Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2014 по делу А54-6834/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (далее – соистец, общество) обратились в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 91056, изложив пункты 2.1, 2.3, в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 890 000 (два миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей (НДС не облагается), в том числе: цена доли общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» -595 482 (пятьсот девяносто пять тысяч четыреста восемьдесят два) рубля, цена доли индивидуального предпринимателя ФИО1 Ивановны 2 294 518 (два миллиона двести девяносто четыре тысячи пятьсот восемнадцать) рублей»; п. 2.3. «Оплата Основного долга осуществляется Покупателями равными долями: обществом с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» по 16 541 (шестнадцать тысяч пятьсот сорок один) рубль 17 копеек (последний платеж 16 541 (шестнадцать тысяч пятьсот сорок один) рубль 05 копеек), индивидуальным предпринимателем ФИО1 по 63 736 (шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) рублей 65 копеек (последний платеж – 63735 (шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) 25 копеек), ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (с учетом уточнения).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко М.А.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Рязани обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Возражает против выводов экспертного заключения от 05.05.2014 № 1516, считает, что оно выполнено с нарушением действующих стандартов оценки. Полагает, что стоимость объекта оценки определена некорректно, итоговая величина рыночной стоимости является недостоверной.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании договора аренды от 20.03.2008 № 0601208, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани, и общество с ограниченной ответственностью «Лидер» на основании договора аренды от 20.03.2008 № 0591208, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани, являются арендаторами нежилого помещения Н 4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52, 9 кв. м, расположенного по адресу: <...> (из них 42 кв. м арендует истец; 10,9 кв. м – соистец) (т. 1, л. д. 15-28).

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию – город Рязань согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 2, л. д. 82).

Истцы относятся к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Истцы 28.06.2013 направили совместное заявление о реализации преимущественного права выкупа в администрацию г. Рязани (т. 1, л. д. 29).

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 46-П утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения – выкуп в общую долевую собственность ООО «ЛИДЕР» (доля в праве 109/259) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (доля в праве собственности - 420/259) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи – 4 276 103 рубля (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» - 881 087 рублей, цена доли индивидуального предпринимателя ФИО1 – 3 395 016 рублей. Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 05.09.2013 № 09-13/03р, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2 Мариной Анатольевной. Срок рассрочки оплаты – не более трех лет (т. 1, л. д. 36).

Письмом от 21 октября 2013 г. № 01-75/2844 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес истцов копию решения Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 46 - II с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого истцы приобретает в общую долевую собственность нежилое помещение Н 4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 91056, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 09.09.2013№ 09-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО2, и составляющей 4 276 103 руб. (не облагается НДС), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» - 881 087 рублей, цена доли ИП ФИО1 – 3 395 016 рублей. Указанный договор купли-продажи муниципального имущества обязателен для заключения ответчиком в соответствии с Законом № 159-ФЗ (т. 1, л. д. 37).

Истцы возражали против предложенной цены выкупаемого имущества, в течение срока, установленного частью 1 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, направили ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложили установить цену выкупаемого нежилого помещения в размере 2 397 000 руб. без НДС (т. 1, л. д. 39).

Администрация города Рязани в письме от 11.12.2013 № 01-68/10412 отклонила протокол разногласий, представленный истцами, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 41).

Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации истцами права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истцы обратились в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, истцы являются арендаторами нежилого помещения Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. Указанное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

Однако стороны не достигли соглашения о выкупной цене спорного имущества.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 05.09.2013 № 09-13/03р, выполненному по заказу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани индивидуальным предпринимателем ФИО2 Мариной Анатольевной, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 276 103 рубля (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» - 881 087 рублей, цена доли индивидуального предпринимателя ФИО1 – 3 395 016 рублей.

Как установлено в статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так как сторонами соглашение о цене выкупаемого имущества достигнуто не было, судом была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 91056, проведение которой поручено эксперту ФИО3 (т. 3, л. д. 7).

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Заявление истцов о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено Управлением земельных и имущественных отношений администрации города Рязани 28.06.2013 (т. 1, л. д. 29).

Согласно экспертному заключению от 05.05.2014 № 1516 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.06.2013 без учета НДС составляет 2 890 000 руб. (т. 4, л. д. 113).

Ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта, в связи с этим оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

С учетом заключения эксперта от 05.05.2014 № 1516, ввиду отсутствия оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что достоверной является рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в ходе проведения дополнительной судебной экспертизы.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что установленная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является недостоверной.

На основании изложенного апелляционный суд отклоняет как бездоказательный довод жалобы о недостоверности заключения эксперта от 05.05.2014 № 1516 ввиду его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не был надлежащим образом проведен анализ рынка, а все используемые в экспертном заключении коэффициенты и корректировки направлены только на уменьшение стоимости объекта не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку судебная экспертиза по делу была назначена при отсутствии возражений со стороны ответчика. Экспертное заключение от 05.05.2014 № 1516 соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с этим доводы ответчика, указанные в апелляционной жалобе не состоятельны, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанцией.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по договору купли-продажи, установив выкупную стоимость имущества на основании экспертного заключения от 05.05.2014 № 1516, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 28.06.2013 без учета НДС составляет 2 890 000 руб. (т. 4, л. д. 113).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2014 по делу А54-6834/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Ю.А. Волкова

Е.В. Рыжова