Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Стахановой В.Н. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания Тяпковой Т.Ю., рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2022 по делу № А54-8920/2021 (Костюченко М.Е.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Свет» (г. Москва, ОГРН 1047796011383, ИНН 7701519686) к администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – управления градостроительства и архитектуры администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1156234007270, ИНН 6234144626), Финансово-казначейского управления администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1036238003625, ИНН 6231007879), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), управления капитального строительства администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1086234015581, ИНН 6234064297), общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Лидер» (г. Москва, ОГРН 1027709028764, ИНН 7709394485) о признании незаконным решения об отказе в изъятии жилого помещения, изложенного в письме от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов;

при участии в заседании:

по веб-конференции к судебному заседанию присоединился конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Свет» – Ященко А.Г. (паспорт);

иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Свет» (далее – ООО «Свет», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в изъятии жилого помещения, изложенного в письме от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление градостроительства и архитектуры администрации города Рязани, Финансово-казначейское управление администрации города Рязани, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, управление капитального строительства администрации города Рязани, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Лидер» (далее – ООО «ИСК «Лидер»).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2022 заявленные требования удовлетворены, решение администрации, изложенное в письме от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх, об отказе ООО «Свет» в изъятии жилого помещения с кадастровым номером 62:29:0080062:144, площадью 42,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8, признано незаконным; на администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Свет» путем принятия решения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения с кадастровым номером 62:29:0080062:144, площадью 42,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8 и о выкупе указанного жилого помещения по цене в размере 1 763 318 руб. 70 коп.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, администрация обжаловала его в апелляционном порядке. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на наличие инвестиционного соглашения от 27.05.2011 № 20/1-06.11, заключенного между администрацией и ООО «Группа Компаний «Любовь», участие в котором ООО «Свет» подтвердило конклюдентными действиями. Указывает на взаимозависимость ООО «Свет» и ООО «Группа Компаний «Любовь» (ООО «ИСК «Лидер»), поведение которых, по мнению администрации, должно быть расценено как попытка обогащения за счет бюджетных средств муниципального образования город Рязань.

ООО «Свет» возражало против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Администрация и третьи лица в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, за ООО «Свет» зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 64, кв. 8 с кадастровым номером 62:29:0080062:144 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2015 №62-62/001/137/2015-149/4).

Постановлением администрации города Рязани от 12.07.2013 № 2803 утверждена Адресная программа муниципального образования – городской округ город Рязань Рязанской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 - 2017 годы».

В Программу включены многоквартирные дома, признанные до 01.01.2012 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, в том числе жилой дом № 64 по ул. Урицкого.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2020 по делу № А40-296824/2019 ООО «Свет» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ященко Алексей Григорьевич.

Общество 26.06.2021 обратилось к администрации города Рязани в отношении спорного жилого помещения площадью 42,9 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080062:144, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8, в связи с признанием дома аварийным со следующими требованиями:

1. Принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения с кадастровым номером 62:29:0080062:144, площадью 42,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8;

2. Принять решение о выкупе указанного жилого помещения с кадастровым номером 62:29:0080062:144, площадью 42,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8, в размере 1 763 318 руб. 70 коп.

Указанное письмо от 26.06.2021 вручено адресату – администрации города Рязани 28.07.2021 (согласно трек-номеру).

Письмом от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх администрация отказала в удовлетворении указанных требований заявителя и предложила в связи с отсутствием денежных средств безвозмездно передать спорное жилое помещение площадью 42,9 кв.м. кадастровый номер 62:29:0080062:144, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8 в адрес муниципального образования – городской округ город Рязань.

Указанное письмо согласно оттиску штампа отделения почтовой связи на почтовом конверте было направлено в адрес ООО «Свет» 16.08.2021 и получено 21.08.2021.

Не согласившись с данным отказом, ООО «Свет» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 239 ГК РФ.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Постановление № 47).

В силу вышеуказанного Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется уполномоченной на то межведомственной комиссией.

Правовые последствия признания дома аварийным поставлены в зависимость от того, на каком праве граждане занимают жилые помещения в таком доме.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 14) разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Дом по ул. Урицкого признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации города Рязани от 09.02.2015 № 451 на основании акта и заключения межведомственной комиссии от 14.04.2011.

Постановлением администрации города Рязани от 17.09.2015 №4357 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080062:548 общей площадью 692 кв.м, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Урицкого, д. 64 (Советский район), был изъят для муниципальных нужд, а также изъяты объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, указанном в пункте 1 указанного постановления.

