Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Мокеева Д.Л. (доверенность от 13.11.2015), от ответчика – Петановой В.Э. (доверенность от 20.07.2015), Коваленко Е.А. (доверенность от 07.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южный двор-166» на решение Арбитражного суда Калужской области от .09.2015 по делу № А23-554/2015 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Южный двор-166» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Капинвест» (далее – ответчик) с иском о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-П неосновательного обогащения в размере 726 853 руб. 92 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Капнвест» 21.07.2015 обратилось в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Южный двор-166» со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-П в размере 3 235,88 долларов США, что составляет 183 906 руб. 71 коп. по курсу ЦБ РФ на дату подачи иска.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 03.08.2015 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Капинвест» принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В ходе судебного разбирательства по делу истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнил согласно заявлению от 19.05.2015. Ссылаясь на положения статей 15, 393, 401, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд взыскать с ответчика убытки в сумме 726 853 руб.92 коп. в связи с оплатой ответчику суммы обеспечительного платежа в сумме 386 672 руб. по платежному поручению от 24.09.2014 № 944 на сумму 379 000 руб. и по платежному поручению от 25.09.2014 № 951 в сумме 76 72 руб., оплаты арендной платы в сумме 340 181 руб. 92 коп. по платежным поручениям от 03.10.2014 № 981 на сумму 129 999 руб. 99 коп., от 03.10.2014 № 982 на сумму 195 000 руб., от 10.10.2014 № 8 на сумму 13326 руб.53 коп., от 13.10.2014 № 25 на сумму 1 855 руб. 40 коп.

Решением суда в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на препятствование ему с 26.10.2014 со стороны ответчика в осуществлении торговой деятельности, что подтверждается актами от 31 октября 2014 года и с 01 по 04 ноября 2014 года, составленными сотрудниками магазина ООО «Южный двор-166». Считает, что все выявленные недостатки, зафиксированные в составленных ответчиком односторонних актах осмотра помещения, не нанесли ущерб имуществу ответчика, поскольку были устранены в текущем режиме. Полагает, что причиной препятствования ответчиком открытию магазина в арендуемом помещении и в последующем расторжения договора аренды по инициативе ответчика послужило пересечение ассортимента товаров истца с другим арендатором, а также несоответствие ассортимента товара и уровня оформления магазина формату торгового центра. Ссылается на незначительность просрочки внесения арендных платежей.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между ООО «КапИнвест» (арендодатель) и ООО «Южный двор-166» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 04.09.2014 № 04-118/0914-А (т. 1, л. д. 7-21), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принять и своевременно вносить арендную плату за помещение площадью 120 кв. м, с номером В11, расположенное на первом этаже торгового центра по адресу: <...>. На копии поэтажного плана, прилагаемой к договору, границы помещения выделены линиями красного цвета.

Здание, расположенное по адресу: <...> принадлежит ООО «Капинвест» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2012 (т. 2, л. д. 8).

По акту приема-передачи помещения от 09.09.2014 (т. 1, л. д. 23) в соответствии с условиями договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение площадью 120 кв. м, с номером В 11, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 14.1 договора он считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами договора и действует до полного исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

Обязанности сторон по подготовке помещения к аренде согласованы сторонами в разделе 3 договора.

В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды установлен с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно п. 4.2 договора в период с 10 сентября 2014 г. по 24 октября 2014 г. арендатор осуществляет в помещении работы. Работы арендатор производит в соответствии с согласованной с арендодателем проектной документацией своими силами и за свой счет. С 25.10.2014 арендатор осуществляет в помещении деятельность в соответствии с торговым профилем.

Арендная плата и иные платежи установлены в разделе 5 договора.

Согласно п. 5.1. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы составляет 500 долларов США за 1 кв. м в год, по курсу ЦБ, но не менее 31 рубля за 1 доллар США, в том числе НДС (18 %), что установлено в п. 5.1.1 договора.

В силу п. 5.2.1 договора переменная часть арендной платы представляет собой компенсацию арендатором затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения коммунальными услугами.

Согласно п. 5.3 договора в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по договору арендатор обязуется перечислить обеспечительный платеж в размере двух месячной арендной платы, в сумме 10 000 долларов США, в том числе НДС на расчетный счет арендодателя в срок, не позднее 5 календарных дней с даты подписания договора.

Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору в течение всего срока аренды без начисления на него процентов.

Истец указал, что 26.10.2014 сотрудники охраны торгового центра со ссылкой на распоряжение арендодателя запретили арендатору осуществлять торговую деятельность в магазине, закрыв двери магазина, тем самым ограничив проход для посетителей. Работниками магазина ООО «Южный двор-166» были составлены акты, от подписания которых представители ответчика отказывались.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик препятствовал осуществлению истцом торговой деятельности в арендуемом помещении, ответчиком не была снята самоклеящаяся защитная фирменная пленка со стеклянных перегородок магазина, расположенных на входной группе в арендуемом помещении, что вводило потенциальных покупателей в заблуждение относительно открытия (закрытия) магазина.

