Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 по делу №А84-1972/2019 (судья Архипова С.Н.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольский»

о государственной регистрации перехода права собственности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора: ФИО2

о расторжении договора аренды, об обязании освободить объекты недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО3, по доверенности от 22.07.2020; ФИО4, по доверенности от 20.04.2018 №92/28-н/92-2018-1-333;

от общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» - ФИО5, по доверенности от 20.10.2020 б

от ФИО2 – ФИО6, по доверенности от 21.09.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольский» (далее – ответчик, общество) о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества по договору аренды нежилых помещений от 01.04.1999 в отношении объектов: здание столовой, кадастровый номер 91:01:060001: 38, общей площадью 284,9 кв. м., <...>; здание (нежилое помещение), кадастровый номер 91:01:060002:29, общей площадью 136,2 кв.м., <...>. Исковые требования мотивированы тем, что между сельскохозяйственным открытым акционерным обществом «Севастопольский» (правопредшественник общества, арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) 01.04.1999 заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель выделяет в аренду арендатору помещение кафе «Замок» и помещение магазина №259 с последующим их выкупом по остаточной стоимости, а арендатор обязуется использовать помещения по их назначению. Истец полагает, что в полном объеме внес выкупную цену, размер которой определяется остаточной стоимостью помещений на момент их выкупа, в связи с чем у него возникло право собственности на данные объекты.

11.12.2019 общество обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с встречным иском к предпринимателю о расторжении договора аренды от 01.04.1999, о выселении предпринимателя из занимаемых помещений. Встречный иск мотивирован неисполнением предпринимателем обязанностей по своевременному внесению арендных платежей и содержанию предмета аренды. Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречных исковых требованиях отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что предприниматель выполнил все условия договора для выкупа объектов недвижимости, уплатив соответствующие арендные платежи и возместив собственнику остаточную стоимость предмета аренды. Встречный иск отклонен ввиду недоказанности совершения арендатором существенных нарушений условий договора аренды.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт считает, что выкупная стоимость определена предпринимателем неверно; арендатор постоянно допускал просрочку внесения арендных платежей. Произведенный предпринимателем выкупной платеж был возвращен обществом. Размер арендной платы арендодателем никогда не согласовывался. При рассмотрении дела, а также при назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции необходимо было использовать бухгалтерские сведения собственника имущества о балансовой стоимости. Подлинники инвентарных карточек, которые положены в основу выводов судебной экспертизы, отсутствуют. Отсутствует и подлинный экземпляр договора аренды от 01.04.1999. Полная сумма выкупа с учетом размера остаточной стоимости поступила собственнику только после возбуждения настоящего дела в арбитражном суде. Договор аренды в части перехода права собственности, считается незаключенным, поскольку сторонами в соответствующем договоре не согласована выкупная цена недвижимого имущества. При этом переход права собственности от общества к предпринимателю нарушает законные права и интересы третьего лица, поскольку ФИО2 является арендатором помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 38 кв.м. Согласно заключению специалиста спорные помещения имеют иную площадь по сравнению с площадью, указанной в ЕГРН. Поскольку условия договора аренды арендатором не выполнялись, указанный договор подлежит расторжению, а имущество – возврату собственнику.

Представители общества, ФИО2, предпринимателя в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

От общества поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А84-5845/2020.

Предметом иска общества по делу №А84-5845/2020 является признание незаключенным дополнительного соглашения от 11.11.2015 к договору аренды от 01.04.1999 по мотиву отсутствия в нем указания на цену имущества. Однако указанное дополнительное соглашение, во-первых, заключено во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу А84-569/2015, во-вторых, воспроизводит резолютивную часть указанного судебного акта.

Поэтому данное ходатайство апелляционный суд оценивает как форму явного злоупотребления обществом своими процессуальными правами (пункт 2 статьи 41 АПК РФ), направленное на противоправное затягивание арбитражного процесса. Поэтому апелляционный суд на основании статьи 143 АПК РФ отказывает в приостановлении производства по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.04.1999 между сельскохозяйственным открытым акционерным обществом «Севастопольский» (правопредшественник общества, арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель выделяет в аренду арендатору помещение кафе «Замок» площадью 307 кв.м. и помещение магазина №259 площадью 96 кв.м. с последующим их выкупом по остаточной стоимости, а арендатор обязуется использовать помещения по их назначению (далее – договор).

