Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эрайз-96» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 июня 2022 года по делу № А83-1402/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эрайз-96»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Алушты Республики Крым

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании права аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эрайз-96» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации г. Алушты Республики Крым о признании за ООО «Эрайз 96» право аренды на земельный участок, кадастровый номер 90:15:020101:3975, площадью 608 кв.м., расположенный по адресу: г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская, 5, с разрешенным использованием - «общественное питание», на основании договора аренды земельного участка от 13.09.2002, заключённого между Партенитским поселковым советом и предприятием «Эрайз» под размещение кафе «Вечернее» с летней площадкой.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.06.2022 года по делу № А83-1402/2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Эрайз 96» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так, по мнению апеллянта, договор аренды земельного участка от 13.09.2002 года заключённый с ООО «Эрайз», был зарегистрирован в Алуштинском отделе Крымского регионального филиала ГП Центр государственного земельного кадастра при госкомземе Украины, что подтверждается регистрационными карточками земельного участка и о чём была внесена соответствующая запись в Книгу записей регистрации государственных актов о праве собственности на землю и договоров аренды.

О том, что запись о регистрации договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, заключённого с ООО «Эрайз», по неустановленным причинам была перечёркнута как ошибочно внесённая, обществу не было известно.

По мнению апеллянта, в постановлении 21 ААС от 30.04.2021 по делу № А83-1942/2019, мотивировочная часть решения суда первой инстанции была изменена, а ссылка на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, исключена. Новообразованный земельный участок с кадастровым номером 90:15:020101:4457, площадью 1759 кв.м., не включает в себя и не накладывается на спорный земельный участок.

Администрации г. Алушты Республики Крым представила отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку договор аренды земельного участка от 13.09.2002 года заключённый с ООО «Эрайз» государственную регистрацию не проходил и в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в связи с чем, данный договор является не заключённым.

Кроме того, Администрация указывает, что согласно пункту 1.4. представленного истцом дубликата договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, земельный участок должен передаваться в аренду по акту приёма-передачи, который в материалы дела не представлен и фактически отсутствует.

При этом, факт того, что договор аренды земельного участка от 13.09.2002 года не прошёл государственную регистрацию и в установленном законом порядке не регистрировался установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-1942/2019 и не нуждается в повторном доказывании, с учётом положений статьи 69 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

22.08.2001 года между предприятием «Эрайз» (покупатель) и Представительством Фонда имущества Автономной Республики Крым в г. Алуште (продавец) заключен договор купли-продажи государственного имущества, в силу п. 1.1 которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения кафе «Вечернее», общей площадью 135,7 кв.м., расположенные в городе Алуште, <...>.

01.02.2016 года предприятие получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

13.09.2002 года на основании решения 26-й сессии 23-го созыва Партенитского поселкового совета от 15.11.2001 года № 26-19, между Партенитским поселковым советом (арендодатель) и предприятием «Эрайз» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка сроком на 25 (двадцать пять) лет.

Согласно п. 1.1 договора аренды, арендодатель передает арендатору в аренду земельный участок из земель поселкового совета для использования в коммерческих целях под размещение кафе «Вечернее» с летней площадкой общей площадью 0,0608 га, расположенный в г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская, 5.

С целью переоформления договора аренды в рамках законодательства Российской Федерации, общество 03.07.2020 года обратилось в Администрацию г. Алушты с письменным заявлением для заключения договора аренды.

Письмом от 28.09.2020 года № 1565/02-19-2886, в оформлении договора аренды на земельный участок, площадью 608 кв.м., расположенного по адресу г Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская, 5 ООО «Эрайз 96» было отказано, поскольку к заявлению о переоформлении договора аренды земельного участка Обществом был приложен дубликат договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, при этом, документы, подтверждающие факт утери подлинника договора аренды земельного участка, представлены не были. Кроме того, в предоставленном ООО «Эрайз-96» дубликате договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, отсутствует запись о его государственной регистрации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Эрайз-96» в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку договор аренды земельного участка от 13.09.2002 года был заключён в период нахождения Республики Крым в составе Украины, то к данным правоотношениям следует применять законодательство Украины.

Так, положениями Земельного кодекса Украины (от 25.10.2001 № 2768-III) был определён порядок предоставления земель государственной и коммунальной собственности в пользование.

При этом, положениями статьи 124 Земельного кодекса Украины было установлено, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления либо договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи аренды), путём заключения договора аренды земельного участка.

Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации (часть 2 статьи 125 Земельного кодекса Украины).

Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего права на него, и государственной регистрации запрещается (часть 3 статьи 125 Земельного кодекса Украины).

