Гражданский кодекс часть 1

от Общества с ограниченной ответственностью «Виват-С» - ФИО1, представитель на основании доверенности от 17.04.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Администрации города Саки Республики Крым - ФИО2, представитель по доверенности от 09.07.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Саки Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2020 года по делу № А83-490/2020,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Виват-С»

к Администрации города Саки Республики Крым

об урегулировании разногласий по договору аренды,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Виват-С» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Саки Республики Крым, в котором просит суд урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора аренды земельного участка общей площадью 17033 кв.м., кадастровый номер 90:21:010105:631, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, категория земель: земли населенных пунктов, изложив п.2.1 указанного договора в редакции истца, а именно: «Договор действует до 27.10.2057 года (с учетом ранее возникших прав)».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2020 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Виват-С» удовлетворены. Урегулированы разногласия Администрации города Саки Республики Крым и общества с ограниченной ответственностью «Виват-С», возникшие в связи с заключением договора аренды земельного участка общей площадью 17033 кв.м., кадастровый номер-90:21:010105:631, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, категория земель: земли населенных пунктов, изложив п.2.1 указанного договора в редакции истца, а именно: «Договор действует до 27.10.2057 года (с учетом ранее возникших прав)». Взыскано с Администрации города Саки Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виват-С» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6000,00 руб.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация г. Саки Республики Крым обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Виват-С» отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного в порядке переоформления прав, не может превышать максимальной срок аренды земельных участков, установленный Федеральным законом, а именно – 10 лет с момента принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, а также в соответствии с частью 8 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на срок от 3-х до 10-ти лет. Кроме того, апеллянт полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в привлечении к участию в данном деле Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, Государственного Совета Республики Крым.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2020 апелляционная жалоба Администрации принята к производству суда апелляционной инстанции.

03.09.2020 от ООО «Виват-С» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой истец возражает относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Истец указывает, что положения части 8 статьи 39.8 ЗК РФ не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку общество обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке переоформления. Также истец указывает, что довод апеллянта об отказе в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МИЗО и Государственного Совета Республики Крым является необоснованным.

В судебном заседании 17.09.2020 представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО «Виват-С» просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебное разбирательство было отложено.

21.09.2020 от Администрации поступили уточнения к апелляционной жалобе, согласно которым ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия, изложив п. 2.1 Договора в следующей редакции: «Договор действует до 21 марта 2024 года (с учетом ранее возникших прав)».

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В.

08.10.2020 от Администрации поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 08.10.2020 представитель ООО «Виват-С» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на уточнения к апелляционной жалобе.Судебное разбирательство было отложено.

В судебном заседании 29.10.2020 представитель Администрации просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить. Представитель Общества просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 исправлена допущенная в определении от 04.08.2020 описка.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 03 марта 2008 года на основании решения Сакского городского совета 5-го созыва от 19 февраля 2008 г. №48/8 (25 сессия) между Сакским городским советом Автономной Республики Крым и частным предприятием «Виват-С» заключен договор аренды земельного участка № 497 площадью 20446,00 кв.м, кадастровый номер 01114 00000000020028, расположенного по адресу: Украина, Автономная <...> (далее – договор).

Договор зарегистрирован в Сакском городском совете, о чем в книге записей договоров аренды земли государственной регистрации 03.03.2008 года сделана запись № 497.

ООО «ВИВАТ-С» является юридическим лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц Российской Федерации.

В выписке ЕГРЮЛ имеются сведения о регистрации Общества на территории Республики Крым или города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, - регистрационный номер 34621679, дата регистрации 14.12.2006, также указаны сведения о дате внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей сведения, - 08.12.2014, ОГРН <***>.

Соответственно, истец привел свои учредительные документы в соответствии с нормами статьи 19 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом № 124-ФЗ, Федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 506-ФЗ.