Арендатор обязан содержать помещение в полном порядке, производить необходимый текущий ремонт.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны определили срок действия договора – 25 лет со дня подписания, то есть до 01.04.2024.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязуется выплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца, которая составляет 5% от остаточной стоимости здания на период подписания договора.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.07.2015 по делу №А84-569/2015 на ответчика возложена обязанность по внесению изменений в договор аренды в следующей редакции, имеющей значение в рамках рассмотрения настоящего дела:

Изложить подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды в следующей редакции: «арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество с последующим его выкупом по остаточной стоимости, принадлежащее арендодателю на праве частной собственности согласно свидетельству на право собственности, выданного Фондом коммунального имущества г.Севастополя 22.05.2009:

-здание столовой, в целом состоящее из здания лит. «А» с навесом лит. «а» и тремя крыльцами, общей площадью 284,9 кв.м по адресу: <...>, кадастровый номер 91:01:060002:30;

-здание магазина, в целом состоящее из здания лит. «А» с пристройкой лит. «а» с четырьмя крыльцами, общей площадью 136,2 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 91:01:060002:29».

Дополнить договор аренды следующим пунктом:

«6. Условия последующего выкупа арендованных помещений»:

6.1 Арендатор вправе выкупить помещения по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2 при выкупе помещений по истечении срока аренды выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа.

6.3 при выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная пунктом 6.2 договора, увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды, за исключением случаев, установленных пунктом 6.4 договора.

6.4 в случае, если арендодатель выставит арендуемые помещения для продажи, Арендатор имеет первоочередное право досрочно их выкупить по цене, определённой в пункте 6.2 договора.

6.5 после внесения выкупной цены в соответствии с пунктом 6.2 или пунктом 6.3 договора помещения переходят в собственность арендатора.».

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта 11.11.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.04.1999.

При выкупе помещений до истечения срока аренды выкупная цена увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

На момент выкупа нежилых помещений предприниматель оплачивал ответчику арендную плату в размере 600 руб. в месяц на основании выставляемых обществом счетов.

Задолженность по арендной плате, по мнению арендатора, отсутствует.

Как полагает первоначальный истец, 22.02.2019 он внес, а ответчик принял всю выкупную стоимость в размере 48 000 руб., из которых 12 000 руб. – выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, 36 000 руб. – арендные платежи за период с момента выкупа до окончания срока договора аренды.

Полагая, что в силу пункта 6.5 договора он стал собственником нежилых помещений, 04.03.2019 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности, а 06.03.2019 и 20.03.2019 – к ответчику с требованием представить заявление о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества.

19.03.2019 регистрирующим органом составлены уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности ввиду отсутствия заявления предыдущего собственника на переход права собственности.

Указанное обстоятельство явилось основанием для предпринимателя, обратиться с соответствующими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Общество, полагая, что предприниматель-арендатор не вправе владеть предметом аренды ввиду уклонения от исполнения условий договора, обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды и обязании арендатора вернуть помещение собственнику.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции,в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), выкупная цена -это цена, по которой стороны договорились передать в собственность арендатора имущество. Такая договоренность может включать в себя зачет в счет выкупной цены арендных или лизинговых платежей, или их части, или остаточную стоимость имущества.

Согласно условиям договора аренды арендатор вправе выкупить помещения на условиях, предусмотренных договором (пунктов 6.1-6.5 договора).

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с пунктом 6.2 договора выкупная цена составляет остаточную стоимость помещений на момент их выкупа, которая в случае выкупа помещений до истечения срока аренды увеличивается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды (п. 6.3 договора). Срок аренды установлен п. 3.1 договора –25 лет с момента его подписания. Договор подписан 01.04.1999.

Таким образом, срок действия договора – до 01.04.2024.

Из содержания пункта 4.1 договора явствует, что стороны договорились о размере помесячной арендной платы: «Арендатор обязуется выплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца, которая составляет 5% от остаточной стоимости здания на период подписания договора».

