Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федина К.А., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Ряжская ПМК-3» (Рязанская область, г. Ряжск, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.04.2014 № 14), ФИО2 (доверенность от 01.03.2014 № 25), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Дорстрой-ИНВЕСТ» (г. Рязань) – ФИО3 (доверенность от 21.01.2014), в отсутствие заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН <***>), третьего лица – администрации муниципального образования – Ряжский муниципальный район Рязанской области (Рязанская область, г. Ряжск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.04.2014 по делу № А54-3541/2013 (судья Шуман И.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ряжская ПМК-3» (далее по тексту – ООО «Ряжская ПМК-3») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Рязанской области) в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Ряжская ПМК-3» на здание административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 1-этажное, литер А, общей площадью 167,8 кв. м. инв. № 0012517, находящееся по адресу: <...> км+900 м автодороги (Москва-Астрахань (М-6 Каспий)) и обязании государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 09.12.2013 по делу № А54-3541/2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена – администрация муниципального образования – Ряжский муниципальный район Рязанской области; определением от 16.01.2014 – общество с ограниченной ответственностью «Дорстрой-ИНВЕСТ», на земельном участке которого расположено спорное здание.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.04.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что у управления не имелось оснований для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает на то, что исследованные судом документы в ходе рассмотрения дела являются недопустимыми доказательствами, так как не исследовались регистратором при проведении правовой экспертизы. Также полагает, что бухгалтерская документация, акты сверки, соглашения о зачете исследованные судом, не являются правоустанавливающими документами.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ», поддерживает доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны неправильные выводы, и просит отменить решение суда первой инстанции.

ООО «Ряжская ПМК-3» и администрация муниципального образования – Ряжский муниципальный район Рязанской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей ООО «Ряжская ПМК-3» и ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ», Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на во владении заявителя находится здание административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 1-этажное, лит. А, общей площадью 167,8 кв. м, инв. № 0012517, находящееся по адресу: <...> км + 900 м автодороги (Москва-Астрахань (М-6 Каспий).

ООО «Ряжская ПМК-3» 15.02.2013 обратилось в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества административно-бытовой корпус по адресу: Рязанская область, Ряжский район, с. Журавинка, на основании договора купли-продажи здания от 18.12.2005. К указанному заявлению ООО «Ряжская ПМК-3» были приложены следующие документы: платежное поручение от 07.02.2013 № 32; Устав ООО «Ряжская ПМК-3»; кадастровый паспорт здания, составленный Ряжским отделением Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию 21.12.2011; договор купли-продажи здания от 18.12.2005; передаточный акт от 18.12.2005; приказ от 13.02.2012 № 5 ООО «ПМК-3»; протокол от 13.02.2012 № 1.

Согласно уведомлению от 05.03.2013 № № 11/010/2013-36 государственная регистрация 05.03.2014 была приостановлена на один месяц для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, в связи с тем, что названному Управлению не представлены ФИО4 заявление о государственной регистрации и документы, устанавливающие или подтверждающие права продавца в Ряжский отдел Управления Росреестра по Рязанской области.

Управление 05.04.2013.2013 направило уполномоченному лицу, действующему в интересах ООО «Ряжская ПМК-3», сообщение № № 11/010/2013-36 об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122- ФЗ, приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности на объект административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Рязанская область, Ряжский район, с. Журавинка, по следующим причинам, выявленным по результатам проведения правовой экспертизы: в качестве оснований для государственной регистрации права собственности представлен договор купли-продажи здания от 18.12.2005, заключенный между закрытым акционерным обществом «ПМК-3» (ЗАО «ПМК-3») в лице директора ФИО5 (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Ряжская ПМК-3», в лице директора ФИО4.

Государственная регистрация сделок, перехода прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 части 4 статьи 16 Закона). Заявление от продавца на государственную регистрацию не представлялось. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит записей о правах на объект административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Рязанская область, Ряжский район, с. Журавинка.

Заявление о государственной регистрации и документы, устанавливающие или подтверждающие права продавца в Ряжский отдел Управления Росреестра по Рязанской области не представлялись. Непредставление заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, возникших после введения в действие Закона перехода данного права, является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122- ФЗ.

Полагая, что данный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО «Ряжская ПМК-3» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

При этом согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ, в силу абз. 10, 11 п. 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации перехода права, если иное не установлено законом.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа заявителя в государственной регистрации права собственности на спорный объект послужило отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объект административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Рязанская область, Ряжский район, с. Журавинка и непредставление в Ряжский отдел Управления Росреестра по Рязанской области заявления о государственной регистрации и документов, устанавливающих или подтверждающих права продавца.

Арбитражным судом установлено, что 03.01.2004 между администрацией муниципального образования - Ряжский район Рязанской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ряжская передвижная механизированная колонна № 3» (Арендатор) заключен договор № 26 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно постановлению главы Ряжского района от 17.11.2003 № 823, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 62:14:002 02 01:0001, площадью 17334 квадратных метра, с категорией земель: земли поселений, с целью его предоставления для промышленных нужд, расположенный по адресу: <...>, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане Участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Договор заключается сроком на 10 лет с 01.01.2004 по 31.12.2013.

