Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Брянская автоколонна № 1403» (далее – АО «Брянская автоколонна № 1403») о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 3 800 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032203:187, расположенного

по адресу: г.Брянск, проспект Станке Димитрова, в редакции предложенной истцом (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Определением суда от 19.07.2019 удовлетворено заявление истца об обеспечении иска.

Определением суда от 03.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент промышленности, транспорта и связи Брянской области.

Определением суда от 12.11.2019 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А09-9392/2019.

Определением суда от 12.08.2020 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 12.07.2021 производство по делу № А09-7461/2019 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-2671/2021 ( № 3а-1227/2020).

Определением суда от 21.06.2022 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.09.2023 исковые требования ИП ФИО2 к АО «Брянская автоколонна № 1403» удовлетворены.

На АО «Брянская автоколонна № 1403» возложена обязанность заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи (выкупа) земельного участка, на следующих условиях:

ДОГОВОР
купли-продажи (выкупа) земельного участка

г.Брянск

Акционерное общество «Брянская автоколонна № 1403» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 325701001), в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, далее именуемый Продавец, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Брянск, гражданин Российской Федерации, паспорт серия <...>, выдан отделом УФМС России по Брянской области в Советском районе г.Брянска, дата выдачи 20.03.2012, код подразделения 320-003, адрес постоянного места жительства: <...>, далее именуемый Покупатель, с другой стороны, на основании договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, заключенного между Акционерным обществом «Брянская автоколонна № 1403» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. В соответствии с п.п.7.4-7.6 договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 Продавец передает в собственность Покупателя земельный участок общей площадью 3800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Брянск, проспект Станке Димитрова, кадастровый номер: 32:28:0032203:187, а Покупатель принимает указанный земельный участок и оплачивает его выкупную стоимость в соответствии с условиями настоящего договора.

Продавец: Акционерное общество «Брянская автоколонна № 1403» адрес: <...>

ОГРН <***>
ИНН <***>, КПП 325701001
Покупатель: ФИО2
адрес: <...>
ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 08.09.2023, АО «Брянская автоколонна № 1403» обратилось в Двадцатый арбитражный

апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что условия договора аренды № 1 от 30.01.2017 в части, касающейся выкупа земельного участка, имеют противоречия, в частности, пунктами 3.1, 3.1.5 договора предусмотрено право выкупа по истечении срока действия договора, который составляет 10 лет, а пунктом 7.4 договора указано право выкупа участка по истечении 2-х лет. Полагает, что понуждение к заключению договора не допускается, поскольку нарушается принцип свободы договора, установленный гражданским законодательством РФ. Указывает на то, что сделка требовала одобрения Совета директоров, как крупная сделка, что предусмотрено пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах». При этом земельный участок, который является предметом договора аренды № 1 от 30.01.2017, внесен в качестве вклада в уставный капитал общества, переход права собственности на него влечет уменьшение балансовой стоимости активов, величины уставного капитала, что может существенно ухудшить финансово-экономическое состояние предприятия. Отмечает, что решение Брянского областного суда от 16.07.2019, которым установлена примененная в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка, было рассмотрено без участия ответчика, решение суда не было опубликовано. Выражает несогласие с определением размера выкупной стоимости земельного участка. Ссылается на то, что кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 по результатам государственной кадастровой оценки установлена в размере 17 234 102 руб. Указывает на пропуск истцом срока подачи заявления, учитывая, что истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка 28.10.2018.

Представитель АО «Брянская автоколонна № 1403» в судебном заседании настаивала на удовлетворении ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на их удовлетворении.

ИП ФИО2 представил отзыв, поддержанный представителем в судебном заседании, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представитель ИП ФИО2 возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Рассмотрев заявленное АО «Брянская автоколонна № 1403» ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, судебная коллегия считает его не подлежащим удовлетворению, в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ). Судом учтено, что материалы дела содержат все необходимые доказательства, достаточные для рассмотрения апелляционной жалобы с учетом содержащихся в ней доводов. Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что заявителем ходатайства не представлено актуальное гарантийное письмо со стороны экспертной организации, не внесены денежные средства для оплаты судебной экспертизы на депозит апелляционного суда.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между АО «Брянская автоколонна № 1403» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3800 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032203:187, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> разрешенное использование: для использования предприятия в целом как имущественный комплекс, принадлежащий на праве собственности АО «Брянская

автоколонна № 1403», а Арендатор обязуется принять указанный земельный участок по акту приема-передачи. Целевое назначение: для строительства и использования объектов придорожного сервиса (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора, настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы составляет
121 600 руб. в месяц.