Апелляционный суд отмечает, что между словами «здания» и «на период» юридически отсутствует указание «в год», поскольку оно не напечатано, а дописано сверху; при этом доказательства согласования указанной дописки сторонами договора в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что на момент выкупа нежилых помещений истец оплачивал ответчику арендную плату в размере 600 руб. в месяц на основании выставляемых последним счетов.

Между сторонами подписывались акты о приемке выполненных работ (оказанных услуг), которые содержат сведения о спорном договоре, периоде оплаты и размере арендной платы исходя из 600 рублей в месяц.

Данные обстоятельства ответчиком признаются и не оспариваются и подтверждаются копиями актов и счетом, представленными в материалы дела предпринимателем (приложение к исковому заявлению в электронном виде).

Оценив длящееся поведение общества-арендодателя и представленные доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статьи 431 «Толкование договора» ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что общество по существу совершило конклюдентные действия, рассматривая которые наряду с содержанием пункта 4.1 договора возможно сделать вывод о размере остаточной стоимости предмета аренды.

Обычная добросовестность предполагает, что указание арендодателем в счетах суммы ежемесячной арендной платы свидетельствует о соответствии этого размера арендной платы договоренностям между арендатором и арендодателем.

Таким образом, если согласованный между сторонами размер арендной платы составляет 600 руб. в месяц (5% от остаточной стоимости нежилых помещений), то остаточная стоимость нежилых помещений составляет 12 000 руб. (600 Х 100 / 5=12 000).

Принимая во внимание смысл положений пункта 4.1 договора аренды, указанная сумма является надлежащей выкупной стоимостью с учетом конклюдентных действий арендодателя (длящееся выставление счетов с указанием конкретной суммы ежемесячной арендной платы, которая рассчитывается исходя из выкупной стоимости).

По существу методология определения выкупной стоимости для целей исполнения договора определена арендатором и арендодателем в пункте 4.1 договора.

Споры же, по общему правилу, могут быть рассмотрены в суде.

Как следует из материалов дела, арендатор перечислил арендодателю выкупную цену, обусловленную договором аренды (пункт 6.3 договора аренды) в размере 48 000 рублей, из которых: 36 000 руб. – арендная плата до истечения срока действия договора; 12 000 руб. - выкупная цена, составляющая остаточную стоимость помещений на момент их выкупа с учетом добросовестного определения данного размера согласно буквальному толкованию пункта 4.1 договора аренды.

Изложенное подтверждается платежным поручением от 22.02.2019 №220180, представленным предпринимателем в материалы дела.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с требованиями действующего законодательства, обратиться за регистрацией перехода права собственности должны обе стороны договора (пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона«О государственной регистрации недвижимости»).

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Моментом перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа является момент уплаты арендатором всей выкупной цены, а если предметом аренды является недвижимое имущество - момент государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды »).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая уклонение общества от обеспечения регистрации права собственности предпринимателя, последний обоснованно поставил вопрос о регистрации перехода права собственности.

Согласно выводам проведенной ФБУ «Севастопольская ЛСЭ Минюста России» в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции судебной экспертизы, размер остаточной стоимости по данных бухгалтерского учета согласно норме действующего законодательства с учетом сведений, указанных в инвентарных карточках в отношении спорного имущества, по состоянию на 22.02.2018 для здания столовой №705 составляет 47 071,33 руб., для нежилого помещения №706 – 27 482,13 руб.

Указанная сумма была также перечислена обществу, что последним не оспаривается.

Как верно указал суд первой инстанции, вследствие непринятия исполнения (возврата денежных средств обществом), 20.01.2020 предпринимателем платежным поручением №8 на депозит суда внесена сумма в размере 45 000 руб. и платежным поручением №19 сумма в размере 17 553, 62 руб. в качестве выкупной цены по договору.

Кроме того, платежным поручением №51 от 14.02.2020 на депозит суда внесена сумма 48 000 рублей, возвращенная ответчиком.

На основании вышеизложенного, общая сумма остаточной стоимости по договору составляет 47 071,44 руб. +27 482, 13 руб. = 74 553, 57 руб. Выкупная стоимость составляет 74 553, 57 + 36 000 (арендных платежей) = 110 553, 57 руб.

Итого на депозите суда в качестве выкупной стоимости спорного недвижимого имущества находится 110 553,62 руб.

