Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.12.2015 по делу № А84-1746/2015, принятое судьей Ражковым Р.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Саларастройсервис» (ОГРН 1149204037894, юридический адрес: 299055, г. Севастополь, ул. Степовая, д. 1, почтовый адрес: 299055, г.Севастополь, ул. Степовая, д. 9)

к Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, место нахождения: 299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д.2) о понуждении заключить договор купли-продажи встроенных нежилых помещений,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Трубчикова Антона Павловича,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «САЛАРАСТРОЙСЕРВИС» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Главному управлению имущественных и земельных отношений о понуждении ответчика в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом договор купли-продажи встроенных нежилых помещений с витриной (с № 274 - 1 по № 274-20), общей площадью 214, 40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенных на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д. 89, по цене 5 987 478 рублей с учётом НДС.7 289 689 руб. с учётом заключения эксперта № 978/1-3 от 13.11.2015 Севастопольского Федерального бюджетного учреждения Крымской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» с изменениями и дополнениями».

Определением от 03.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя.

Определением от 11.12.2015 произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика: Главное управление имущественных и земельных отношений заменено на правопреемника - Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью „СалараСтройСервис" Договор купли-продажи встроенных нежилых помещений с витриной (с № 274-1 по №274-20), общей площадью 214,40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенных на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89, на следующих условиях:

«Д О Г О В О Р

купли-продажи

" 20 г. город Севастополь

Город федерального значения Севастополь, представленный Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН 9204002115; ОГРН 1149204004025, в лице директора _______________________________ , действующего на основании Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 г. № 521 -ПП, именуемое в дальнейшем „Продавец" и

Общество с ограниченной ответственностью „СалараСтройСервис", ИНН/КПП 9204018147/ 920401001, Свидетельство о внесении сведений о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, серия 34 № 004234986, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя 24.11.2014, Свидетельство о постановке на учёт российской организации в налоговом органе по месту её нахождения, серия 34 № 004234987, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя, 24.11.2014, место нахождения юридического лица: ул. Степовая, дом 1, город Севастополь, 299055, юридическое лицо действует на основании Устава, зарегистрированного Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Севастополя, дата регистрации: 24.11.2014, ОГРН 1149204037894, именуемое в дальнейшем - „Покупатель", в лице директора Лобунец Наталии Анатольевны, 30 апреля 1972 года рождения, место рождения: с. Ображеевка, Шосткинского района, Сумской области, гражданство: Россия, пол: женский, паспорт 45 14 № 688143, выданный Федеральной миграционной службой 23 апреля 2014 года, код подразделения 900-002, проживающей по адресу: РФ, г. Севастополь, ул. Ефремова, дом 8, кв. 30, совместно именуемые „Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения с витриной (с №274-1 по №274-20), общей площадью 214,40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенные на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89 (далее - Объект).

1.2.Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Законов города Севастополя № 3-ЗС от 23.04.2014 „О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", № 46-ЗС от 25.07.2014 „Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя". Регистрация права собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не проводилась.

1.3.В собственность Покупателя поступают встроенные нежилые помещения с витриной (с №274-1 по №274-20), общей площадью 214,40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенные на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89.

1.4.Продавец гарантирует, что действительно является собственником вышеуказанного объекта, не имеет ограничений относительно своего права распоряжения объектом данного договора, объект никому другому не продан, не подарен, не отчуждён каким-либо другим способом, не передан в ипотеку, аренду или безвозмездное пользование, не является предметом обременения, в налоговом залоге, под арестом (запрещением) не находится, не обременён правами третьих лиц (в том числе отсутствуют какие либо обременения по договорам найма, аренды, ренты и по другим основаниям, предусмотренным законодательством РФ), на объект данного договора отсутствуют споры касаемо права 9 собственности, он не является предметом судебных споров, какие-либо споры по объекту данного договора отсутствуют, а также он не внесён в уставный капитал (фонд) какого - либо юридического лица, правопритязания отсутствуют, заявленные в судебном порядке права требования, аресты (запреты) отсутствуют.