Арендатор имеет право: по истечении срока настоящего договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором (пункт 3.1.5 договора).

В пункте 7.4 договора стороны установили, что Арендатор имеет первоочередное право на выкуп данного арендуемого земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды. Выкупная стоимость земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного участка. Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору.

Арендатор обязан направить Арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не позднее, чем за 30 дней, а также направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи земельного участка (пунктом 7.5 договора).

В соответствии с пунктом 7.6 договора Арендодатель обязался в течение 30 дней с момента получения документов, указанных в пункте 7.5 настоящего договора, направить Арендатору: а) подписанный договор купли-продажи земельного участка; б) или, в случае несогласия с предложенным Арендатором порядком и условиями выкупа (за исключением выкупной стоимости земельного участка, которая согласована в настоящем договоре), направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 09.02.2017 (запись о регистрации № 32:28:0032203:187-32/001/2017-2).

Истец направил в адрес ответчика письмо № 36 от 29.12.2018 (получено ответчиком 29.12.2018), с уведомлением о своем намерении воспользоваться правом на выкуп арендованного по договору № 1 от 30.01.2017 земельного участка, с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка.

Однако, ответчик направил в адрес истца письмо от № 01 от 09.01.2019, в котором указал, что договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 заключен сроком на 10 лет и продаваться не будет.

Также ответчиком в адрес истца было направлено письмо № 104 от 01.03.2019 с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, в том числе исключив пункты 3.1.5, 7.4 договора.

Истец в письме № 12 от 26.03.2019, направленном в адрес ответчика, отказался вносить данные изменения в договор, дополнительное соглашение сторонами не подписано.

Отказ ответчика исполнить обязательства по договору аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 в части выкупа земельного участка, заключить договор купли- продажи (выкупа) арендованного земельного участка, послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Брянской области (с учетом уточнения исковых требований).

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик сослался на то, что поскольку договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 заключен сторонами на срок 10 лет, и с учетом пункта 3.1.5 данного договора арендатор имеет право по истечении срока настоящего договора, выкупить земельный участок, то право выкупа у истца (арендатора) не возникло, также указал на пропуск истцом срока исковой данности по требованию о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Кроме того, ответчиком заявлены возражения в отношении выкупной цены.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец на основании пункта 7.4 договора воспользовался правом на выкуп земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды, срок на обращение в суд с настоящим заявлением истцом не пропущен. Выкупная стоимость земельного участка определена судом в размере 6 733 182 руб. на основании вступившего в силу решения Брянского областного суда от 16.07.2019 по делу № 3а-646/2019.

При этом суд обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие

имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункты 1, 2 статьи 624 ГК РФ).

Судом установлено, что между АО «Брянская автоколонна № 1403» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3800 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032203:187, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> принадлежащий на праве собственности АО «Брянская автоколонна № 1403», а арендатор обязуется принять указанный земельный участок по акту приема-передачи (пункт 1.1 договора).

Арендатор имеет право: по истечении срока настоящего договора, выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором (пункт 3.1.5 договора).

Из материалов дела следует, что ответчик после обращения истца с настоящим иском обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии в качестве третьего лица Департамента промышленности, транспорта и связи Брянской области, о признании недействительным договор аренды № 1 от 30.01.2017 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032203:187, расположенного по адресу: <...> по основаниям нарушения при заключении договора положений Федерального закона «Об акционерных обществах», и применении последствий недействительности данной сделки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 16.03.2020 по делу № А09-9392/2019 исковые требования АО «Брянская автоколонна № 1403» оставлены без удовлетворения.

Ответчик также ссылался на то, что истцу было направлено уведомление № 210 от 16.05.2019, в котором ответчик указал, что на основании пункта 3.2.8 договора аренды, а также в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, предусмотренной пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах» и нарушением норм действующего законодательства при заключении договора, уведомляет о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 по истечении 45 дней с момента получения настоящего уведомления.

