Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Эльмира» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) и ответчика – открытого акционерного общества «Кинотеатр Октябрь» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Кинотеатр Октябрь» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2015 по делу № А62-4410/2015 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Эльмира» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к открытому акционерному обществу «Кинотеатр Октябрь» (далее – ответчик) о возложении обязанности обеспечить бесперебойное использование и бесперебойную работу всех инженерных систем нежилых помещений № 5, 6, 9, 43 (1-ый этаж) общей площадью 66,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, арендуемых истцом на основании договора аренды от 10.01.2012 № 2-элм.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 13.01.2016.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10.01.2012 между ОАО «Кинотеатр Октябрь» (арендодатель) и ООО «Эльмира» (арендатор) заключен договор аренды № 2-элм, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял за плату во временное пользование нежилые помещения № 5, 6, 9, 43 (1-ый этаж) общей площадью 66,4 кв. м, расположенные по адресу: <...>, для использование под кафе (режим работы: понедельник – воскресенье: без выходных, время работы с 10.00 до 00.00) (пункты 1.1 и 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование арендатором арендуемых помещений и обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых помещений.

Арендатор имеет право пользоваться системами коммуникаций, находящимися в здании (пункт 4.5 договора).

Срок действия договора с 10.01.2012 по 09.01.2017 (пункт 2.1 договора).

Арендуемое помещение 10.01.2012 по акту сдачи-приемки передано истцу, 11.12.2012 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Однако обязанности по договору исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, а именно:

– в феврале (11.02.2014, 17.02.2014, 25.02.2014, 26.02.2014, 27.02.2014) и в августе (11.08.2014) ответчиком без предупреждения и согласования с арендатором производилось закрытие места общего пользования и отключение коммунальных ресурсов, что приводило к вынужденному простою работы кафе истца, поскольку препятствовало обслуживанию клиентов;

– с 14.05.2015 было отключено энергоснабжение арендуемых помещений, что привело к обесточиванию токоприемников холодильника, морозильной камеры, освещения, поскольку электрические щиты находятся не в арендуемых помещениях, доступа к ним истец не имеет; на просьбы установить причину отключения и восстановить электроснабжение арендуемых помещений арендодатель не реагирует.

В связи со сложившейся ситуацией ответчику направлялась претензия от 27.05.2015, оставленная последним без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как указано в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды нежилых помещений от 10.01.2012, который регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт передачи ответчиком арендованного имущества истцу и факт пользования арендованным имуществом подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование арендатором арендуемых помещений и обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых помещений.

Между тем, как усматривается из материалов дела, ОАО «Кинотеатр Октябрь» неоднократно препятствовало истцу в пользовании арендуемыми помещениями:

– с 14.05.2015 было отключено энергоснабжение арендуемых помещений, что привело к обесточиванию токоприемников холодильника, морозильной камеры, освещения.

При этом согласно пояснениям истца электрические щиты находятся не в арендуемых помещениях, доступа к ним истец не имеет; на просьбы установить причину отключения и восстановить электроснабжение арендуемых помещений арендодатель не реагирует.

На обращение ООО «Эльмира» к гарантирующему поставщику электроэнергии (АО «Атомэнергосбыт») получен ответ, что ограничение потребления электроэнергии в отношении ОАО «Кинотеатр Октябрь» не производилось (письмо № СМ/30/1127 от 16.06.2015).

Пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Удовлетворяя исковые требования об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления № 10/22).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца, обязав ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых ООО «Эльмира» на основании договора аренды от 10.01.2012 № 2-элм нежилых помещений № 5, 6, 9, 43 (1-ый этаж) общей площадью 66,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, путем восстановления электроснабжения указанных нежилых помещений, а также обеспечения доступа сотрудников истца и посетителей данного кафе в места общего пользования в соответствии с режимом работы (понедельник – воскресенье: без выходных, время работы с 10.00 до 00.00).

Довод апелляционной жалобы о том, что арендуемые истцом нежилые помещения имеют отдельный индивидуальный вход с улицы и кроме истца и его клиентов никто (другие арендаторы, работники кинотеатра, посетители кинотеатра) этим входом не пользуются, в связи с чем арендатору и его посетителям нет необходимости пользоваться местами общего пользования кинотеатра Октябрь, не может быть принят во внимание судом.

Как следует из пояснений истца, в арендуемые нежилые помещения можно попасть с площади Победы, то есть с улицы (запасный выход), и из холла кинотеатра. Дверь в холл заблокирована ответчиком посредством установки навесного замка, ключ от которого находится у ответчика.

Местами общего пользования в кинотеатре являются, в том числе туалеты, расположенные на первом этаже здания и являющиеся смежными с кафе истца помещениями. С улицы или из помещения кафе в туалеты попасть нельзя, поскольку это не предусмотрено планировкой здания. Доступ в туалеты возможен из холла кинотеатра, но фактически попасть туда нельзя, так как их двери закрыты на замки. Ключи от дверей туалетов хранятся у ответчика.

Таким образом, истец лишен доступа к сетям канализации и водоотведения, необходимым для работы кафе.

Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими актами от 11.02.2014, 17.02.2014, 25.02.2014, 26.02.2014, 27.02.2014 и 11.08.2014.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенного ссылка жалобы на то, что местами общего пользования в нежилых помещениях и в здании кинотеатра являются только проходы и лестницы для доступа к арендуемым помещениям арендаторов, посетителей, зрителей для прохода в залы для просмотра фильмов, и истец как и другие посетители имеют свободный доступ к местам общего пользования, отклоняется судом как неподтвержденный.

Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что истец в своей хозяйственной деятельности использует холодильники для хранения продуктов и пищи, морозильные камеры, освещение (почти круглосуточно), другое электрооборудование, которые имеют большую энергопотребляемость, а в договоре аренды не оговорена мощность токоприемников и не указано, что за потребленное истцом электричество должен расплачиваться ответчик.

Вместе с тем согласно пункту 1.5 договора арендуемые помещения предоставляются арендатору для использования под кафе (режим работы; понедельник – воскресенье: без выходных; время работы с 10:00 до 00:00).

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем арендуемых помещений.

В силу пункта 4.5 договора арендатор имеет право пользоваться системами коммуникаций, находящимися в здании.

Таким образом, в соответствии с условиями договора арендодатель обязан обеспечить бесперебойное энергоснабжение арендуемых помещений, что подразумевает оплату арендодателем коммунальных ресурсов. При согласовании условий договора аренды, его заключении и дальнейшем исполнении арендодатель не ставил перед арендатором вопрос о возмещении расходов на оплату электроэнергии и не предъявлял никаких претензий.

Все остальные доводы ответчика отклоняются судом, поскольку не имеют правового значения (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2015 по делу № А62-4410/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Тимашкова

Судьи Л.А. Капустина

О.Г. Тучкова