Согласно части 2 статьи 126 Земельного кодекса Украины, право аренды земли оформляется договором, который регистрируется в соответствии с законом.

При этом, статьями 16, 18 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела истцом предоставлен дубликат договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, заключённого нотариально. Дубликат выдан нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В. взамен утраченного. Экземпляр договора аренды хранится в делах нотариуса.

Согласно пункту 1.2 договора аренды, земельный участок передается в аренду по акту приёма-передачи, который оформляется в срок не позднее семи дней с момента вступления в силу договора аренды.

В тоже время, представитель истца подтвердил судебной коллегии, что предоставить акт приёма-передачи земельного участка не представляется возможным, ввиду его отсутствия.

В соответствии пунктом 2.2 договора аренды, настоящий договор вступает в действие после его государственной регистрации, в порядке, установленном действующим законодательством Украины.

Как правильно указал суд первой инстанции, пунктом 7.7 договора аренды установлено, что содержание ст. 22-29, ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» - порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденного Постановлением КМУ № 2073 от 25 декабря 1998, сторонам разъяснено, а следовательно, ООО «Эрайз-96» было достоверно известно, что договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации и вступал в силу только после его государственной регистрации.

Положениями статьи 202 Земельного кодекса Украины (в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений) урегулировано, что государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель. Государственный реестр земель состоит из двух частей: а) Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков; б) Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке.

Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.1998 года № 2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли», был утверждён порядок государственной регистрации договоров аренды земли, согласно пункту 2 которого, государственная регистрация договоров аренды является официальным признанием и подтверждением государственного факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков.

Согласно пункту 3 указанного Порядка, государственная регистрация договоров аренды проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Порядка, для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или направляет по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов: заявление о государственной регистрации договора аренды; договор аренды (в трех экземплярах); план (схему) земельного участка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах); решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности; результаты конкурса или аукциона – в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурсных началах; копию государственного акта на право собственности на землю, которая находится в собственности физических или юридических лиц. Кроме перечисленных документов к заявлению прилагаются: акт перенесения границ земельного участка, которая предоставляется в аренду, на местность – в случае неопределения их в натуре; проект отвода земельного участка – в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.

С учётом изложенного выше следует, что обязанность подачи заявления о государственной регистрации договора аренды, возложена на арендатора земельного участка.

В обоснование исковых требований, истцом в качестве доказательств регистрации договора аренды земли от 13.09.2002 года, были предоставлены регистрационные карточки земельного участка.

Отклоняя доводы общества в указанной части, суд первой инстанции правильно указал, что Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2003 года № 174 «Об утверждении Временного порядка ведения государственного реестра земель», был утверждён порядок государственной регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли.

Временным порядком даны понятия терминам и установлен механизм государственной регистрации в том числе договоров аренды земли.

Согласно пункту 1.2 Временного порядка, государственный реестр земель - это составная часть государственного земельного кадастра, который состоит из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номером земельных участков и поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке.

Книга записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли - это документ строгого учёта, который является составной частью государственного реестра земель и содержит сведения о зарегистрированных государственных актов на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды (субаренды) земли с указанием кадастровых номером земельных участков.

Регистраторы государственного реестра земель - это структурные подразделения Центра ГЗК, которые имеют доступ и вносят сведения в базу данных АС ГЗК, ведут Поземельную книгу, осуществляют выдачу и регистрацию государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды (субаренды) земли, а также ведут книгу регистрации.

Регистрационная карточка земельного участка - это документ, который является составной частью Поземельной книги и содержит сведения, вносимые в базу данных АС ГЗК.

Согласно пункту 1.8 Временного порядка, бланки регистрационных карточек печатаются типографским способом в двух экземплярах.

Согласно пунктам 2.2 и 2.3 Временного порядка, регистрационная карточка заполняется на каждый земельный участок регистратором и содержит подпись с указанием фамилии, инициалов руководителя исполнителя работ и печать.

В соответствии с пунктом 2.8 Временного порядка, в регистрационную карточку оператором (регистратором) вносятся сведения о государственной регистрации согласно пункту 3.4 Временного порядка. После внесения сведений о государственной регистрации в регистрационную карточку она удостоверяется подписью руководителя с указанием фамилии и инициалов и печатью оператора (регистратора).

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что из представленных регистрационных карточек усматривается, что они заполнены 06.04.2005 года исполнителем ФИО3, при этом, руководителем ФИО4 не заверены. Дата регистрации в данной карточке не заполнена, в связи с чем данные карточки свидетельствуют только о принятии оператором (регистратором) договора аренды, и не свидетельствуют о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В тоже время, пунктом 2.10 Временного порядка установлено, что первый экземпляр регистрационной карточки передается на хранение в архив регистратора, второй экземпляр регистрационной карточки включается в поземельную книгу, формирование и хранение которой осуществляет оператор. Срок хранения регистрационной карточки не может быть меньше срока хранения договора аренды земли.

