Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – ФИО1 (доверенность от 23.10.2013), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 09.01.2013 № 20/1-30/133), в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2013 по делу № А54-3885/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 Владимирович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, Администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 226525, путем принятия пункта 2.1. и 2.3. в редакции истца, а именно:

«2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 248 305 (двести сорок восемь тысяч триста пять) рублей 08 копеек (не облагается НДС)»;

«2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 36 копеек (последний платеж 6 897 (шесть тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 48 копеек) ежемесячно (в дальнейшем очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора» (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка».

Решением арбитражного суда от 01.08.2013 исковые требования удовлетворены.

Администрация города Рязани, не согласившись с вынесенным судебным актом, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что заключение эксперта от 15.07.2013 № 31-06/2013 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в связи с этим не может быть признано достоверным. Указывает на то, что экспертом не был надлежащим образом проведен анализ рынка, все используемые в экспертном заключении коэффициенты и корректировки направлены только на уменьшение стоимости объекта.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО3 на основании договора аренды от 15.02.2002 № 274002 (в редакции соглашения от 13.07.2011), заключенного с Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, является арендатором нежилого помещения Н 2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, расположенного по адресу: <...> (т. 2, л. д. 175-176).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.06.2011 62-МД № 384401 указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань.

Решением Рязанской городской Думы от 22.12.2011 № 444-I (т. 1, л. д. 11) утверждены условия приватизации данного нежилого помещения – выкуп индивидуальным предпринимателем ФИО3 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи была определена на основании произведенного ООО «Оценка собственности» отчета об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 № 470/2011 и составила 601 000 руб. Срок рассрочки оплаты – не более трех лет (т.1, л. д. 11-12).

Письмом от 28.12.2011 № 01-75/3267 (т. 1, л. д. 10) Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес индивидуального предпринимателя ФИО3 копию решения Рязанской городской Думы от 22.12.2011 № 444-I с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого покупатель приобретает в собственность нежилое помещение Н2 в многоквартирном доме, лит.А., назначение – нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: <...> л. 21, реестровый номер 226525, по рыночной цене 601 000 руб. (не облагается НДС), определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 № 470/2011, выполненным ООО «Оценка собственности».

Не согласившись с условиями указанного договора в части установленной выкупной цены арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель ФИО3 27.01.2012 направил в адрес администрации города Рязани протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 договора: «п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 28 000 руб. за 1 кв. м. Итого общая цена продажи имущества составляет 361 200 руб.» (т. 1, л. д. 22).

В письме от 10.02.2012 № 01-68/816 администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринимателю ФИО3 заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции ранее направленного проекта договора (т. 1, л. д. 23).

Поскольку стороны не пришли к соглашению о цене выкупаемого объекта недвижимости в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как установлено в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Индивидуальный предприниматель ФИО3 относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ, что ответчиком не оспаривается.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 01.12.2011 № 470/2011, выполненному по заказу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обществом с ограниченной ответственностью «Оценка собственности», рыночная стоимость нежилого помещения составляет 601 000 руб. (не облагается НДС).

Истец представил в материалы дела отчет от 20.01.2012 № 07-2/12 оценки того же объекта, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя ФИО3 индивидуальным предпринимателем ФИО4 (т. 1, л. д. 34-108), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 273 000 руб.

Исходя из положений Закона № 159-ФЗ, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Как установлено в статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так как сторонами соглашение о цене выкупаемого имущества достигнуто не было, определением суда от 17.05.2012 была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 12,9 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 226525, по состоянию на 28.12.2011.

Согласно экспертному заключению от 15.08.2013 № 1097 рыночная стоимость указанного имущества по состоянию на 28.12.2011 составляла 298 000 руб. (без учета НДС).

На основании того, что у суда первой инстанции возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, суд удовлетворил ходатайство ответчика и назначил повторную судебную экспертизу по делу, проведение которой поручил ООО «Актив».

Согласно экспертному заключению от 24.04.2013 № 06-02/2013 рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.12.2011 составляет 297 000 руб. (т. 3, л. д. 43-73).

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъектом малого предпринимательства, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Вместе с тем указанная в заключении от 24.04.2013 № 06-02/2013 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На основании этого определением суда от 21.05.2013 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Актив», для установления рыночной стоимости нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 12,9 кв. м, расположенного по адресу: <...> без учета НДС по состоянию на 03.11.2011.

Согласно заключению эксперта от 15.07.2013 № 31-06/2013 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.11.2011 без учета НДС составляет 248 305 руб. 08 коп. (т. 3, л. д. 100-130).

Представленное в материалы дела экспертное заключение от 15.07.2013 № 31-06/2013 соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта, в связи с чем оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

С учетом заключения эксперта от 15.07.2013 № 31-06/2013, ввиду отсутствия оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что достоверной является рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в ходе проведения дополнительной судебной экспертизы.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что установленная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является недостоверной.

На основании изложенного апелляционный суд отклоняет как бездоказательный довод жалобы о недостоверности заключения эксперта от 15.07.2013 № 31-06/2013 ввиду его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не был надлежащим образом проведен анализ рынка, а все используемые в экспертном заключении коэффициенты и корректировки направлены только на уменьшение стоимости объекта не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку все судебные экспертизы по делу были назначены по ходатайству ответчика, при отсутствии возражений со стороны истца. Экспертное заключение от 15.07.2013 № 31-06/2013 соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с этим доводы ответчика, указанные в апелляционной жалобе не состоятельны, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанцией.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по договору, определив рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 248 305 руб. 08 коп., которая установлена заключением судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2013 по делу № А54-3885/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Ю.А. Волкова

М.В. Каструба