Гражданский кодекс часть 1

от индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича – Товаченко А.В., на основании доверенности от 17.05.2018 № 92АА0408989, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя – Иванченко М.О., на основании доверенности от 23.01.2019 № 433/01-01-02.1-30/02/19, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

Пермякова Елена Николаевна, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича на решение Арбитражного суда города от 13 февраля 2019 года по делу №А84-1334/2018 (судья Юрина Е.Н.),

по иску Правительства Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231)

к индивидуальному предпринимателю Антоненко Олегу Геннадьевичу (ОГРНИП 314920434501021, ИНН 920300103815),

к Пермяковой Елене Николаевне,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

о сносе самовольных построек, расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича (ОГРНИП 314920434501021, ИНН 920300103815)

к Правительству Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

о признании правасобственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Правительство Севастополя (далее – истец, Правительство) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Антоненко Олегу Геннадьевичу (далее – ответчик, предприниматель), согласно которому, с учетом заявления об уточнении исковых требований от 04.02.2019, просит обязать ИП Антоненко О.Г. и Пермякову Елену Николаевну солидарно за счет собственных средств осуществить снос самовольных построек, а именно, склада, площадью застройки 28,2 кв.м, уборной, площадью застройки 4,8 кв.м, и здания для охраны, площадью застройки 12,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А, а также снос капитального забора; расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.08.2004, заключенного Севастопольским городским Советом и предпринимателем Антоненко О.Г. в отношении земельного участка, площадью 0,08 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А; обязать ИП Антоненко О.Г. в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.

04.06.2018 ответчиком подано встречное исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество: нежилое строение склада, площадью 24,9 кв.м., нежилое строение санузла площадью 10,6 кв.м., нежилое строение контрольно-пропускного пункта площадью 19,1 кв.м., - расположенное на земельном участке площадью 800 кв.м. (кадастровый номер 91:03:003004:25) по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А.

Определением от 07.06.2018 суд принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича к Правительству Севастополя о признании права собственности на недвижимое имущество для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу №А84-1334/2018, допустил к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску Пермякову Елену Николаевну.

Определением от 25.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Определением от 17.12.2018 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по первоначальному иску Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Протокольным определением от 04.02.2019 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному искуПермякову Елену Николаевну.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13 февраля 2019 года по делу №А84-1334/2018 (с учетом дополнительного решения от 21.03.2019) производство по делу в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска прекращено, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка от 24.08.2004 ,общей площадью 0,08 га (кадастровый номер 91:03:003004:25), расположенного в г. Севастополе по ул. Шабалина, 8-А, заключенный Севастопольским городским Советом и предпринимателем Антоненко Олегом Геннадьевичем, зарегистрированный Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 16.11.2004 под №346, в остальной части исковых требований отказано, в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича взыскано 6000,00 руб. государственной пошлины, а такжевзыскано с индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной автотехнической экспертизы (счет №1328/1-3 от 04.12.2018) по делу в размере 39 392,80 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ИП Антоненко О.Г. обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2004 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Антоненко О.Г. указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно того, что ответчиком были исполнены взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка в части возведения производственной базы, состоящая из нестационарных объектов и одного капитального строения и использования земельного участка согласно целевого назначения. Кроме того, ответчиком был выполнен весь комплекс мер по изготовлению проектной документации и подключению к источникам электроэнергии, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Таким образом, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении о ничтожности сделки, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 апелляционная жалоба ИП Антоненко О.Г. принята к производству суда апелляционной инстанции.

23.05.2019 от Правительства Севастополя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что ответчиком был нарушен срок на возведение производственной базы, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора, поскольку имеющиеся на земельном участке строения носят вспомогательный характер и не являются производственной базой. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 23.05.2019, представитель ИП Антоненко О.Г. и Пермякова Е.Н. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель Правительства Севастополя относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,Севастопольским городским Советом (далее –арендодатель) и предпринимателем Антоненко О.Г. (далее – арендатор) 24.08.2004 заключен договор аренды земельного участка (далее –Договор), общей площадью 0,08 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, 8-А, для строительства и обслуживания производственной базы, сроком действия 25 лет, подписан акт приема-передачи земельного участка от 25.08.2004, являющийся его неотъемлемой частью. Договор зарегистрирован Севастопольским главным управлением земельных ресурсов 16.11.2004 под №346, о чем в Книге регистрации договоров аренды земли сделана запись под №4-М-01 (т.д. 1, л.д. 18-25).

