Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 по делу № А62-819/2014 (судья Алмаева Р. Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к администрации города Смоленска (далее – администрация) об урегулировании разногласий по вопросу выкупной стоимости, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и изложении пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 15,2 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании среднего сложившегося уровня цен в городе Смоленске на аналогичные нежилые помещения и составляет 324 810 рублей (без НДС)».

Исковые требования мотивированы несогласием предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи, направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Определением суда от 08.04.2014 (т. 1, л. д. 83), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания».

Решением суда от 31.10.2014 (т. 1, л. д. 37) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1, на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости помещения.

Не согласившись с принятым решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение изменить, определив продажную цену недвижимого имущества по результатам дополнительной судебной экспертизы в размере 324 810 рублей (без НДС). Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения должна быть определена без учета наличия в нем инженерно-технических коммуникаций (водоснабжение и канализация, теплоснабжение и электроснабжение). Считает, что представленный в материалы дела акт проверки от 14.10.2014, в котором указано на наличие в помещении коммуникаций, не может быть принят во внимание, поскольку составлен в одностороннем порядке.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что уполномоченный орган при приватизации имущества обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. Указывает на то, что в рамках проведенных по делу судебных экспертиз на разрешение эксперта вопрос о достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого объекта, а также достоверности отчета об оценке, выполненном ООО «Независимая оценочная компания», не ставился. Эти обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствуют об отсутствии в материалах дела доказательств недостоверности величины рыночной стоимости и отчета об оценке, выполненного ООО «Независимая оценочная компания». Считает, что изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно только в случае признания данной оценки недостоверной. Отмечает, что результаты судебной экспертизы не свидетельствуют о недостоверности отчета ООО «Независимая оценочная компания», указывая при этом, что разница в оценках составляет менее 17 %. Обращает внимание на то, что отчет, полученный в результате судебной экспертизы, был выполнен без визуального обследования помещения, с даты оценки до даты составления отчета прошло более семи месяцев.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (договор аренды недвижимого имущества от 05.02.2013 № 2655/13) (т. 1, л. д. 7).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель 18.09.2013 (т. 1, л. д. 70) обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Постановлением администрации от 20.11.2013 (т. 1, л. д. 74) установлены условия приватизации нежилого помещения путем его выкупа в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 74).

Во исполнение постановления администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 26.11.2013 № 24-7717 (т. 1, л. д. 12), предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1, выполненного ООО «Независимая оценочная компания», и составляющей 436 820 рублей (без НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью, предприниматель направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить ее в размере 330 000 рублей (т. 1, л. д. 15).

Письмом от 15.01.2014 № 24-118 (т. 1, л. д. 13) администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1.

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ООО «Независимая оценочная компания» по заказу администрации отчету об оценке от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 18.09.2013 составила 436 820 рублей (без НДС) (т. 1, л. д. 52).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель сослался на сведения, содержащиеся на официальном сайте администрации www.smolagent.ru, согласно которым рыночная стоимость 1 кв. метра коммерческой недвижимости вторичного фонда, второй коммерческой линии, составляет примерно 22 тыс. рублей (330 рублей / 15 кв. метра).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была назначена экспертиза (проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценок и экспертиз» ФИО2) и дополнительная экспертиза с целью выяснения вопроса о стоимости спорного нежилого помещения без учета наличия в нем коммуникаций (т. 3, л. д. 1).

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп – 18.09.2013 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12) по результатам судебной экспертизы.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.09.2013 составила без учета НДС – 367 183 рублей (т. 2, л. д. 79).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Данное обстоятельство послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11).

Довод предпринимателя о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения, должна быть принята по результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, без учета наличия в указанном нежилом помещении инженерно-технических коммуникаций (водоснабжение и канализация, теплоснабжение и электроснабжение), правомерно отклонен судом, поскольку опровергается сведениями технического паспорта спорного нежилого помещения (т. 2, л. д. 13). Так, из раздела IV «Описания конструктивных элементов здания и определения износа» видно, что объект имеет центральное отопление, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение (т. 2, л. д. 15 на обороте). В экспликации (т. 2, л. д. 18) указано, что в помещении имеется туалет.

В связи с этим довод предпринимателя об отсутствии в спорном помещении коммуникаций является не подтвержденным, а его ссылка на то, что акт администрации от 14.10.2014, в котором констатируется наличие указанных коммуникаций, не имеет определяющего значения для рассмотрения спора. Кроме того, наличие в спорном помещении коммуникаций также отражено в экспертном заключении ООО «Центр оценок и экспертиз» (т. 2, л. д. 47).

Ссылка предпринимателя на справки ресурсоснабжающих организаций (т. 2, л. <...>, 25) об отсутствии соответствующего оборудования для поставки тепла и горячей воды, а также договорных отношений с этими организациями не имеет значения, поскольку само по себе возможное неполучение предпринимателем коммунальных услуг, при реальной возможности их получения в любое время по волеизъявлению предпринимателя (подключение к коммуникациям) не является основанием для оценки объекта как имущества, не имеющего коммуникаций.

При таких обстоятельствах оснований для определения выкупной стоимости, определенной дополнительной экспертизой, не имеется.

Ссылки администрации на то, что отчет от 11.11.2013 № 1209/Х/13-1 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения не оспорен и не признан недостоверным, и оснований для установления иной выкупной цены спорного имущества у суда не имеется, отклоняется как несостоятельный. Целью обращения предпринимателя в суд являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, в связи с чем в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судом определены условия договора, по которым между сторонами возникли разногласия. Само по себе отсутствие судебного акта о признании отчета недостоверным не препятствует предпринимателю обратиться в суд за урегулированием разногласий и определении судом в ходе рассмотрения указанных разногласий выкупной стоимости по результатам судебной экспертизы.

Ссылка администрации на то, что осмотр объекта оценки в рамках судебной экспертизы, проведен спустя более семи месяцев с момента обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, не влияет на принятый судебный акт.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены понижающие коэффициенты и индекс инфляции.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе предпринимателя относятся на него.

Поскольку администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 31.10.2014 по делу № А62-819/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова

Е.В. Рыжова