Претензией от 31.10.2014 арендатор обратился к арендодателю с просьбой о снятии самоклеющейся защитной фирменной пленки со стеклянных перегородок магазина. Однако арендодатель оставил претензию арендатора без рассмотрения.

Стороны 19.11.2014 расторгли договор путем подписания акта приема-передачи помещения. Помещение фактически было передано арендодателю 19.11.2014. Факт расторжения договора аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-А сторонами не оспаривается.

Арендатором в адрес арендодателя была направлена претензия о возврате 726 853 руб. 92 коп., уплаченных арендатором в рамках исполнения договорных обязательств. Претензия также была оставлена арендодателем без рассмотрения.

Отказ арендодателя в добровольном порядке возвратить денежные средства в сумме 726 853 руб. 92 коп. послужил основанием для обращения арендатора в Арбитражный суд Калужской области с иском.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем возмещения убытков.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекс Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между возникшими убытками и незаконными действиями (бездействиями) лица, по вине которого эти убытки возникли.

Бремя доказывания наличия убытков и его размера лежит в данном случае на истце в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать вину ответчика, факт нарушения им обязательств, возникновение у истца в связи с этим убытков и их размер, а также причинную связь между противоправными действиями такого лица и возникшими убытками.

В качестве доказательств в подтверждение нарушения арендодателем прав арендатора истцом в материалы дела представлены акты от 31.10.2014 по 03.11.2014 (т. 1, л. д. 25-48), в которых указано, что администрация торгового центра «Атлас» запрещает открывать двери, при их открытии закрывает их, что администрация торгового центра выставила сотрудника охраны у дверей магазина, который не дает открыть двери и не пускает покупателей. Что стеклянные перегородки на входной группе магазина обклеены самоклеющейся пленкой с маркировкой «ТЦ «Атлас», которую не дает снять администрация «ТЦ «Атлас».

Суд отмечает, что указанные акты составлены истцом в одностороннем порядке, в материалах дела отсутствуют доказательства направления или вручения актов ответчику. В связи с этим суд первой инстанции верно исходил из того, что они не могут являться доказательствами в подтверждение совершения ответчиком виновных действий.

В подтверждение размера предъявленных ко взысканию убытков истец представил первичные платежные документы (т. 1, л. д. 49-54) на сумму 726 853 руб. 92 коп., согласно которым истец перечислял в адрес ответчика сумму обеспечительного платежа, арендную плату.

Вместе с тем, произведенные истцом перечисления суммы обеспечительного платежа, арендной платы связаны с заключением договора, во исполнение обязательств по договору.

Истец обосновывает возникновение у него убытков неправомерными действиями ответчика в связи с лишением истца возможности пользоваться помещением, и извлекать из него коммерческий доход, осуществлять торговлю.

Однако как следует из материалов дела, с даты передачи помещения истцу – 09.09.2014 и по дату возврата помещения ответчику – 19.11.2014 истец пользовался спорным помещением и в соответствии с условиями договора и ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вносить арендную плату за указанный период.

Досрочное расторжение договора произошло по вине истца, поскольку истцом не были выполнены обязанности по договору в части подготовки помещения к использованию по торговому профилю.

Кроме того, истец не перечислил ответчику арендную плату за период с 01.11.2014 и по 19.11.2014.

В связи с неоднократным нарушением условий договора аренды, в том числе п. 5.3, п. 5.5, п. 5.6.2, п. 7.2.9, п. 7.2.16, 7.2.10 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от 10.11.2014 № 24/14 о погашении задолженности в срок до 15.11.2014 и о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-А (т. 2, л. д. 17).

По акту приема-передачи помещения от 19.11.2014 (т. 2, л. д. 20), акту приема-передачи ключей (т. 2, л. д. 21), помещение было передано ответчику в связи с расторжением договора.

Обеспечительный платеж, перечисленный истцом в сумме 386 672 руб. в качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств остается у ответчика на основании пунктов 5.3, 10.2, 10.3 договора.

Пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора (включая соглашение о расторжении сделки) принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора (соглашения о его расторжении) в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, стороны добровольно заключили и подписали без замечаний и возражений договор аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-А, согласно условиям которого в случае отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 10.1 договора, сумму обеспечительного платежа в безакцептном внесудебном порядке взыскивается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

Согласно п. 10.3 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, обеспечительный платеж, указанный в п. 5.3 договора арендатору не возвращается.

Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности статьям 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.

Суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания этого условия по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожным, как не соответствующим требованиям закона или иного нормативного акта.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендная плата и обеспечительный платеж, перечисленные истцом в адрес ответчика во исполнение обязательств по договору аренды, не могут являться убытками для истца.

Поскольку истец не доказал совокупность условий, позволяющих определить виновные действия ответчика и причинно-следственную связь между действиями ответчика и причиненными убытками, требования истца о взыскании убытков в сумме 726 853 руб. 92 коп., правомерно оставлены без удовлетворения.

