Гражданский кодекс часть 1

от Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» - ФИО2, доверенность № 94 от 09.03.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2016 года по делу №А84-2056/2016 (судья Васильченко О.С.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Севастополь)

к Государственному унитарному предприятию «Крымское управление капитального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Железнодорожная, дом 5, г. Симферополь, <...>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: ФИО3,

о взыскании 279 104,00 рублей и о понуждении возвратить имущество

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию „Крымское управление капитального строительства”, в котором просил суд:

- взыскать с ответчика в пользу истца 279 104,00 рублей, в том числе 270 000,00 рублей задолженности по арендной плате по договору № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 субаренды нежилого помещения за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 и 9 104,00 рублей задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2016 по 14.05.2016;

- обязать ответчика возвратить в надлежащем состоянии арендованное помещение по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2016 года иск удовлетворен полностью.

Взыскано с Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Железнодорожная, дом 5, г. Симферополь, <...>; дата регистрации 19.11.2014) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Севастополь) 279 104,00 рублей (Двести семьдесят девять тысяч сто четыре рубля 00 коп.), в том числе 270 000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 коп.) задолженности по арендной плате по договору субаренды № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 и задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 в размере 9 104,00 рублей (Девять тысяч сто четыре рубля 00 коп.), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 582,00 рублей (Четырнадцать тысяч пятьсот восемьдесят два рубля 00 коп.).

Обязано Государственное унитарное предприятие „Крымское управление капитального строительства” (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Железнодорожная, дом 5, г. Симферополь, <...>; дата регистрации 19.11.2014), возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Севастополь) арендованное помещение, расположенное по адресу: <...>, по акту приема-передачи.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Государственное унитарное предприятие «Крымское управление капитального строительства» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.09.2016 по делу №А84-2056/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что договор субаренды заключен с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, поскольку основной договор аренды содержит признаки недействительной сделки, из которой может последовать недействительность договора субаренды, так как арендатором по основному договору выступает гражданин ФИО4, который действует от себя и в качестве представителя от имени ФИО5 (сособственника нежилых помещений), при этом документов, подтверждающих надлежащее оформление представительства интересов второго сособственника не имеется, что является нарушением требований закона, а именно статьи 608 ГК РФ, что в свою очередь дает ответчику основания полагать, что Субарендодатель (ИП ФИО1) не имел права сдавать в субаренду данные нежилые помещения, и что основной договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой в силу закона. Кроме того, по мнению ответчика, в тексте основного договора аренды, в частности в пункте 8.2, в нарушение части 2 статьи 615 ГК РФ не содержится условия о предоставлении именно согласия арендатора на сдачу объекта недвижимости в субаренду.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 апелляционная жалоба индивидуального Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» принята к производству суда апелляционной инстанции.

20.12.2016 от Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» в материалы дела поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчик указывает на то, что в соответствии с пунктом 1.6. Устава ГУП «КУКС», учредителем Предприятия является Республика Крым, полномочия собственника осуществляет орган уполномоченный собственником, которым является Министерство строительства и архитектуры Республики Крым. Таким образом, для заключения указанной выше сделки требовалось согласование с органом уполномоченным собственником, согласие которого на заключение указанной выше сделки не было получено, что в свою очередь влечет ее ничтожность в виду отсутствия полномочий у ГУП «КУКС» для ее заключения.

22.12.2016 от индивидуального предпринимателя ФИО1 в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что предметом данного спора выступают правоотношения по взысканию задолженности по арендной плате, а не требования о признании договора не действительным.

07.02.2017 от индивидуального предпринимателя ФИО1 в материалы дела поступили дополнительные пояснения, в которых истец указывает на то, что доводы ответчика относительно согласования сделки не подлежат рассмотрению в суде апелляционной инстанции в силу статьи 268 АПК РФ, так как указанные доводы не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Кроме того истец указывает, что согласно изменениям, внесенным в учредительные документы относительно создания филиала ГУП «КУКС» в городе Севастополе свидетельствуют о согласованности таких действий с органом уполномоченным собственником.

09.02.2017 в судебном заседании удовлетворено заявленное истцом ходатайство об истребовании доказательств относительно изменений, внесенных в учредительные документы относительно создания филиала ГУП «КУКС» в городе Севастополе.