1.5.Продавец предупреждён об уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ и гражданской ответственности за предоставление недействительных и/или подложных документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое по настоящему договору недвижимое имущество.

1.6.Продажа Объекта осуществляется в соответствии с Законом города Севастополя от 25 июля 2014 года № 45-ЗС „О приватизации государственного имущества города Севастополя".

2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Продавец обязан передать Объект в собственность Покупателя.

2.2.Продавец обязан в течение 7 календарных дней представить в орган государственной регистрации прав в городе Севастополе все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а именно:

2.2.1.Оригинал Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

2.2.2.Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица - Продавца и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

2.2.3.Документ о постановке на учёт юридического лица - Продавца как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;

2.2.4.Документ о назначении на должность руководителя Продавца (или иной документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица - Продавца), и его копию, оформленную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав.

2.2.5.Документ, удостоверяющий личность руководителя Продавца (представителя Продавца);

2.2.6.Справка БТИ по Севастополю о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав - в случае, если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2.2.7.Правоустанавливающий документ Продавца на Объект;

2.2.8.Настоящий Договор;

2.2.9.Иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

2.3.Продавец вправе осуществлять контроль за выполнением условий настоящего Договора. Продавец имеет право проверять выполнение Покупателем обязательств по этому Договору как путём запросов, так и путём проверок Объекта.

2.4.Покупатель обязан:

2.4.1.В установленный настоящим договором срок уплатить цену продажи Объекта.

2.4.2.Предоставить Продавцу материалы, сведения о выполнении условий настоящего Договора на запрос Продавца.

2.5.Каждая сторона обязуется исполнять обязанности, возложенные на неё настоящим Договором, и содействовать другой стороне в выполнении ею своих обязанностей.

3.ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

3.1.Стоимость Объекта составляет 6 025 933 (Шесть миллионов двадцать пять тысяч девятьсот тридцать три) рубля, в том числе НДС. Стоимость Объекта определена на основании заключения эксперта № 978/1-3 от 13.11.2015 года с изменениями и дополнениями Севастопольского филиала Федерального бюджетного учреждения Крымской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации .

3.2.Расчёт за Объект осуществляется с рассрочкой платежа. Покупатель обязан оплатить цену Объекта в течение 30 календарных дней с даты подписания настоящего договора. Расчёты за Объект осуществляются Покупателем путём безналичного перечисления всей суммы на счёт Продавца.

3.3.Плата за Объект вносится на основании настоящего Договора.

Любой платёжный документ о внесении платы за Объект является документом, подтверждающим оплату Покупателем за Объект.

4.ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1.Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю.

4.2.До подписания настоящего Договора Продавец передал Покупателю Объект, что подтверждается Актом приема-передачи арендованного имущества от 10 сентября 2013 года к договору аренды № 161-13 от 10.09.2013 года. Настоящий Договор и Акт приема-передачи арендованного имущества от 10 сентября 2013 года являются документами о передаче Объекта Покупателю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приёма-передачи.

В соответствии с настоящим Договором передаточный акт сторонами не оформляется. Стороны договорились, что Объект считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего Договора.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.Стороны несут материальную ответственность за невыполнения или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора.

5.2.За нарушение сроков оплаты по Договору, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.3.За нарушение сроков выполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,5% от цены Договора за каждый день просрочки.

6.РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИМУЩЕСТВА

6.1. Риск случайной гибели Объекта несёт Покупатель с даты государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект.

7.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1.Все споры, которые возникают при выполнении условий настоящего Договора или в связи с толкованием его положений, решаются судом в порядке, установленном действующим законодательством.

7.2.Настоящий договор есть полным и точным отображением волеизъявления сторон.

8.ИЗМЕНЕНИЯ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА И ЕГО РАСТОРЖЕНИЕ

8.1.Изменение или расторжение Договора допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.

8.2.В случае если любые условия настоящего Договора признаются незаконными в силу любых обстоятельств, то это не влияет на силу других условий Договора.

