Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» и ФИО4 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 июля 2022 года по делу № А83-16217/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор»,

при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО3,

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:

ФИО4,

о понуждении заключить договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственности «Ялтинский хутор» о понуждении заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, город Ялта, <...>, а именно:

1.склад общей площадью 745,1 кв.м., назначение: нежилое помещение, литера «И», кадастровый номер 90:25:090102:3400;

2.сарай общей площадью 36,4 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер «Т», кадастровый номер 90:25:040103:6524;

3.сторожка, общей площадью 28,2 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер «У», кадастровый номер 90:25:090102:3671;

4.склад общей площадью 805,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, литера «С», количество этажей: 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 90:25:040103:6512;

5.административно-бытовое здание общей площадью 74 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литер «О», кадастровый номер 90:25:040103:6514;

6.склад общей площадью 432,2 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера «П», кадастровый номер 90:25:040103:6510;

7.весовая общей площадью 8 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, литера «Р», кадастровый номер 90:25:040103:6515;

8.склад общей площадью 453,1 кв.м., назначение: нежилое помещение, количество этажей:1, литера «X» кадастровый номер 90:25:040103:6513;

9.склад общей площадью 440,2 кв.м., назначение: нежилое помещение, количество этажей: 2, литера «А», кадастровый номер 90:25:040103:6511.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости, собственником которых он является, после истечения срока для его заключения, установленного сторонами в предварительном договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 года.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.07.2022 года по делу № А83-16217/2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что представленные истцом и ФИО3 копии доверенности на имя ФИО4, подписавшего от имени ООО «Ялтинский хутор» предварительные договоры купли-продажи с ООО «Альп Строй Крым» и ФИО3, совершены в простой письменной форме и на них не имеется ссылки в самих предварительных договорах, а представленная в материалы дела нотариально удостоверенная доверенность № 82 АА 1511653 от 18.04.2019 года, полномочий на заключение ФИО4 предварительных договоров купли-продажи принадлежащего обществу недвижимого имущества, не содержит.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Альп Строй Крым» и ФИО4 обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционных жалоб заявители указали, что суд первой инстанции не разрешил ходатайство ФИО4 о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Ялтинским городским судом Республики Крым дела № 2-1659/2022, а также не уведомил ФИО4 о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в связи с чем, ему не известен предмет данного иска и основания его привлечения к участию в нём.

Также, апеллянты указывают, что ООО «Альп Строй Крым» производило расчёты в пользу ООО «Ялтинский хутор», что подтверждается платёжными документами, представленными в материалы дела. В установленный в предварительном договоре срок, основной договор купли-продажи объектов недвижимости заключён не был, поскольку ООО «Альп Строй Крым» начало уклоняться от его заключения. Представленные в дело документы о принятии денежных средств, по мнению апеллянтов, свидетельствуют об одобрении со стороны ООО «Ялтинский хутор» действий своего представителя ФИО4, направленных на отчуждение указанных выше объектов недвижимости в пользу ООО «Альп Строй Крым» и фактической передаче спорных объектов в пользование истца. Представленные в дело документы, свидетельствуют о том, что ФИО4 был уполномочен ООО «Ялтинский хутор» на совершение сделок с недвижимым имуществом на основании нотариальной доверенности от 02.09.2020 года № 826, а также доверенностей от 10.01.2020, 01.06.2018 и 18.02.2021 года, и являлся представителем данного общества.

Более подробные доводы изложены в апелляционных жалобах.

ООО «Ялтинский хутор» представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, со ссылкой на отсутствие у ФИО4 полномочий заключать предварительный договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества либо распоряжаться им каким-либо иным образом.

Доверенность, на основании которой действовал ФИО4 при заключении предварительного договора от имени ответчика, была выдана исключительно в целях управления имуществом, то есть для обеспечения энергоснабжения и иных коммунальных услуг, ремонта оборудования, уплаты соответствующих эксплуатационных платежей и налогов, получения справок.

При этом, ответчик указывает, что перечень договоров, которые ФИО4 вправе был заключать от имени ответчика, отражен в нотариально удостоверенной доверенности от 18.04.2019 года № 82АА1511653 и является исчерпывающим, это договоры с управляющими организациями, договоры об оказании услуг, выполнении работ (договоры подряда), в том числе относительно установки и ремонта оборудования, связанного с водоснабжением, энергоснабжением, связью.

По мнению ответчика, предварительный договор купли-продажи не порождает для него никаких обязанностей по заключению основного договора купли-продажи.

