Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Араукария» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 февраля 2021 года по делу № А83-17901/2019, рассмотренному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Араукария» к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым, о признании незаконным постановления,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Араукария» (далее – ООО «Араукария», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Ялты Республики Крым (далее – Администрация), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – Департамент, уполномоченный орган), в котором просит признать недействительным постановление Администрации от 31.05.2019 № 1212-п об отказе в предоставлении в аренду в порядке завершения оформления прав земельного участка общей площадью 32000 кв.м., кадастровый номер 90:25:080301:606, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Гагарина, в районе земель санатория «Меллас», и в порядке устранения допущенных нарушений прав общества обязать Администрацию принять постановление о передаче обществу в аренду сроком на 49 лет указанного земельного участка с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» для строительства и обслуживания коттеджного поселка, а Департамент обязать подготовить, подписать и направить заявителю проект договора аренды спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.02.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нормам права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы общество указывает, что судом не учтено, что в отношении спорного земельного участка Форосским поселковым советом было принято решение о передаче его обществу в аренду с отнесением к землям жилой и общественной застройки и был подписан договор аренды, но договор не прошел государственную регистрацию ввиду его утери регистрирующим органом. В этой связи полагает, что положения статьи 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК) не могут применяться к спорным правоотношениям. Кроме того, приводит доводы о том, что в тексте спорного постановления не указаны мотивы в чем заключается несоответствие места расположения земельного участка градостроительной документации населенного пункта, в то время как согласно выписке из ЕГРН земельный участок отнесен к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «жилая застройка», следовательно, не исключается использование земельного участка для жилого строительства.

В представленных письменных пояснениях Департамент возражает против доводов апелляционной жалобы, полагая оспоренный отказ законным. Указывает, что испрашиваемый обществом земельный участок для целей строительства не соответствует виду функционального использования земельного участка в соответствии с градостроительной документацией, находится в зоне городских лесов. В подтверждение приведенной позиции к письменным пояснениям приложил выкопировку из Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, своих представителей для участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не направили, о причинах неявки суд не уведомили, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 и частью 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц. Ходатайством от 05.07.2021 Департамент просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

В порядке положений статьей 66, части 1 и абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд приобщил к материалам дела истребованные судом дополнительные доказательства относительно функционального назначения земельного участка исходя из действующей градостроительной документации, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, без исследования и оценки которых спор не может быть признан разрешенным с установлением всех фактических обстоятельства дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и принятия по делу нового решения в связи со следующим.

Как следует из установленных фактических обстоятельств дела, решением Форосского поселкового совета от 09.07.2010 № 10 утверждён проект землеустройства по отводу земельного участка, земельный участок площадью 3,2000 га (32000 кв.м), расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Гагарина в районе земель санатория «Меллас», передан ООО «Араукария» в аренду сроком на 49 лет, с целевым назначением - для строительства и обслуживания коттеджного посёлка, из земель общего пользования, по видам угодий «земельные насаждения общего пользования», проектные угодья: «иные заведения, учреждения, организации, застроенные земли, в том числе «жилая трех и более этажная застройка» на землях Форосского поселкового совета.

Как утверждает заявитель, договор аренды земельного участка был заключен 08.10.2010, но не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждает письмом Форосского поселкового совета от 11.09.2014 № 839/09-13. При этом сам договор суду не представлен.

В порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ООО «Араукария» привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, о чем 31.01.2015 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Сведения о земельном участке площадью 32000 кв.м. внесены в государственный кадастр недвижимости 30.08.2016, как о ранее учтенном, с видом разрешенного использования «жилая застройка», категория земель «земли населенных пунктов», земельному участку присвоен кадастровый номер 90:25:080301:606.

09.01.2019 общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет в границах, указанных в кадастровой выписке, с видом разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка», приложив в качестве основания для такого предоставления решение Форосского поселкового совета от 09.07.2010 № 10.