В соответствии с п.2.1. договора целевое назначение и цель использования земельного участка: УКЦИЗ: 1.17 - земли рекреационного назначения; для строительства и обслуживания кемпингов с частичным оздоровлением.

Согласно п. 2.2.1 договора, Договор аренды заключается сроком на 49 (сорок девять) лет, вступает в силу с момента его подписания и регистрации в государственном филиале «Крымского регионального центра государственного земельного кадастра».

Договор аренды зарегистрирован в Сакском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, о чем в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись от 27.10.2008 №040801500086. Срок действия договора 49 лет.

В соответствии с п. 2.2.2 договора, условия настоящего договора сохраняют свою силу на срок его действия и в случаях, когда после вступления договора в силу, законодательством установлены другие правила, не предусмотренные договором.

12.11.2019 года ООО «Виват-С», реализовывая свое право на получение в аренду земельного участка, предоставляемого из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с п. 3 ч. 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ, обратилось в адрес администрации города Саки Республики Крым с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке переоформления (приведение условий договора аренды от 03 марта 2008 года № 497 в соответствие с требованиями российского законодательства).

Ответчик, после получения заявления истца о перезаключении договора аренды земельного участка, предложил истцу заключить договор аренды земельного участка № 640, датированный 18.12.2019г., согласно которому ответчик, как Арендодатель, предоставляет, а истец, как Арендатор, принимает в аренду земельный участок общей площадью 17033 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер - 90:21:010105:631, сроком до 21 марта 2024 года (с учетом ранее возникших прав). Участок предоставляется с видом разрешенного использования - туристическое обслуживание. Категория земель: земли населенных пунктов.

В качестве правовых оснований заключения договора аренды № 640 на земельный участок на территории муниципального образования городской округ Саки, в порядке переоформления прав, возникших до 21.03.2014 г., ответчиком указаны: решение 25 сессии Сакского городского совета 5 созыва от 19.02.2008 № 48/8 «О предоставлении частному предприятию «Виват - С» земельного участка в аренду для строительства и обслуживания кемпинга с частичным оздоровлением, по ул. Морской в г. Саки», постановление Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления, прав на земельные участки на территории Республики Крым», положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец, не соглашаясь с предложенным сроком действия договора аренды земельного участка до 21 марта 2024 года, изложенном в п. 2.1 вышеуказанного проекта договора, уведомил Ответчика о несогласии с условиями проекта договора аренды в части срока действия договора и направил 24.12.2019 г. в адрес ответчика протокол разногласий от «19» ноября 2019 г. к договору № 640 от 18.12.2019 года, в котором предложил Ответчику изменить, указанный в п. 2.1. проекта договора срок действия договора до 21 марта 2024 года (с учетом ранее возникших прав) на срок действия договора до 27.10. 2057 года (с учетом ранее возникших прав).

27.12.2019г. первый заместитель главы администрации города Саки ФИО3 письмом исх. № 02.1-39/139 уведомила ООО «Виват-С» о том, что администрация г. Саки Республики Крым, рассмотрев представленный протокол разногласий к договору аренды земельного участка от 18.12.2019 № 640, не согласовывает предоставленный протокол разногласий, текст договора аренды земельного участка № 640 от 18.12.2019 г. остается без изменений.

Полагая отклонение Администрацией города Саки Республики Крым протокола разногласий от 19.11.2019 необоснованным, а определение пункта п.2.1 проекта договора аренды от 18.12.2019г. в редакции Администрации без учета замечаний Истца, не соответствующими положениям действующего законодательства, общество с ограниченной ответственностью «Виват-С» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела в обжалуемой части, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Частью 1 статьи 12.1 названного Закона № 6-ФКЗ предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Из содержания статьи 9 Закона № 6-ФКЗ следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 № 308-ЭС14-1405).

При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

При этом, учитывая правила статей 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Учитывая, что истец ссылается на урегулирование разногласий при заключении договора аренды в порядке переоформления, к спорным правоотношениям подлежат применению правила российского законодательства.

