Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «ПродМир» (г. Москва, ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.06.2020), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПродМир» на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.07.2020 (с учетом определения об исправлении описки от 07.08.2020) по делу № А09-2008/2018 (судья Степченко Г.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПродМир»обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-Авто» о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 1 123 291 рублей 87 копеек.

В свою очередь ООО «Паритет-Авто» обратилось со встречным исковым заявлением к ООО «ПродМир» о взыскании 4 275 419 рублей 07 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с 18.12.2017 по 06.02.2018 в размере 1 373 901 рубля 73 копеек и убытков вследствие ущерба, причиненного арендованному имуществу, в сумме 2 901 517 рублей 34 копеек.

До рассмотрения спора по существу ООО «Паритет-Авто», в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования и просило взыскать с ООО «ПродМир»4 554 819 рублей 07 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 19.12.2017 по 06.02.2018 в размере 1 373 901 рубля 73 копеек, убытки в виде ущерба, причиненного имуществу в размере 2 901 517 рублей 34 копеек и убытки в виде стоимости монтажа системы автоматического пожаротушения в размере 279 400 рублей. Судом уточнение принято.

Определением первой инстанции от 05.07.2018 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальными требованиями.

Решением суда от 29.07.2020 (с учетом определения об исправлении описки от 07.08.2020) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Паритет-Авто» в пользу ООО «ПродМир» взыскано неосновательное обогащение в размере 570 162 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично: с ООО «ПродМир» в пользу ООО «Паритет-Авто» взыскано 4 548 154 рубля 97 копеек, в том числе убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 2 397 109 рублей, убытки в виде стоимости восстановления системы пожарной сигнализации в размере 279 400 рублей, арендная плата за период по 11.01.2018 в размере 1 871 645 рублей 97 копеек. В остальной части встречных исковых требований отказано. В результате зачета основного и встречного иска, с учетом произведенного ООО «ПродМир» обеспечительного платежа в размере 2 441 808 рублей, с ООО «ПродМир» в пользу ООО «Паритет-Авто» взысканы убытки и задолженность в общем размере 2 106 346 рублей 97 копеек.

В апелляционной жалобе ООО «ПродМир» просит решение (с учетом определения об исправлении описки от 07.08.2020) отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании 553 129 рублей 87 копеек и удовлетворения встречных исковых требований. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что, начиная с 19.12.2017, арендатор не имел фактического доступа в помещение. Отмечает, что указанное помещение выбыло из владения ООО «ПродМир», в связи с его передачей арендодателю. Обращает внимание на то, что у арендодателя имелись ключи от помещения. Считает, что арендодатель не был лишен возможности осуществить осмотр помещения самостоятельно без арендатора после освобождения помещения и, при наличии оснований, заявить арендатору требования о возмещении убытков. Ссылается на то, что арендодатель обязан принять арендованное имущество от арендатора 18.12.2017 – дату прекращения договора. Информирует о том, что дата последующего осмотра помещения 11.01.2018 не является датой передачи помещения арендатором, а согласовывалась сторонами как дата осмотра помещения с целью оценки состояния помещения. Указывает на отсутствие доказательств реального несения убытков и невозможность, ввиду этого, их взыскания.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Сообщает, что сторонами было согласовано, что возврат помещения в связи с отказом арендатора от договора должен состояться 18.12.2017 в 12 час 00 мин (проект соглашения от 22.11.2017, подписанный арендатором) и от имени арендатора должен явиться представитель ФИО2, однако в указанное время представитель ООО «ПродМир» не явился, помещение было закрыто, о чем сотрудниками арендодателя в 12 час 30 мин 18.12.2017 был составлен акт, который в 13 час 00 мин направлен на электронную почту арендатора. Считает необоснованным довод ответчика о том, что в письме от 18.12.2017 указывалось на приезд представителя арендатора ФИО4 в 15 час 00 мин, поскольку доказательств прибытия указанного лица не имеется и это подтверждено свидетелями, опрошенными судом. Сообщает, что в случае подписания акта возврата неуполномоченным лицом арендодатель понес бы риски признание его недействительным. Информирует о том, что указание в направленном арендодателю одностороннем акте сдачи от 18.12.2017 о времени его составления в 14 час 30 мин в присутствии представителя арендодателя ФИО3, является недостоверным. Сообщает, что впоследствии сторонами согласована необходимость встречи и передачи арендуемого объекта на 11 час 00 мин 11.01.2018, однако арендатор вновь не явился, о чем арендодателем был составлен соответствующий односторонний акт. В связи с этим считает, что до 11.01.2018 арендатор должен уплачивать арендную плату. Ссылаясь на пункт 4.1 договора аренды заявляет об обязанности арендатора возместить убытки, причиненные помещению. Обращает внимание на то, что ходатайство о проведении экспертизы в целях установления размера убытков было заявлено ООО «ПродМир».