Судом установлено, что АО «Брянская автоколонна № 1403», г.Брянск, после предъявления истцом настоящего иска, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Брянск, о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 (дело № А09-451/2021).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 16.03.2020 по делу № А09451/2021, вступившим в законную силу, исковое заявление АО «Брянская автоколонна № 1403» оставлено без рассмотрения. Данным определением суда было установлено, что исходя из условий договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, сторонами были согласованы условия досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также условия и сроки возврата земельного участка при его расторжении, при этом, сторонами не согласовано, при каких условиях арендодатель вправе в

одностороннем порядке отказаться от данного договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 10 лет. Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. С учетом изложенного, довод истца о том, что направив письмо № 210 от 16.05.2019 в адрес ответчика, истец воспользовался правом на расторжение договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 в одностороннем порядке, суд считает неправомерным, и подлежащим отклонению как противоречащим условиям договора аренды и вышеуказанным нормам права. Общие правила о досудебном порядке расторжения договора аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом не соблюдены, доказательств выполнения требований, установленных статьей 619 ГК РФ, в материалах дела отсутствуют. Суд считает, что истцом не соблюден претензионный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды земельного участка. Следовательно, исковые требования на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ подлежат оставлению без рассмотрения.

Из материалов дела также следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 16.03.2020 по делу № А09-9392/2019 исковые требования АО «Брянская автоколонна № 1403» к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии в качестве третьего лица Департамента промышленности, транспорта и связи Брянской области, о признании недействительным договора аренды № 1 от 30.01.2017 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032203:187, расположенного по адресу: <...> и применении последствий недействительности данной сделки, оставлены без удовлетворения.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Осуществление права выкупа арендованного имущества путем заключения отдельного договора купли-продажи является сложившимся и широко применяемым правилом поведения и отвечает признакам пункта 1 статьи 5 ГК РФ.

С учетом вышеуказанных условий договора № 1 от 30.01.2017, данный договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды земельного участка и предварительного договора купли-продажи арендованного земельного участка.

Из материалов дела следует, что в пункте 3.1.5 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право: по истечении срока настоящего договора, выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Согласно пункту 7.4 договора стороны установили, что арендатор имеет первоочередное право на выкуп данного арендуемого земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды.

С учетом изложенного, исходя из условий договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, сторонами были согласованы минимальные и максимальные сроки возникновения права на выкуп данного арендуемого земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды (09.02.2017) или по истечении срока настоящего договора (10 лет) при этом, одно условие не исключает другого, данное право предоставлено арендатору.

В соответствии с пунктом 7.5 договора арендатор обязан направить арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не

позднее, чем за 30 дней, а также направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, истец, решив воспользоваться правом на выкуп земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды, заблаговременно не позднее, чем за 30 дней, уведомил о своем намерении ответчика, направив уведомление № 36 от 29.12.2018 и проект договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик направил в адрес истца письмо от № 01 от 09.01.2019, в котором указал, что договор аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 заключен сроком на 10 лет и продаваться не будет.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а

при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445, 446 ГК РФ).

Применительно к статье 190, пункту 2 статьи 429 ГК РФ, с учетом пунктов 3.1.5, 7.4 договора срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, установлен сторонами по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды (09.02.2017) до истечении срока настоящего договора (10 лет), в течение которого истец вправе обратиться к ответчику с предложением о выкупе объекта аренды, а последнее обязано заключить основной договор.

Установив, что истец в течение предусмотренного законом срока, на основании пункта 7.5 договора направил ответчику уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка (не позднее, чем за 30 дней), а также направил проект договора купли-продажи земельного участка, в то время как ответчик в отсутствие доказательств необоснованности требований истца не предпринял мер к заключению основного договора, следовательно, ответчик является уклоняющимся от заключения обязательного для него договора, суд пришел к выводу о том, что требования истца являются законными и обоснованными.

Исходя из вышеуказанного, с учетом обращения истца в суд с настоящим иском 18.07.2019, руководствуясь статей 195, 196, 200 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел, что истцом подано настоящее исковое заявление в установленный срок, что ответчиком документально не опровергнуто.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока для передачи разногласий, возникших при заключении договора в суд, суд верно указал, что данные доводы заявлены без учета того, что положениями статей 445, 446 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Сроки, связанные с передачей споров об урегулировании разногласий при заключении договора, о понуждении заключить договор, не являются пресекательными, и их истечение не должно отражаться на предоставлении сторонам договора судебной защиты.

Разрешение судом спора о понуждении ответчика к заключению договора и при уклонении ответчика от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении

договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок (постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010).

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по делу по вопросам определения рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 29.12.2018 и на текущую дату, суд установил следующее.

Решением Брянского областного суда от 11.12.2020 по делу № 66а-2671/2021 удовлетворен иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка площадью 3800 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032203:187, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2019.

Апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 31.08.2021 по делу № 66а-2671/2021, вступившим в законную силу, решение Брянского областного суда от 11.12.2020 отменено, производство по делу по исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прекращено. В указанном определении судом установлено, что решением Брянского областного суда от 16.07.2019, вступившим в законную силу 29.10.2019, в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость установлена в размере его рыночной по состоянию на 19.12.2018 в размере 6 733 182 руб. С учетом условий договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, обращением ФИО2 к АО «Брянская автоколонна № 1403» с заявлением от 28.10.2018 о выкупе арендованного земельного участка, цена выкупа спорного земельного участка подлежала применению к кадастровой стоимости, действующей на дату обращения с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, при отсутствии оснований для использования при определении цены выкупа измененной кадастровой стоимости, следовательно, оспариваемой кадастровой стоимостью, установленной на 01.01.2019, права и обязанности истца ФИО2 на текущий момент не затрагиваются, в связи с чем производство по иску было прекращено судом.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда,

рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд области правомерно указал, что оснований для проведения судебной экспертизы по поставленным ответчиком вопросам судом не установлено, в связи с чем ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-2671/2021, Брянского областного суда по делу № 3а-646/2019, ответчиком и третьим лицом в процессе судебного разбирательства не приведено.

С учетом установленных судом общей юрисдикции обстоятельств, имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, истец уточнил исковые требования, в том числе в части выкупной цены, и уточненные исковые требования были приняты судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Принимая во внимание, что Решение Брянского областного суда от 16.07.2019 по делу № 3а-646/2019, которым установлена в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость по состоянию на 19.12.2018 в размере 6 733 182 руб., вступило в законную силу, учитывая, что возражений по конкретным условиям договора купли- продажи (выкупа) арендованного земельного участка, в уточненной редакции, представленной истцом, кроме выкупной цены, ответчиком не заявлено, с учетом условий договора аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017, суд области пришел к правильному выводу о возможности определить условия спорного договора купли-продажи в отношении выкупной стоимости земельного участка в размере 6 733 182 руб.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды № 1 от 30.01.2017, Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору.

Материалами дела подтверждено, и не оспорено ответчиком, что на дату вынесения решения, истцом оплачена ответчику арендная плата по договору аренды земельного участка № 1 от 30.01.2017 в общей сумме 9 606 400 руб.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент

заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (пункт 5 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что факт уплаты истцом выкупной цены ответчику на дату вынесения решения подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи (выкупа) земельного участка общей площадью 3800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер: 32:28:0032203:187, в редакции истца, являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что сделка требовала одобрения, как крупная сделка, что предусмотрено пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», были предметом рассмотрения суда и обоснованно отклонены, поскольку Решением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-9392/2019 от 16.03.2020, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020, требования АО «Брянская автоколонна № 1403» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности оставлены без удовлетворения.

Суд, с учетом обстоятельств дела, доводов сторон, пришел к выводу о том, что отсутствуют количественные и качественные признаки, в соответствии с которыми договор аренды № 1 от 30.01.2017 мог быть отнесен к крупным сделкам.

Судом в указанном деле установлено, что поведение АО «Брянская автоколонна

№ 1403» в течение периода, начиная с даты заключения оспариваемого договора, свидетельствуют о признании им действительности договора, суд учел переписку сторон, поведение акционерного общества в период исполнения договора, суд также указал на истечение срока исковой давности по заявленным требования.

При этом в деле № А09-9396/2019 суд для целей выявления признаков крупной сделки учел как общую сумму арендных платежей за весь срок действия договора, так и кадастровую стоимость земельного участка на момент заключения договора.

В настоящем деле ответчик не представил доказательств того, что положения о совершении крупной сделки являются применимыми в рассматриваемом случае.

Таким образом, доводы заявителя в этой части направлены на пересмотр выводов, содержащихся в состоявшихся судебных актах по делу № А09-9393/2019, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Необходимо также отметить, что не может рассматриваться в качестве крупной сделки и выкуп земельного участка путем заключения договора купли-продажи., поскольку само право выкупа предусмотрено договором аренды № 1 от 30.01.2017, в отношении которого в деле № А09-9392/2019 с учетом такого права выкупа судом не было установлено признаков крупной сделки.

В настоящем деле ответчик не представлял никаких доказательств, которые бы позволили выявить как количественные, так и качественные признаки крупной сделки с учетом положений Федерального закона «Об акционерных обществах», а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность».

Согласно общедоступным сведениям, содержащимся в сети Интернет (адрес страницы: https://www.audit-it.ru/contragent/<***> ao-ak-1403), финансовое положение ответчика следующее:

- уставный капитал АО «Брянская автоколонна № 1403» составляет 80,3 млн. руб.