Апелляционным судом не принимается во внимание ссылка заявителя жалобы на препятствование ему с 26.10.2014 со стороны ответчика в осуществлении торговой деятельности, что подтверждается актами от 31 октября 2014 года и с 01 по 04 ноября 2014 года, составленными сотрудниками магазина ООО «Южный двор-166». Как было указано выше, акты составлены в одностороннем порядке, в материалах дела отсутствуют доказательства направления или вручения актов ответчику. Истец не представил доказательства уведомления ответчика о вызове его представителя для составления актов. В связи с этим указанные акты правомерно расценены судом как ненадлежащие доказательства в подтверждение совершения ответчиком виновных действий.

Иных документов, подтверждающих, по мнению истца, нарушения его прав со стороны ответчика, истцом в материалы дела не представлено.

Истец не вправе вести торговую (коммерческую) деятельность в связи с отсутствием подготовки арендуемого помещения к торговле, что нарушает требования договора и правил для арендатора (приложение № 3 к договору).

Согласно уведомлению от 10.11.2014 о досрочном расторжении договора и основанием досрочного расторжения договора являлось вопреки доводам жалобы не только не выполнение истцом обязательств по подготовке арендуемого помещения к использованию по торговому профилю, но и нарушения обязательств по срокам внесения арендных платежей и наличию задолженности по арендной плате.

В связи с этим апелляционным судом отклоняются как несостоятельные доводы жалобы о том, что причиной препятствования ответчиком открытию магазина в арендуемом помещении и в последующем расторжения договора аренды по инициативе ответчика послужило пересечение ассортимента товаров истца с другим арендатором, а также несоответствие ассортимента товара и уровня оформления магазина формату торгового центра. Данные доводы не обоснованы и не подтверждены документально. Договор был расторгнут в связи с нарушением истцом его условий.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что все выявленные недостатки, зафиксированные в составленных ответчиком односторонних актах осмотра помещения, не нанесли ущерб имуществу ответчика, поскольку были устранены в текущем режиме. Указанный довод отклоняется апелляционным судом как необоснованный. Доказательств устранения данных недостатков в материалах дела не содержится. Истец, нарушив установленные договором аренды и обязательные к исполнению арендатором условия о согласовании проектной документации, об ассортименте товаров и внешнем и внутреннем виде магазина, продолжил пользоваться арендуемым помещением.

Довод заявителя жалобы о том, что задержки внесения платежей составляли несколько дней, и были несущественными, отклоняется как противоречащий условиям договора. В пункте 10.1. договора истец и ответчик определили то, что термин «систематические задержки» означает две и более задержки более чем на 5 календарных дней каждая в течение срока аренды. Вместе с тем представленными и истцом, и ответчиком документами подтверждены факты задержки истцом оплаты ответчику более двух раз и более чем на 5 календарных дней. Сроки оплаты и перечисленные ООО «Южный двор-166» суммы истцом в суде первой инстанции не оспаривались.

Ссылаясь на то, что задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 04-118/0914-А не погашена в полном объеме, ООО «КапИнвест» обратился в арбитражный суд с встречным иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу указанной материальной нормы в совокупности с нормами ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством факта передачи имущества является соответствующий передаточный документ. В данном случае в качестве таких документов выступают акты приема-передачи помещения от 09.09.2014, акт приема-передачи ключей от 09.09.2014 (т. 1, л. д. 23-24).

Применительно к ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу указанной статьи надлежащими доказательствами возврата арендованного имущества являются передаточные документы о возврате имущества арендатором. Наличие именно этих доказательств могло бы являться основанием для вывода и неиспользовании имущества, что разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

В данном случае в связи с расторжением по инициативе арендодателя договора аренды нежилого помещения от 04.09.2014 № 04-118/0914-А между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи помещения от 19.11.2014 (т. 2, л. д. 20), акт приема-передачи ключей (т. 2, л. д. 21).

Как следует из ст. 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как было указано выше, факт предоставления в аренду нежилого помещения в соответствии с условиями договора подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с представленным расчетом встречных исковых требований (т. 3, л. <...>) за период с 01.09.2014 по 19.11.2014 с учетом частичной оплаты ответчиком по встречному иску арендных платежей за указанный период на момент рассмотрения спора задолженность ответчика по внесению арендных платежей по договору составляет 3 235,88 долларов США.

Арифметический расчет взыскиваемой истцом по встречному иску суммы задолженности ответчиком по встречному иску не оспорен.

Поскольку ответчиком, в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено документов, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате в полном объеме, с учетом положений ст. ст. 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск, взыскав с ответчика в пользу истца по встречному иску арендную плату за период с 04.09.2014 по 19.011.2014 в размере 3 235,88 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа, но не менее 31 рубля за 1 доллар США.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 10.09.2015 по делу № А23-554/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Л.А. Капустина

Е.Н. Тимашкова