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 03.07.2013 между ООО «ПродМир» (арендатор) и ООО «Паритет-Авто» (арендодатель) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № Д0119-3445, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды нежилого помещения, площадью 1312,8 кв. метров, расположенного в помещении цокольного этажа здания автосалона с автосервисной мастерской и административным зданием по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.5.6 предварительного договора в течение 5 дней с даты подписания договора, арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный депозит, который арендодатель удерживает на своем счете без выплаты каких-либо процентов арендатору, в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, в размере 2 441 808 рублей. Арендодатель вправе делать вычеты из обеспечительного депозита в сумме не полученных от арендатора платежей. При заключении основного договора аренды обеспечительный депозит подлежит зачету в счет оплаты обеспечительного депозита, предусмотренного основным договором аренды.

По платежному поручению № 16206 арендатор перечислил арендодателю обеспечительный депозит в размере 2 441 808 рублей.

01.04.2014 между сторонами заключен основной договор аренды нежилого помещения № ДО119-7370 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 02.04.2014, № 2 от 21.05.2015, № 3 от 01.04.2016, т. 1, л. д. 95–107), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование помещение площадью 920,5 кв. метров, расположенное в помещении цокольного этажа здания автосалона с автосервисной мастерской и административным зданием общей площадью 5958,6 кв. метров, по адресу: <...>, на срок 7 лет, исчисляемый с даты подписания акта приема-передачи.

Пунктом 2.1.16 договора аренды, предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора арендодатель обязуется возвратить арендатору излишне уплаченную арендную плату в 7-дневный срок с момента (дня) освобождения арендатором помещения и передачи его по акту сдачи-приемки.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязуется не допускать порчи помещения и повреждений его инженерных коммуникаций, а в случае повреждения помещения и/или его инженерных коммуникаций по вине арендатора, арендатор за свой счет производит все восстановительные и ремонтные работы (т. 1, л. д. 97).

В пункте 2.2.8 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора не проводить перепланировку и реконструкцию помещения без предварительного письменного согласия арендодателя. В случае наличия предварительного письменного разрешения арендодателя на планировку, реконструкцию помещения, арендатор обязуется самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, и за свой счет произвести все необходимые согласования и оформления в государственных и муниципальных органах/учреждениях относительно перепланировки, переоборудования, реконструкции и/или других изменений помещения с последующим произведением учета в органах БТИ и получением соответствующих документов. При условии заключения сторонами соответствующего соглашения получение необходимых разрешений и согласований в установленном законодательством порядке осуществляет арендодатель за счет арендатора.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется оплатить арендодателю на основе полного возмещения документально подтвержденные реальные расходы, которые были понесены арендодателем в результате действий или бездействий арендатора или в связи с нарушением арендатором своихобязательств по договору. Оплата соответствующих денежных сумм должна производиться в течение 5 рабочих дней с момента получения арендатором письменной претензии с подписью арендодателя с приложенными к ней копиями документов, подтверждающих расходы (т. 1, л. д. 97).

В соответствии с пунктом 2.2.18 договора в 10-дневный срок при прекращении договора в связи с окончанием срока аренды, при досрочном расторжении договора, арендатор обязан собрать полный пакет документов, необходимых для подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, в исправном техническом состоянии, с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений, ремонта и перепланировки в соответствии с договором. Арендатор обязан уплатить арендную плату за все время фактического пользования помещением, по день фактической передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи помещения.

Согласно пункту 2.4.9 договора арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения с учетом предварительного письменного согласования с арендодателем, при условии проведения работ в соответствии со СНиП (строительными нормами и правилами) и действующим законодательством.