9.ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.

9.2.Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передаётся в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9.3.10. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

Судом взыскано с Департамента по имущественным и земельным ношениям города Севастополя в пользу Общества с ограниченной ответственностью „СалараСтройСервис" судебные расходы в сумме 76 000 рублей, из которых 6000 рублей расходы по уплате государственной пошлины, 70 000 рублей судебные издержки.

Не согласившись с решением суда Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя (далее – апеллянт, Департамент) обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу № А83-1746/2015 апелляционная жалоба Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.12.2015 по делу № А84-1746/2015 принята к производству.

В судебном заседании апеллянт поддержал доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Судебная экспертиза с изменениями от 15.12.2015 со стоимостью объекта 6 025 933 рублей не была представлена апеллянту, кроме того возражения и ходатайства истца об отказе в иске с учетом ненадлежащей экспертизы от 13.11.2015 и дополнений к судебной экспертизе от 15.12.2015 и основывающихся на этой экспертизе уточнений об уменьшении стоимости исковых требований 6 025 933 рублей с НДС учтены судом не были. Суд ошибочно принял как надлежащее и допустимое доказательство судебную экспертизу с дополнениями, заявленными 15.12.2015. Заявитель жалобы ссылается на то, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок, установленный для исков о заключении договора купли-продажи, а именно: новый проект договора купли-продажи с ценой 6 025 933 с НДС рублей не поступал заявителю, что лишило Департамент возможности реализации своих прав предусмотренных ст. ст. 421, 432, 435, 438, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд неправомерно обязал Департамент возместить судебные расходы в размере 70 000 руб., в суде первой инстанции не рассматривалось: заявление о возмещении судебных расходов в сумме 70 000 рублей, ответчик был лишен возможности заявить возражения относительно чрезмерности судебных издержек.

В судебном заседании истец возражает против доводов апелляционной жалобы, по мотивам, изложенным в отзыве, просит решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу, как законное и обоснованное, оставить без изменения, апелляционную жалобе – без удовлетворения.

Истец в апелляционном суде просит приобщить к материалам дела следующие документы: копию сводного сметного расчета стоимости строительства по состоянию на 07.10.2013, копию договора подряда № 28/11-1 от 28.11.20113, копию справки о стоимости выполненных строительных работ за январь 2014 года, копию ведомости определения стоимости улучшений арендованного имущества; копию справки от 05.02.2014 о сумме расходов, понесенных арендатором в связи с улучшением арендованного имущества, копию акта приемки выполненных строительных работ за январь 2014 года, копию платежного поручения № 1 от 30.01.2014, копию аудиторского заключения ЧП «Аудиторская фирма «Эксперт аналитикцентр» от 05.02.2014 № 1/14, копию отчета ЧП «Шарм-С» от 07.02.2014, копию приказа ФКИ СГС от 07.03.2014 № 01-03/127, копию плана помещений.

Коллегия судей с учетом мнения апеллянта и в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным приобщить вышеуказанные доказательства как такие, которые представлены для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, в поддержку решения суда первой инстанции, в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство о взыскании расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей с Департамента за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

В свою очередь, Департамент возражал против удовлетворения данного ходатайства; размер судебных расходов считает чрезмерными.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

10.09.2013 года между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодателем) и Частным предприятием «СалараСтройСервис» (Арендатором), был заключен Договор аренды недвижимого имущества № 161-13.

Согласно п. 1.1. указанного договора, в аренду ЧП «СалараСтройСервис» переданы встроенные нежилые помещения с витриной (с № 274-1 по № 274-20), общей площадью 214,40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенные на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89, что подтверждается соответствующим Актом приёма-передачи, подписанным сторонами.

Согласно п. 7.1 указанного договора срок действия договора установлен до 03.09.2016 года.

08.11.2013 ЧП «СалараСтройСервис» получило согласие Арендодателя на осуществление капитального ремонта объекта аренды на сумму 143 680,00 грн, что подтверждается приказом ФКИ СГС № 01-03/542 от 08.11.2013 «О даче согласия на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: пр. Октябрьской Революции, 89».