Для установления обязанности ответчика заключить договор аренды земельного участка с истцом необходимо установить, заключался ли с истцом до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 договор аренды земельного участка.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 9 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»).

Как следует из положений Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», Закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015 от 15.01.2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений», Постановления Совета министров Республики Крым № 450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», указанные нормативно-правовые акты обязывают стороны переоформить право аренды земельного участка в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, заключив соответствующий договор, а, соответственно, являются и основанием для заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 14 статьи 3 Закона Республики Крым № 38-ЗРК от 31.07.2014 «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Изложенный выше пункт Закона № 38-ЗРК содержит прямое обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления на заключение договоров аренды в случае обращения с заявлением лиц, с которыми, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, были заключены соответствующие договора аренды земли, и срок действия которых не истек на момент обращения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 2.1. договора целевое назначение и цель использования земельного участка: УКЦИЗ: 1.17 - земли рекреационного назначения; для строительства и обслуживания кемпингов с частичным оздоровлением.

Таким образом, ответчик обязан перезаключить с обществом договор аренды спорного земельного участка.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Из материалов дела следует, что 12.11.2019 года ООО «Виват-С» обратилось к Администрации города Саки Республики Крым с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке переоформления (приведение условий договора аренды от 03 марта 2008 года № 497 в соответствие с требованиями российского законодательства).

27.12.2019 г. первый заместитель главы администрации города Саки ФИО3 письмом исх. № 02.1-39/139 уведомила ООО «Виват-С» о том, что администрация г. Саки Республики Крым, рассмотрев представленный протокол разногласий к договору аренды земельного участка от 18.12.2019 № 640, не согласовывает предоставленный протокол разногласий, текст договора аренды земельного участка № 640 от 18.12.2019 г. остается без изменений.

Поскольку разногласия сторон по п. 2.1 договора аренды земельного участка не были урегулированы сторонами, а требования земельного законодательства предписывают обязательное заключение договора, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка в редакции, предложенной истцом, исходя из срока действия договора 49 лет, с учетом ранее возникших прав. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, однако коллегия судей не может согласиться в полном объеме с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статья 421 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Таким образом, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора определяются в судебном порядке, в том числе условие о размере арендной платы, сроке действия договора, иные существенные условия.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Так, согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При определении условий договора судебная коллегия руководствуется следующим.

В зависимости от цели предоставления земельного участка в аренду согласно статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливается допустимый срок для предоставления земельного участка в аренду.

Вместе с тем, согласно указанной выше статье земельный участок передается либо для строительства (подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ) либо для обслуживания здания собственнику (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

При решении вопроса об определении спорных договорных условий апелляционный суд учитывает, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, для обслуживания которых возможно предоставление земельного участка, о чем стороны не спорят, в связи с чем, коллегия судей приходит к выводу, что фактически земельный участок предоставлен обществу для строительства.

Согласно подп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Учитывая правила статьи 39.8 ЗК РФ срок предоставления земельного участка в аренду в данном случае не может превышать десяти лет.

При таких обстоятельствах сроком аренды необходимо считать срок до 05.11.2030 включительно, то есть с момента вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание неправильное применение норм материального права судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, указав, что договор заключен на срок 10 лет и действует до 05.11.2030 г.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2020 года по делу № А83-490/2020 - изменить.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2020 года по делу № А83-490/2020 изложить в следующей редакции:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Виват-С» удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Администрацией города Саки Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Виват-С», возникшие в связи с заключением договора аренды земельного участка общей площадью 17033 кв.м., кадастровый номер-90:21:010105:631, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, категория земель: земли населенных пунктов, изложив п.2.1 указанного договора в следующей редакции: «Договор заключен на срок 10 лет и действует до 05 ноября 2030 года включительно».

Взыскать с Администрации города Саки Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виват-С» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6000,00 (шесть тысяч) руб. »

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

Е.А. Остапова