Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «СИ-ТУР Крым» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.05.2022 по делу № А83-23109/2021 (судья Чумаченко С.А.)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью «СИ-ТУР Крым»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ялта Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (далее – истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т. 1 л.д. 90-91) к Обществу с ограниченной ответственностью «СИ-ТУР Крым» (далее – ответчик, Общество, ООО «СИ-ТУР Крым») о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Береговое, «Запольное, участок № 2 площадью 0,0844 га, заключенный 23.03.2006 между Симеизским поселковым советом и ООО «СИ-ТУР Крым».

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности по договору аренды земельного участка в части освоения земельного участка в установленные договором сроки, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.05.2022 по делу № А83-23109/2021 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что материалами дела подтверждается фактическое неиспользование ответчиком спорного земельного участка по его назначению более 15 лет с момента передачи земельного участка, объект, для строительства которого передан в аренду земельный участок, не построен. При этом доказательств невозможности освоения данного земельного участка, как и доказательств существования объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению земельного участка и строительству объекта, Обществом не представлено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «СИ-ТУР Крым» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт утверждает, что неосвоенние земельного участка Арендатором вызвано наличием объективных и независящих от него причин, связанных с отказом Департамента в переоформлении договора аренды земельного участка. При этом ответчик, действуя добросовестно, предпринял все возможные и зависящие от него меры к осуществлению строительства объекта, однако освоенияе земельного участка невозможно до переоформления прав на находящийся в пользовании на условиях аренды земельный участок.

Определением от 25.06.2022 апелляционная жалоба Общества после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления ее без движения, принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 13.09.2022.

В судебное заседание 13.09.2020 лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства и имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для его рассмотрения, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2006 между Симеизским поселковым Советом (Арендодатель) и ООО СИ-ТУР Крым» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сроком на 30 лет (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 2,6579 га, расположенный по адресу: пгт, Береговое, «Запольное», в том числе участок №1 площадью 2,5735 га (кадастровый номер 0111949300:07:001:0039), участок № 2 площадью 0,0844 га (кадастровый номер 0111949300:001:0040) для строительства и обслуживания развлекательного туристического центра. В том числе по видам угодий согласно формы 6-зем строка 12.3, шифр 96 «земли не переданные в собственность не предоставленные в пользование в границах населенных пунктов», по видам земельных угодий графа 25 «иные защитные насаждения, включая земли покрытые единичной защитной лесной растительностью» (т. 1 л.д. 13-17).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Государственном реестре земли сделана запись от 06.09.2006 № 040602100014.

Согласно акту приема-передачи земельного участка Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 30 лет земельный участок № 1 площадью 2,5735 га и земельный участок № 2 площадью 0,0844 га, по адресу: пгт. Береговое, «Запольное», на основании решения 40 сессии 4 созыва Симеизского поселкового совета от 16.12.2005 N 58, целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания развлекательного туристического центра (т. 1 л.д. 22).

Пунктом 16 Договора предусмотрено целевое использование земельного участка – согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ) 1.17 «рекреационного назначения».

Согласно пункту 28 Договора арендодатель имеет право требовать от Арендатора, в числе иного, использовать земельный участок в соответствии с целью, определенной в пункте 1 настоящего договора.

Арендатор обязан приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора аренды (пункт 31 Договора).

Согласно акту осмотра территории от 09.09.2020 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта установлено, что земельный участок № 2 с кадастровым номером 90:25:070701:70, общей площадью 844 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Береговое, «Запольное», участок № 2 свободен от застройки, произрастают краснокнижные зеленые насаждения (иглица понтийская). На обследуемом земельном участке проходы и проезды общего пользования отсутствуют. Имеются смежные землепользователи. Охранные зоны магистральных коммуникаций не установлены (приложена фототаблица осмотра спорного земельного участка) (т.1 л.д. 30-33).

На основании установленных в акте осмотра обстоятельств Департаментом в адрес Общества было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о расторжении Договора исх. № 03-19/3174 от 04.10.2021 ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению, согласно которому истец предлагает ответчику расторгнуть Договор по соглашению сторон (т. 1 л.д. 27-28).

Неисполнение Обществом обязательств по договору аренды в части освоения и использования земельного участка в установленные законом сроки, послужило основание для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Договор от 23.03.2006 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит наличие или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, заключенного между Симеизским поселковым Советом и ООО "СИ-ТУР Крым".

Обращаясь в суд с иском, Департамент указал на существенное нарушение ответчиком договорных обязательств по договору аренды, которое выразилось в неосвоении земельного участка.

Согласно условиям Договора аренды от 23.06.2006 земельный участок передается в аренду сроком на 30 лет, целевое использование земельного участка – для строительства и обслуживания развлекательного туристического центра. Договором предусмотрена обязанность арендатора приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора аренды.

Из материалов дела следует, что 01.04.2016 Администрацией г. Ялты было вынесено постановление № 859-п «О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Береговое, «Запольное» (участка №1) с ООО «СИ-ТУР Крым» в порядке переоформления».

05.04.2016 между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 1, площадью 25735 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Береговое, «Запольное, уч. 1» (кадастровый номер 90:25:070701:65).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, договор аренды земельного участка от 23.03.2006 в отношении участка №1 прекратил свое действие, в отношении участка №2 продолжает действовать.

Как было указано выше, Актом осмотра земельного участка от 09.09.2020 установлено, что земельный участок № 2 с кадастровым номером 90:25:070701:70 свободен от застройки, доступ на земельный участок не ограничен. На обследуемом земельном участке произрастают краснокнижные зеленые насаждения (иглица понтийская). Проходы и проезды общего пользования на земельном участке отсутствуют. Охранные зоны магистральных коммуникаций не установлены. Таким образом, данным Актом подтверждается, что земельный участок № 2 по состоянию на 09.09.2020 не освоен.

Кроме того, согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым от 07.10.2021 № ЗА/5523/1 на запрос Администрации г. Ялта от 04.10.2021 № ЗА/5523, сведения относительно выдачи (регистрации) исходных данных на проектирование АПЗ, Градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, ГПЗУ, решений на проектно-изыскательские работы в Департаменте отсутствуют.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды.

При этом, апеллянтом не представлено надлежащих доказательств того, что Обществом с момента получения земельного участка предпринимались действия по его освоению.

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком указанных требований в материалы дела не представлены, на что правомерно указано судом первой инстанции.

Таким образом, начиная с момента заключения договора и по настоящий момент арендатор не принимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство объекта или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, в том числе не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке.

Более того, тот факт, что на спорном земельном участке строительство даже не начато, ответчиком не оспаривается. Как указал апеллянт, неосвоению Обществом земельного участка препятствовали недобросовестные действия Администрации, выразившиеся в уклонении последнего в переоформлении договора аренды.

Вместе с тем, обращение Общества за переоформлением договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, в отсутствие доказательств строительства объекта или принятия иных мер по освоению земельного участка, в том числе получения исходных данных, необходимых для строительства, не может служить единственным основанием для вывода о том, что апеллянтом предпринимались надлежащие меры к освоению земельного участка.

Кроме того, следует также отметить, что с заявлением о переоформлении права аренды на арендуемый земельный участок ответчик обратился в Администрацию г. Ялты Республики Крым 03.08.2017.

При этом, доказательств совершения Обществом необходимых действий для строительства и исполнения существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе получение исходных данных на строительство и разработку проектной документации, с последующим получением разрешения на строительство, начиная с 2006 по 03.08.2017, ответчик в материалы дела не представил, как и не представил доказательств существования объективных, не зависящих от арендатора обстоятельств, препятствующих ему в освоении земельного участка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, ООО «СИ-ТУР Крым» не были представлены доказательства осуществления строительства либо доказательств совершения действий по освоению арендованного земельного участка, в том числе не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, для строительства которых предоставлялся в аренду земельный участок.

Каких-либо доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству в период нахождения участка в аренде заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком не предоставлено.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором было допущено существенное нарушение условий договора, согласно которым ответчик был обязан начать освоение земельного участка и построить объект капитального строительства, ввести в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствовавших своевременному совершению указанных действий.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству и обслуживанию торгового комплекса), как отмечалось ранее, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ДИЗО в полном объеме.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.05.2022 по делу № А83-23109/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «СИ-ТУР Крым», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.А. Остапова

Судьи И.В. Евдокимов

ФИО1