Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 3 от 22.01.2019, заключенного по результатам открытых торгов и взыскании оплаченных по нему денежных средств,

заинтересованное лицо: ООО КБ «Аресбанк»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тульской области от 18.04.2018 ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утвержден ФИО4.

18.09.2020 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 3 от 22.01.2019, заключенного с ФИО3 по результатам открытых торгов, и взыскании оплаченных по договору денежных средств в размере 706 495 руб. 50 коп.

К участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью КБ «Аресбанк».

Определением Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2021 договор купли-продажи № 3 от 22.01.2019 земельного участка с кадастровым номером 71:14:040418:30, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3, расторгнут. С ФИО3 за счет конкурсной массы должника в пользу ИП ФИО2 взысканы уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 706 495 руб. 50 коп.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2021, финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 3 от 22.01.2019, заключенного по результатам открытых торгов, и взыскании оплаченных по нему денежных средств. В обоснование доводов апелляционной жалобы финансовый управляющий указывает на то, что расторжение договора купли-продажи от 22.01.2019 приведет к нарушению законных интересов кредиторов ФИО3, в первую очередь залогового кредитора ООО КБ «Аресбанк», лишенного возможности получить удовлетворение своих требований за счет уже реализованного залогового имущества на торгах, законность которых не оспорена. Считает, что расторжение договора купли-продажи приведет к необходимости проведения повторных торгов по реализации спорного земельного участка, что, в свою очередь, приведет к увеличению текущих расходов, а, следовательно, уменьшению конкурсной массы должника. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что при заключении договора купли-продажи стороны исходили из необходимости государственной регистрации перехода права собственности на имущество, однако сроки перерегистрации права собственности не определены. Более того, возможность перерегистрации права собственности на спорное имущество не исключена. Отмечает, что 19.10.2020 финансовым управляющим направлено в Люблинский районный суд г. Москвы заявление о снятии ареста с имущества, принадлежащего ФИО3

ИП ФИО2 в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционные жалобы не представили, в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в порядке и пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Тульской области от 11.04.2018 по делу № А68-6827/2017 ФИО3 признана банкротом и введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО4

17.01.2019 финансовым управляющим должника посредством проведения открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене было реализовано принадлежащее должнику имущество - земельный участок с кадастровым номером 71:14:040418:30, расположенный по адресу: <...>.

По результатам торгов между ФИО3 в лице финансового управляющего (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.01.2019 № 3.

Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене оговоренной ниже следующее имущество: Лот №1 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, пл.1500 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 20м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, кад.№ 71:14:040418:30.

Данное имущество находится в залоге у ООО КБ «Аресбанк» в лице филиала «Тульский ООО КБ «Аресбанк».

Цена за приобретаемое имущество, составляет 704 495 руб. 50 коп. (пункт 3 договора).

Задаток в сумме 35 324 руб. 78 коп., перечисленный покупателем 15.01.2019, засчитывается в счет оплаты.

За вычетом суммы задатка покупатель должен оплатить 669 170 руб. 72 коп. без НДС в течение 30 дней после подписания настоящего договора. Оплата производится на специальный расчетный счет должника.

Оплата по договору произведена покупателем в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями от 15.01.2019 № 9, от 25.01.2019 № 3.

28.01.2019 договор купли-продажи от 22.01.2019 № 3 сдан на государственную регистрацию.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по тульской области от 05.03.2019 № 71-71/001-71/021/2019-430 государственная регистрация перехода прав собственности по указанному выше договору приостановлена ввиду наличия в ЕГРН сведений о наложении ареста на земельный участок на основании постановления Кузьминского районного суда городаМосквы №3/6-86/18 от 07.12.2018, препятствующего проведению в отношении земельного участка регистрационных действий и оформлению прав собственности на покупателя.

Согласно выписке из ЕГРН, сведения об аресте имущества внесены в реестр 29.01.2019.

Письмом от 02.12.2019 ИП ФИО5 направил в адрес должника требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 22.01.2019 № 3 в связи с невозможностью перерегистрации права собственности.