Право, за регистрацией которого обратился заявитель, возникло из договора купли-продажи от 18.12.2005, заключенного между ЗАО «ПМК-3» (Продавец) и ООО «Ряжская ПМК-3» (Покупатель), а также передаточного акта от 18.12.2005.

Пунктом 1.1., 1.2. данного договора предусмотрено, что Продавец продает, а Покупатель принимает и оплачивает здание административно бытового корпуса, назначением – нежилое, лит. А, общей площадью 167,8 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 17334 кв. м с кадастровым номером 62:14:002 02 01:01 (при условной системе координат), расположенным по адресу ориентира: Рязанская область, Ряжский район, ул. Заречье, д. 30 а, участок расположен в 4 км по направлению на север от ориентира. Отчуждаемое здание административно бытового корпуса принадлежит Продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения № 1895, выданного 04.12.1994 Ряжским БТИ Рязанской области (пункты 1.1., 1.2. договора купли-продажи здания от 18.12.2005).

По взаимному соглашению стороны определили, что цена отчуждаемого недвижимого имущества составляет 6 000 руб. (пункт 2.1. указанного договора).

По передаточному акту от 18.12.2005 ЗАО «ПМК-3» (Продавец) передал, а ООО «Ряжская ПМК-3» (Покупатель) принял в собственность здание административно-бытового корпуса, назначением – нежилое, лит. А, общей площадью 167,8 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 17334 кв. м с кадастровым номером 62:14:00202 01: 01 (при условной системе координат), расположенным по адресу ориентира: Рязанская область, Ряжский район, ул. Заречье, д. 30 а, участок расположен в 4 км по направлению на север от ориентира в исправном и пригодном для целей его использования состоянии. Также в данном акте отмечено, что расчет между сторонами произведен полностью. Каких-либо имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.

С момента получения имущества заявитель фактически владеет и открыто пользуется спорным объектом, несет бремя его содержания, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного в материалы настоящего дела не содержат.

Как и не содержат доказательств наличия правопритязаний третьих лиц, в том числе ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ» на указанный объект недвижимости.

29.12.2005 вышеназванные стороны заключили соглашение о зачете взаимных платежей № 12, по условиям которого ООО «Ряжская ПМК-3» засчитало ЗАО «ПМК-3» денежные средства в сумме 443 603 рублей 54 копеек, в счет уменьшения платежей за выполнение работы за декабрь месяц по содержанию автодорог в указанному сумме по договору купли-продажи от 18.12.2005 – 6 000 рублей.

Представитель заявителя в судебном заседании по указанному соглашению о зачете взаимных платежей пояснил, что указанное соглашение содержит обязательства сторон, как относящиеся к договору купли-продажи от 18.12.2005, так и основанные на обязательствах других взаимоотношениях сторон. ООО «Ряжская ПМК-3» заключало с Рязанским областным управлением дорожного хозяйства государственный контракт № 2-6 на содержание автомобильных дорог общего пользования от 01.04.2003, а также с ЗАО «ПМК-3» заключало субконтракт на содержание автомобильных дорог общего пользования от 01.04.2003, по которому ЗАО поручалось выполнить соответствующие работы, а ООО «Ряжская ПМК-3» обязывалось их оплатить. По факту выполнения работ ежемесячно составлялись реестры на эти работы. Выполнение работ оформлялось соответствующими унифицированными формами КС-2 и КС-3, на основании которых Рязанское ОУДХ осуществляло оплату ООО «Ряжская ПМК-3» за выполненные по государственному контракту работы, а ООО «Ряжская ПМК-3», в свою очередь производило расчеты с субподрядчиком ЗАО «МПК-3». В 2004-2005 годах ЗАО «ПМК-3» являлось исполнителем выполнения строительно-монтажных работ для ООО «Ряжской ПМК-3». У ЗАО «ПМК-3» на тот период была картотека в обслуживающем его отделении Сбербанка № 2619 в г. Ряжске. (ОСБ № 2619 г. Ряжск). Согласно, заключенным договорам субподряда, ООО «Ряжская ПМК-3» перечисляло за ЗАО «ПМК-3» деньги по счетам, за полученные услуги от сторонних организаций, в счет выполнения ЗАО «ПМК-3» подрядных строительно-монтажных работ для ООО "Ряжская ПМК-3", которая являлась основным Подрядчиком у областного управления дорожного хозяйства Рязанской области. Для расчетов между организациями в конце каждого месяца делалось дополнительное соглашение о зачете взаимных платежей, в нашем случае: соглашение о зачете взаимных платежей от 29.12.2005 № 12, куда прикладывался реестр оплаченных платежных поручений ООО «Ряжская ПМК-3» за услуги, полученные ЗАО «ПМК-3» в данном месяцев, в пределах, имеющихся средств у ООО «Ряжская ПМК-3». В приказе от 06.06.1988 года № 2 изложено решение о создании механизированной колонны № 3 проектно-строительного объединения «Рязаньдорстой» Минводхоза СССР. Оплата по договору купли-продажи от 18.12.2005 была включена в соглашение о зачете взаимных платежей от 29.12.2005 № 12. В подтверждение данных доводов представителем заявителем представлены в материалы настоящего дела документы (в том числе: субконтракт на выполнение дорожных работ от мая 2005 года; субконтракт на выполнение дорожных работ от августа 2005 года; договор субподряда № 5 на приведение в нормативное состояние проезжей части улично-дорожной сети для проезда транзитного транспорта; приказ проектно-строительного объединения «Рязаньдорстрой» Минводхоза СССР от 06.06.19988 № 2; справки о стоимости выполненных работ за декабрь 2005 года и др.). С декабря 2005 года спорное здание числится на балансе заявителя и отражается в списке основных средств к балансу (бухгалтерский баланс на 31.12.2005; расшифровка к реестру объектов недвижимого имущества, находящегося на балансе ООО «Ряжская ПМК-3»).