14.03.2014 ЧП «СалараСтройСервис» обратилось в Фонд коммунального имущества Севастопольской городского Совета с заявлением о включении в перечень объектов, подлежащих приватизации, встроенных нежилых помещений с витриной (с № 274-1 по № 274-20) с крыльцом и входом, общей площадью 214,4 кв.м, расположенные на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89.

01.08.2014 ЧП «СалараСтройСервис» в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений было направлено письмо о подтверждении ходатайства на приватизацию встроенных нежилых помещений, которое получено 04.08.2014 вход.№ 02-01/231.

10.09.2014 Главное управление имущественных и земельных отношений письмом №02-02/372 сообщило ЧП «СалараСтройСервис» о том, что обращение об осуществлении подготовки к приватизации государственного имущества - нежилого помещения, общей площадью 214,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89, будет возможно после принятия правового акта Правительства Севастополя, определяющего порядок работы комиссии по отбору субъектов оценочной деятельности для проведения оценки имущества в сделках с участием города Севастополя.

Письмом № 02-02/688 от 24.09.2014 Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило ЧП «СалараСтройСервис» о том, что подготовка к приватизации государственного имущества - встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д.89 начата согласно приказа № 02-03/09 от 19.09.2014 г.; по завершении процесса подготовки ЧП «СалараСтройСервис» будет уведомлено о дате заключения договора купли-продажи.

20.10.2014 между Главным управлением имущественных и земельных отношений, оценщиком Трубчиковым А.П. и ЧП «СалараСтройСервис» заключён Договор № 06/14 возмездного оказания услуг по оценке и обеспечению экспертизы таких услуг. Как следует из содержания задания на оценку объектов недвижимости (приложение № 1 к договору), целью оценки является определение рыночной стоимости государственного имущества для приватизации (встроенные нежилые помещения с №274-1 по №274-20, с выходом, крыльцом, витриной).

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта № 020/4-2014 от 10.11.2014, подготовленного Трубчиковым Антоном Павловичем, рыночная стоимость нежилого помещения, определенная по состоянию на 20.10.2014, составила 7 289 689 руб., НДС по ставке 18% составит 1 312 144 руб.

Как следует из содержания Экспертного заключения № 14/10-284/ЭЗ/77/11 от 17.11.2014 подготовленного некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» на отчет № 020/4-2014 от 10.11.2014, настоящий отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

24.11.2014 ЧП «СалараСтройСервис» привело свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством и сведения об обществе с ограниченной ответственностью «САЛАРАСТРОЙСЕРВИС» были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц с присвоением: ОГРН 1149204037894, ИНН 9204018147, КПП 920401001.

10.07.2015 общество обратилось к Главному управлению имущественных и земельных отношений с предложением о заключении договора купли-продажи помещений с приложением проекта договора купли-продажи. Предложение получено Главным управлением имущественных и земельных отношений 10.07.2015 согласно почтовому уведомлению о вручении № 29905587016664.

Одновременно 08.07.2015 общество обратилось в Департамент с аналогичным предложением о заключении договора купли-продажи помещений с приложением проекта договора купли-продажи.

В письме № 2083 от 16.07.2015 Департамент сообщил, что рыночная оценка стоимости объекта приватизации - встроенных нежилых помещений общей площадью 214,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, пр. Октябрьской Революции, д. 89, для заключения договора купли-продажи проведена оценщиком с нарушением законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, в связи с этим, приватизация указанных помещений на основании отчета об оценке, выполненного в нарушением действующего законодательства, не может быть произведена.

Полагая свои права нарушенными, общество обратилось в суд с настоящим иском о заключении договора.