С даты подписания договора сумма обеспечительного депозита, внесенного арендатором по предварительному договору аренды нежилых помещений № Д0119-3445 от 03.07.2013 в размере 2 441 808 рублей, засчитывается в счет обеспечительного депозита по договору (пункт 3.7 договора).

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендодатель вправе производить вычеты из обеспечительного платежа, в случае:

наличия задолженности арендатора по арендной плате более 15 банковских дней с даты, когда такой платеж должен был поступить на расчетный счет арендодателя;

причинения по вине арендатора имущественного ущерба арендодателю, но только при условии, что вина арендатора доказана и сумма ущерба согласована сторонами.

Если величина обеспечительного депозита станет меньше установленного уровня, арендодатель направляет арендатору уведомление с требованием внести денежную сумму до достижения уровня, установленного пунктом 3.7 договора, такое требование арендатор обязан выполнить в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления (пункт 3.9 договора). Стороны соглашаются, что арендодатель удерживает обеспечительный депозит на своем счете без выплаты каких-либо процентоварендатору, в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по уплате арендной платы и возмещения ущерба при доказанности вины арендатора в течение всего срока аренды и подлежит возврату арендатору путем перечисления на расчетный счет арендатора по истечении срока аренды либо при досрочном прекращении действия договора, в течение 5 банковских дней с момента прекращения действия договора. Сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет обязательств по уплате постоянной части арендной платы за последние месяцы аренды (пункт 3.10 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор вправе в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца.

По акту приема-передачи от 01.04.2014, подписанному сторонами без разногласий, нежилое помещение передано арендатору (т. 1, л. д. 103).

14.09.2017 ООО «ПродМир» направило ООО «Паритет-Авто» уведомление № И0119-4838 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его прекращении 13.12.2017.

Задолженность ООО «Паритет-Авто» перед ООО «ПродМир» в связи с невозвратом обеспечительного депозита, согласно расчету арендатора, составила 2 441 808 рублей, из которых в оплату задолженности по постоянной части арендной платы подлежало зачету 1 318 516 рублей.

Таким образом, ООО «Паритет-Авто», согласно расчету истца, должно было возвратить ему 1 123 291 рубль 87 копеек (2 441 808 рублей – 1 318 516 рублей).

Отказ от добровольного удовлетворения, изложенного в адресованной арендодателю претензии от 26.12.2017 № И0119-5319, требования о возврате указанной суммы, послужил основанием для обращения ООО «ПродМир» в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО «Паритет-Авто», ссылаясь на то, что помещение было принято арендодателем 11.01.2018, и до указанной даты у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей, а также, указывая на ненадлежащее состояние возвращенного имущества (необходимость проведения восстановительного ремонта), обратилось со встречным иском о взыскании арендной платы и убытков.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том его состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что срок действия основного договора аренды установлен в 7 лет, исчисляемых с момента подписания акта приема-передачи (пункт 5.1), т.е. – до 01.04.2021 (с учетом подписания акта 01.04.2014, т. 1, л. д. 103).

При этом пунктом 5.3 договора арендатору предоставлено право в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца.

Реализуя указанное право, истец 14.09.2017 ООО «ПродМир» направило ООО «Паритет-Авто» уведомление № И0119-4838 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Из имеющихся в деле пояснений сторон следует, что данное уведомление получено арендодателем 18.09.2017 (т. 1, л. д. 88 – пояснения ответчика; т. 2, л. д. 3 – пояснения истца). Разногласий относительно даты получения указанного уведомления у сторон не имеется.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума № 35) разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в настоящее время – пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 Гражданского кодекса Российской Федерации) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Поскольку уведомление об отказе от договора получено ООО «Паритет-Авто» 18.09.2017, договор аренды, исходя из пункта 5.3, считается прекращенным 18.12.2017.

Согласно пункту 8 постановления Пленума № 35 в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Истец считает, что возврат имущества был осуществлен им 18.12.2017, ответчик полагает, что датой такого возврата является 11.01.2018.

Признавая обоснованной позицию арендодателя относительно даты возврата имущества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как видно из материалов дела и не отрицается сторонами спора, после направления истцом уведомления об отказе от договора, в адрес ответчика от него (по электронной почте) поступил проект соглашения, подписанный со стороны арендатора, в котором указано, что возврат имущества осуществляется 18.12.2017 по акту приема-передачи (возврата), а положение проекта соглашения является уведомлением для каждой из сторон явиться лично или обеспечить присутствие своего уполномоченного представителя 18.12.2017 в 12 час 00 мин по месту нахождения объекта для оформления акта приема-передачи (возврата) (т. 1, л. д. 107).