16.03.2017 в судебном заседании, во исполнение определения Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, ответчиком были представлены Приказ Министерства строительства и архитектуры Республики Крым №169 от 07.09.2015, а также изменения в Устав ГУП «КУКС» относительно создания филиала ГУП «КУКС» в городе Севастополе. Кроме того, ответчиком представлены дополнительные письменные пояснения к апелляционной жалобе, в которых ответчик указывает на то, что при совершении оспариваемой сделки при должной степени осмотрительности профессионального участника рынка, истец мог предпринять необходимые меры для проверки наличия признаков крупной сделки. Указанные доказательства приобщены судом к материалам дела.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, которое не было привлечено судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 (резолютивная часть которого объявлена 16.03.2017), в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела №А84-2056/2016по правилам рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, Министерство строительства и архитектуры Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>, почтовый адрес: <...>).

12.04.2017 от Министерства строительства и архитектуры Республики Крым в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Министерство указывает на то, что сумма сделки превышает установленный законодательством критерий для определения крупной сделки, а также в виду отсутствия предусмотренного законодательством обязательного согласования крупной сделки, заключенной ГУП «КУКС», указанная сделка является ничтожной.

27.04.2017 в судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а истец доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, иных дополнительных письменных пояснениях.

Представитель Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела,15 мая 2015 года между ФИО3, действующим от себя и в качестве представителя от имени ФИО6 (далее – Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – Арендатор) заключен договор аренды помещения (далее – Основной договор).

Согласно пункту 1.1 Раздела 1 договора, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование помещения, находящиеся по адресу: <...>, общей площадью 643,3 кв.м., и ул. Героев Бреста, дом 59, площадью 740,9 кв.м., на условиях определяемых настоящим договором.

Разделом 3 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 15.04.2016 (пункт 3.1).

Если до истечения срока договора Арендатор не подал Арендодателю письменного уведомления о расторжении договора, договор продлевается на тот же срок, на тех же условиях с внесением арендной платы за новый срок аренды (пункт 3.2).

Арендодатель обязан передать Арендатору помещение, указанное в пункте 1.1 в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения. Передача осуществляется на основании акта приемки-передачи имущества (пункт 4.1 Раздела 4 договора).

Так, согласно акту приема-передачи к договору аренды помещения, подписанному сторонами, копия которого имеется в материалах дела, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду помещения, находящиеся по адресу: <...>, общей площадью 643,3 кв.м, и ул. Героев Бреста, дом 59, площадью 740,9 кв.м.

Пунктом 8.2 Раздела 8 договора предусмотрено, что Арендатор имеет право предоставлять право временной субаренды третьим лицам без уведомления Арендодателя на срок, не превышающий срока действия данного договора.

15.05.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – Арендатор) и Государственным унитарным предприятием „Крымское управление капитального строительства” (далее – Субарендатор) был заключен договор № ГБ/59/1/1 субаренды нежилого помещения (далее – договор субаренды).

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 договора субаренды, Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, 1й этаж, площадью 117 кв.м, (далее – Помещение), для использования под коммерческие или иные цели, не противоречащие законам РФ и назначению здания.

Объект передается в аренду на срок 11 (Одиннадцать) месяцев с 15 мая 2015 года по 15 апреля 2016 года (подпункт 1.2 пункта 1 договора субаренды).

В силу подпункта 2.1.1 пункта 2.1 договора субаренды, Арендатор обязан передать Субарендатору в пользование Помещение, указанное в подпункте 1.1 договора, по Акту приема-передачи. Акт приема-передачи является неотделимой частью настоящего договора.

Подпунктами 2.2.1 и 2.2.5 подпункта 2.2 пункта 2 договора субаренды предусмотрено, что Субарендатор обязан принять сдаваемое в субаренду Помещение по Акту приема-передачи; оплачивать стоимость энергоснабжения, водопользования и прочих коммунальных услуг на основании выставляемых счетов.

Субарендатор обязан после прекращения действия договора освободить Помещение и возвратить Арендатору Помещение с учетом нормального износа, изменений и результатов от нормальной эксплуатации (Подпунктом 2.2.13 подпункта 2.2 пункта 2 договора субаренды).