Определением от 01.10.2016 Арбитражным судом города Севастополя по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам (одному из экспертов): Паламарчук А.А., Булва А.В., Воробёвой Е.Ю., Наместникову Р.И., Иванчегловой Л.В., Прониной Н.С. Севастопольского филиала ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России, расположенного по адресу: 299055, г. Севастополь, ул. Генерала Хрюкина, 18. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - стоимость встроенных нежилых помещений с №274-1 по №274-20, общей площадью 214, 40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенных на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д. 89 - на дату, указанную в отчете № 020/4-2014 об оценке объекта - по состоянию на 10.11.2014.

2. Соответствует ли выведенная судебным экспертом рыночная стоимость Объекта величине рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении № 14/10-284/ЭЗ/77/11 от 11.11.2014 на отчёт № 020/4-2014 от 10.11.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества встроенных нежилых помещений с №274-1 по №274-20, общей площадью 214, 40 кв.м, с крыльцом и входом, расположенных на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д. 89, выполненный оценщиком Трубчиковым Антоном Павловичем?

3. В случае несоответствия, какие ошибки были допущены оценщиком при составлении Отчёта № 020/4-2014 от 10.11.2014 об оценке рыночной стоимости Объекта?

В заключении эксперта с изменениями и дополнениями от 13.11.2015 № 978/1-3, поступившем в материалы дела 15.12.2015 содержаться следующие ответы:

По первому вопросу:

Согласно представленному на исследование отчету № 020/4-2014 об оценке объекта дата оценки – 20.10.2014, а дата составления отчета 10.11.2014, поэтому оценка объекта проводилась 20.10.2014.

По второму вопросу:

Рыночная стоимость недвижимого имущества – встроенных нежилых помещений № 274-1 по № 274 – 20, общей площадью 214,4 м.кв., с крыльцом и входом, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Севастополь, проспект Октябрьской Революции, д. 89, по состоянию на 20.10.2014 рассчитанная в рамках данного заключения, не соответствует рыночной стоимости указанной в экспертном заключении № 14/10-284/ЭЗ/77/11 от 11.11.2014 на отчет № 020/4-2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Разница в вышеуказанных стоимостях составляет 2 575 900 руб. (два миллиона шестьсот четырнадцать тысяч триста пятьдесят пять руб.).

По третьему вопросу:

Вопрос о том, какие ошибки допущены оценщиком при составлении отчета№ 020/4-2014 от 10.11.2014 об оценке рыночной стоимости Объекта, выходит за пределы компетенции эксперта – строителя.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», ратифицированный 21.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора).

В силу статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 29.12.2015) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Предметом настоящего иска являются требования о заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, право на приватизацию которого возникло у общества в соответствии с нормами украинского законодательства до вступления города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации.

В статье 14 Закона города Севастополя № 45-ЗС от 25.07.2014 «О приватизации государственного имущества города Севастополя» (далее - Закон приватизации) закреплены заключительные и переходные положения завершения приватизации государственного имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 14 Закона о приватизации, органу приватизации предписано осуществить приватизацию имущества Севастополя, относительно которого физическими и юридическими лицами поданы заявления о включении объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, не ранее чем 21.03.2011, и которые зарегистрированы органом приватизации по состоянию на 21.03.2014 и при условии, что при этом отсутствовал запрет на приватизацию такого имущества, за исключением имущества, которое было включено в перечень объектов, подлежащих приватизации, и не было приватизировано по причинам невыполнения заявителем требований законодательства о приватизации в течение трёх лет с даты включения объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации, в том числе, в случае незаключения заявителем договора купли-продажи. Имущество, указанное в этом пункте настоящей статьи Закона, считается таким, в отношении которого собственником имущества настоящим Законом принято решение о приватизации. Приватизация имущества, указанного в этом пункте настоящей статьи 5 Закона, осуществляется по обращению заявителя о приватизации, поданному не позднее 01.11.2014, и должна быть осуществлена до 01.01.2015.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона о приватизации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, подготовка имущества, подлежащего приватизации, к приватизации, в том числе отбор субъекта оценочной деятельности для проведения оценки рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, осуществляется органом приватизации без проведения процедур, определённых законодательством Российской Федерации для закупки товаров, работ и услуг за государственные средства, и осуществляется в порядке, определённом настоящим пунктом Закона. Подготовка имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи Закона к приватизации, в том числе, обеспечение проведения оценки рыночной стоимости указанного имущества, а также заключение договора купли-продажи имущества Севастополя, должны быть осуществлены в течение двух месяцев с даты подачи заявления о приватизации имущества.