Посчитав, что указанное соглашение является уведомлением о готовности возвратить имущество 18.12.2017 в 12 час 00 мин, арендодатель прибыл в указанное время на объект.

Однако арендатор в назначенное время не явился, в связи с чем, сотрудниками ООО «Паритет-Авто» в 12 час 30 мин 18.12.2017 был составлен акт, о неявке представителя ООО «ПродМир» (т. 1, л. д. 108), который в 13 час 00 мин 18.12.2017 был направлен по адресу электронной почты арендатора. Одновременно арендодатель просил арендатора согласовать новую дату приема-передачи (возврата) помещения.

Вместо этого, 25.12.2017 арендодатель по электронной почте получил подписанный со стороны арендатора односторонний акт возврата имущества с указанием на его составление в 14 час 30 мин 18.12.2017 сотрудниками ООО «ПродМир» ФИО2, ФИО4, ФИО5 и свидетелем ФИО6, из которого следовало, что ООО «Паритет-Авто» в лице директора ФИО3, отказалось от подписания акта и принятия ключей от помещения (т. 1, л. д. 108).

Проверяя сведения, отраженные в названном акте, суд опросил свидетелей.

Согласно свидетельским показаниям главного инженера ООО «ПродМир» ФИО4, 18.12.2017 он и ФИО2 по предварительной договоренности с директором ООО «Паритет-Авто» приехали из г. Воронежа на подписание акта приема-передачи спорного помещения. Как пояснил свидетель, о встрече он договорился по телефону и электронной почте заранее с директором ООО «Паритет-Авто», за 2-4 дня до встречи. Встреча была назначена на 18.12.2017 в 15 час 00 мин по адресу: <...>. Представители арендодателя на встречу не явились. Впоследствии стало известно, что приемка-передача (возврат) помещения была запланирована на 18.12.2017 в 12 час 00 мин, по результатам которой, арендодателем составлен односторонний акт. Со слов свидетеля, акт приема-передачи (возврата) он и ФИО2 привезли с собой. ФИО4 открыл дверь магазина своими ключами. Руководитель ООО «Паритет-Авто» пришел на спорный объект и указал на недостатки помещения, помещение было пустое (оборудование вывезли за пару дней до осмотра), от подписания акта приема-передачи арендодатель отказался. Потом был составлен другой акт приема-передачи (в новом варианте) односторонний, который подписали ФИО2 и ФИО4, дальнейшая судьба акта ему не известна. Свидетель пояснил, что у него не имелось доверенности от ООО «ПродМир», доверенность имелась у ФИО2 В момент осмотра помещения ФИО2 в помещении магазина не было, она разговаривала на улице по телефону, к директору ООО «Паритет-Авто» она не подходила и они не встречались.

Согласно свидетельским показаниям ФИО6, указанного в одностороннем акте от 18.12.2017, и являвшегося работником охранной организации, осуществлявшей охрану помещения по договору с ООО «ПродМир», при закрытии магазина в ТЦ «Куб», ФИО5 и ФИО4 попросили его подписать акт приема-передачи и зафиксировать отказ от подписи руководителя ООО «Паритет-Авто». При этом ФИО2 в этот момент он не видел. Не присутствовал он и в момент отказа директора ООО «Паритет-Авто» от подписания акта приемки, об этом факте ему стало известно со слов работников ООО «ПродМир».

Оценив указанные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности факта согласования сторонами в качестве времени возврата помещения 15 час 00 мин 18.12.2017 и нахождения в это время директора ООО «Паритет-Авто» на объекте.

Согласование указанного времени не подтверждено письменными доказательствами, а также противоречит началу времени составления арендатором одностороннего акта возврата 18.12.2017 – 14 час 30 мин.

Помимо этого, суд первой инстанции обоснованно отметил, что, возражая против полученного от арендатора одностороннего акта возврата от 18.12.2017, поступившего в адрес арендодателя 25.12.2017 (т. 1, л. д. 112), ООО «Паритет-Авто» предложило истцу согласовать иную дату и время (кроме 10.01.2018) приема-передачи помещения (т .1, л. д. 112–116).