Согласно подпункту 3.1 пункта 3 договора субаренды, размер арендной платы по договору составляет 60 000,00 рублей в месяц. В момент подписания настоящего договора Субарендатор вносит гарантийный депозит в размере арендной платы за 1 месяц, который возвращается по истечении срока аренды при условии отсутствия задолженности.

Договор регулирует отношения сторон, возникшие с момента фактической передачи Помещения (момента подписания Акта приема-передачи), арендная плата за период с момента фактического пользования помещением уплачивается в сроки, указанные в подпункте 3.3 настоящего договора (подпункт 3.2 пункта 3 договора субаренды).

Подпунктом 3.3 пункта 3 договора субаренды предусмотрено, что оплата по настоящему договору производится ежемесячно вперед не позднее 07 числа текущего месяца.

Платежи за коммунальные услуги, водо-, электроснабжение, уборку и т.п. не включаются в арендную плату и оплачиваются отдельно (подпункт 3.4 пункта 3 договора субаренды).

Пунктом 5 договора субаренды предусмотрено, что все споры или разногласия, вытекающие из договора относительно исполнения, содержания и недействительности договора разрешаются путем переговоров между сторонами (подпункт 5.1).

В случае невозможности разрешения разногласий по настоящему договору субаренды путем переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации (подпункт 5.2).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (подпункт 6.1 пункта 6 договора субаренды).

Согласно акту приема-передачи к договору субаренды нежилого помещения №ГБ/59/1/1 от 15.05.2015, подписанному сторонами и скрепленному печатью ответчика, Арендатор передал, а Субарендатор принял помещение, находящееся по адресу: <...>, 1й этаж, площадью 117 кв.м.

Однако ответчиком в период с 01.01.2016 по 15.03.2016 (январь, февраль, март 2016года) надлежащим образом не исполнялись условия договора субаренды, а именно не уплачивалась арендная плата за пользование арендованным помещением и не проводились оплаты коммунальных услуг в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в размере 180 000,00 рублей и в размере 5 843,00 рублей.

С целью урегулирования вопроса погашения задолженности индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился к Государственному унитарному предприятию „Крымское управление капитального строительства” с требованием об уплате за субаренду и за коммунальные платежи всей суммы образовавшейся задолженности в размере 185 843,00 рублей в течение 10 календарных дней с момента получения данного требования.

Указанное требование получено Государственным унитарным предприятием „Крымское управление капитального строительства” 16.03.2016 вх. №284, что подтверждается отметкой представителя ответчика на представленном требовании.

Однако требование истца об уплате задолженности по договору субаренды и за коммунальные платежи в установленные сроки исполнено не было, задолженность в указанном размере оплачена не была.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом без надлежащего исполнения условий договора в части своевременного внесения арендной платы и оплаты коммунальных платежей в период с января 2016 года и по май 2016 года частично, то задолженность ответчика по внесению арендой платы составила 270 000,00 рублей, из расчета: январь 2016 года – 60 000,00 рублей, февраль 2016 года – 60 000,00 рубле, март 2016 года – 60 000,00 рублей, апрель 2016 года – 60 000,00 рублей и май 2015 года – 30 000,00 рублей, а также задолженность по оплате коммунальным платежам (вода, электричество и вывоз мусора (ТБО) составила 9 104,00 рублей, а всего 279 104,00 рублей.

В письме от 22.07.2016 истец указал ответчику, что в связи с не подписанием последним акта приема – передачи помещения, освобождения помещения лишь 20 июля 2016, последний требует оплатить задолженность за период 01.06.2016-20.07.2016. В приложении к указанному письму отправлен акт приема-передачи помещения.

Указанное уведомление было получено ответчиком 23.07.2016, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся в материалах дела.

Данные письменные обращения истца были оставлены без ответа, задолженность по арендной плате и по оплате коммунальных платежей по договору субаренды оплачена не была, арендованное имущество по истечению срока действия договора по акту приема-передачи истцу не возвращено, что и стало основанием обращения истца с данным иском в суд.

Изучив и исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Согласно с пунктами 1 статьей 420, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами возникли арендные правоотношения, урегулированные спорным договором, и стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей по настоящему договору.