Пунктами 4-7 статьи 14 Закона о приватизации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, определены порядок и сроки проведения органом приватизации подготовки имущества к приватизации.

Пунктом 8 указанной статьи, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что договор купли-продажи должен быть заключён органом приватизации в течение семи календарных дней с даты представления отчёта о рыночной стоимости имущества, подлежащего приватизации, и экспертизы такого отчёта.

Право общества на приватизацию спорных нежилых помещений согласно положениям Закона Украины от 13.01.2012 № 4336-VI«О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы» подтверждено доказательствами, приобщенными к материалам дела судом апелляционной инстанции.

Как установлено апелляционным судом при повторном рассмотрении дела, получив результаты оценки рыночной стоимости спорного имущества, Департамент не согласился с указанной ценой.

Договор купли продажи спорных нежилых помещений в установленный законом срок заключён между сторонами спора не был.

Коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение настоящего договора купли – продажи для ответчика является обязательным.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Обязательный досудебный порядок истцом в настоящем деле соблюден. Доводы апелляционной жалобы в указанной части признаны коллегией судей несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании норм арбитражного процесса.

В настоящем деле разногласия между сторонами возникли по вопросу о стоимости выкупаемого имущества.

Как следует из содержания приведенного выше Закона, приватизация имущества осуществляется по его рыночной стоимости.

Суд первой инстанции при определении цены спорных нежилых помещений руководствовался рыночной стоимостью имущества, определенной на основании судебной экспертизы, равной 6 025 933 руб.

Вместе с тем, коллегия судей не может согласиться с выводом суда первой инстанции в указанной части в силу следующего.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены иные сведения в соответствии с федеральным законом (пункт 9 части 2статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) закреплены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. В отчете, кроме прочего, должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Проанализировав в судебном заседании апелляционного суда содержание экспертного заключения с изменениями и дополнениями, подготовленного по результатам судебной экспертизы, и отчета, подготовленного Трубчиковым Антоном Павловичем, коллегия судей установила следующее.

1. Как следует из содержания заключения эксперта с изменениями и дополнениями от 13.11.2015 № 978/1-3, при определении рыночной стоимости имущества эксперт использовал доходный подход с применением метода прямой капитализации. В качестве дохода от эксплуатации объекта недвижимости рассматривается арендная плата за помещения исследуемого объекта. При определении стоимости 1 кв.м. арендной платы экспертом допущены ошибки (лист дела 115 том №2, страница 12 экспертного заключения). Экспертом необоснованно и арифметически неверно из стоимости средней откорректированной арендной ставки равной 495 руб. вычтен НДС в размере 89 руб. в связи с чем, стоимость арендной платы в месяц без НДС стала равной 406 руб. При определении размера налога, подлежащего вычитанию, эксперт не использовал закрепленный в налоговом законе расчетный метод (итоговая величина/118*18), а исчислил 18% от итоговой величины. Далее, настоящая арендная ставка, без учета необоснованно исключенного налога, использовалась при расчете стоимости объекта, и к окончательной стоимости объекта экспертом был прибавлен НДС в виде 18% от стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, в силу статьи 3 приведенного выше Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом изложенного, рыночная цена как таковая (цена, сложившаяся на свободном рынке) включает в себя все налоги (прямые и косвенные) и сборы. Следовательно, налог на добавленную стоимость не должен учитываться как в выборе арендной ставки, так и в вычислении итоговой рыночной стоимости на основании этой такой ставки.

2. Эксперт, при определении ставки капитализации, в качестве базовой ставки принял величину безрисковой ставки по депозитам СберБанка.

