Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть Розница» (г. Ростов-на-Дону, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 31.12.2015) и ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 29.09.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2016 по делу № А68-3677/2016 (судья Большаков Д.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее – управление) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав от 03.03.2015 № 71-71/001-71/001/152/2015-854, № 71-71/001-71/001/152/2015-877, № 71-71/001-71/001/152/2015-881 (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 03.11.2016.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25.03.2005 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тульской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новоком» (арендатор) заключен договор № 71/08-04-003/0-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:05:601004:0014, общей площадью 950 кв. м, находящегося вдоль федеральной автомобильной дороги М-4 «Дон», имеющего адресные ориентиры: Тульская область, Веневский район, с/о Васильевский, 161 км + 550 м автомагистрали М-4 «Дон-1» (справа), и земельного участка кадастровым номером 71:05:601004:0010, общей площадью 250 кв. м, находящегося вдоль федеральной автомобильной дороги М-4 «Дон», имеющего адресные ориентиры: Тульская область, Веневский район, с/о Васильевский, 161 км + 550 м автомагистрали М-4 «Дон-1» (слева).

Участки предоставлены для эксплуатации стационарной автозаправочной станции с магазином (пункт 1.2) и считаются переданными арендодателем и принятыми арендатором с момента подписания договора, оформление акта приема-передачи не требуется (пункт 1.4).

Срок аренды установлен по 31.03.2015 (пункт 2.1); 18.10.2005 договор прошел государственную регистрацию.

Общество с ограниченной ответственностью «Новоком» на основании соглашения 08.12.2011 № КА-148/2011 передало по акту права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.03.2005 № 71/08-04-003/0-05 обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-АЗС».

Соглашение от 08.12.2011 № КА-148/2011 зарегистрировано управлением Росреестра по Тульской области 30.12.2011.

Из материалов дела также следует, что 01.07.2005 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Норси-Транс» (арендатор) заключен договор № 71/08-04-008/0-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:23:601002:0002, общей площадью 5 155 кв. м, местоположение: Тульская область, Ясногорский район, Тайдаковская сельская администрация 151 км + 100 м (справа) автодороги Москва – Харьков.

Участок предоставлен для эксплуатации стационарной АЗС (пункт 1.2) и считается

переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания договора, оформление акта приема-передачи не требуется (пункт 1.4).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1), 07.09.2005 прошел государственную регистрацию.

Впоследствии закрытое акционерное общество «Норси-Транс» на основании договора от 27.09.2012 № Эд-2/2012 передало по акту от 19.10.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.07.2005 № 71/08-04-008/0-05 обществу с ограниченной ответственностью «Эдванс».

Договор от 27.09.2012 № Эд-2/2012 зарегистрирован управлением Росреестра по Тульской области 15.10.2012.

Общество с ограниченной ответственностью «Эдванс» и общество с ограниченной ответственностью «Капитал-АЗС» 09.09.2015 прекратили деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу (государственные регистрационные номера записей о прекращении деятельности 2156196368832, 2156196368854).

Общество 13.10.2015 обратилось в управление с заявлениями о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 71:23:601002:0002, 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010.

Решениями (сообщениями) от 03.03.2016 № 71/001/152/2015-854, № 71/001/152/2015-877, № 71/001/152/2015-881 заявителю было отказано в государственной регистрации. В обоснование отказа управление указало на то, что для государственной регистрации перехода права аренды на земельные участки к правопреемнику арендатора необходимо внести соответствующие изменения в договоры аренды путем заключения дополнительных соглашений, предусматривающих изменение арендатора объектов недвижимости. Кроме этого, регистрирующий орган считает, что государственная регистрация таких соглашений к договору аренды от 25.03.2005 № 71/08-04-003/0-05 земельных участков с кадастровыми номерами 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010 не может быть произведена, поскольку данный договор по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на неопределенный срок и на основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации.

Не согласившись с принятыми решениями, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная инстанция с таким выводом суда согласна в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона № 122-ФЗ, входит проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены статьей 20 Закона № 122-ФЗ.

Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В обоснование отказа в государственной регистрации управление указало на то, что для государственной регистрации перехода права аренды на земельные участки к правопреемнику арендатора необходимо внести соответствующие изменения в договоры аренды путем заключения дополнительных соглашений, предусматривающих изменение арендатора объектов недвижимости. Кроме этого, регистрирующий орган указал, что государственная регистрация таких соглашений к договору аренды от 25.03.2005 № 71/08-04-003/0-05 земельных участков с кадастровыми номерами 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010 не может быть произведена, поскольку данный договор по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на неопределенный срок и на основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 2 статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.10.2007 № 8105/07, при реорганизации юридических лиц правопреемство наступает в силу закона. Действующее законодательство не связывает переход прав и обязанностей при реорганизации юридического лица с необходимостью внесения изменений в договоры реорганизуемых юридических лиц.