Ссылаясь на отсутствие ответа со стороны должника, заявитель обратился в суд с требованием о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Удовлетворяя заявленные требования и расторгая договор купли-продажи № 3 от 22.01.2019 земельного участка с кадастровым номером 71:14:040418:30, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Дела о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников гражданского (имущественного) оборота является специальным.

Согласно положениям пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Частью второй статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В подтверждение заявленных требований ИП ФИО2 представлены доказательства, свидетельствующие о существенных нарушениях договора, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в момент заключения договора 22.01.2019 стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, однако сведения о наложении ареста внесены в ЕГРН 29.01.2019.

Таким образом, после совершения сделки 22.01.2019 произошли события – наложение ареста (регистрация в ЕГРН 29.01.2019), повлекшие существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Судом установлено, что финансовым управляющим должником предпринят ряд мер по снятию ареста, наложенного в рамках уголовного дела.

Вместе с тем, по состоянию как на дату рассмотрения дела судом первой инстанции, так и на дату рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, сведения о снятии ареста на спорный земельный участок отсутствуют.

При заключении договора стороны исходили из необходимости государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по договору, сразу после заключения договора, и ИП ФИО2 обоснованно рассчитывал получить титул правообладателя приобретаемого имущества через незначительное время после согласования сторонами условий договора, однако в силу наложенного ареста перерегистрация права собственности невозможна уже более двух лет.

Более того, по состоянию на 20.01.2020 земельный участок не передан во владение покупателя ИП ФИО2 из владения ФИО3, запись о праве собственности ФИО3 на объект недвижимости сохранена.

Исходя из того, что перерегистрация права собственности не произведена, у ИП ФИО2 в период с даты заключения договора 22.01.2019 по настоящее время, то есть более двух лет, отсутствовала фактическая возможность использования спорного земельного участка, в том числе проведения на нем любых видов работ.

Таким образом, как обоснованно указал суд, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При полной оплате по договору перерегистрация права собственности невозможна. На имущество наложено обременение, не предусмотренное договором, что влечет изменение цены продажи.

Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности совокупности обстоятельств для расторжения договора купли-продажи № 3 от 22.01.2019, в связи с чем удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расторжение договора купли-продажи приведет к нарушению законных интересов кредиторов должника, в том числе залогового кредитора ООО КБ «Аресбанк», а также к лишению последнего возможности получить удовлетворение своих требований за счет реализации залогового имущества, отклоняются судебной коллегией, поскольку право собственности на земельный участок до настоящего времени зарегистрировано за должником, из его собственности земельный участок не выбывал и в результате расторжения договора купли-продажи от 22.01.2019 у финансового управляющего не возникает каких-либо препятствий для проведения реализации земельного участка и привлечения денежных средств в конкурсную массу в целях удовлетворения требований кредиторов.

Доводы финансового управляющего о том, что расторжение договора купли-продажи приведет к необходимости проведения повторных торгов по реализации спорного земельного участка, что в свою очередь, повлечет увеличение текущих расходов, а, следовательно, уменьшение конкурсной массы должника, отклоняются апелляционным судом, так как ИП ФИО2не может нести какую либо ответственность за возникающую у финансового управляющего при расторжении договора купли-продажи от 22.01.2019 необходимость проведения повторных торгов по реализации спорного земельного участка и увеличение текущих расходов, поскольку указанные расходы возникнут в результате незаконных действий должника. Кроме того, увеличение расходов в ходе реализации имущества должника не может являться основанием для удовлетворения апелляционной жалобы и отказа в расторжении договора купли-продажи.

Ссылки финансового управляющего на то, что договором купли-продажи не были предусмотрены сроки государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и на текущую дату возможность государственной регистрации перехода права собственности не исключена, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку начиная с даты заключения договора и по настоящее время прошло более двух лет, что не соответствует разумным срокам проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Более того, арест на спорный земельный участок наложен в рамках уголовного дела, при этом возможна ситуация, при которой земельный участок будет конфискован в пользу потерпевших по уголовному делу лиц в счет возмещения нанесенного им ущерба, в результате чего ИП ФИО2 вообще будет лишен возможности оформить земельный участок в собственность.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2021 по делу № А68-6827/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мосина

Судьи

М.А. Григорьева

Н.А. Волошина