В случае продажи данного имущества и инвентаря с согласия арендодателя, направляются на погашение кредиторской задолженности,

2.2.18. земельные участки:

2.2.18.1. расположенный по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44,
кадастровый номер 32:26:921104:0009, общей площадью 380 кв. м.,

2.2.18.2. расположенный по адресу: Трубчевский район, пос. Белая Березка, ул. Набережная, дом № 28 А, кадастровый №32:26:210226:0003, общей площадью 333 кв. м,

Таким образом, довод заявителя о том, что в связи с произошедшими изменениями спорное имущество перестало быть имущественным комплексом, несостоятелен.

Также не доказана заявителем возможность формирования из спорных помещений самостоятельных объектов недвижимости.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие данного Закона не распространяется на случаи приватизации имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий и не предусматривает возможность приобретения отдельных частей имущественного комплекса.

Как установлено судом, до настоящего времени МП «Аптека № 9» (юридический адрес: г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44) не ликвидировано и, соответственно, запись об исключении предприятия из единого государственного реестра юридических лиц не вносилась. Имущество, входящее в состав имущественного комплекса и арендуемое ООО «Марс» по вышеназванному договору, принадлежит МП «Аптека № 9» на праве хозяйственного ведения.

Согласно письму Управления Росреестра от 25.01.2013 имущественный комплекс МП «Аптека № 9» не исключен из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Спорное помещение площадью 63,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания
№ 44 по ул. Советской г. Трубчевска, не входило в перечень объектов, указанных в
договоре аренды № 173 от 31.08.2004, так же как и в состав предприятия.

Заявителем в материалы дела не представлены план (экспликация) арендуемых помещений, акт сдачи-приёмки арендуемых помещений с конкретным их перечнем, из которого можно было бы сделать вывод об аренде спорного помещения в составе имущественного комплекса.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии условий для приобретения обществом помещения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Одним из императивных условий приобретения помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является нахождение арендуемого имущества во временном владении или временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В данном случае указанное императивное условие отсутствует.

Согласно сведениям технического паспорта от 02.06.2004 (л. д. 147-151, т. 1) общая площадь помещений в здании бывшей аптеки составляет 720,4 кв. м Передано в соответствии с п. 2.2.1 договора аренды ООО «Марс» нежилое помещение площадью 594,2 кв. м (с пристройкой и подвальным помещением), а именно: 84,2 кв. м (подвал с расположенными в нем инженерными коммуникациями), 337,8 кв. м. (1-ый этаж здания с пристройкой) и 172,2 кв. м (нежилое помещение на 2-м этаже). Оставшаяся площадь здания составляет – 126,2 кв. м (720,4 кв. м – 594,2 кв. м).

Данная площадь в размере 126,2 кв. м, расположенная на втором этаже здания, в аренду обществу не передавалась, поскольку состоит из бывших двух жилых помещений общей площадью 71,6 кв. м. (в ней проживали работники МП «Аптека № 9»), из которых и образовалось помещение площадью 63,2 кв. м после реконструкции квартир и квартиры площадью 54,6 кв. м., приобретенной в дальнейшем с торгов ИП Леоновым (71,6 кв. м. + 54,6 кв.м.= 126,2 кв. м), что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 19.08.2004, направленной в отдел Росреестра по Трубчевскому району Комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района накануне заключения договора № 173 (л. д. 95-96, т. 2), актом № 4 от 16.08.2004 о приеме-передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, 44 (л. д. 92, т. 2), письмом Управления Россреестра от 03.02.2012 № 01-000096/12, адресованным ИП Леонову Н.Н. (л.д.36, т.2).

В дальнейшем часть имущества МП «Аптека № 9» была реализована судебными приставами-исполнителями с торгов, в результате чего на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.2009 (свидетельство 32-АГ 591563 от 17.11.2009) нежилое помещение общей площадью 172,2 кв. м (на втором этаже) и на основании договора купли-продажи квартиры от 12.11.2009 (свидетельство о госрегистрации 32-АГ 618056 от 09.12.2009) квартира общей площадью 54,6 кв. м, этаж № 2, (общая площадь составила 226,8 кв. м.) была оформлена в собственность на Леонова Николая Николаевича.