При этом спорная квартира в указанный список включена не была.

Общество 26.06.2021 обратилось к администрации города Рязани в отношении спорного жилого помещения площадью 42,9 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080062:144, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8 в связи с признанием дома аварийным со следующими требованиями:

Письмом от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх администрация сообщила заявителю, что в бюджете города Рязани денежные средства на выкуп квартиры 8 дома 64 по ул. Урицкого в г. Рязани у ООО «Свет» не предусмотрены. Другие источники финансирования также отсутствуют. В целях осуществления сноса аварийного дома 64 по ул. Урицкого администрация просила заявителя передать квартиру 8 данного дома в собственность муниципального образования – городской округ город Рязань безвозмездно.

Как верно указал суд, учитывая конкретное требование заявителя о принятии ответчиком решения об изъятии помещения и выкупе, рассматриваемый ответ администрации следует рассматривать как отказ в изъятии жилого помещения и отказ в выплате соответствующей компенсации.

Довод администрации на то, что оспариваемое письмо не может расцениваться как отказ со ссылкой на судебные акты по делу № А54-9428/2020, обоснованно отклонен судом области, так как выводы данных судебных актов основаны на иных фактических обстоятельствах. В рамках дела № А54-9428/2020 судом дана оценка письму заявителя от 22.06.2020, содержащему запрос о планируемых действиях администрации с жилым домом № 64 по ул. Урицкого (сроки и порядок выкупа квартиры, выплаты компенсации и др.), в связи с чем суд пришел к выводу о том что ответ на такое письмо носит информативный характер, какого либо отказа в реализации права общества не содержит.

В рассматриваем же случае запрос заявителя от 26.06.2021 содержит конкретные требования о принятии решения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и его выкупе.

При таких обстоятельствах суд области по праву заключил, что оспариваемый ответ администрации от 11.08.2021 № 05/1-14-3303-Исх является отказом в принятии соответствующего решения и затрагивает права и законные интересы заявителя.

Возражая против требований, администрация ссылается на заключение между администрацией города Рязани и ООО «Группа компаний «Любовь» инвестиционного соглашения от 27.05.2011 № 20/1-06-11 по строительству многоквартирного жилого дома с комплексом бытовых услуг по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов – ул. Зубковой.

Согласно пункту 1.4 указанного соглашения обязательством (инвестиционным вкладом) инвестора (ООО «Группа компаний «Любовь») является передача в собственность муниципального образования – город Рязань 2% от общей площади построенного жилья по договору безвозмездной передачи, заключенному с управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани после сдачи объекта в эксплуатацию.

В рамках указанного инвестиционного соглашения ООО «Свет» было предложено предоставить в собственность Сергеевой О.В., Сергееву А.С. и Сергееву А.С. жилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д.56, корп. 1, кв. 130, общей площадью 89 кв.м., а также передать в муниципальную собственность города Рязани жилое помещение, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 64, кв.8, общей площадью 42,9 кв.м., что следует из письма администрации города Рязани oт 27.03.2015 № 03/1/1/2-10/479-исх.

В ответ на указанное письмо администрации города Рязани ООО «Свет» сообщило, что договор мены квартир от 15.04.2015 между ООО «Свет» и Сергеевой О.В., Сергеевым А.С. и Сергеевым А.С. подписан и сдан на регистрацию, в связи с чем, общество просило подготовить договор передачи в собственность муниципального образования квартиры 8 по ул. Урицкого в д. 64. Право собственности указанных граждан на квартиру 130 на ул. Новоселов, д.56, корп. 1 было зарегистрировано 28.04.2015.

Администрация также указала, что квартира 8 по ул. Урицкого была передана в собственность ООО «Свет» по договору мены от 15.04.2015, заключенному между ООО «Свет» и Сергеевой О.В., Сергеевым А.С., Сергеевым А.С. В свою очередь в собственность граждан была предоставлена квартира, расположенная по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д.56, корп. 1, кв. 130, застройщиком которой являлось ООО «ГК «Любовь». Обеспечение указанных граждан благоустроенным жильем осуществлялось в пределах 2% от общей площади построенного жилья на Новоселов, 56, корп. 1.