По результатам рассмотрения заявления общества Администрацией принято постановление №1212-п от 31.05.2019 «Об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Араукария» в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> в районе земель санатория «Меллас» в порядке завершения оформления прав», со ссылкой на часть 6 статьи 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК.

Основанием для принятия постановления явилось несоответствие места расположения земельного участка градостроительной документации населенного пункта, на что указано в заключении Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 08.05.2019 № 02-08/1771.

Не согласившись с постановлением администрации, общество обратилось в арбитражный суд.

Оценивая законность отказа, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходима совокупность двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

Статья 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» предусматривает возможность определения указанными субъектами Российской Федерации особенностей регулирования возникших ранее (до 21.03.2014) земельных правоотношений.

Частью 14 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлено, что в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 38-ЗРК завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона, осуществляется на основании неисполненных решений органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о даче разрешения на разработку документации по землеустройству, принятых с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года, в соответствии с которыми не утверждена документация по землеустройству.

Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым утвержден постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 (далее - Порядок № 313).

Учитывая, что договор аренды земельного участка у общества отсутствует и он не был зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке, а в качестве основания для предоставления земельного участка без проведения торгов общество ссылается на ранее возникшее у него право на земельный участок на основании решения публичного собственника о передаче земельного участка в аренду, принятого до 21.03.2014, Администрация обоснованно рассмотрела поступившее заявление в процедуре завершения оформления прав, предусмотренной Порядком № 313.

Пунктом 12 Порядка № 313 установлены основания к отказу в удовлетворении заявления о переоформлении или завершении оформления прав - основания, указанные в части шестой статьи 13 Закона № 38-ЗРК.

Таковыми, в силу названной нормы Закона, являются:

1) наличие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации;

2) несоответствие месторасположения объекта документации, связанной с осуществлением градостроительной деятельности на территории Республики Крым, утвержденной до 21 марта 2014 года, в случае отсутствия утвержденных документов территориального планирования либо градостроительного зонирования, либо документации по планировке территории.

Вместе с тем, основания к отказу, определенные законодательством субъекта Российской Федерации, не ограничивают и не могут ограничивать применение норм федерального законодательства, которые, в частности, применительно к предмету спора, влияют на вопросы предоставления земельных участков в аренду (чем является завершение оформление прав по Порядку № 313), в том числе Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные законоположения об особенностях регулирования возникших ранее земельных отношений не исключают право уполномоченного органа осуществить правовую проверку представляемых заинтересованным лицом (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) документов в обоснование своего права на заключение договора аренды в порядке переоформления (завершения оформления) возникшего до 21 марта 2014 года права аренды по ранее принятому решению публичного собственника.

Поэтому положения Закона № 38-ЗРК и принятого в его развитие Порядка № 313 не могут применяться в отрыве от положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет, что правовой режим земельного участка при предоставлении его в аренду различен в зависимости от цели предоставления в аренду.

Так, согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, в том числе, населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 85 ЗК РФ строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами, которые обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований, которыми определяются границы и функциональное назначение определенных зон (пункт 5 статьи 1, часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 № 10-П, имеющая целью, в первую очередь, обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территории и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 № 87-АПГ17-2, от 03.10.2017 № 307-КГ17-5121).

Согласно имеющемуся в материалах дела ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 08.05.2019 № 02-08/1771 и представленной к нему выкопировки из карты функциональных зон Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденного решением Ялтинского городского совета от 03.12.2018 № 3, полученному уполномоченным органом на межведомственный запрос при рассмотрении заявления общества, испрашиваемый земельный участок расположен в функциональной зоне городских лесов, частично в зоне земель общего пользования (объекта регионального значения – транспортной инфраструктуры – дорога обычного типа регионального значения).

Согласно выкопировки из карты территориальных зон Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденных решением Ялтинского городского совета от 19.07.2019 № 16, земельный участок с кадастровым номером 90:25:080301:606 находится в зоне ТЗ-16-1092 – зоне городских лесов.