Разница в площади помещений второго этажа составила 71,6 кв. м (298,4 кв. м. – 226,8 кв. м), где 298,4 кв. м – общая площадь помещений второго этажа, 226,8 кв. м. – общая площадь помещений второго этажа, принадлежащая Леонову Н.Н.

Из акта комиссии, созданной администрацией Трубчевского муниципального
района от 27.04.2010 (л. д. 97-99, т. 2.), усматривается, что на вышеуказанную разницу в площади помещений второго этажа – 71,6 кв. м документы на передачу в пользование не оформлялись. Заявитель в обоснование своих требований документов в подтверждение заключения договора аренды на спорное помещение суду также не представил.

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что дополнительные соглашения от 09.03.2006 и от 01.08.2007 в части изменения объема площадей, переданных по договору №137 от 31.08.2004, надлежащим образом в Управлении Россреестра зарегистрированы не были (л. д. 15-17 т. 2).

В своем постановлении от 10.10.2013 суд кассационной инстанции предложил
суду первой инстанции учесть, что на аукционе было продано арестованное имущество, принадлежащее МП «Аптека № 9», в том числе помещения площадью 337,8 кв. м и 172, 2 кв. м, то есть весь первый этаж с пристройкой (337,8 кв. м.) и нежилая часть второго этажа – 172, 2 кв. м.

Вместе с тем, указывая в уточненных требованиях на то, что согласно договору обществом принято во временное владение и пользование нежилое здание по ул. Советской, д. 44 в г. Трубчевске, площадью 594,2 (1-й этаж площадью 291,1 кв. м, 2-й этаж – 298,4 кв. м.), ООО «Марс» допустило арифметическую ошибку.

При сложении 291,1 + 298,4 получается 589, 5 кв. м, но не 594, 2 кв. м, которые, действительно, были переданы обществу в аренду.

Суд не может согласиться с мнением заявителя о том, что помещение площадью 54,6 кв. м передавалось по договору аренды № 173 ООО «Марс».

Решением Трубчевского районного суда от 09.02.2010 по делу № 2-57 по иску ООО «Марс» к администрации Трубчевского муниципального района и семье Шеломковых о признании недействительным постановления администрации Трубчевского района № 654 от 15.09.2008, договора № 24 от 15.09.2008 о бесплатной передаче квартиры в общую долевую собственность граждан и свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2008 истцу в требованиях отказано. При этом в мотивировочной части указано, что «спорная квартира площадью 54,6 кв. м, расположенная на втором этаже здания МП «Аптека № 9», являлась изначально жилой, в аренде ООО «Марс» не находилась, последнее за нее арендную плату не платило. До приватизации право собственности на спорную квартиру, как на жилое помещение, было зарегистрировано за администрацией района без каких-либо обременений. Шеломковы проживают в спорной квартире с 1984 года и на тот момент для признания жилым его перевода из нежилого в жилое не требовалось».

Также суд считает необоснованным довод заявителя о том, что подвальное помещение площадью 84,2 кв. м в аренду не передавалось.

Материалами дела подтверждается, что подвальное помещение площадью 84,2 кв. м было передано по договору № 173 вместе с находящимися в нем инженерными коммуникациями, поэтому сумма помещений, переданных в аренду ООО «Марс» и отраженных в п. п. 2.2.1 договора в размере 594 кв. м получается при сложении следующих площадей: 337,8 кв. м. (1 этаж здания), 172,2 кв. м (2-й этаж здания) и 84,2 кв. м. подвального помещения, следовательно, помещение 63,2 кв. м в договоре № 173 места не имеет.