Администрация ссылается на взаимосвязь юридических лиц ООО «Свет» и ГК «Любовь», о которой, по мнению заинтересованного лица, свидетельствует переписка с ООО «Свет» (письмо, направленное в администрацию города Рязани от 19.05.2015 № 71-3834-вх, где генеральный директор Елисеев А.Е. сообщает о мерах принятых в целях исполнения инвестиционного соглашения от 27.05.2011 № 20/1-06-11). В письме от 10.06.2015 № 05/3-09-1360-исх администрация города Рязани в лице управления капитального строительства города Рязани разъяснила ООО «Свет» порядок передачи имущества в муниципальную собственность. Однако последующего обращения от ООО «Свет» по вопросу безвозмездной передачи спорной квартиры в муниципальную собственность не поступило. ООО «Свет» не исполнило свои обязанности по инвестиционному соглашению от от 27.05.2011 № 20/1-6-11 и не передало безвозмездно в муниципальную собственность квартиру № 8 в доме 64 по ул. Урицкого.

Данные доводы администрации обоснованно отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.

Из представленного в материалы дела инвестиционного соглашения от 27.05.2011 № 20/1-06.11, заключенного между администрацией и ООО «Группа Компаний «Любовь» (в настоящее время – ООО «ИСК «Лидер») не следует, на ООО «Свет» возложены какие-либо права и обязанности инвестора. Соглашений между администрацией, ООО «Свет» и ООО «Группа Компаний «Любовь» о передаче ООО «Свет» обязанностей по инвестиционному соглашению не заключалось. Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов – ул. Зубковой ООО «Свет» не являлось, разрешение на строительство от 07.06.2011 выдано ООО «Группа Компаний «Любовь».

По справедливому суждению суда области, представленная администрацией переписка с ООО «Свет» не свидетельствуют о наличии у общества обязанности безвозмездно передать в муниципальную собственность спорную квартиру.

Утверждение администрации города со ссылкой на пункт 2 статьи 158 ГК РФ о том, что сделка по исполнению инвестиционного соглашения может быть совершена в устной форме, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах доводы администрации правомерно признаны судом необоснованными.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок закреплен в Постановлении № 47.

Согласно пункту 33 Постановления № 47 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494) основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 34 Постановления № 47).

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

Согласно пункту 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления 02.07.2009 № 14, в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно части 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с данной статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти.

Согласно части 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из части 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Из материалов дела следует, что 17.09.2015 администрацией принято постановление № 4357 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080062:548 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Урицкого, д. 64 (Советский район), для муниципальных нужд.

Спорное жилое помещение с кадастровым номером 62:29:0080062:144, площадью 42,9 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Рязанская область, город Рязань, улица Урицкого, дом 64, кв. 8 не включено в список изымаемых объектов недвижимого имущества.

При этом, как верно указал суд области, из совокупности положений статей 56.6 и 56.8 ЗК РФ следует, что соответствующее решение об изъятии объектов недвижимости, расположенных на изымаемом земельном участке должно применяться в отношении всех собственников, а не отдельных правообладателей, так как жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В этой связи довод апелляционной жалобы администрации о том, что решение об изъятии спорной квартиры не принималось, отклоняется судебной коллегией, так как нарушение процедуры изъятия жилых помещений, предусмотренной жилищным законодательством, не может являться основанием для отказа в защите законных прав и интересов ООО «Свет».

Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что действия администрации по изъятию отдельных помещений в указанном доме ставит общество в неравное положение по сравнению с другими собственниками. В рассматриваемом случае отсутствие решения об изъятии имущества или несоблюдение процедуры его изъятия само по себе не лишает правообладателя такого недвижимого имущества на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

В силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 ЗК РФ обязательным условием принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем которого включается, в частности, рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений статьи 35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо предусмотрено законом.

Размер возмещения определен заявителем на основании отчета оценщика Репп Ольги Николаевны от 29.09.2020 № 51-13-01. Администрацией размер возмещения за изымаемые жилые помещения в сумме 1 763 318 руб. 70 коп. не оспорен, контррасчет не представлен.

Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 названной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из материалов дела следует, что спорные жилые помещения приобретены заявителем по договору мены 15.04.2015, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе договора об участии в долевом строительстве от 25.03.2011 № НЗ/ОПТ2-9, согласно которому стоимость квартиры, в отношении которой заключен договор мены от 15.04.2015, составила 2 290 071 руб., учитывая, что в силу с частью 1 статьи 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, следует, что размер возмещения за изымаемые жилые помещения не превышает стоимость их приобретения.

При таких обстоятельствах требования заявителя удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2022 по делу № А54-8920/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Е.В. Мордасов

В.Н. Стаханова

Е.Н. Тимашкова