По итогам согласования такая дата была определена сторонами как 11.01.2018 в 11 час 00 мин (т. 1, л. д. 116).

Между тем доказательств явки представителя арендатора в указанные дату и время на объект материалы дела не содержат.

Согласно одностороннему акту от 11.01.2018, составленному сотрудниками ООО «Паритет-Авто» в 12 час 00 мин (т. 1, л. д. 109), представитель ООО «ПродМир» не явился. В акте арендатору предложено согласовать иную дату возврата имущества.

В связи с тем, что после 11.01.2018 от арендатора не поступало никаких уведомлений и обращений, ООО «Паритет-Авто» сообщило ООО «ПродМир», что 06.02.2018 будет производить вскрытие помещения и его осмотр.

Оценив указанные фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что датой возврата помещения и, как следствие, обязанности по внесению арендной платы до этой даты, следует считать 11.01.2018 – согласованную сторонами дату возврата имущества.

Довод заявителя о том, что указанная дата согласовывалась им не в качестве даты возврата, а как дата осмотра помещения для целей фиксации его состояния, возврат объекта был осуществлен 18.12.2017, не принимается судом апелляционной инстанции как не основанный на буквальном содержании имеющейся переписки сторон (т. 1, л. д. 112–116). Из указанной переписки видно, что возражая против полученного от арендатора одностороннего акта возврата от 18.12.2017, поступившего в адрес арендодателя 25.12.2017 (т. 1, л. д. 112), ООО «Паритет-Авто» предложило истцу согласовать иную дату и время (кроме 10.01.2018) приема-передачи помещения (т .1, л. д. 112–116). В ответных письмах ООО «ПродМир» не ссылалось на то, что такой прием-передача уже состоялся и не указывало о готовности явиться на объект исключительно для целей осмотра его фактического состояния. Поскольку активных действий по согласованию иной даты возврата имущества сторонами после 11.01.2018 не совершено, а у арендодателя отсутствовали препятствия осуществить одностороннюю приемку имущества 11.01.2018, именно эта дата должна признаваться датой возврата помещения.

Оснований для переоценки указанного вывода апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах первая инстанция пришла к верному выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы сохраняется у арендатора по 11.01.2018 (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер задолженности на указанную дату (с 01.10.2017 по 11.01.2018), исходя из условий договора аренды, составил 1 871 645 рублей 97 копеек (1 532 775 рублей за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 из расчета 510 925 рублей в месяц + 338 870 рублей 96 копеек за период с 01.01.2018 по 11.01.2018 из расчета 955 000 рублей в месяц согласно дополнительному соглашению от 01.04.2016 № 3).

Поскольку в качестве обеспечительного депозита арендатором было внесено 2 441 808 рублей, излишне уплаченная арендная плата в размере 570 162 рублей (2 441 808 рублей – 1 871 645 рублей 97 копеек) правомерно взыскана с арендодателя на основании статей 381.1, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2.1.16, 2.2.18, 3.8, 3.10 договора аренды, разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пункте 5 постановления Пленума № 35.

Удовлетворяя встречные исковые требования арендодателя о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения и расположенной в нем системы пожарной сигнализации, в связи с возвратом имущества в ненадлежащем состоянии, суд обоснованно исходил из следующего.

По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 постановления № 25).

Обосновывая наличие убытков, арендодатель сослался на то, что в период действия договора арендатор произвел переоборудование арендуемого помещения для своих производственных нужд, установил оборудование и использовал помещение для указанных в договоре целей, в отсутствие письменного согласия арендодателя на это.

В подтверждение указанного обстоятельства ООО «Паритет-Авто» сослалось на акт вскрытия и осмотра нежилого помещения по договору аренды от 06.02.2018, заключение АНО «Независимая экспертная организация» № 033И-03/18, согласно которому стоимость работ по демонтажу облицовки стен гипсокартонными листами, восстановлению системы вентиляции, демонтажу и восстановлению покрытия пола керамической плиткой и восстановлению бетонного основания пола в помещениях цокольного этажа ТЦ «Куб» по адресу: <...> в ценах на 1-й квартал 2018 года составляет 2 901 517 рублей 34 копеек.

