Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Проклюшиной Д.Н. (доверенность от 12.08.2014 № 116/8), от ответчика – Трухтанова С.В. (доверенность от 25.09.2015 № 0271-36/108), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2015 по делу № А68-10234/14 (судья Литвинов А.В.), установил следующее.

ОАО «Россельхозбанк» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Тульской области (далее – ответчик) о взыскании долга по договору субаренды от 25.03.2013 № 1 в размере 151 317 руб. 30 коп., долга по договору возмещения затрат от 25.03.2013 № 2-т/2013 в размере 168 426 руб. 54 коп.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования, уменьшив их размер, просил взыскать с ответчика долг по арендным платежам по договору субаренды от 25.03.2013 № 1 в размере 196 712 руб. 49 коп.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, поэтому прекращение договора аренды в связи с истечением его срока прекращает действие договора субаренды. Указывает, что на момент прекращения договора субаренды ответчик не располагал сведениями о пролонгации первоначального договора аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 на новый срок, либо о его возобновлении. Отмечает, что спорный договор субаренды заключен сторонами без проведения торгов.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между истцом (арендатор) и Центральным банком Российской Федерации (арендодатель) был заключен договор от 01.12.2008 № 2/08-09 аренды нежилого здания Банка России, согласно п. 1.1 которого арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилой объект (2-этажное административное здание с навесом), общей площадью 412,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях размещения дополнительного офиса арендатора.

Передача здания состоялась по акту приема-передачи от 01.12.2008.

Согласно п. 1.2 договора объект принадлежит арендодателю в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» от 10.07.2002 № 86-ФЗ на праве федеральной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2006 серия 71 АБ № 161566.

Срок аренды по договору установлен в п. 1.7 договора с 01 декабря 2008 г. по 30 ноября 2013 г.

Согласно п. 1.8 договора если за 1 месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2.4.2 договора арендатор имеет право передавать объект в субаренду только по письменному разрешению арендодателя.

Любые изменения и дополнения к договору в силу п. 5.2 имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

Дополнительным соглашением от 05.03.2009 № 1 стороны вносили изменения в договор в части передачи во владение и пользование сетей, балансовой стоимости здания.

Центральный банк Российской Федерации и ОАО «Россельхозбанк» заключили дополнительное соглашение от 12.12.2013 № 6 к договору аренды от 01.12.2008 № 2/08-09, которым изменили редакцию пункта 3.1 договора о размере арендной платы и пункта 1.7 договора о сроках аренды, продлив ее на период с 01.12.2013 по 30.11.2018, а также внесли изменения в Приложения 1 (расчет арендной платы по нежилому объекту), 1а (расчет арендной платы за подземный тепловым сетям), 1б (расчет арендной платы за подземный водопровод) и 1в (расчет арендной платы за подземную канализацию).

Дополнительное соглашение прошло регистрацию 23.12.2013.

Между ОАО «Россельхозбанк» (арендатор) и Управлением Росреестра по Тульской области (субарендатор) заключен договор от 25.03.2013 № 1 субаренды нежилого помещения, общей площадью 103,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Арендуемое помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 25.03.2013.

Письмом от 19.12.2012 № 19-44/12804 Банк России выразил согласие на пролонгацию договоров субаренды нежилых помещений по адресу: <...>.

Срок действия договора субаренды истек 30.11.2013.

Однако в нарушение условий договора субаренды, арендуемое помещение арендатору возвращено не было. Субарендатор продолжил фактически пользоваться арендуемым помещением, при этом арендная плата не вносилась им с 01.12.2013. Каких-либо письменных уведомлений от субарендатора о намерении заключить договор субаренды на новый срок согласно п. 6.2 договора субаренды арендатор не получал.

Согласно п. 4.1 договора субаренды ежемесячная арендная плата составляет 15 131 руб. 73 коп. Таким образом, согласно расчету истца задолженность по арендной плате по состоянию на 01.10.2014 составила 151 317 руб. 30 коп.

Арендатором в адрес субарендатора 28.08.2014 направлено требование № 001-38-25/453 о внесении арендной платы, которое получено субарендатором 01.09.2014, однако указанное требование было оставлен без ответа и удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств ответчиком по внесению арендных платежей ОАО «Россельхозбанк обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязательства сторон возникли из договора субаренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, ТУ Росимущества в Тульской области и Центральный банк Российской Федерации 31.12.2013 подписали договор о передаче прав арендодателя по договору аренды нежилого здания Банка России от 01.12.2008 № 2/08-09, на основании которого ЦБ РФ передал, а Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в Тульской области приняла на себя права и обязанности арендодателя по указанному выше договору аренды на основные средства, расположенные по адресу: <...>.