Заявитель указал, что право собственности продавца ЗАО «ПМК-3» на данный объект недвижимости подтверждается представленным в материалы настоящего дела дубликатом регистрационного удостоверения Ряжского отделения Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 14.12.2005 № 1454, выданного взамен утраченного регистрационного удостоверения Ряжского бюро технической инвентаризации от 04.12.1994 № 1895 следует, что здание – административно-бытовой корпус, село Журавинка, Ряжского района Рязанской области зарегистрировано по праву за акционерным обществом закрытого типа ПМК-3, общей площадью 167,8 кв.м. (основание Постановление главы администрации Ряжского района Рязанской области от 23.02.1994 № 55).

Что касается, отсутствия в едином государственное реестре прав записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «ПМК-3» на спорный объект недвижимости, то следует признать, что данное обстоятельство не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Согласно архивной справке архивного отдела администрации муниципального образования Ряжский муниципальный район Рязанской области от 31.10.2013 № 411 передвижная механизированная колонна № 3 создана на основании Приказа проектно-строительного объединения «Рязаньдорстрой» Минвохоза СССР от 06.07.1988 № 2. На основании Приказа ПСО «Рязаньдорстрой» от 06.06.1990 № 9 Передвижная механизированная колонна № 3 реорганизована в Арендный коллектив ПМК-3 арендного предприятия ПСО «Рязаньдорстрой». На основании Постановления главы администрации Ряжского района Рязанской области от 23.02.1994 № 55 Арендный коллектив ПМК-3 переименован в акционерное общество закрытого типа (АОЗТ) ПМК-3. На основании Постановления главы администрации Ряжского района Рязанской области от 09.08.1999 № 456 АОЗТ ПМК-3 переименовано в закрытое акционерное общество (ЗАО) ПМК-3.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2006 по делу № А54-1721/2006 ЗАО «ПМК-3» признано банкротом.

Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц от 11.02.2013 № 2645/385 представленной в материалы настоящего дела следует, что внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности закрытого акционерного общества «ПМК-3», в связи с его ликвидацией вследствие банкротства. Дата прекращения деятельности закрытого акционерного общества «ПМК-3» – 30.10.2008.

Поскольку ЗАО «ПМК-3» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи здания от 18.12.2005 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на объект недвижимости, у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, право собственности на спорный объект недвижимости у продавца – ЗАО «ПМК-3» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Из пояснений ФИО6, допрошенной в качестве свидетеля в судебном заседании суда первой следует, что она не исключала, что заявитель мог представлять копию дубликата регистрационного удостоверения. Однако она по прошествии времени не помнит какие документы возвращала заявителю. Считает, что общество могло повторно представить спорный документ после приостановления регистрационных действий.

Исходя из вышеизложенного довод апелляционной жалобы, о том, что исследованные судом документы в ходе рассмотрения дела являются недопустимыми доказательствами, так как не исследовались регистратором при проведении правовой экспертизы отклоняется.

Как указывает заявитель, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанному договору, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности заявитель не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Закона № 122-ФЗ закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона № 122-ФЗ имущество и сделок с ним» его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника – АОЗТ «ПМК-3» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительными. С момента получения имущества заявитель фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, заявителем избран надлежащий способ защиты своих прав, основание для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Ряжская ПМК – 3» на спорные объекты по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отсутствует.

Ходатайство представителя ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ» об истребовании материалов дела № А54-1721/2006, судебная коллегия находит подлежащим отклонению, в связи с тем, что все процессуальные документы суда находится в открытом доступе на сайте Арбитражного суда Рязанской области и ООО «Дорстрой-ИНВЕСТ» имеет возможность самостоятельно получить любой судебный акт по данному делу.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности по вышеназванным основаниям противоречит действующему законодательству.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.04.2014 по делу № А54-3541/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий К.А. Федин

Судьи Е.В. Мордасов

В.Н. Стаханова