Так, согласно п. 5.1 и п. 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для промышленного использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, предоставленных для предприятий иной промышленности. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание производственной базы.

Согласно подпунктам «в», «г» пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался: использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно пп. «д» п. 9.2.2 Договора аренды, Арендатор обязан вести строительство объектов после получения разрешения инспекции государственного архитектурно- строительного контроля в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу.

Таким образом, ответчик взял на себя обязательство осуществить строительство указанного объекта в срок до 24.08.2006 года.

Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения стороной своих обязанностей по Договору, при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным законом.

Актом обследования земельного участка №1014-ГС, составленным 06.12.2017 Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, установлено, что на земельном участке, огороженном забором из профилированного металлического листа и частично капитальным забором, находятся два двухэтажных капитальных строения и одно одноэтажное, на которые не предоставлены документы, подтверждающие право собственности, а также одноэтажное некапитальное строение, при этом двухэтажные капитальные строения и капитальный забор со стороны ул. Шабалина созданы (возведены) на земельном участке площадью 18 кв.м, не предоставленном в установленном законном порядке предпринимателю, сделан вывод о наличии признаков самовольных построек (т.д. 1, л.д. 10-17).

Согласно ответам на запросы Департамента соответствующей разрешительной документации на строительство капитальных строений предпринимателю не выдалось (т.д. 1, л.д. 31-32).

Департамент 05.04.2018 обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и устранения нарушений законодательства, предъявив требование о сносе в добровольном порядке самовольных построек в тридцатидневный срок, сообщив о намерении применить к ответчику соответствующие меры реагирования (т.д. 1, л.д. 29-30).

Неисполнение Арендатором обязательства по договору аренды земельного участка и устранения нарушений законодательства явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик представил встречное исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда города от 13 февраля 2019 года по делу №А84-1334/2018 производство по делу в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска прекращено, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, по следующим основаниям.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой (пункт 1); лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ей распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи (пункт 2).

Исходя из изложенных положений законодательства и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит установление следующих фактов:

1) наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки;

2) наличие у истца вещного права или законного владения земельным участком, на котором возведена постройка, либо нарушение прав и законных интересов истца сохранением самовольной постройки;

3) наличие права на строительство объекта на земельном участке, либо регистрация права собственности на объект, либо наличие необходимой разрешительной документации на возведение постройки в установленном порядке.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При этом, как верно указано судом первой инстанции, предъявление исковых требований по первоначальному иску к солидарным ответчикам исключает возможность его разделения.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, ответчиками по первоначальному иску заключен договор о совместном долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 17.05.2017 (т.д. 1, л.д. 130-132), где Пермякова Е.Н. является участником долевого строительства объекта недвижимости «Производственная база», на земельном участке площадью 800 кв.м. (кадастровый номер 91:03:003004:25) по адресу: г. Севастополь, ул. Шабалина, д.8-А, с определением ее доли в объекте строительства – 99/100 и возложением обязанности по компенсации застройщику расходов по уплате арендной платы и иных платежей.

При этом, Пермякова Е.Н. в судебном заседании пояснила, что указанный договор является обновленной редакцией ранее действующего договора о совместном долевом участии в строительстве между ответчиками, заключенного до 18.03.2014, и подписание которого вызвано изменением правового поля.

Вместе с тем, Пермякова Е.Н., как она лично подтвердила в судебном заседании, статусом индивидуального предпринимателя не обладает и его никогда не приобретала, что подтверждается общедоступными сведениями ЕГРЮЛ.

В силу статьи 4 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», статьи 1АПК РФ арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 названной нормы, дело может быть рассмотрено арбитражным судом с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя в том случае, когда это предусмотрено АПК РФ или иным федеральным законом.

Часть 6 статьи 27 АПК РФ устанавливает специальную подведомственность дел арбитражным судам независимо от субъектного состава правоотношений. Спор по настоящему делу не отнесен действующим законодательством к исключительной компетенции арбитражного суда.