ТУ Росимущества в Тульской области, считая договор аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 и дополнительное соглашение от 12.12.2013 № 6 к договору аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 недействительными, обратилось в суд с соответствующим иском.

Определением от 13.02.2015 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А68-547/15.

Решение Арбитражного суда Тульской области от 27.05.2015 по делу № А68-547/15 вступило в законную силу 30.06.2015. Указанным решением Территориальному Управлению Росимущества в Тульской области отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 и дополнительного соглашения от 12.12.2013 № 6 к нему недействительными.

Как следует из решения суда от 27.05.2015 по делу № А68-547/15, в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России, включая золотовалютные резервы Банка России. Изъятие и обременение обязательствами указанного имущества без согласия Банка России не допускаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), к которым относятся органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 3 статьи 214 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 14.12.2000 № 268-О и от 15.01.2003 № 45-О указал, что Центробанк является публичным юридическим лицом, которое действует от имени и в интересах Российской Федерации, полномочия которого по своей правовой природе относятся к функциям государственной власти.

Банк России осуществлял полномочия собственника спорного имущества по владению, пользованию и распоряжению с момента ввода его в эксплуатацию, т. к. объект был построен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, проведение конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды не требовалось и сдача имущества в аренду осуществлена в рамках полномочий, предоставленных ЦБ РФ.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, договор аренды от 01.12.2008 № 2/08-09, согласно которому спорные помещения находятся в аренде у ОАО «Россельхозбанк» продолжает действовать.

Ответчик без заключения договора субаренды на новый срок продолжает фактически пользоваться помещением, переданным ему по договору субаренды от 25.03.2013 № 1.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со ст. 621 п. 2 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, следовательно, арендная плата подлежит перечислению субарендатором на счет арендатор, соответствии с условиями договора субаренды.

Разделом 4 договора субаренды предусмотрен размер арендной платы и порядок ее внесения.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчик не представил доказательств внесения им арендных платежей за арендуемое имущество в полном объеме либо доказательства того, что в этот период он не пользовался арендованным имуществом и оно было возвращено арендодателю в согласованном сторонами порядке. Также ответчик не представил доказательств, что арендные платежи вносились иному лицу.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Факт нарушения сроков и размера внесения арендных платежей ответчиком за период с 01.12.2013 по 31.12.2014 установлен судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и удовлетворено на сумму 196 712 руб. 49 коп.

Апелляционный суд не принимает во внимание довод жалобы о том, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, поэтому прекращение договора аренды в связи с истечением его срока прекращает действие договора субаренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, следовательно, арендная плата подлежит перечислению субарендатором на счет арендатора в соответствии с условиями договора субаренды. Данная позиция подтверждена п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановлением ФАС Московского округа от 24.05.2013 по делу № А40-64457/12-6-598.

Доводы жалобы о том, что на момент прекращения договора субаренды ответчик не располагал сведениями о пролонгации первоначального договора аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 на новый срок, либо о его возобновлении, отклоняются апелляционным судом, как не соответствующие действительности и не подтверждающиеся материалами дела. Договор аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 и все дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Управлением Росреестра, один экземпляр данных документов имеется в Управлении. Следовательно, все условия договора аренды, в т. ч. п. 1.8, согласно которому договор пролонгируется на следующие 5 лет в случае отсутствия заявления сторон о его расторжении, были известны Управлению Росреестра.

Довод Управления Росреестра в жалобе о том, что спорный договор субаренды заключен сторонами без проведения торгов, также не принимается судом апелляционной инстанции во внимание. Как было указано выше, решением Арбитражного суда Тульской области от 27.05.2015 по делу А68-547/2015, ТУ Росимущества в Тульской области было отказано в признании договора аренды от 01.12.2008 № 2/08-09 и дополнительного соглашения № 6 к нему недействительными (ничтожными). Данный судебный акт вступил в законную силу. Основания для проведения торгов при заключении производного договора субаренды, отсутствовали, т.к. на момент заключения договора субаренды имущество принадлежало Центральному банку Российской Федерации, и не было передано в государственную казну Российской Федерации.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2015по делу № А68-10234/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Ю.А. Волкова

Е.Н. Тимашкова