Арифметическая правильность определения предпринимателем указанной суммы обществом не оспаривается.

Указанная сумма подлежит выплате обществу по его мотивированному заявлению с указанием реквизитов банковского счета.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно первоначальные удовлетворил исковые требования.

Ссылка апеллянта на то, что выкупная стоимость определена предпринимателем неверно, на то, что размер арендной платы никогда не согласовывался арендодателем, не принимается апелляционным судом, поскольку таковая определена с учетом содержания алгоритма пункта 4.1 договора и длящегося поведения арендодателя, указывающего в счетах на оплату месячный размер арендной платы в размере 600 руб.

При этом действия организации, оказывающей обществу бухгалтерские услуги, признаются по существу действиями общества, поскольку именно оно привлекло эту организацию для оказания соответствующих услуг.

Доводы общества о возврате произведенных предпринимателем платежей правового значения для правильного рассмотрения спора не имеют, поскольку противоправное уклонение кредитора от получения исполнения влечет последствия, предусмотренные законом (статьи 310, 406 ГК РФ).

Ссылки апеллянта на то, что в ходе производства судебной экспертизы эксперт неправомерно руководствовался инвентарными карточками ввиду отсутствия их подлинников; на то, что необходимо было использовать бухгалтерские сведения собственника имущества о балансовой стоимости; на то, что подлинник договора аренды от 01.04.1999 также не представлен предпринимателем, не принимается апелляционным судом.

В судебном заседании апелляционного суда суд обозрел как нотариальную копию договора аренды от 01.04.1999, так и заверенные самом же обществом копии инвентарных карточек на оба объекта недвижимости (с синими оттисками печатей общества и отметками «копия верна»); указанные документы идентичны содержанию листов дела 144, 144 оборот тома 2.

При этом существование договора аренды установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу А84-569/2015 и обществом не опровергнуто.

На вопрос же апелляционного суда о том, об обстоятельствах заверения копий инвентарных карточек, представитель общества ничего пояснить не смог.

При этом заявлений о фальсификации в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, общество не подавало.

Выводы эксперта, основанные на данных инвентарных карточек, ответчиком не опровергнуты, надлежащих доказательств, свидетельствующих об иной остаточной стоимости, им не представлено. Уклонение ответчика от восстановления и предоставления первичных документов бухгалтерского учета и отчетности расценено судом первой инстанции как злоупотреблением правом.

Ничто не препятствовало обществу представлять в материалы дела относимые и допустимые доказательства, характеризующие остаточную стоимость имущества. Наличие добросовестности предполагает, что собственник владеет указанными документами.

Представленные же обществом справки об остаточной стоимости обоснованно оценены судом первой инстанции как необоснованные, так как их выводы не подтверждены никакими первичными документами бухгалтерского учета.

Довод апеллянта о том, что полная сумма выкупа с учетом размера остаточной стоимости поступила собственнику только после возбуждения настоящего дела в арбитражном суде, по мнению апелляционного суда, ошибочен.

Действительно, в ходе назначенной судом первой инстанции судебной экспертизы установлен определенный размер остаточной стоимости, превышающий размер денежных средств, перечисленных предпринимателем обществу до возбуждения производства по делу.

Однако, определяя этот размер остаточной стоимости, подлежащей перечислению обществу, предприниматель, как указано выше, добросовестно руководствовался, с одной стороны, соглашением, указанным в пункте 4.1 договора аренды, применительно к размеру ежемесячной арендной платы с учетом размера остаточной стоимости имущества, с другой стороны, конклюдентными действиями арендодателя, указывающим длительный период времени в своих счетах конкретную сумму ежемесячной арендной платы.

В силу требований статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае предприниматель действовал как обычный заботливый хозяин в условиях нормального гражданского оборота.

Последующее определение судебным экспертом в ходе рассматриваемого государственным судом спора размера выкупной стоимости с учетом представленным сторонами спора доказательств, является экстраординарным способом выяснения указанного обстоятельства.