Указывает, что представленная истцом доверенность совершена в простой письменной форме, тогда как в силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенность на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, поскольку это предполагает распоряжение зарегистрированными правами в государственных реестрах, должна быть нотариально удостоверена.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

17.10.2020 между ООО «Ялтинский хутор» (продавец) и ООО «Альп Строй Крым» (покупатель) был заключён предварительный договор купли - продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны обязуются на условиях, предусмотренных договором, заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке по адресу: Республика Крым, город Ялта, <...>.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи, заключённого 27.09.2004 года, дата в реестре нотариуса 27.09.2004 года, номер в реестре нотариуса 1351 (нотариус Сотников В.П).

Копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи, извлечений о регистрации в Государственном реестре сделок и о регистрации права собственности на недвижимое имущество, представлены в материалы дела (том 1 л.д. 69-73, перевод на русский язык там же, л.д. 74-78).

После вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации, право собственности ООО «Ялтинский хутор» на объекты недвижимого имущества было зарегистрировано Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что подтверждается Выписками из ЕГРН об объектах недвижимости по состоянию на 19.06.2021 года (том 1, л.д. 45-60).

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2021 года.

По условиям пункта 2.1 предварительного договора, отчуждаемые объекты недвижимости сторонами оцениваются и продаются за 17 700 000 рублей.

В пункте 2.2 предварительного договора, стороны оговорили порядок расчётов, в соответствии с которым 600 000 рублей без НДС оплачиваются покупателем в дату подписания предварительного договора, 17 037 537 рублей без НДС - в дату подписания основного договора в присутствии нотариуса и подачи нотариусом документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, 62 462,96 рублей и НДС в размер 12 492,59 рублей - в течении 3-х рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

ООО «Альп Строй Крым» в подтверждение выполнения обязательств по внесению предварительной оплаты за объекты недвижимости согласно условий предварительного договора в общем размере 6 600 000 рублей, представлены копии квитанций к приходным кассовым ордерам от 20.04.2021, 24.03.2021, 02.03.2021, 23.01.2021, 03.01.2021, 21.12.2020 и 27.11.2020 года, принятых от истца по настоящему делу, а также от 27.11.2020 и 07.11.2020 года, принятых от ФИО3 (том 1 л.д. 108-110).

В ходе рассмотрения данного дела, суд первой инстанции по результатам рассмотрения заявления о фальсификации доказательств, исключил из числа доказательств квитанции к приходным кассовым ордерам от 07.11.2020 года на сумму 800 000 рублей и от 27.11.2020 года на сумму 5 000 долларов США, что отражено в протоколе судебного заседания 28.06.2022 года.

17.05.2021 года истцом в адрес ответчика было направлено информационное письмо с оповещением об окончании сроков предварительного договора купли-продажи и требованием о заключении основного договора, однако указанное письмо оставлено без ответа (том 1 л.д. 61).

Полагая, что у ООО «Альп Строй Крым» имеются основания для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи, ввиду заключения между сторонами предварительного договора и выполнения обязательства по внесению предварительной оплаты, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ установлено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что предварительные договора объектов недвижимого имущества от 17.11.2020 года с покупателями ООО «Альп Строй Крым» и ФИО3 от имени ООО «Ялтинский хутор» подписаны представителем ФИО4, действующим на основании доверенности № 826 от 02.09.2020 года и доверенности 82 АА № 1511653 от 18.04.2019 года (том 1 л.д. 102-103).

При этом, доверенность 82 АА № 1511653 от 18.04.2019 года, удостоверена нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО7, в соответствии с ней, ФИО4 уполномочивался представлять ООО «Ялтинский хутор» по вопросу управления любым принадлежащим обществу имуществом, для чего обществом ему было предоставлено право заключения договоров об оказании услуг, в том числе по содержанию и/или выполнению работ по ремонту холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, отопления, связи, с правом заключения договоров с управляющими организациями, заключения договоров об оказании услуг, договоров о выполнении работ, договоров подряда, в том числе относительно установки и ремонта оборудования, связанного с водоснабжением, электроснабжением, отоплением, связью.

Вопреки доводам апеллянтов, полномочий на заключение предварительных договоров купли-продажи принадлежащего обществу недвижимого имущества, указанная доверенность не содержит.