Заключенный между сторонами договор № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 субаренды нежилого помещения является основанием для возникновения у ответчика обязанности своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование объектом аренды.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 (абзац 3) Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если судами будет установлено, что собственник, а равно как и лицо, уполномоченное на такие действия (ст. 615 ГК РФ), передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с часть 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (часть 1 статьи 314 ГК РФ).

Так, из представленных платежных поручений усматривается, что по январь 2016 года, ответчиком производилась оплата как за аренду помещения (в полном объеме за указанный период) так и за коммунальные платежи, что свидетельствует об использовании ответчиком в указанный период арендованного помещения, пользованием им и коммунальными услугами, оплату которых и производил ответчик в порядке и сроки, предусмотренные договором субаренды.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении указанного выше договора субаренды стороны договора пришли к согласию по всем существенным условиям договора, что возлагает на них прямую обязанность исполнять взятые на себя обязательства по всем условиям договора.

Доказательств того, что с января по май 2016 года, ответчик перестал использовать арендуемое помещение, и не пользоваться коммунальными услугами не представлено, как и доказательств прекращения спорного договора субаренды или извещения истца о расторжении последнего.

Из материалов дела следует, что ответчиком не представлено доказательств, что истцом не были исполнены его обязательства в части принятия помещения от субарендатора и неисполнения иных существенных условий договора, в то время как истцом представлены доказательства в подтверждение задолженности ответчика (к исковому заявлению истцом приложен расчет задолженности по оплате коммунальных услуг).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств в части внесения арендной платы и коммунальных платежей в период с 01.01.2016 по 14.05.2016. Данные обстоятельства не опровергнуты и ответчиком, в связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 279 104,00 рублей, в том числе 270 000,00 рублей задолженности по арендной плате по договору № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 субаренды нежилого помещения за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 и 9 104,00 рублей задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая, что при заключении договора субаренды от 15.05.2015 стороны (истец и ответчик) достигли соглашения по всем существенным условиям договора, а ответчиком была частично внесена арендная плата и оплата коммунальных платежей, что подтверждает волю и желание последнего продолжать арендные отношения, ссылка ответчика на то, что договор не является заключенным, с учетом установленных обстоятельств является необоснованной и несостоятельной.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 8.2 Раздела 8 Основного договора предусмотрено, что Арендатор имеет право предоставлять право временной субаренды третьим лицам без уведомления Арендодателя на срок, не превышающий срока действия данного договора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 29.01.2016 №302-ЭС15-14460 по делу №А19-20367/2014.

Таким образом, довод ответчика относительно того, что в тексте основного договора аренды, в частности в пункте 8.2. не содержится условие о предоставлении именно согласия арендатора на сдачу объекта недвижимости в субаренду, что является нарушением части 2 статьи 615 ГК РФ, отклоняются судебной коллегией.

Коллегия судей также отмечает, что по своей правовой природе предоставление права (пункт 8.2 Раздела 8 Основного договора) лицу на совершение определенных, не противоречащих закону действий, также презюмируется как дача согласия или разрешения на такие действия.

Кроме того, отсутствие согласия собственника недостаточно для признания сделки недействительной, и само по себе не может служить основанием для признания недействительным этого договора, так как условия Основного договора, не содержат прямого запрета Арендатору передавать в субаренду объект аренды.

Возражая против исковых требований, ответчик также ссылался на то, что у него есть основания полагать, что договор субаренды заключен с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, а именно, что Основной договор аренды содержит признаки незаключенного договора или недействительной сделки, из которой может последовать недействительность договора субаренды, поскольку арендатором по основному договору выступает гражданин ФИО4, который действует от себя и в качестве представителя от имени ФИО5 (сособственника нежилых помещений), при этом документов, подтверждающих надлежащее оформление представительства интересов второго сособственника не имеется, что является нарушением требований закона, а именно статьи 608 ГК РФ.

Однако, на момент вынесения решения договор аренды помещения от 15.05.2015 (Основной договор) и договор № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 субаренды нежилого помещения не признаны недействительными, в связи с чем данный довод является не состоятельным.