В свою очередь, оценщик Трубчиков Антон Павлович, также используя в своей оценке только доходный метод, выбрал в качестве безрисковой ставки ставку по облигациям федерального займа «Россия 2043» выплаты по которым состояться в 2043 году (к концу жизни объекта оценки). Кроме того, Трубчиковым Антоном Павловичем учтен среднегодовой темп инфляции согласно прогнозу Центрального Банка Российской Федерации.

С учетом изложенного коллегия судей полагает, что величина рыночной стоимости, определенная Трубчиковым Антоном Павловичем, является более достоверной. Кроме того, отчет № 020/4-2014 от 10.11.2014 прошел экспертизу на подтверждение стоимости объекта оценки в Некоммерческом партнерстве «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО».

Анализ приведенных выше положений Закона о приватизации Севастополя, Закона об оценочной деятельности позволяет коллегии судей прийти к выводу, что в договоре купли продажи спорного имущества цену договора следует указать как рыночную стоимость выкупаемого имущества, без указания какой – либо дополнительной информации о судьбе налога на добавленную стоимость.

Из содержания договора о возмездном оказании услуг по оценке, заключенного с Трубчиковым Антоном Павловичем, из содержания задания на оценку объекта недвижимого имущества (листы дела 45-48 том № 1) следует, что исполнитель обязался определить рыночную стоимость объекта.

На вопросы апелляционная суда в настоящем судебном заседании Трубчиков Антон Павлович указал, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 7 289 689 руб. Размер налога на добавленную стоимость им исчислен самостоятельно, по собственной инициативе.

При таких обстоятельствах, пункт 3.1. договора следует изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта составляет 7 289 689 рублей. Стоимость объекта определена на основании отчета № 020/4-2014 об оценке объекта от 10.11.2014, подготовленного Трубчиковым Антоном Павловичем.»

Коллегия судей при рассмотрении настоящего спора полагает необходимым указать на следующее.

Согласно статье 2 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации. В главе 3 Раздела II Налогового кодекса Российской Федерации даны определения и определены правовые положения налогоплательщиков и налоговых агентов.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость налоговыми агентами, при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Иными словами, при заключении настоящего договора купли продажи, общество признаются налоговым агентом, на которого налоговым законодательством Российской Федерации возложена обязанность исчислить расчетным методом (вытянуть), исходя из указанной в договоре рыночной цены имущества, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в федеральный бюджет соответствующую сумму налога. Указанная обязанность общества как налогового агента установлена налоговым законодательством Российской Федерации и не поставлена в зависимость от того, каким образом стороны договора купли продажи исчислили и определили «судьбу» налога на добавленную стоимость при заключении сделки.

С учетом изложенного, при заключении договора купли-продажи сторонам договора либо суду, при заключении договора в судебном порядке, следует указать только цену имущества, являющегося предметом договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было рассмотрено непосредственно в судебном заседании заявление истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя и у ответчика отсутствовала возможность возражать против указанного заявления, приводить свои доходы и возражения, коллегией судей признаны противоречащим материалам дела.

Настоящее заявление с приложениями поступило в материалы дела в суде 07.12.2015 (листы дела 64-67 том № 2).

В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 10.12.2015 настоящее заявление рассматривалось судом (аудиопротокол судебного заседания от 10.12.2015, запись с 10 мин. 31 сек.). Представитель ответчика как в судебном заседании 10.12.2015, так и в судебном заседании после перерыва 15.12.2015, присутствовал, против заявления о взыскании судебных расходов не возражал, ходатайства об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительного времени для подготовки возражений по заявлению о взыскании судебных расходов не заявлял.

В силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб. проверено апелляционным судом и признано основанным на представленных в материалы дела доказательствах, законным и обоснованным, принятым в соответствие положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановления о судебных издержках), разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Доказательства наличия явной неразумности (чрезмерности) заявленных в суде первой инстанции судебных издержек на оплату услуг представителя, с учетом категории спора и сложности дела, в апелляционном суде не установлены.