В разделе 4 Временного порядка определен порядок ведения книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договор аренды земли. В разделе 10 Временного порядка приведен порядок исправления технических ошибок.

Согласно пункту 10.1 Временного порядка, при исправлении технических ошибок неверно выполненные записи в книге регистрации зачеркиваются одной горизонтальной линией красного цвета.

Из материалов дела усматривается, что 11.12.2019 года Администрацией города Алушты Республики Крым был направлен запрос на имя руководителя Алуштинского городского отдела Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о предоставлении выписки из «Книги записей регистрации государственных актов о праве собственности на землю, договоров аренды земли» о наличии действующей записи о регистрации договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская 5.

16.12.2019 года от Госкомрегистра получен ответ за исх. № 29-09/2562, в соответствии с которым, согласно «Книги записи регистрации государственных актов о праве собственности на землю, договоров аренды земли» имеется запись о регистрации за предприятием «Эрайз» договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Алушта, <...>, для размещения кафе «Вечернее» с летней площадкой.

Указанная запись перечеркнута и внесена отметка об ошибочном внесении записи, удостоверенная печатью Крымского регионального филиала Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» Государственного комитета Украины по земельным ресурсам.

К указанному письму приложена заверенная копия выписки из «Книги записей регистрации государственных актов о праве собственности на землю, договоров аренды», подтверждающая указанный факт. Иных записей в данной книге в отношении спорного договора не содержится.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 13.09.2002 года государственную регистрацию не прошёл и в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Данное обстоятельство исследовалось и установлено при рассмотрении Арбитражным судом Республики Крым дела № А83-1942/2019.

Доводы апеллянта о том, что в постановлении 21 ААС от 30.04.2021 года по делу № А83-1942/2019, мотивировочная часть решения суда первой инстанции была изменена, а ссылка на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 13.09.2002 года, исключена, является несостоятельной, поскольку данное постановление не содержит указанных обстоятельств ни в мотивировочной, ни в резолютивной части.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного Кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права, в связи с чем, необходимым условием для возникновения права собственности на земельный участок является приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который необходим для использования данного объекта недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 года № 4275/11, в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимым на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Судом было установлено, что имущество, принадлежащее истцу на праве собственности - помещение кафе «Вечернее», расположено (встроено) в комплексе имущества, принадлежащего на праве собственности Муниципальному образованию городской округ Алушта.

В соответствии с выпиской о государственной регистрации права на недвижимое имущество, исполнительный комитет Партенитского сельского совета является собственником нежилого встроенного помещения ресторана, общей площадью 1215,9 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская, д. 5 (на основании решения исполнительного комитета Партенитского сельского совета № 1-23, номер записи 341 в книге 2/1П).

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, кафе «Вечернее» не является отдельно стоящим зданием (сооружением), поскольку оно является частью имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию, в связи с чем, объектом, за которым следует земельный участок, является имущество муниципального образования городской округ Алушта, что исключает право истца на получение в аренду всего земельного участка.

Из материалов дела также усматривается, что в собственности истца и муниципального образования находятся помещения, расположенные в одном здании, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Постановлением Администрации г. Алушта из земель, находящихся в муниципальной собственности по адресу: Республика Крым, г. Алушта, пгт. Партенит, ул. Партенитская, образован новый земельный участок с кадастровым номером 90:15:020101:4457, площадью 1759 кв.м., о чём в ЕГРН 13.11.2020 года внесена соответствующая запись, в состав которого вошел земельный участок, право на который просит признать ООО «Эрайз-96». При таких обстоятельствах, земельный участок площадью 608 м.кв. сам по себе как объект права отсутствует.

Кроме того, судебная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что целью общества, в данном случае, является признание его права на земельный участок площадью 608 кв.м. для его дальнейшего оформления в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

При этом, по договору аренды земельного участка от 13.09.2002 года, обществу передан в аренду земельный участок под размещение кафе «Вечернее» площадью 0,0608 га, в который входит земельный участок площадью 0,0172 га для совместного использования с Партенитским поселковым советом под размещение кафе «Вечернее» с летней площадкой, следовательно, прав на весь земельный участок площадью 608 м.кв. ООО «Эрайз-96» не приобрело.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 22 июня 2022 года по делу № А83-1402/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эрайз-96» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов

Судьи Е.А. Остапова

А.А. Тарасенко