Статьей 27 ЗК РФ установлены случаи ограничения оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым отнесены земли лесного фонда и земли общего пользования.

В соответствии со статьей 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В силу статьи 116 Лесного кодекса Российской Федерации к городским лесам относятся леса, расположенные на землях населенных пунктов, и на них запрещается строительство и эксплуатация объектов капитального строительства, за исключением гидротехнических сооружений.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления (завершения оформления) прав для целей строительства за счет земель городских лесов и земель общего пользования противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в связи с чем заявленные требования не могут быть удовлетворены.

Апелляционный суд считает, что существенным обстоятельством по настоящему делу является и то, по каким основаниям обществу был предоставлен земельный участок, поскольку сама по себе процедура переоформления прав (завершения оформления) не предполагает предоставление земельного участка по иным основаниям, нежели те, по которым он был предоставлен первоначально.

Так, согласно решению Форосского поселкового совета от 09.07.2010 № 10 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 32000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Санаторное, ул. Гагарина в районе земель санатория «Меллас», для строительства и обслуживания коттеджного посёлка из земель общего пользования, по видам угодий - «земельные насаждения общего пользования», проектные угодья: «иные заведения, учреждения, организации, застроенные земли, в том числе «жилая трех и более этажная застройка» на землях Форосского поселкового совета.

Между тем запрет на строительство объектов капитального характера на землях общего пользования в период предоставления в аренду земельного участка был установлен подпунктом «а» пункта 4 статьи 83 Земельного кодекса Украины, в связи с чем спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объектов капитального строительства.

Претендовать на оформление арендных отношений в порядке завершения оформления прав для строительства коттеджного поселка ООО «Араукария» не вправе, поскольку само по себе наличие ранее принятого решения публичного собственника прав на земельный участок в порядке применения статьи 13 Закона № 38-ЗРК не порождают.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований у Администрации для принятия оспариваемого постановления, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования и находящийся в зоне городских лесов, не может быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объектов капитального строительства, поскольку использование таких земель направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, в то время как строительство объекта капитального характера предполагает последующее возникновение исключительного права на приватизацию занятого им земельного участка, что приведет к ограничениям свободного доступа к землям общего пользования.

Доводы общества о том, что в сведениях кадастрового учета указан вид разрешенного использования спорного земельного участка «жилая застройка», что, по его мнению, не исключает его использование для целей строительства, не могут быть приняты во внимание, поскольку эти сведения перенесены в российский реестр в 2016 году как ранее учтенные, исходя из первоначальных документов украинского периода, и не учитывают действующих документов территориального планирования и градостроительного зонирования городского округа.

При таких обстоятельствах постановление Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав принято в соответствии с законом и в данном случае не нарушает прав общества, общество не является субъектом права на предоставление в аренду земельного участка, отнесенного к территориальной зоне городских лесов и земель общего пользования, для строительства на участке объектов капитального строительства.

Отсутствие необходимой совокупности условий для признания незаконным оспариваемого постановления является основанием для отказа в удовлетворении требования общества.

Принимая во внимание изложенное суд первой инстанции по праву отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда, основанными на правильно установленных обстоятельствах и собранных по делу доказательствах, не свидетельствует о наличии нарушений норм материального или процессуального права и не может служить основанием для отмены судебного акта. Иное толкование заявителем положений закона и иная оценка фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270АПК РФ являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, не допущено.

В силу положений статьи 110 АПК при отказе в удовлетворении требований судебные расходы, понесенные заявителем, не возмещаются и относятся на заявителя.

Вопрос о возвращении из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1500 рублей апелляционным судом не разрешается, поскольку не может быть разрешен по имеющейся в деле копии платежной квитанции, оригинал которой заявителем суду не представлен, что не лишает общество права обратиться с соответствующим заявлением в суд в установленном порядке, приложив оригинал платежного документа.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 февраля 2021 года по делу
№ А83-17901/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Араукария» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Привалова

Судьи В.Е. Кравченко

ФИО1