- до 27.04.2023 уставный капитал составлял 50,3 млн. руб., до 30.06.2022 - 29,5 млн. руб.;

- в 2022 году организация получила выручку в сумме 105 млн. руб., что на 30,1 млн. руб., или на 39,9%, больше, чем годом ранее;

- по состоянию на 31.12.2022 совокупные активы организации составляли 111 млн. руб., что на 52,4 млн. руб. (на 90,2%) больше, чем годом ранее;

- чистые активы АО «Брянская автоколонна № 1403» по состоянию на 31.12.2022 составили 60,5 млн. руб.

При таких обстоятельствах, даже принимая во внимание кадастровую стоимость земельного участка на 01.01.2019 в размере 17 млн.руб., на которую ссылается ответчик в своей жалобе, выкуп земельного участка не имеет количественных признаков крупной сделки, т.к. стоимость составляет менее 25% от стоимости активов на последнюю отчетную дату (111 млн. руб. * 25% = 27,75 млн. руб.).

Кроме того, деятельность ответчика связана с перевозками. Доказательств того, что выкуп земельного участка привел или приведет к изменению вида деятельности или иным аналогичным существенным изменениям, ответчиком не представлено.

Доводы заявителя о том, что ответчик злоупотреблял своими правами при рассмотрении споров, влияющих на определение выкупной стоимости, отклоняются судом в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец обратился с заявлением о выкупе участка 28.10.2018.

По состоянию на данную дату кадастровая стоимость земельного участка составляла 2 763 000 руб. Также на момент заключения договора аренды № 1 от 30.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка, являющегося объектом договора аренды и правопритязаний по настоящему делу, составляла 2 763 000 руб., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.05.2019.

Заявление истца о выкупе было передано ответчику не 28.10.2018, а 29.12.2018.

По состоянию на указанную дату кадастровая стоимость земельного участка была определена на основании решения Брянского областного суда от 16.07.2019 по делу № 3а646/2019, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Брянского областного суда от 29.10.2019 в размере

При этом вопреки доводам ответчика, судом в рамках настоящего дела было установлено, что ответчик был привлечен к участию в рассмотрении указанного дела, явку своего представителя не обеспечил, был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Доказательств того, что ответчик обращался с апелляционной или кассационной жалобой по указанному делу, а равно с заявлением о восстановлении срока на их подачу, в материалы настоящего дела не представлено.

Более того, при рассмотрении административного дела № 3а-12/2022 ответчик заявлял требования об определении кадастровой стоимости трех земельных участков, в том числе участка, являющегося предметом настоящего спора. Им было представлено заключение эксперта о том, что рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019. Вместе с тем, ответчик отказался от своих требований, оставив лишь в своих требованиях два иных участка, смежные со спорным.

Таким образом, в рамках административного дела могла быть установлена справедливая кадастровая стоимость, но ответчик заявил отказ от своего иска лишь в части спорного земельного участка.

В рамках настоящего дела ответчик заявил ходатайство об определении рыночной стоимости земельного участка, в том числе по состоянию на 01.01.2019, от определения которого в рамках административного дела № 3а-12/2022 ответчик сам и отказался.

Из содержания пункта 7.4 договора аренды № 1 от 30.01.2017 следует, что стороны согласовали, что выкупная стоимость земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного участка.

В мотивировочной части апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 31.08.2021 по делу № 66а-2671/2021 указано, что исходя из совокупного анализа положений Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пункта 28 Постановления № 28, Определений Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104 и 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, судебная коллегия приходит к выводу, что цена выкупа спорного земельного участка подлежала применению к кадастровой стоимости, действующей на дату обращения с заявлением о предоставлении в собственность участка, при отсутствии основания для использования при определении цены выкупа измененной кадастровой стоимости. Также судебная коллегия в определении от 31.08.2021 по делу № 66а- 28671/2021 пришла к выводу, что договор аренды № 1 от 30.01.2017 следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

С учетом изложенного, в настоящем деле устранена неясность в части того, на какую дату должна быть учтена кадастровая стоимость для целей определения выкупной стоимости земельного участка.