Согласно разъяснений, изложенных в абзаце первом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 августа 1992 г. №12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.

Таким образом, по смыслу норм процессуального законодательства гражданин может участвовать в арбитражном процессе в качестве стороны исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо, если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом. Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.

При этом подведомственность должна определяться арбитражным судом на момент возникновения процессуальных отношений между истцом и ответчиком, исходя из характера спора и субъектного состава его участников.

Как было установлено судами обеих инстанций, на момент рассмотрения данного дела, Пермякова Е.Н. индивидуальным предпринимателем не является.

Как верно указал суд первой инстанции, субъектный состав спора, одним из ответчиков в котором является гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, также учитывая тот факт, что иск предъявлен к солидарным ответчикам, не позволяет суду отнести спор между сторонами о сносе самовольных построек к подведомственности арбитражных судов.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что встречный иск всегда следует судьбе первоначального, суд первой инстанции пришел в к верному выводу, что дело в части исковых требований первоначального иска о сносе самовольных построек и встречного иска о признании права собственности не подлежит рассмотрению в арбитражных судах и, в частности, в Арбитражном суде города Севастополя, в связи с отсутствием у суда компетенции на его рассмотрение, в связи с чем, обоснованно прекратил производство в указанной части.

Отклоняя доводы представителя Антоненко О.Г. о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по дополненному истцом основанию иска о неосуществлении строительства в установленный срок, суд первой инстанции указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение спора и служит дополнительной гарантией защиты прав сторон спорного правоотношения.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с тем, что применительно к обстоятельствам настоящего дела (наличие доказательств направления претензии от 05.02.2018, не предоставление ответчиком результатов ее рассмотрения, правовая позиция ответчика по делу), из которых не усматривается перспектива урегулирования спора во внесудебном порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу, о том, что в целях соблюдения разумного срока судопроизводства, процессуальной экономии и обеспечения правовой определенности в спорном правоотношении пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ применению не подлежит.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, относительно расторжения Договора аренды суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

В соответствии со статьёй 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 №3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя» все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя» (далее – Закон города Севастополя №5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон №46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона №46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, Правительство Севастополя в силу статьи 34 Устава города Севастополя города Севастополя, статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС, реализуя функции собственника, не лишено права предъявления настоящего иска.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 №308-ЭС14-1405). При этом судом учитывается, что нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд первой инстанции правомерно указал, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины (далее - ГК Украины) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.

В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.

Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309,310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 32 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 №161-XIV (далее – Закон Украины «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины «Об аренде земли», в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Указанные условия также содержатся в пункте 7.1 Договора.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке, тогда как на предоставленном земельном участке возведены объекты самовольного строительства, являющиеся объектами вспомогательного назначения, без создания главной вещи.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания производственной базы. При этом, стороны договорились, что срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено, составляет 2 года с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Договором предполагалось создание на земельном участке объекта (-ов) капитального строительства согласно проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, согласованной управлением градостроительства и архитектуры, и разрешением на производство строительных работ инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля, предписывалось строительство объектов вести в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу (п. 9.2.2. Договора).

Ответчик указывал, что возведенные на земельном участке строения уже являются производственной базой, а сам по себе факт отсутствия основного сооружения на земельном участке не является нарушением, поскольку ответчиком в течение всего периода времени как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации предпринимались меры для соблюдения условий договора и своевременно вносилась арендная плата, тем самым не был нанесен ущерб государству.

Как следует из пояснений Пермяковой Е.Н., точную дату создания капитальных объектов установить сложно, они были возведены хозспособом примерно в 2013-2014 годах, ранее земельный участок использовался в предпринимательской деятельности по хранению и изготовлению сыпучих строительных материалов, а в дальнейшем планировалось создание производственной базы по изготовлению керамических изделий.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка в период действия законодательства Украины арендатором представлены следующие копии документов: технические условия присоединения к электрическим сетям электроустановок производственной базы №515/08 от 18.04.2006, рабочий проект электроснабжения 2006 года, договор присоединения в электрическим сетям от 18.04.2006, отчетная техническая документация 2007 года, договор на поставку электрической энергии от 28.10.2008 №3265, Акты разграничения балансовой принадлежности, Порядок расчетов (т.д. 2, л.д. 120-156).

