Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – ФИО1 (доверенность от 26.08.2013), ФИО2 (выписка от 27.09.2012), от ответчика – ФИО3 (доверенность от 20.07.2013), ФИО4 (доверенность от 17.04.2013 № ДовИ-22), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профи-блеск» на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу № А68-11000/12 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Профи-блеск» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инд-Гарник» (далее – ответчик) о понуждении исполнить обязательства по договору аренды от 01.10.2008 № 29/2008 в натуре, устранив препятствия праву истца на владение и пользование недвижимым имуществом.

Определением суда от 13.02.2013 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в результате просил признать незаконным одностороннее досрочное расторжение договора аренды от 01.10.2008 № 29/2008 нежилого помещения по адресу: <...>, лит. А, помещение № 6, восстановить положение, существовавшее до одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды, путем расторжения договора аренды, заключенного ответчиком с ФИО5, освобождения спорного помещения и нечинения препятствий его занятию истцом, возврата ответчиком незаконно удерживаемого имущества истца.

На основании ст. 49 АПК РФ судом принято к рассмотрению требование о признании незаконным одностороннего досрочного расторжения договора аренды от 01.10.2008 № 29/2008 нежилого помещения по адресу: <...>, лит. А, помещение № 6, и восстановлении положения, существовавшего до одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды. В остальной части уточнение не принято, поскольку является новым требованием.

Решением арбитражного суда от 30.05.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Общество с ограниченной ответственностью «Профи-блеск» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что ответчик должен был зачесть обеспечительный платеж при неуплате арендатором арендных платежей.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 1 октября 2008 года принадлежащего ответчику на праве собственности помещения по адресу: <...>, лит. А, помещение № 6. Площадь арендуемого помещения 35,2 кв. м, назначение - для использования под организацию торговли косметической продукцией.

Срок действия договора установлен сторонами по 30 сентября 2013 года. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 05 ноября 2008 года.

Помещение передано по акту от 01.10.2008. Ранее сторонами был заключен краткосрочный договор аренды от 28.08.2008, помещение передавалось истцу по акту от 20.09.2008.

При заключении договора арендная плата составляла 1 800 рублей за 1 кв. м или 63 360 рублей в месяц, стоимость эксплуатационных услуг – 7 040 рублей в месяц (200 руб. за 1 кв. м).

На основании п. 3.2 договора с 01 января 2009 г. размер арендной платы за пользование помещением устанавливается по согласованию сторон в размере 2 500 рублей за один квадратный метр в месяц. Общая сумма арендной платы за пользование помещением составит 88 000 руб. в месяц за всю площадь арендуемого помещения. В арендную плату не включен налог на добавленную стоимость 18 % в связи с применением арендодателем УСН. В случае перехода арендодателя на общую систему налогообложения арендная плата увеличивается на сумму налога на добавленную стоимость.

Согласно пункту 3.5 договора оплата арендных платежей производится арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца за следующий месяц по счетам, выставляемым арендодателем.

В силу п. 3.6 договора неполучение арендатором счета не освобождает его от обязанности уплаты арендных платежей. Действительными считаются последние по времени платежные инструкции и счета, представленные арендодателем арендатору.

В соответствии с п. 3.8 договора арендатор обязуется до 10 октября 2008 г. произвести предоплату по договору в размере 120 000 руб., до 20 октября 2008 г. в размере 20 800 руб., НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН. Полученный аванс засчитывается в счет арендной платы за первый и второй месяц арендных отношений.

Согласно п. 3.11 договора размер арендных платежей, предусмотренных договором, увеличивается не чаще одного раза в год не более чем на 15 %. Если в двухнедельный срок с момента, когда арендатору стало, либо должно было стать известно об изменении арендной платы, он не представит обоснованных возражений, новая величина арендной платы считается согласованной.

Как установлено п. 3.12 договора, если сторонами не будет достигнуто согласия по вопросу размера арендной платы, договор подлежит досрочному расторжению в порядке, предусмотренном главой 6 настоящего договора.

На основании пункта 3.14 договора арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный взнос в размере арендной платы за один месяц аренды за все помещение до 20 октября 2008 г., что составляет 95 040 руб. В случае увеличения арендной платы размер обеспечительного взноса подлежит соответствующему увеличению и вносится в течение 10 календарных дней с момента такового увеличения. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов. В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором, или повреждений помещения или здания, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права арендодателя. Если арендатор надлежащим образом соблюдает условия договора, обеспечительный взнос возвращается ему в течение 15 банковских дней после освобождения арендатором помещения, удаления всего имущества арендатора из помещения и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения из аренды. По согласованию сторон обеспечительный взнос может быть зачтен в счет суммы арендной платы за последний месяц аренды по данному договору.

В разделе 6 договора стороны предусмотрели основания его прекращения, так договор может быть расторгнут (досрочно прекращен) арендодателем в одностороннем порядке в случаях: если арендатор не производит любых платежей, предусмотренных договором, в течение 10 и более календарных дней с момента получения письменного требования арендодателя о необходимости устранения нарушений, и если арендатор систематически задерживает оплату любых платежей, причитающихся по договору. В контексте договора термин «систематические задержки» означает две и более задержки на 10 календарных дней в течение срока действия договора.

При наличии оснований, предусмотренных п. 6.1 договора, для расторжения договора, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о расторжении с указанием соответствующих причин. Моментом расторжения считается дата получения стороной соответствующего уведомления о расторжении.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.10.2008 о включении в сумму арендных платежей суммы НДС – 18% без изменения размера арендной платы; дополнительное соглашение от 01.01.2010 об изменение размера эксплуатационных расходов, дополнительное соглашение от 01.07.2010 об изменении размера арендной платы в части уменьшения и предоставления истцу льготного периода с 01.07.2010 по 31.08.2010; дополнительное соглашение от 01.01.2011 об изменении размера эксплуатационных расходов.

Дополнительные соглашения к договору сторонами в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Во время действия договора сторонами подписывались акты оказанных услуг и акты поставки электроэнергии.

Уведомлением от 08.10.2012, врученным истцу в этот же день, арендодатель известил арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения на основании п. 6.1 договора в связи с неоднократным нарушением истцом принятых на себя обязательств в виде систематической просрочки внесения арендной платы, платы за эксплуатационные расходы и иных платежей.

Двусторонний акт приема-передачи помещения сторонами не составлялся.

Поскольку арендодатель опечатал помещение, фактически доступ арендатора в помещения был прекращен 29.10.2012,

По краткосрочному договору аренды нежилых помещений, заключенному с ФИО5 от 30.11.2012, спорное помещение было передано в аренду третьему лицу.

Согласно акту сверки расчетов, составленному истцом по состоянию на 31.10.2012, им были внесены денежные средства в размере 4 913 700 руб., в том числе обеспечительный платеж 95 040 руб., оказано услуг на сумму 4 873 700 руб. Таким образом, переплата составила 40 000 руб.

Согласно акту сверки ответчика, составленному без учета задолженности за электроэнергию и пени по состоянию на 09.04.2013, по договорам от 28.08.2008 и от 01.10.2008 у сторон отсутствует спор по размеру внесенных истцом платежей в сумме 4 913 700 руб., в том числе обеспечительный платеж 95 040 руб. Однако, согласно расчету ответчика, им оказано услуг на сумму 5 071 308 руб., в том числе обеспечительный платеж, за истцом указана задолженность в размере 157 608 руб.

Полагая, что действия ответчика нарушают права истца, ООО «Профи-Блеск» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

На основании положений пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Как следует из материалов дела, арендатором систематически допускались нарушения обязательств по внесению арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, что подтверждается представленными платежными поручениями, актами сверки сторон, а также письмами ответчика о необходимости оплатить задолженность от 03.11.2011, 25.04.2012, 16.05.2012, 04.06.2012, 26.06.2012, 14.08.2012, 10.09.2012. Согласно гарантийному письму истца от 22.09.2011, ООО «Профи-Блеск» планирует погашать образовавшуюся задолженность с 23 сентября (т. 3, л. д. 46).

Руководствуясь указанными обстоятельствами, арендодатель, воспользовавшись правом, предусмотренным п. 6.1 договора, правомерно отказался от исполнения договора, расторгнув его. Как следует из материалов дела, уведомление получено ответчиком 08.10.2012.

Апелляционным судом не принимается во внимание довод жалобы о том, что ответчик мог в случае задержки внесения платежей по договору удержать из обеспечительного платежа необходимые суммы, поскольку такое условие сторонами прямо не согласовано. Пунктом 3.14 договора предусмотрено право арендодателя на удержание обеспечительного платежа по своему выбору при неуплате арендатором арендных платежей. Таким образом, удержание обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью ответчика, в связи с этим за счет обеспечительного платежа он уменьшил размер долга истца по неустойке за несвоевременное внесение платежей, о чем уведомил арендатора.

Кроме того, несмотря на требования ответчика о погашении задолженности в течение срока действия договора истец не указывал арендодателю на необходимость удержания обеспечительного платежа, дополнительных соглашений об этом сторонами не подписывалось.

Согласно п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, но исполнялся сторонами, следует иметь в виду, что оно связывало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно быть оплачено в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательства.

Как установлено судом, сторонами дополнительные соглашения были подписаны и исполнялись.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.

Так как сторонами в согласованном ими порядке путем подписания дополнительных соглашений изменялись размеры платежей по договору, размер платежей увеличивался правомерно.

Вместе с тем в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств своевременного внесения платежей по договору в период его действия.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно оставил исковые требования ООО «Профи-блеск» без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу № А68-11000/12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Л.А. Капустина

М.В. Каструба