С учетом положений статьи 16 АПК РФ указанные судебные акты являются общеобязательными, в связи с чем суд в настоящем деле обоснованно принял соответствующие выводы во внимание.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не указывались нормы права, на основании которого у ответчика возникла обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка, а также, что договор не содержит необходимых условий, отклоняются апелляционным судом на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поэтому обязанность по заключению договора в будущем может возникнуть не только из закона, но и из договора, а также из односторонней сделки. При этом в силу положений о свободе договора (пункты 1-3 статьи 421 ГК РФ) данная обязанность не обязательно должна носить взаимный характер.

Право выкупа спорного земельного участка было добровольно предоставлено арендодателем арендатору по договору, и в силу этого арендодатель был обязан обеспечить реализацию данного права (статья 309 ГК).

Буквальное значение всех условий договора аренды, а также сопоставление этих условий с другими условиями и смыслом договора в целом свидетельствовали только об одном: стороны договорились о выкупе земельного участка.

Как установлено судом, стороны в пункте 3.1.5 предусмотрели право арендатора по истечении срока договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных договором.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды № 1 от 30.01.2017 истец имеет первоочередное право на выкуп арендуемого земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации аренды. Выкупная стоимость земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного участка. Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору аренды.

Согласно пункту 7.5 договора истец обязан направить ответчику уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не позднее чем за 30 дней, а также направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи земельного участка.

Пунктом 7.6 договора установлено, что в течении 30 дней с момента получения документов, указанных в пункте 7.5 договора, ответчик обязан направить истцу: подписанный договор купли-продажи земельного участка; или, в случае несогласия с предложенными истцом порядком и условиями выкупа (за исключением выкупной стоимости земельного участка, которая согласована в договоре), направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка.

Указанные выше условия, вопреки доводам ответчика, не входят в противоречие друг с другом, а напротив, являются взаимодополняющими, предусматривая право выкупа земельного участка как по истечении общего срока действия договора, так в пределах этого срока, но по истечении двух лет со дня регистрации договора аренды.

Таким образом, стороны добровольно согласовали условия о выкупе земельного участка, а также порядок такого выкупа, что не нарушает требования императивных норм гражданского законодательства и соответствует принципу свободы договора.

Доводы о пропуске истцом срока подачи заявленных исковых требований, так как истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка 28.10.2018, отклоняются апелляционным судом на основании следующего.

Срок подлежит исчислению с даты, когда договор купли-продажи должен был быть заключен, т.е. с 10.02.2019 (истечение двух лет с даты государственной регистрации договора аренды), и тогда указанные ответчиком шестимесячный срок истекает 10.08.2019.

У истца ранее 10.02.2019 отсутствовало право на выкуп земельного участка, а уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка само по себе является длящимся, т.к. договор аренды № 1 от 30.01.2017 предусматривает возможность выкупа земельного участка в течение всего срока действия договора, определяя начальный срок для реализации такого права.

Таким образом, истец вправе реализовать свое право на выкуп земельного участка в течение всего срока действия договора аренды, но не ранее двух лет с даты его государственной регистрации (т.е. с 10.02.2019).

Предметом настоящего дела являются не разногласия по поводу заключения договора, а спор между сторонами по исполнению обязательств, вытекающих из уже заключенного договора.

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон

и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Из отзыва и многочисленных пояснений следует, что ответчик не возражал против передачи на рассмотрение спора в суд, на протяжении всего периода рассмотрения настоящего дела не заявлял о недопустимости рассмотрения спора судом.

Заявление о пропуске шестимесячного срока ответчик заявил лишь на последних судебных заседаниях, что может быть расценено как злоупотребление правом.

Кроме того, поскольку договор аренды по своей сути является смешанным договором, содержит в том числе элементы, которые можно квалифицировать как предварительный договор с обязательством заключить договор купли-продажи участка не ранее определенного срока на установленных в договоре аренды условиях, то также может быть учтена норма пункта 5 статьи 429 ГК РФ, в соответствии с которой если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательство по заключению договора должно было быть исполнено в порядке, установленном пунктами 7.4 - 7.5 договора аренды: право на выкуп возникает не ранее 10.02.2019, при этом арендатор о намерении выкупить участок должен уведомить не менее чем за 30 дней с приложением проекта договора купли-продажи, а арендодатель должен в течение 30 дней направить подписанный им договор, либо протокол разногласий по выкупной цене. С учетом даты обращения с уведомлением о выкупе (29.12.2018), срок исполнения действий истекал 28.01.2019.

С учетом этой даты обращение с заявлением по настоящему делу 18.07.2019 также не нарушило установленный шестимесячный срок (истекал 28.07.2019).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при их рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 08.09.2023 по делу № А09-7461/2019

оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.В. Мосина
Судьи М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина