Гражданский кодекс часть 1

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, представитель по доверенности от 14.03.2021 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Администрации города Керчи Республики Крым - ФИО3, представитель по доверенности от 22.09.2020 №02-23/3619, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 08 декабря 2020 года по делу № А83-11492/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации города Керчи Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

индивидуального предпринимателя Народницкой Алены Викторовны

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями к Администрации города Керчи Республики Крым (далее - ответчик) об изменении пункта 2.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5219 от 27.03.2017 года и просил дополнить его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 19.07.2018 года, составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены, или соответствующего изменения абзаца принципа учёта наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582».

Исковые требования со ссылкой на положения пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», мотивированы тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5219, установлен запрет на приватизацию, поскольку на основании постановления Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 года № 347 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», он входит в зону с особой архитектурно-планировочной организацией территории, на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», в связи с чем, размер арендной платы не может превышать размер земельного налога, для участка, ограниченного в гражданском обороте.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.12.2020 года по делу № А83-11492/2020, исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы указывает, что надлежащие и допустимые доказательства того, что арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:5219 расположенный по адресу: <...>, является ограниченным в обороте, в материалах дела отсутствуют.

По мнению апеллянта, постановлением Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 года № 347 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», не предусмотрено ограничение земельных участков в обороте.

Кроме того, арендаторы земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5219, не обращались в Администрацию города Керчи с заявлениями о его выкупе в собственность и решение об отказе в предоставлении его в собственность за плату, администрацией не принималось.

ИП ФИО1 представил отзыв на апелляционную жалобу, просит в её удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений, по тем основаниям, что Постановлением Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 года № 347 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», были установлены архитектурно-планировочные зоны на территории объектов культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», имеющие особую историко-культурную ценность, расположенные в границах городского округа Керчь и Ленинского района Республики Крым.

В свою очередь, подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включёнными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками, ограничены в обороте, в связи с чем, по мнению истца, поскольку арендуемый им земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:5219 расположенный по адресу: <...>, входит в зону, в отношении которой установлена архитектурно-планировочная зона и данный участок является особо ценной землёй объекта культурного наследия народов Российской Федерации, занятый историко-культурным заповедником, объектами археологического наследия и музеями-заповедниками, он является ограниченным в гражданском обороте.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Истец совместно с третьим лицом арендуют земельный участок муниципальной формы собственности, кадастровый номер 90:19:010109:5219, площадью 865 кв.м. на основании Договора аренды между истцами и ответчиком, который был заключён 27.03.2016 года.

Вид разрешенного использования – магазины (код 4.4.), амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1), бытовое обслуживание (код 3.3.), деловое управление (код 4.1), банковская и страховая деятельность (код 4.5.), развлечения (код 4.8.).

Согласно пункту 2.1 Договора, размер арендной платы за участок составляет 108610,23 руб. в год, без учёта НДС, в соответствии с расчётом арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора.

Арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:5219 расположенный по адресу: <...>, площадью 865 кв.м., входит в зону с особой архитектурно-планировочной организацией территории, на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», что подтверждается соответствующей выпиской из публичной кадастровой карты, представленной в материалы данного дела.

19.07.2018 года, Советом Министров Республики Крым принято Постановление № 347 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», согласно которому созданы зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории, в частности на территориях объектов культурного наследия Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», имеющих особую историко-культурную ценность, расположенных в границах городского округа Керчь и Ленинского района Республики Крым, согласно приложению.

15.05.2020 года истец и третье лицо направили в адрес ответчика Дополнительное соглашение к Договору аренды об изложении пункта 2.1 в следующей реакции: «Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 19.07.2018 года составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены, или соответствующего изменения абзаца принципа учёта наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582».

Письмом от 04.06.2020 года № 5149/02-13, ответчик отказал в подписании дополнительного соглашения.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением о внесении изменений в пункт договора.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьёй 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

С учётом изложенных выше норм права, в судебном порядке договор может быть изменён/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как правильно указал суд первой инстанции, в силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, и статьи 39.7 ЗК РФ в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключённым после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Вместе с тем, в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы», установленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (далее - Постановление № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 года № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 года, «Основные принципы определения арендной платы» были дополнены ещё одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки её экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих Принцип № 7, предполагающий учёт наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 года № 710, утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 года № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций, в целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки, рекомендуется исходить из необходимости учёта интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесённых законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае, при определении размера арендной платы за земельный участок ограниченный в обороте, целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 30 Методических рекомендаций, в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, разъясняют используемую в Принципе № 7 формулировку «предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка».

Как указал ВС РФ в решении от 12.09.2018 года по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменений определением апелляционной коллегии ВС РФ от 13.12.2019 года по делу № АПЛ18-523, положения Принципа № 7 «Основных принципов определения арендной платы», предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесённых законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учётом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Постановлением Совета Министров Республики Крым от 19.07.2018 года № 347 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории», созданы зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории, в частности на территориях объектов культурного наследия Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», имеющих особую историко-культурную ценность, расположенных в границах городского округа Керчь и Ленинского района Республики Крым, согласно приложению.

При рассмотрении данного дела, судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:5219 расположенный по адресу: <...>, площадью 865 кв.м., находится в границах зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории, на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», что подтверждается соответствующими сведениями из открытой публичной кадастровой карты РФ, а также выпиской из публичной кадастровой карты РФ, представленной в материалы дела.

В соответствии с частью 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ, к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

Пунктом 4 части 2 статьи 94 Земельного кодекса РФ установлено, что к землям особо охраняемых территорий относятся, в том числе земли историко-культурного назначения.

Подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включёнными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками, ограничены в обороте,

По мнению суда апелляционной инстанции, поскольку договор аренды земельного участка от 27.03.2017 года, заключён сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, то арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по правилам Принципа № 7, с учётом того, что, как установлено судом при рассмотрении данного дела, данный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте.

На основании части 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС19-4399 (А41-51086/2018) от 24.06.2019 года.

Доказательств того, что действующим законодательством предусмотрена возможность предоставления спорного земельного участка, ограниченного в обороте в собственность, в материалы дела не представлено и судами не установлено, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы об обратном, являются не состоятельными.

Ссылка апеллянта на то, что арендаторы земельного участка с кадастровым номером 90:19:010109:5219, не обращались в Администрацию города Керчи с заявлениями о его выкупе в собственность и решение об отказе в предоставлении его в собственность за плату, администрацией не принималось, является безосновательной, поскольку указанные обстоятельства не имеют правового значения для правильного рассмотрения данного спора.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 90:19:010109:5219 расположенный по адресу: <...>, площадью 865 кв.м., находящийся в границах зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории, на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник», должен исчисляться с учётом положений Принципа № 7 «Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков» № 582, утверждённых постановлением Правительства РФ 16.07.2009 года, то есть в размере, не превышающем размер земельного налога, для земельного участка, ограниченного в обороте.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Поскольку Администрация города Керчи Республики Крым в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, с учетом пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 08 декабря 2020 года по делу № А83-11492/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Керчи Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Ю.В. Колупаева

А.А. Тарасенко