Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участи от истца – ФИО1 (доверенность от 24.02.2014 № 02/4-15-922-исх), от ответчика – ФИО2 (директора, протокол от 06.02.2013), от третьего лица – ФИО2 (директора, протокол от 25.02.2013), рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.03.2014 по делу № А54-4691/2013 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нико» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора от 27.02.2008 № 0422108 аренды недвижимого имущества, понуждении освободить часть нежилого помещения и передать его по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани , не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что истцом были представлены надлежащие доказательства в подтверждение факта неиспользования ответчиком нежилого помещения в соответствии с условиями договора, что является существенным их нарушением. Ссылается на акт проверки выполнения условий договора, указывает на необязательность его составления при участии обеих сторон договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Нико» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, согласно пунктам 1.1 - 1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) часть нежилого помещения Н9, лит.А, далее - объект, расположенный по адресу: <...>, на основании решения УМИ от 18.02.2008 № 01-010/0077, под магазин непродовольственных товаров. Характеристики объекта: тип помещения (код): подвал. Общая площадь (кв. м): 99,3 кв. м в том числе основная площадь (кв. м): 88,9 кв. м; вспомогательная площадь: 10,0 кв. м. Срок действия договора с 27.02.2008 по 26.02.2011. Договор считается заключенным с момента подписания. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами.

В пунктах 3.2.1, 3.2.5, 3.2.16 вышеназванного договора арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора, при входе на объект установить вывеску с указанием своего наименования. Размещение своей рекламы на наружной части объекта согласовывать в установленном порядке, не сдавать объект, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьи лицам без письменного разрешения арендодателя, не допускать совершения каких-либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плана рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом и устанавливается в месяц всего с НДС 1 363 руб. 37 коп., сумма арендной платы в месяц 1 155 руб. 40 коп. (с 01.03.2008 арендная плата с НДС 13 179 руб. 24 коп., сумма арендной платы – 11 168 руб. 85 коп.).

Пунктами 6.2-6.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в п. 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени. Умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или совершает действия, влекущие за собой ухудшение технического состояния объекта или инженерного оборудования. Не возмещает затраты арендодателя по страхованию объекта; лишен лицензии на ведение той деятельности, для осуществлений который был передан объект. Не использует объект, что установлено актом соответствующей комиссии. Нарушения, перечисленные в п. 6.2 договора, признаются существенными нарушениями условий договора.

В соответствии с пунктом 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно пункту 7.5 договора вопросы, не урегулированные договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 27.02.2008 нежилое подвальное помещение площадью 99,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, принято обществом с ограниченной ответственностью «Нико». Состояние помещения удовлетворительное (т. 1, л. д. 10).

На основании соглашения от 25.05.2011 сторонами были внесены изменения в пункт 1.1, 3.2.3 ( в части внесения арендных платежей), 4.1 (в части размера арендной платы) договора аренды от 27.02.2008 № 0422108. Пунктом 1.1 данного соглашения установлено, что арендатор временно владеет и пользуется частью нежилого помещения Н9, лит. А (1/2 поз. 1 - общей площадью 4,45 кв. м, поз.2, 1/2 поз. 3 – общей площадью 1,85 кв.м, поз.4,5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), по адресу: <...>, на основании решений УМИ от 18.02.2008 № 01-010/0077, от 13.05.2009 № 01-10/91, для размещения ателье по ремонту одежды.

Сотрудниками Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани 10.07.2013 в отсутствие представителя общества проведена проверка выполнения обществом условий договора аренды, фактического состояния нежилого помещения часть Н9, расположенного по адресу: <...>. Данной проверкой установлено, что часть помещения арендатором не используется, вывеска с наименованием арендатора отсутствует.

Результаты указанной проверки зафиксированы в акте от 10.07.2013(т. 1, л. д. 12).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений направило в адрес директора общества «Нико» претензию от 26.07.2013 № 01-72/2050, в которой предложило в срок до 08.08.2013 расторгнуть договор аренды от 27.02.2008, освободить нежилое помещение Н9 общей площадью 99,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>, и передать его по акту приема-передачи управлению.

Так как требования, содержащиеся в указанной претензии, обществом в установленный срок до 08.08.2013 исполнены не были, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При этом обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В данном случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, таким образом, они регулируются главой 34 ГК РФ.

Предметом договора является временное владение и пользование ответчиком части нежилого помещения Н9, лит. А общей площадью 99,3кв. м (1/2 поз. 1 – общей площадью 4,45 кв. м, поз.2, 1/2 поз. 3 – общей площадью 1,85 кв. м, поз. 4,5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ указано, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 3.2.2. договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора. При входе установить вывеску с указанием своего наименования.

Пунктом 6.2. договора аренды определен перечень оснований, по которым по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, а именно: когда арендатор пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в п. 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (подпункт 6.2.1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 6.2.2); умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или совершает действия, влекущие за собой ухудшение технического состояния объекта или инженерного оборудования (подпункт 6.2.3); не возмещает затраты арендодателя по страхованию объекта (подпункт 6.2.4); лишен лицензии на ведение той деятельности, для осуществления которой был передан объект (подпункт 6.2.5); не использует объект, что установлено, актом соответствует комиссии (пункт 6.2.6).

Как следует из материалов дела, основанием для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108 со стороны истца послужили нарушения ответчиком пунктов 3.2.2., 3.2.5 договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, выявленные в ходе проверки от 10.07.2013 и зафиксированные в акте проверки выполнения условий договора аренды: не использование части нежилого помещения Н9; отсутствие при входе наименования арендатора – ООО «Нико».

Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, истец сослался на доказанность им факта существенных нарушений со стороны ответчика условий договора, достаточность доказательств того, что ответчик не использовал нежилое помещение в соответствии с условиями договора.

Ответчик возражал против данного утверждения истца, указывал на использование им помещения в соответствии с условиями договора. В подтверждение этому ответчик представил в суд первой инстанции квитанции на оказание услуг ателье (т. 1, л. д. 81-190), платежные поручения как доказательства своевременного внесения арендной платы (т. 1, л. д. 119-126), договор подряда от 02.07.2013 в подтверждение намерения произвести ремонт помещения в соответствии с п.3.2.6 договора аренды (т. 1, л. д. 45).

Представленные ответчиком квитанции в подтверждение осуществления деятельности по оказанию услуг ателье не позволяют сделать однозначный вывод о том, что в нарушение условий договора аренды помещение арендатором не используется. Согласно объяснениям ответчика вывеска, с наименованием арендатора при входе в помещение, снята в связи с предполагаемым проведением ремонта. При этом наличие или отсутствие вывески при входе в помещение к существенным нарушениям условий договора не относится.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено безусловных, объективных доказательств, подтверждающих факт неиспользования арендатором помещения в соответствии с условиями договора аренды и, как следствие, существенное нарушение ответчиком условий заключенного договора аренды от 27.02.2008 № 0422108.

Акт проверки выполнения условий договора аренды от 27.02.2008 № 0422108 фактического состояния нежилого помещения части Н9, общей площадью 99,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, которым зафиксированы выявленные истцом нарушения, составлен без участия законного представителя ответчика.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет ссылку апеллянта на вышеуказанный акт проверки выполнения условий договора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, понуждении освободить и передать помещения по акту приема-передачи правомерно оставил без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.03.2014 по делу № А54-4691/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Ю.А. Волкова

Е.Н. Тимашкова