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 „О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как установлено выше, ответчик частично исполнял условия договора, в частности вносил арендную плату и коммунальные платежи, а также принял имущество в субаренду, подписав акт приема-передачи без каких-либо возражений, то есть поведение ответчика после заключения договора субаренды давало основания другим лицам полагаться на действительность сделки, а поэтому сделанное в отзыве заявление о недействительности (ничтожности) сделки не имеет правового значения для разрешения данного спора.

При этом, следует отметить, что предметом спора выступают отношения сторон по взысканию задолженности за арендуемое помещение, а не требование о признании недействительным данных договоров.

Относительно доводов ответчика о не согласованности сделки с органом уполномоченным собственником, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно статьи 23 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, если иное не установлено федеральными законами или принятыми в соответствии с ними правовыми актами.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции установлено, что ответчиком допущены нарушения взятых на себя договорных обязательств в части внесения арендной платы и коммунальных платежей.

Для признания сделки недействительной, ввиду отсутствия необходимого для совершения сделки согласия или одобрения, заявителю необходимо доказать, что Арендатор (истец) знал или должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого одобрения, однако в рассматриваемом случае, вопросы одобрения Договора субаренды как крупной сделки полностью находились в сфере ответственности ответчика, то есть при добросовестном поведении ответчика подразумевается, что последний не имел права подписывать указанный договор, без согласования с органом уполномоченным собственником, как крупной сделки.

Возможное недобросовестное исполнение ответчиком своих обязанностей, не может относиться к риску истца, который как добросовестный исполнитель обязательств не может нести неблагоприятные последствия, возникшие в результате нарушения ответчиком своих обязанностей по добросовестному соблюдению норм ГК РФ и Законов.

Кроме того, ответчик никаких доказательств того, что истец знал или должен был знать о том, что ответчик не согласовал договор субаренды как крупную сделку, не представил.

Из разъяснений, изложенных в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" следует, что при решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать о ее совершении с нарушением порядка одобрения крупных сделок, судам следует учитывать то, насколько это лицо могло, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие у сделки признаков крупной сделки и несоблюдение порядка ее одобрения. В частности, контрагент должен был знать о том, что сделка являлась крупной и требовала одобрения, если это было очевидно любому разумному участнику оборота из характера сделки, например, при отчуждении одного из основных активов общества (недвижимости, дорогостоящего оборудования и т.п.). В остальных случаях презюмируется, что сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что сделка являлась крупной.

Согласно статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, указанные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязательств в части внесения арендной платы и коммунальных платежей по договору №ГБ/59/1/1 от 15.05.2015.

Доводы апелляционной жалобы о заключении крупной сделки и несогласовании ее с собственником имущества ответчика, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку спорный договор с истцом в установленном порядке ответчиком не оспорен.

Судебная коллегия также отмечает, что довод ответчика о том, что договор субаренды заключен в нарушение положений Федерального закона №161-ФЗ не связан с гражданско-правовыми обязательствами данного юридического лица по выполнению обязательств по договору субаренды.

Относительно исковых требований обязать ответчика возвратить в надлежащем состоянии арендованное помещение по акту приема-передачи, судебная коллегия отмечает следующее.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом не подписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 05.08.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – Арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО7 (далее – Субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения (далее – договор субаренды), предметом которого является часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, 1й этаж, площадью 117 кв.м, (далее – Помещение), для использования под коммерческие или иные цели, не противоречащие законам РФ и назначению здания.

Объект передается в аренду на срок 11 (Одиннадцать) месяцев с 05 августа 2016 года по 05 июля 2017 года (подпункт 1.2 пункта 1 договора субаренды).

Согласно акту приема-передачи к договору субаренды нежилого помещения от 05.08.2016, подписанному сторонами, Арендатор передал, а Субарендатор принял помещение, находящееся по адресу: <...>, 1й этаж, площадью 117 кв.м.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют об освобождении ответчиком спорного нежилого помещения и возврате его Арендатору (истцу).

Исходя из указанных норм права и условий договора, субарендатор по окончании срока аренды обязан вернуть арендодателю нежилые помещения.

В то же время, арендодатель принял на себя по условиям договора обязательство по окончании срока аренды принять нежилые помещения.