Доводы апеллянта о том, что в удовлетворении настоящего иска суду первой инстанции следовало отказать в полном объеме, противоречат нормам закона Севастополя направленным на урегулирования правоотношений по приватизации арендуемого государственного имущества, начавшихся, но не завершившихся в период нахождения города федерального значения Севастополь в составе Украины.

Иным доводам и возражениям ответчика дана надлежащая правовая оценка в решении Арбитражного суда города Севастополя.

При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части определения цены договора купли продажи и принятия нового судебного акта в указанной части, в связи с недоказанностью имеющих значения для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В судебном заседании 20.04.2016 в апелляционном суде от ответчика поступило заявление о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы в апелляционном суде.

В целях оказания юридической помощи между ООО «Юридическое бюро Артема Тюшляева» (исполнитель) и ООО «Саларастройсервис» (заказчик) был заключен договор об оказании юридических услуг от 12.02.2016, согласно пункту 1.1 заказчик в порядке и на условиях настоящего договора дает задание-поручение, а Исполнитель обязуется представить Заказчику за плату юридические услуги относительно осуществления представительства (правовой помощи) прав и интересов Заказчика в судах судебной системы РФ, государственных органах. Согласно пункту 1.2 Договора юридическими услугами, которые предоставляются по договору, является подготовка отзыва на апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя по настоящему делу, а также представление интересов в суде апелляционной инстанции в процессе рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость услуг исполнителя составляет 30 000 рублей.

В качестве доказательства оплаты оказанных услуг ответчиком представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.02.2016 № 33 в сумме 30 000 рублей.

В письменных возражениях Департамент указывает на несоразмерность и неразумность настоящих судебных расходов со ссылкой на рекомендованные минимальные ставки вознаграждений, установленные решением Совета Адвокатской палаты г. Севастополя от 09.07.2014, просит суд во взыскании судебных расходов за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы отказать.

В силу пункта 30 Постановлениях о судебных издержках, лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела на соответствующей стадии процесса, но не подававшие жалобу, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением жалобы, в случае, если по результатам рассмотрения дела принят итоговый судебный акт в их пользу. В свою очередь, с лица, подавшего апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, в удовлетворении которой отказано, могут быть взысканы издержки других участников процесса, связанные с рассмотрением жалобы. Понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судом апелляционной, кассационной или надзорной инстанции, на стадии пересмотра вступившего в законную силу судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Итоговый судебный акт по настоящему делу, с учетом настоящего постановления, принят в пользу общества. Доводы жалобы, в которой ответчик просил решение суда первой инстанции отменить и отказать в иске в полном объеме, не нашли своего подтверждения в апелляционном суде.

Истец занимал активную процессуальную позицию в суде апелляционной инстанции, участвовал во всех судебных заседаниях апелляционного суда (3 заседания), подал отзыв на апелляционную жалобу, а также, в поддержку решения суда первой инстанции, представлял в материалы дела дополнительные доказательства.

Кроме того, размер заявленных ко взысканию судебных издержек за рассмотрение дела в апелляционном суде соответствует рекомендованным минимальным ставкам Адвокатской палаты, на которые ссылается Департамент. Представление интересов заявителя непосредственно в судебном заседании в арбитражном суде оценено в названных рекомендациях равным 10 000 руб.

При таких обстоятельствах, коллегия судей, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает размер судебных расходов документально подтверждённым и разумным, в связи с чем приходит в выводу об удовлетворении заявления общества о взыскании с Департамента судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. за рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.12.2015 по настоящему делу изменить в части определения цены договора.

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«Стоимость объекта составляет 7 289 689 рублей. Стоимость объекта определена на основании отчета № 020/4-2014 об оценке объекта от 10.11.2014, подготовленного Трубчиковым Антоном Павловичем.»

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ПО ИМУЩЕСТВЕННЫМ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ в пользу общества с ограниченной ответственностью «САЛАРАСТРОЙСЕРВИС» 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя за рассмотрение дела в апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округав срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий К.Г. Калашникова

Судьи Ю.М. Гоголь

А.П. Илюхина