Поэтому иной определенный судебным экспертом размер выкупной стоимости не может влиять на возникновение права предпринимателя на выкуп и регистрацию своего права собственности; в обратной ситуации право на выкуп объективно не может возникнуть без судебного спора в рамках которого определена выкупная (остаточная стоимость), что недопустимо ввиду противоречия материально-правовой природе гражданско-правового обязательства, из которого возникают гражданские права и обязанности субъектов гражданских правоотношений.

Более того, по мнению апелляционного суда, выкупная стоимость, определенная с учетом смысла положений пункта 4.1 договора аренды, является надлежащей выкупной стоимостью с учетом конклюдентных действий арендодателя (длящееся выставление счетов с указанием конкретной суммы ежемесячной арендной платы, которая рассчитывается исходя из выкупной стоимости) и в силу принципа свободы договора, общего как для законодательства Украины (статья 627 Гражданского кодекса Украины), так и для ГК РФ (статья 421).

Сумма, перечисленная предпринимателем сверх указанной стоимости, оценивается апелляционным судом как перечисленная в целях мирного урегулирования настоящего спора.

Ссылка общества на то, что договор аренды в части перехода права собственности, считается незаключенным, поскольку сторонами в соответствующем договоре не согласована выкупная цена недвижимого имущества, также не принимается апелляционным судом.

Условия заключенного соглашения о размере выкупной стоимости определены в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2015, заключенного во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2015 по делу А84-569/2015).

Мнение общества о том, что факт занятия отдельных помещений иным лицом влияет на оценку обоснованности притязаний общества на выкуп предмета аренды, не может быть принято во внимание апелляционным судом ввиду отсутствия ссылки на нормы права или договора, которые бы ставили указанное право на выкуп под сомнение.

Доводы апеллянта о том, что согласно заключению специалиста спорные помещения имеют иную площадь по сравнению с площадью, указанной в ЕГРН, также не могут изменить вывод апелляционного суда об обоснованности первоначального иска, так как ничто не препятствует законному собственнику уточнять площадь принадлежавших ему объектов в порядке, установленном законодательством о кадастровом учете.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности первоначальных исковых требований.

При оценке встречных исковых требований общества о расторжении договора суд первой инстанции правильно указал, что в силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; либо существенно ухудшает имущество; либо не вносит арендную плату более 2-х раз подряд.

Договор не содержал обязательств именно предпринимателя по выполнению значительных инвестиций, как не содержал и условий о последствиях их невнесения.

В качестве приложения к первоначальному иску предприниматель представил в материалы дела акт сверки расчетов, доказательства его направления в адрес общества, платежные поручения о внесении арендной платы.

На всем протяжении судебного процесса в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции общество никаких доказательств, в частности, расчетов, своих актов сверок, подтверждающих задолженность арендатора, не представило.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что общество не подтвердило нарушение предпринимателем ни условий договора аренды, ни дополнительного соглашения к нему.

Более того, никаких претензий со стороны общества по факту существенного ухудшения имущества либо существенного нарушения условий договора либо неиспользования помещения по назначению в адрес предпринимателя до подачи первоначального иска не поступало.

Предъявление арендодателем претензий о сохранности предмета аренды в виде встречного иска (возражений) против иска арендатора о регистрации за ним права собственности на предмет аренды с учетом условий договора является явным злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), поскольку не имеет разумной хозяйственной цели и совершается исключительно в целях причинения вреда своему контрагенту.

Апелляционный суд при этом отмечает, что действительно, заключением судебно-технической экспертизы от 30.07.2020 №ЭТС 17-06/2020 установлено несоответствие здания столовой противопожарным правилам и нормам.

Однако виновность арендатора в указанном несоответствии обществом со ссылкой на закон либо договор – не доказана.

Одновременно в заключении судебной экспертизы указано, что в помещениях, арендуемых предпринимателем, имеются улучшения: трубопроводы системы холодного, горячего водоснабжения и канализации (водоподача и водоотведение), система охранной сигнализации. Установлено наличие текущего ремонта части помещений. Помещения здания магазина соответствуют противопожарным нормам, имеются необходимые трубопроводы систем канализации, холодного и горячего водоснабжения, имеется автономная система отопления (теплоснабжения) и пожарная сигнализация.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, о том, что первоначальные исковые требования предпринимателя обоснованы, а встречные исковые требования общества подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.09.2020 по делу №А84-1972/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

Е.А. Остапова