В ходе рассмотрения данного дела в суде первой инстанции, ООО «Альп Строй Крым» предоставило копию доверенности, совершённой в простой письменной форме от 10.01.2020 года б/н, в соответствии с которой ФИО4 имеет право на заключение от имени ответчика сделок с недвижимым имуществом (в том числе на заключение договоров купли-продажи) (том 2, л.д. 42).

ФИО3 также представил копию доверенности, совершенной в простой письменной форме от 10.01.2020 б/н, полученную от ФИО4 при подписании предварительного договора, аналогичного содержания (том 2 л.д. 115).

Судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что представленные истцом и ФИО3 копии доверенности от 10.01.2020 года б/н отличаются расположением оттиска печати ООО «Ялтинский хутор», следовательно, данные копии изготовлены с разных доверенностей идентичного содержания, но датированных одним днем. При том, что предварительные договора не содержат указания на то, что ФИО4 при их заключении действовал на основании доверенности от 10.01.2020 года б/н.

В материалы дела, от имени директора ООО «Ялтинский хутор» ФИО8 представлено заявление от 04.12.2021 года, заверенное в нотариальном порядке о том, что он не выдавал от имени общества никаких доверенностей с правом совершения каких-либо сделок по отчуждению принадлежащего обществу недвижимого имущества за исключением доверенности от 02.09.2020 года, удостоверенной частным нотариусом г. Киева ФИО9, регистрационный номер 826, бланк НОН 003085 (том 2, л.д. 93).

При таких обстоятельствах, к представленной истцом в суд апелляционной инстанции доверенности от 10.01.2020 года, за подписью ФИО8, выданной ООО «Ялтинский хутор» на имя ФИО4 в простой письменной форме, судебная коллегия относится критически.

Кроме того, как разъяснено пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ).

К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ обязывает представлять нотариально удостоверенные доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами в части установления ограниченных вещных прав (либо при отчуждении имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Статьёй 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, соответственно, заключение предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества создает обязанность для его стороны заключить основной договор, предметом которого является распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (правом собственности на объекты недвижимости), в связи с чем, доверенность на заключение такого предварительного договора должны быть нотариально удостоверена.

Доводы апелляционных жалоб об обратном являются несостоятельными и основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Учитывая, что представленные истцом и ФИО3 копии доверенности на имя ФИО4, подписавшего от имени ООО «Ялтинский хутор» предварительные договоры купли-продажи с ООО «Альп Строй Крым» и ФИО3, совершены в простой письменной форме и на них не имеется указания в самих предварительных договорах, а представленная в материалы дела нотариально удостоверенная доверенность 82 АА 1511653 от 18.04.2019 года полномочий на заключение ФИО4 предварительных договоров купли-продажи принадлежащего обществу недвижимого имущества не содержит, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Альп Строй Крым» и требований ФИО3 о понуждении ООО «Ялтинский хутор» заключить договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества.

Доводы апеллянтов о том, что суд первой инстанции не разрешил ходатайство ФИО4 о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Ялтинским городским судом Республики Крым дела № 2-1659/2022, а также не уведомил ФИО4 о дате, времени и месте проведения судебного заседания, не нашли своего подтверждения при рассмотрении данного дела в суде апелляционной инстанции.

Так, из описательной части обжалуемого решения усматривается, что ходатайство ФИО4 о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения Ялтинским городским судом Республики Крым дела № 2-1659/2022 было рассмотрено судом первой инстанции и протокольным определением от 28.06.2022 года в удовлетворении данного ходатайства было отказано.

Кроме того, определением от 26.05.2022 года суд первой инстанции привлёк ФИО4 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика как лицо, заключившее от имени ответчика предварительные договора
купли – продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащего ответчику от
17.11.2020 года с ООО «Альп Строй Крым» и ФИО3

Согласно информации, размещённой на официальном сайте Почты России, указанное определение от 26.05.2022 года с почтовым идентификатором № 29500071711485 было получено лично ФИО4 28 июня 2022 года.

Таким образом, доводы ФИО4 о его ненадлежащем уведомлении, являются несостоятельными.

Иные доводы апелляционных жалоб, не имеют правового значения для правильного рассмотрения данного спора.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

При этом, заявителю апелляционной жалобы - ФИО4 определением суда апелляционной инстанции от 16.08.2022 было предложено представить суду платежный документ, подтверждающий доплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2850 рублей.

Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств доплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в указанном размере, с ФИО4 подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2850 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 июля 2022 года по делу № А83-16217/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО4 и общества с ограниченной ответственностью «Альп Строй Крым» - без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 2850 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Е.А. Остапова

А.А. Тарасенко