Для определения характера дефектов и стоимости ущерба, причиненного арендованному имуществу, определением суда первой инстанции от 06.12.2018 по ходатайству арендатора назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЮРЭКСП» ФИО7 и ФИО8

Согласно выводам экспертного заключения от 21.08.2019 № 107/18 (с учетом пояснений эксперта в суде первой инстанции), перепланировка и реконструкция помещений с момента заключения предварительного договора аренды нежилого помещения № Д0119-3445 от 03.07.2013 по 18.12.2017 в сравнении с технической документацией и техническими характеристиками помещения, существовавшими на момент передачи помещения арендатору не выполнялась. При этом нежилые помещения, находящиеся в цокольном этаже здания автосалона с автосервисной мастерской и административным зданием площадью 5968,6 кв. метров по адресу: <...>, являющиеся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения № Д0119-7370 от 01.04.2014, имеют недостатки стен, пола, системы кондиционирования (вентиляции). Причина возникновения дефекта стен – физическое воздействие, дефекты не являются следствием естественного износа. Керамогранитная плитка, уложенная поверх существовавшего ранее напольного покрытия из керамической плитки размером 600 x 600 мм, не соответствует проектному решению и требованиям свода правил, регламентирующим подготовку основания для выполнения напольного покрытия в виде керамической плитки. Устройство новой системы кондиционирования (вентиляции) в цокольном этаже не соответствует проектному решению, выполненному по договору от 29.01.2018 № 7 с приложением № 1 и схеме приточной вентиляции.

В соответствии с локальным сметным расчетом стоимость затрат на устранение недостатков составляет 1 944 809 рублей; стоимость материалов и монтажных работ воздуховодной части вентиляции цокольного этажа составляет 452 300 рублей 50 копеек. Реконструкция конструктивных элементов цокольного этажа арендатором не проводилась.

Необходимость восстановления системы пожаротушения в результате произведенных ответчиком перепланировок арендуемого имущества подтверждается актом выездной проверки Главного управления МЧС России по Брянской области № 253 от 26.06.2019, проведенной 18.06.2019 и выданного на основании указанного акта проверки предписания (т. 5, л. д. 129–132).

Размер стоимости ущерба на восстановление системы автоматического пожаротушения в сумме 279 400 рублей согласован сторонами в качестве стоимости работ по устранению недостатков, отраженных в акте проверки от 26.06.2019.

В связи с этим стороны отказались от проведения экспертизы, назначенной определением суда от 12.12.2019 для установления стоимости восстановительного ремонта системы пожаротушения и производство по экспертизе было прекращено судом первой инстанции (определение от 25.02.2020, т. 6, л. д. 76).

Размер убытков определен судом с разумной степенью достоверности и не опровергнут ответчиком.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил встречный иск о взыскании убытков, общий размер которых составил 2 676 509 рублей (стоимость восстановительного ремонта помещения 1 944 809 рублей + стоимость ремонта воздуховодной части вентиляции цокольного этажа 452 300 рублей 50 копеек + стоимость восстановления системы автоматического пожаротушения 279 400 рублей).

Не оспаривая по существу размер убытков, ООО «ПродМир» ссылается на то, что по условиям пункта 2.2.9 договора аренды они могут быть взысканы только в случае документального подтверждения реально понесенных арендодателем расходов.

Указанные возражения не принимаются судом апелляционной инстанции на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не ограничивают право потерпевшего требовать убытков в виде взыскания расходов на восстановление нарушенного права при доказанности состава правонарушения (нарушения условий договора).

С учетом частичного удовлетворения первоначального иска (на сумму 570 162 рубля) и частичного удовлетворения встречного иска (на общую сумму 4 548 154 рубля 97 копеек) и подлежащую зачету в счет ранее уплаченного обеспечительного депозита задолженность по арендной плате (1 871 645 рублей 97 копеек), суд обоснованно произвел процессуальный зачет (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), по итогам которого подлежащая взысканию с ООО «ПродМир» в пользу ООО «Паритет-Авто» сумма убытков составила 2 106 346 рублей 97 копеек (4 548 154 рубля 97 копеек – 570 162 рубля – 1 871 645 рублей 97 копеек).

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие заявителя с оценкой судом фактических обстоятельств спора и не опровергают сделанных им выводов. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки обстоятельств и отмены решения не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 29.07.2020 (с учетом определения об исправлении описки от 07.08.2020) по делу № А09-2008/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

Н.В. Заикина

Е.В. Рыжова