Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. (замена судьи Тучковой О.Г. в порядке статьи 18 АПК РФ) и ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии представителей истца –индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Кременки Жуковского района Калужской области, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 12.04.2015) и ответчика – администрации городского поселения «Город Кременки» (г. Кременки Калужской области, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО4 (доверенность от 07.05.2015) и ФИО5 (доверенность от 12.01.2015), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.08.2014 по делу № А23-1974/2014 (судья Шатская О.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области к администрации городского поселения «Город Кременки» (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения общей площадью 58,7 кв. м, находящегося по адресу: <...> (подвальное помещение); принятии решения об условиях его приватизации в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке его рыночной стоимости и направлении проекта соответствующего договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 04.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.Судебный акт мотивирован отсутствием у истца оснований для обращения с заявлением о приватизации спорного недвижимого имущества.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 производство по делу возобновлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, начиная с 2001 года истец на основании договоров аренды (найма) имущества от 30.11.2001 № 155, от 04.01.2003 № 03, от 30.12.2003 № 119 и дополнительным соглашениям к ним пользовался принадлежащим муниципальному образованию городскому поселению «Город Кременки» недвижимым имуществом в виде нежилого помещения изначально площадью 25,0 кв. м, а впоследствии – 58,7 кв. м, расположенного в подвале здания торгового центра по адресу: <...>.

Истец 19.02.2014 обратился к ответчику с заявлением о выкупе вышеуказанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения данного обращения администрация письмом от 11.03.2014 № 01-12/382 отказала истцу в приватизации испрашиваемого объекта, сославшись на отсутствие оснований для возникновения права на приватизацию, и сообщив, что в прогнозный план приватизации муниципального имущества городского поселения «Город Кременки» вышеуказанное помещение не включалось.

Кроме того, письмом от 06.03.2014 № 01-12/354 ответчик уведомил истца об отсутствии намерения пролонгировать договор аренды имущества от 30.12.2003 № 119 и просил по окончании срока аренды (28.06.2014) вернуть арендованное по данному договору имущество.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период, далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), пришел к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих факт включения арендованного истцом имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 данного Закона перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до подачи этого заявления. В связи с этим суд отказал в удовлетворении искового заявления предпринимателя, посчитав, что у него отсутствовали основания для обращения к ответчику с заявлением о приватизации спорного имущества применительно к части 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким мнением суда.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

– арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений части 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Таким образом, Федеральный закон № 159-ФЗ в указанной редакции предоставил право выкупить арендованное имущество как тем предпринимателям, чье имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 1 июля 2013 года должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и тем, имущество которых включено в перечень, если такое имущество на 1 сентября 2012 года арендовалось непрерывно в течение пяти и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Поскольку с учетом фактических обстоятельств настоящего дела судом установлено, что спорное имущество не включено в указанный перечень, то в данном случае применимы положения статьи 3 настоящего Закона.

Предприниматель, отвечая критерию отнесения к субъекту малого предпринимательства, в соответствии с частью 2 статьи 9 и частью 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», соответствуя установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако, по мнению апелляционной инстанции, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неправильного судебного акта по существу спора в силу следующего.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

При рассмотрении дела судом установлено, что предприниматель обращался в администрацию по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, которая по правилам, установленным Федеральным законом № 221-ФЗ, в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. То есть, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 1 Федерального закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Предпринимателем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств того, что арендуемое нежилое помещение в установленном порядке сформировано собственником как самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет.

В подтверждение своей позиции о возможности формирования на основе частей нежилого помещения обособленного объекта предпринимателем заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

– Возможно ли формирование нежилого помещения общей площадью 67,2 кв. м, находящегося по адресу: Калужская обл., Жуковский р-он, <...> (подвальное помещение) как обособленного объекта?

Согласно заключению от 04.04.2015 № 2с-03/15 эксперта ООО «Геоэксп» ФИО6 на момент проведения экспертизы нежилое помещение общей площадью 67,2 кв. м, расположенное в подвальном этаже здания, находящегося по адресу: Калужская обл., Жуковский р-он, <...>, сформировано и используется как обособленный объект.

В связи с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что в аренду в соответствии с договором аренды и дополнительного соглашения предпринимателю администрацией были предоставлены нежилые помещения, общей площадью 58,7 кв. м. Именно за указанную площадь предпринимателем и производилась уплата арендных платежей. Никаких дополнительных соглашений в отношении излишней площади между сторонами не заключалось.

Из пояснений представителей администрации и предпринимателя следует, что последний самовольно увеличил арендуемые площади без согласования этого вопроса с арендодателем, сделав перепланировку. Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом на помещение от 08.12.2014 (т. 2, л. 115 – 118).

При этом с заявлением от 19.02.2014 о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения истец обращался на имущество, общей площадью 58,7 кв. м (т. 1, л. 120).

Таким образом, из заключения эксперта (с учетом поставленного истцом перед ним вопроса) следует возможность выдела не тех комнат, которые фактически предприниматель арендовал.

Поскольку возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрена, а возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается только в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду, то при наличии вышеизложенного факта следует признать, что предпринимателем не представлено доказательств возможного формирования на основе арендуемых частей нежилого помещения обособленного объекта.

При таких обстоятельствах следует признать, что нежилые помещения общей площадью 58,7 кв. м, на которые претендует предприниматель, не сформированы в установленном порядке в самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении них не осуществлен государственный кадастровый учет, а, следовательно, в таком состоянии они не могут выступать предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ.

В суде апелляционной инстанции представителем предпринимателя заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое рассмотрено апелляционной инстанцией и в его удовлетворении оказано на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также судом оставлено без удовлетворения ходатайство администрации о приобщении дополнительных доказательств: справки администрации от 13.05.2015 № 28, муниципального контракта от 02.02.2015 № 15-12П на основании положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции не принят во внимание довод предпринимателя о включении спорного объекта в Программу приватизации муниципального имущества, утвержденную решением городской Думы от 16.07.2012 № 36, так как, во-первых, прогнозный план разработан на период 2011 – 2013 г. г., а заявление предпринимателем подано в 2014 году; во-вторых, их данного документа с достоверностью не усматривается, что отмеченные в нем площади являются площадями, арендуемыми предпринимателем. Из пояснений же представителей администрации следует, что в данный прогнозный план включались площади договоров аренды помещений, в отношении которых проведен кадастровый учет. Из пояснений администрации также следует, что в случае включения в прогнозный план площадей предпринимателя, ему было бы направлено уведомление о его преимущественном праве выкупа, что было осуществлено с иными арендаторами.

Также при вышеизложенных мотивах не имеют правового значения и иные доводы жалобы.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание сказанное суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 04.08.2014 по делу № А23-1974/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Тимашкова

Судьи Ю.А. Волкова

ФИО7