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Нормы законодательства Украины, регулировавшие градостроительную деятельность в Украине, в частности Законы Украины №687-XIV «Об архитектурной деятельности» и №3038-VI от 17.02.2011 «О регулировании градостроительной деятельности, которые аналогично порядку, действующему в РФ, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Применительно к спорным правоотношениям, поскольку срок строительства был установлен с 2004 по ноябрь 2006 года, то следует отметить, что в состав исходных данных до 05.05.2009 (даты вступления в силу Закона Украины от 16.09.2008 №509-VI „О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству») входило в т.ч. архитектурно-планировочное задание (АПЗ), а с указанной даты изменился порядок застройки земельных участков, и АПЗ было заменено на градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

Судебная коллегия обращает внимание, что АПЗ является одним из главных нормативных документов, который необходимо получить перед началом строительства. В АПЗ содержатся все требования, которые нужно соблюдать при застройке: к назначению, основным параметрам, размещению строительных объектов, обязательные экологические, технические, санитарно-гигиенические и другие условия, предусмотренные законодательством и местными правилами застройки. Кроме того, архитектурно-планировочное задание включает в себя требования по соблюдению законных прав граждан и юридических лиц, чьи интересы могут быть затронуты при строительстве на данном участке (ст. 1 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» в редакции от 01.01.2008).

При этом состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на новое строительство зданий и сооружений гражданского назначения регулировался государственными строительными нормами Украины - ГСН А.2.2–3–2004 (Приказ Госстроя Украины №8 от 20.01.2004), в разделе 2 которых указывалось, что проектирование объектов осуществляется с соблюдением законодательства Украины на основании исходных данных. Исходные данные для выполнения проектных работ на соответствующей стадии заказчик обязан предоставить до начала выполнения проектно-изыскательских работ. К составу исходных данных относится, в т.ч. архитектурно-планировочное задание (АПЗ).

В статье 5 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» также было указано, что разработка проектов архитектуры осуществлялось на основании исходных данных на проектирование, к которым относятся в т.ч. АПЗ.

Таким образом, АПЗ является обязательной составляющей исходных данных на проектирование и предшествует выполнению проектных работ.

Кроме того, условиями договора аренды (пункт 9.2.2 Договора) также было предусмотрено, что строительство объекта должно было осуществляться только в соответствии с АПЗ.

Иными словами, прежде чем разрабатывать проектную документацию для строительства, необходимо было получить исходные данные в государственном органе, где были бы отражены все требования, которые нужно соблюдать при застройке.

Вместе с тем, ответчик не представил доказательств получения им в период установленного договором аренды срока строительства (2004-2006 годы) исходных данных на проектирование, будь то АПЗ либо градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

Из этого также следует, что представленная ответчиком проектная документация, не является той проектной документацией в понимании норм закона, которая разработана и утверждена в соответствии с АПЗ.

Как было указано выше, согласно ответам на запросы Департамента соответствующей разрешительной документации на строительство капитальных строений предпринимателю не выдавалось.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в пределах установленного договором аренды срока осуществления строительства и его завершения, ответчиком не представлено доказательств своевременного строительства производственной базы на спорном земельном участке как в период действия законодательства Украины, так и Российской Федерации, с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства разработки соответствующей проектной документации производственной базы, как и не предоставлены доказательства создания объекта с соблюдением действовавшего на территории города Севастополя законодательства, а также какие-либо доказательства, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, начиная с 2004 года по 2014 год. Доказательства внесения изменений в Договор относительно увеличения срока строительства не предоставлено.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что строительство объектов капитального строительства на земельном участке, свидетельствует об освоении ответчиком земельного участка и его использовании в соответствии с целью землепользования, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда города Севастополя от 02.10.2018 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

10.12.2018 в адрес суда поступило заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 04.12.2018 №1328/1-3.