В рассматриваемом случае материалами дела (листами записи Единого государственного реестра юридических лиц от 09.09.2015 по форме № 50007) подтверждается факт реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Эдванс» и общества с ограниченной ответственностью «Капитал-АЗС» в форме присоединения к обществу.

В связи с указанным доводы управления о необходимости заключения к договорам аренды земельных участков дополнительных соглашений, предусматривающих изменение арендатора объектов недвижимости, являются необоснованными.

В отношении довода управления о том, что государственная регистрация не может быть осуществлена, поскольку договор аренды от 25.03.2005 № 71/08-04-003/0-05 земельных участков с кадастровыми номерами 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010 по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на неопределенный срок и на основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, суд первой инстанции правомерно указал следующее.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из вышеуказанных норм права следует, что, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации, то и вносимые в него изменения также подлежат государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, договоры аренды земельных участков от 01.07.2005 № 71/08-04-008/0-05, от 25.03.2005 № 71/08-04-003/0-05 заключены на срок более года, следовательно, все изменения к ним, в том числе и касающиеся перехода права и обязанностей к правопреемнику арендаторов, также подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в государственной регистрации у регистрирующего органа не имелось, в связи с чем решения управления от 03.03.2016 № 71/001/152/2015-854, № 71/001/152/2015-877, № 71/001/152/2015-881 обоснованно признаны судом незаконными.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом принято решение, которое противоречит Закону № 122-ФЗ в части указания срока для осуществления государственной регистрации, что ведет к нарушению установленных сроков для государственной регистрации прав и как следствие влечет за собой неисполнимость судебного решения, не может быть принят во внимание судом.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

В данном случае в целях восстановления нарушенного права заявителя суд первой инстанции обязал управление в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию перехода права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 71:23:601002:0002, 71:05:601004:0014, 71:05:601004:0010 от ООО «Эдванс» и «Капитал-АЗС» к их правопреемнику – ООО «Газэнергосеть розница», что не противоречит положениям Закона № 122-ФЗ.

Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что у заявителя отсутствовали правовые основания для обращения в регистрирующий орган с требованием о государственной регистрации внесения изменений в записи ЕГРП.

Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении одного юридического лица (общества) к другому к последнему переходят все права и обязанности присоединенного юридического лица (общества) в соответствии с передаточным актом.

Правовые последствия реорганизации юридического лица в форме присоединения заключаются в том, что принимающее юридическое лицо – сохраняет свой правовой статус и становится универсальным правопреемником по всем гражданским правам и обязанностям реорганизуемого юридического лица. В результате универсального правопреемства не происходит изменения договора аренды.

С учетом вышеприведенных норм реорганизация юридического лица не является основанием возникновения (прекращения) права аренды, а влечет необходимость внесения изменений в записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, общество обоснованно обратилось с заявлением о внесении изменений в ЕГРП.

Ссылка жалобы на пункты 62, 63, 64 Правил ведения ЕГРП является несостоятельной, поскольку в пункте 64 Правил указывается на совершение дополнительной записи при переходе ограничения (обременения) права к другому лицу и, по сути, является техническим моментом ведения ЕГРП; а пункты 62 и 63 Правил к данной ситуации неприменимы, так как в них указано о действиях регистратора при прекращении права.

Также отклоняется судом довод жалобы о том, что вывод суда об обязании управления зарегистрировать переход права аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку регистрирующий орган не принимал решения об отказе в государственной регистрации перехода права аренды, так как заявитель с соответствующим заявлениями не обращался.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку решением суда возлагается обязанность осуществить государственную регистрацию прав, она производится в силу пункта 6 статьи 20 Закона № 122-ФЗ без заявления о государственной регистрации прав на основании настоящего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок должен рассматриваться для целей государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом как самостоятельная сделка, отклоняется судом, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Как установлено судом, заявитель не просил осуществить государственную регистрацию договоров аренды, а всего лишь просил внести изменения в ЕГРП в связи с произведенной реорганизацией, приведя его сведения относительно земельных участков в соответствие с реальным положением дел.

Тот факт, что договоры аренды земельных участков в настоящее время считаются заключенными на неопределенный срок, автоматически не вносит изменений в ЕГРП о субъекте права (обременения) аренды, в связи с чем в настоящее время в ЕГРП содержатся сведения, несоответствующие действительности в части указания арендаторов.

При этом требование управления о заключении дополнительного соглашения с владельцем (собственником) соответствующего земельного участка как условия внесения изменений в ЕГРП, является необоснованным, поскольку в силу общих положений раздела ГК РФ о договорах предполагается наличие такой воли и желания с обеих сторон – арендатора и арендодателя, и противоречит пункту 2 статьи 58 ГК РФ об универсальном правопреемстве.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05.09.2016 по делу № А68-3677/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Тимашкова

Судьи Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова