Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кондратеней Е.В., при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 01.10.2021), от первого ответчика – управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 23.04.2021), в отсутствие второго ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 18.07.2022 по делу № А23-8681/2021 (судья Чехачева И.В.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском (с учетом уточнения) к управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее – управление):

о признании недействительным отказа от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 № 130/15 (в редакции дополнительного соглашения № 89/18);

о восстановлении регистрационной записи об указанном договоре аренды (дата государственной регистрации договора: 24.04.2015, номер регистрации: 40-40/001-40/001/048/2015-228/1) и дополнительном соглашения № 89/18 к договору (дата регистрации: 07.05.2018, номер регистрации: 40:26:000238:1549-40/001/2018-1).

Определением суда от 26.11.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее – государственный регистратор).

Определением от 11.03.2022, принятым на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственный регистратор привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением суда от 18.07.2022 исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным отказ управления от договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения от 12.02.2015 №130/15, изложенный в письме от 29.10.2019 № 13901/06-19; договор аренды от 12.02.2015 №130/15 признан действующим. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что направленное управлением в адрес предпринимателя письмо от 29.10.2019 № 13901/06-19 об окончании срока действия договора аренды не обжаловано в судебном порядке и не отменено. Указывает, что нормами Земельного кодекса Российский, действующими с 01.03.2015, а также Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на продление договора аренды, в связи с чем после 01.03.2015 предпринимателю не может быть предоставлен земельный участок в порядке реализации преимущественного права. Считает, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ссылается на то, что по истечении срока действия договора аренды от 12.02.2015 № 130/15 земельного участка, договор не был прекращен, исполняется сторонами, предприниматель продолжает пользоваться земельным участком в отсутствие возражений управления и уплачивает арендную плату в установленном законом порядке. Сообщает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу № А23-8903/2019 признан незаконным отказ управления в выдаче разрешения на реконструкцию здания нежилого назначения, расположенного по адресу: <...> р-н д.38, мотивированный окончанием срока аренды. Отмечает, что предоставление спорного участка предпринимателю без проведения торгов осуществлено при наличии условий, предусмотренных ранее действовавшим законодательством, в связи с чем к продлению спорного договора не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве государственный регистратор просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Информирует, что запись о государственной регистрации аренды погашена на основании заявления городской управы г. Калуги о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости с приложенным письмом, согласно которому срок действия договора земельных участков закончился.

В судебном заседании представители управления и предпринимателя поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Государственный регистратор, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направил. С учетом мнения представителей истца и первого ответчика, судебное заседание проводилось в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого одноэтажного здания по адресу: <...>, площадью 29,8 кв. м, использует его в качестве кафе (свидетельство о государственной регистрации права собственности, т. 1, л. д. 16).

Указанное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000238:537 общей площадью 33 кв. м, который также находится в собственности предпринимателя.

Предприниматель 19.03.2014 обратился в управу с заявлением о предоставлении по процедуре выбора земельного участка ориентировочной площадью 50 кв. метров, примыкающего с восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000238:537, в аренду для реконструкции нежилого здания (кафе) по адресу: <...>.

Для указанных целей предпринимателем согласован акт о выборе земельного участка для строительства, согласованы намечаемые проектные решения, технические условия на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта реконструкции - здания нежилого назначения по адресу: <...> район д. 38.

04.06.2014 управление выдало предпринимателю техническое задание № 686 на производство работ по составлению плана расположения земельного участка для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения, расположенного по адресу: <...> район д. 38, на основании которого КП «БТИ» подготовило план расположения земельного участка ориентировочной площадью 66 кв. метров, по координатам которого земельные участки 02.10.2014 внесены в электронную базу управления.

Постановлением управы от 21.10.2014 № 14104-пи (в редакции постановления от 28.11.2014 № 16159-пи) утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане кадастрового квартала 40:26:000238 общей ориентировочной площадью 66 кв. метров (участок 1 площадью 22 кв. метров из свободных земель и участок 2 площадью 44 кв. м с кадастровым номером 40:26:00238:1400) для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения по адресу: <...> район д. 38 согласно приложению, а также предварительно согласовано место размещения объекта реконструкции (здания нежилого назначения) на указанном участке.

Предприниматель 12.01.2015 уведомил управление о постановке на кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: <...> район д. 38, и присвоении ему кадастрового номера 40:26:000238:1549, а также просил продолжить работу по своему заявлению от 19.03.2014.