Данный подсчет подтверждается и иным способом: 594,2 кв.м. (площадь помещения по договору №173) – 337,8 кв. м (площадь, переданная по доп. соглашению от 09.03.2006) – 172,2 кв. м (площадь, переданная по доп. соглашению от 01.08.2007) = 84,2 кв. м (площадь подвала, которая по решению арбитражного суда № А09-7792/2010 признана общей долевой собственностью трех собственников).

Право на спорное помещение площадью 63,2 кв. м согласно сведениям Управления Россреестра зарегистрировано за Трубчевским муниципальным учреждением лишь 15.06.2011, о чем в ЕГРП сделана запись за № 32-32-13/005/2011-113 с указанием на обременение арендой спорного помещения (арендатор ООО «Марс», документы, подтверждающие наличие обременения арендой не представлены (т. 2, л. д. 123, 124, 125).

При этом, как установлено судом, договор аренды на спорное помещение не заключался, пояснить, на каком основании было зарегистрировано обременение арендой данного помещения, стороны не смогли.

Данный факт подтверждается также письмами Управления Росреестра по Брянской области № № 13/001/2011-280, 13/001/2011-287, из которых усматривается,
что по состоянию на 30.03.2011 информация о правах на объекты недвижимого имущества: помещений общей площадью 71, 6 кв. м и 63, 2 кв. м, расположенных по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44, отсутствует (л. д. 153-154 т. 1).

Вместе с тем, если исходить из позиции заявителя (письмо № 700 от 02.12.2013), то спорный объект находился в составе арендуемого заявителем имущественного комплекса, и лишь с 15.06.2011 он стал самостоятельным зарегистрированным объектом недвижимости, однако доказательств аренды этого «самостоятельного объекта недвижимости» и своего права на его льготный выкуп заявитель не представил.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от 31.08.2004 № 173 не содержит описания помещений, входящих в состав имущественного комплекса, что не позволяет однозначно определить перечень помещений в составе имущественного комплекса.

При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования общества основаны на неверном толковании положений Закона № 159-ФЗ, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.

С учетом изложенного ссылка подателя жалобы на то, что спорное помещение находится во временном пользовании заявителя, является несостоятельной.

Довод общества о преюдициальном значении указанных в апелляционной жалобе судебных решений отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдиция распространяется на содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

При этом суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что указанная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, однако не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора и от обстоятельств, подлежащих доказыванию.

В рамках дела, рассмотренного районным судом, не устанавливались обязательства и взаимоотношения сторон спорного договора аренды и обстоятельства фактической передачи спорного помещения.

Обстоятельства возникновения права на преимущественное приобретение спорного имущества, подлежащие установлению в рамках настоящего дела, не исследовались и не оценивались судом общей юрисдикции в рамках гражданского спора, предметом которого явилось устранение препятствий в пользовании жилым помещением, восстановление помещения в соответствии с техническим паспортом и вселение в помещение.

Ссылка на судебный акт Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-6339/2011 является несостоятельной, поскольку указанное решение отменено постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2012.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет ссылку на решение Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-7418/2012, поскольку предметом данного спора являлись бездействие комитета, выразившееся в непринятии решения об отчуждении спорного имущества.

Таким образом, отказ комитета в реализации заявителем преимущественного права на выкуп спорного помещения соответствует закону и не влечет нарушение прав и законных интересов заявителя, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа комитета от 16.10.2012 № 233 отсутствуют.

С учетом изложенного, доводы заявителя о правомерности требования о понуждении комитета заключить договор купли – продажи спорного помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку правовые основания для приватизации спорных помещений с учетом установленных по делу обстоятельств отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные при рассмотрении дела, выражают лишь несогласие общества с выводом, содержащимся в обжалуемом судебном акте.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, апелляционная жалоба заявителя является необоснованной и не подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 по делу № А09-9474/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Марс» (Брянская область, г. Трубчевск, ОГРН 1023202936866, ИНН 3230007310) из федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 31.03.2014 № 20.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий К.А. Федин

Судьи Н.В. Заикина

Е.В. Мордасов