Обязанность ответчика на составление и подписания отдельного документа о возврате нежилого помещения субарендатором законом и соглашением сторон не предусмотрено.

Таким образом, в настоящем деле возврат арендованного нежилого помещения заключается в том, что субарендатор освобождает нежилые помещения, оставляя его арендатору в состоянии, установленном договором, а арендатор использует нежилые помещения в соответствии с договором аренды и целевым назначением. Исходя из цели аренды, обстоятельство возврата (освобождения) субарендатором нежилого помещения могут подтверждаться фактическим отсутствием на момент прекращения договора аренды имущества субарендатора, а также отсутствием каких-либо препятствий со стороны субарендатора по использованию арендатором нежилым помещением. В том случае, если субарендатор фактически освободил нежилые помещения, договор субаренды считается прекращенным, а объект субаренды - возвращенным арендатору.

Само по себе не составление сторонами формального акта возврата объекта субаренды, исходя из условий договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования субарендатором нежилыми помещениями.

Как установлено судом, действие договора субаренды прекратилось, нежилое помещение освобождено и истец по своему усмотрению распорядился им, заключив новый договор субаренды. Доказательств того, что ответчик продолжает занимать объект субаренды, препятствует арендатору распоряжаться и пользоваться им, истец не представил и в материалах дела такие доказательства отсутствует.

При таких обстоятельствах, исковые требования об обязании ответчика возвратить в надлежащем состоянии арендованное помещение по акту приема-передачи не полежат удовлетворению.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции также отмечает, что при рассмотрении данного дела суд первой инстанции не учел следующего.

Как усматривается из материалов дела, Согласно п. 1.6. Устава ГУП РК "Крымское управление капитального строительства" учредителем предприятия является Республика Крым. Полномочия собственника имущества осуществляет орган, уполномоченный собственником имущества.

В соответствии с Распоряжением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 и п. 1.6. Устава ГУП РК "Крымское управление капитального строительства" относится к ведению Министерства строительства и архитектуры Республики Крым.

В соответствии с часть 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу и содержанию указанной выше нормы АПК РФ следует, что основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт, по рассматриваемому делу в будущем.

Таким образом, Министерство строительства и архитектуры Республики Крым, принимает непосредственное участие в процессе хозяйственной деятельности должника, и при рассмотрении настоящего спора затрагиваются права и обязанности Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, которое вопреки требованиям ч. 1 ст. 51 АПК РФ не было привлечено судом к участию в деле.

В силу положений части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, должен был решить вопрос о привлечении лица, права и обязанности которого могут быть затронуты судебным актом, а именно: Министерство строительства и архитектуры Республики Крым, определить его процессуальное положение.

В соответствии со статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. В соответствии со ст. ст. 67, 68 АПК РФ доказательства должны отвечать принципам относимости и допустимости доказательств.

Исходя из оценки представленных в деле доказательств в совокупности, следует, что обоснованность заявленных истцом исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и коммунальным платежам подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия суда апелляционной инстанции полагает, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 279 104,00 рублей, в том числе 270 000,00 рублей задолженности по арендной плате по договору № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 субаренды нежилого помещения за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 и 9 104,00 рублей задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 - подлежат удовлетворению в полном объеме, в то время как исковые требования об обязании ответчика возвратить в надлежащем состоянии арендованное помещение по акту приема-передачи – удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2016 года по делу №А84-2056/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к Государственному унитарному предприятию «Крымское управление капитального строительства» о взыскании 279 104,00 рублей и о понуждении возвратить имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Крымское управление капитального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Железнодорожная, дом 5, г. Симферополь, <...>; дата регистрации 19.11.2014) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Севастополь) 279 104,00 рублей (Двести семьдесят девять тысяч сто четыре рубля 00 коп.), в том числе 270 000,00 рублей (Двести семьдесят тысяч рублей 00 коп.) задолженности по арендной плате по договору субаренды № ГБ/59/1/1 от 15.05.2015 за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 и задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2016 по 14.05.2016 в размере 9 104,00 рублей (Девять тысяч сто четыре рубля 00 коп.), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 582,00 рублей (Четырнадцать тысяч пятьсот восемьдесят два рубля 00 коп.).

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи Е.А. Остапова

А.И. Проценко