12.02.2015 между управой (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для строительства путем реконструкции здания нежилого назначения № 130/15 (т. 1, л. д. 17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровым номером 40:26:000238:1549 площадью 22 кв. м и с кадастровым номером 40:26:000238:1400 площадью 44 кв. метров, расположенные по адресу: <...> в районе д. 38, сроком на три года, для реконструкции здания нежилого назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 1), адрес участка: <...> р-н д. 38.

По истечении срока действия договора предприниматель продолжил пользование земельными участками, в письме от 17.04.2018 № 4201/06-18 управление просило считать договор возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением управы от 23.11.2018 № 12280-пи предпринимателю выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в частности, по участкам с кадастровыми номерами 40:26:000238:1549 и 40:26:000238:1400.

02.09.2019 предприниматель обратился в управление с заявлением № 587871654 о выдаче разрешения на реконструкцию здания по адресу: <...> р-н д. 38.

Письмом от 11.10.2019 № 13089/0619 управление отказало в удовлетворении данного заявления, указав на истечение срока действия договора аренды, а в письме от 29.10.2019 № 13901/06-19, управление, сославшись на прекращение действия договора аренды 12.02.2018, потребовало освободить земельные участки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу № А23-8903/2019 признан незаконным отказ управления о выдаче разрешения на реконструкцию.

Между тем, на основании заявления управления, к которому прилагалось письмо от 29.10.2019 № 13901/06-19 о прекращении действия договора аренды 12.02.2018, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 29.06.2021 внесены записи о погашении записей об ограничении прав и обременении (аренде) земельных участков с кадастровыми номерами 40:26:000238:1549 и 40:26:000238:1400.

Ссылаясь на то, что действиями управления нарушены права и законные интересы арендатора и он лишен возможности осуществлять строительство, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Таким образом, поскольку спорный договор аренды был заключен до 01.03.2015 и арендатор имеет право на его продление для завершения строительства без торгов в силу закона, он мог быть продлен на неопределенный срок по истечении срока действия. О таком продлении само управление сообщило истцу в письме от 17.04.2018 (т .1, л. д. 32).

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора (его расторжении).

На основании абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 7 постановления Пленума № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом первой инстанции установлено, что для осуществления строительства на предоставленных в аренду земельных участках с кадастровыми номером 40:26:000238:1549, 40:26:000238:1400, предпринимателем осуществлен сбор всех необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и 02.09.2019 подано заявление о выдаче разрешения на строительство, на которое был получен отказ, изложенный в письме управления от 11.10.2019 № 13089/0619.

Указанный отказ признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 24.05.2021 по делу № А23-8903/2019, имеющимпреюдициальное значение для настоящего спора. Этим же решением установлено, что спорный договор аренды был заключен до внесения изменений в земельное законодательство (до 01.03.2015); в качестве основания в договоре указано постановление городской управы города Калуги от 19.01.2015 № 198-пи, вынесенное по результатам процедуры предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015); поскольку положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, судом при рассмотрении спора по делу № А23-8903/3019 признано правомерным продление срока аренды договора на неопределенный срок (письмо управления от 17.04.2018 № 4201/06-18) и установлено, что в период такого продления предпринимателю выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта на спорных участках (постановление городской управы г. Калуги от 23.11.2018 № 12280-пи). Одновременно в рамках названного дела признан незаконным отказ управления в выдаче разрешения на строительство по основанию истечения срока действия договора аренды (отказ изложен в письме от 11.10.2019 № 13089/0619).

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

При таких обстоятельствах, с учетом признания судебным актом незаконным отказа управления в выдаче разрешения на строительство (изложен в письме от 11.10.2019 № 13089/0619), составление ответчиком уведомления от 29.10.2019 № 13901/06-19 (т .1, л. д. 36) об окончании срока действия договора со ссылкой на пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и не может быть признано добросовестным поведением при реализации права на односторонний отказ от договора, исходя из пункта 14 постановления Пленума № 54.

В связи с признанием незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, получением предпринимателем разрешения на строительство объекта, совершением им действий, направленных на достижение установленной договором аренды земельного участка цели, односторонний отказ от договора не является разумно ожидаемым действием, исходя из предшествующего поведения управления, и свидетельствует о злоупотреблении правом, являющимся недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя выражают несогласие с оценкой судом фактических обстоятельств спора и не влияют на принятое решение. Оснований для переоценки указанных обстоятельств апелляционной инстанцией не установлено.

Решение суда в части отказа в иске никем не оспаривается в связи с чем не является предметом апелляционного пересмотра.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 18.07.2022 по делу № А23-8681/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко

А.Г. Селивончик