Согласно выводам, изложенным экспертом в заключении №1328/1-2 от 04.12.2018: «спорные объекты обладают признаками недвижимого имущества, являются капитальными; по целевому назначению могут быть определены как: уборная, склад (закрытый производственный немеханизированный склад общего назначения), КПП –здание охраны; степень строительной готовности: с учетом необходимости выполнения отделочных работ наружных стен – 99,5 %, 98 %, 95,5% соответственно, с учетом того, что отделка наружных стен не предусмотрена – 100 % по всем объектам; объекты исследования соответствуют строительным нормам и правилам, применяемым к объектам такого типа, строительство выполнено в соответствии с градостроительными нормами и правилами ГкРФ и соответствуют нормам и правилам, предусмотренным п. 8 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89); исследуемые объекты соответствуют требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствуют требованиям предъявляемым к пожарной безопасности объекта, с технической точки зрения не несут (не создают) угрозу жизни и здоровья граждан».

При этом, учитывая конструктивные особенности объектов и их целевое назначение, экспертом сделан вывод о том, что данные строения являются вспомогательными. Указано, что согласно строительной терминологии под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, сооружения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта, либо имеющие вспомогательный характер, и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Оценив указанное экспертное заключение, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение №1328/1-2 от 04.12.2018 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, у суда отсутствуют основания не доверять выводам лицу, обладающему специальными познаниями и проводившему исследование, в рамках рассмотрения данного дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в связи с чем, судом принимается в качестве надлежащего и допустимого доказательства по настоящему делу заключение эксперта №1328/1-2 от 04.12.2018. При этом, участниками процесса выводы данного заключения не оспорены.

Согласно пункту 1 статьи 130ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 133.1ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс -совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В силу пункта 1 статьи 133ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).

В настоящем деле стороны Договора определили его целью – создание производственной базы.

Согласно строительной терминологии производственная база–это совокупность средств производства, производственных, административно-бытовых зданий, вспомогательных строений, помещений, площадей, земли, природных ресурсов, систем коммуникаций и трудового коллектива. Все единицы в производственной структуре предприятия имеют свои производственные базы, их комплекс образует производственную базу предприятия.

Из заключения эксперта следует, что спорные объекты являются объектами капитального строительства вспомогательного назначения, то есть не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности, следовательно, не могут является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к единому недвижимому комплексу или главной вещи.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что ответчиком обязанность по созданию производственной базы в установленный Договором срок не исполнена.

С учетом изложенного, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что допущенное ответчиком нарушение о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию в отсутствие объективных причин, препятствующих использованию земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора аренды земли.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по Договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий Договора о создании объекта недвижимости является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в 2004 году для строительства и обслуживания производственной базы, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в разумный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями Договора (пункты 9.2.2, 7.1 Договора) и действующим законодательством РФ.

Однако, поскольку судом первой и апелляционной инстанции установлено нахождение на спорном участке капитальных строений, юридическая судьба которых должна быть разрешена при рассмотрении спора о сносе самовольных построек и встречном требовании о признании права собственности на них, суд первой инстанции правомерно указал, что требование истца о возврате спорного земельного участка в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду, преждевременно.

Ничто не препятствует публичному собственнику земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (статья 11.4 ЗК РФ) определить возможность раздела указанного земельного участка на земельный участок, необходимый для эксплуатации правомерных построек общества (если их правомерность и соответствие требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости будет подтверждена в рамках отдельного судебного процесса) и иные земельные участки, свободные от прав общества и иных лиц.

Таким образом, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворению подлежат только исковые требования о расторжении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов.

Поскольку обязанность по перечислению денежных средств на депозит суда в счет оплаты экспертизы, возложенная определением суда от 02.10.2018 на индивидуального предпринимателя Антоненко О.Г., последним не исполнена, а первоначальный иск судом удовлетворен в части расторжения договора от 24.08.2004 аренды земельного участка общей площадью 0,08 га (кадастровый номер 91:03:003004:25), расположенного в г. Севастополе по ул. Шабалина, 8-А, суд первой инстанции также обоснованно указал, что судебные расходы по оплате услуг эксперта подлежат взысканию с ответчика индивидуального предпринимателя Антоненко О.Г. в размере 39 392,80 руб. в пользу экспертного учреждения.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, предусмотренных пунктом 4 статьи 270 АПК РФ не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Антоненко О.Г. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 февраля 2019 года (с учетом дополнительного решения от 21 марта 2019 года) по делу №А84-1334/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Антоненко Олега Геннадьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко